חתימת חוזה לקניית דירה יד שניה - מה צריך לדעת לפני?

[KoF-sHeLeG]

שלום חברים,

 

בשעה טובה אני ואשתי לפני קניית הדירה הראשונה שלנו.

כבר הסכמנו על מחיר, עורכי הדין כבר החליפו בניהם את כל המסמכים הדרושים ויש טיוטת חוזה סופית.

קבענו מועד להיפגש ולחתום על החוזה. העו"ד שלי אמר לנו להגיע עם ת.ז. וצ'ק בנקאי לפקודת המוכר ע"ס 12.5% מהמחיר.

הצ'ק אמור להישאר בידי עוה"ד של המוכר בנאמנות עד רישום הערת האזהרה בטאבו.

שאר התשלומים לפי החוזה הם עוד 12.5% אחרי 14 יום, והשאר (75%) עם קבלת המשכנתא מהבנק ולאחר עד 45 יום.

 

האם 45 יום יספיקו להשלמת התהליך הפרוצדורלי של קבלת הכסף של המשכנתא? יש לי כבר אישור עקרוני מבנק מסוים, אבל אני עוד רוצה לעשות מכרז זריז בין הבנקים לראות אם אני יכול לקבל הצעה טובה יותר מבחינת ריביות.

האם יש איזשהו מצב לקבל מפתח לפני תשלום כל הסכום, כדי שיהיה לנו יותר זמן למעבר (הדירה ריקה כרגע)?

יש עוד איזה משהו שאני צריך לדעת לקראת החתימה?

 

תודה מראש לעונים.

[Nemesis]

45 יום צריך להספיק אם אין משהו חריג.

אבל משהו לא ברור לי, נהוג להשאיר סכום מסויים בנאמנות עד קבלת כל המסמכים הדרושים להעברה סופית בטאבו.

[bar72]

נמסיס צודק. גם אם זו רכישה מחבר/משפחה, חלק נשאר עד קבלת מפתח (חזקה) פלוס כל אישורי המיסים של המוכר, כדי שתוכל ללכת ולהעביר בטאבו.

[KoF-sHeLeG]

תודה חבר'ה.

יש באמת בחוזה סעיף שאומר שבערך 12%, אחרי השלמת כל הסכום וקבלת החזקה, יישאר בנאמנות עד השלמת כל המסמכים הללו.

מלבד זאת, עוד משהו שאני צריך לדעת?

[ישה]

כן

 

45 יום כאילו מספיק. תבקש 60 יום שתוכל להתנהל בנמרצות אבל לא בלחץ.

 

כי לחץ מול הבנק = ריבית גבוהה יותר.

 

גם נדרש זמן לכל הפרוצדורות של רישומים בטאבו ברשם המשכונות, גם המוכר צריך לחתום על מסמכים לטובת המשכנתא שלך, ויש לציין בהסכם שעיכוב שלו יגרור עיכבו בתשלום!!

 

יש לך אישור עקרוני מבנק אחד, כל עוד אין לך עוד 2-3 כאלה, אתה תהיה בלחץ, בייחוד שאתה לוקח 75% מימון.

 

מה תעשה אם השמאי יעריך את הדירה בפחות, ולכן תקבל משכנתא בסכום נמוך יותר.

 

האם יש לך מקור לממן את החוסר?

 

גם 12% שנשאר בנאמנות נראה לי על הצד הנמוך!!

[DrorZi]

האם בחוזה מופיע סעיף של "במקרה של אי השלמת העסקה יהיה הצד המבטל חייב 10% משווי העסקה הכוללת לצד השני"?

אני בעד סעיף שכזה (אולי עד שתסגור משכנתא המוכר ימצא מישהו שיגיד לו "חבל, היתי משלם לך 50 אלף שקל יותר" זה מונע שטויות שכאלה)

45 יום זה קצת, אפשר להספיק אבל למה להיות בלחץ, בקש 60, לא נתקלתי בסירוב על בקשה ל 60 במקרים שאני מכיר.

תתכונן לריצות תיזוזים של תביא-תקח-תלך-תחזור וחוזר חלילה מול הבנק ומול עורך הדין.

[sperial]

הסעיף של פיצוי בשעור 10% במקרה ביטול העסקה הוא די סטנדרטי. כדאי לך להגן על עצמך מפני הפעלתו המיידית למקרה שתהיה איזו בעיה טכנית ברישומים בטאבו, קבלת המשכנתא וכו'. בשביל זה אתה משלם לעו"ד.

בתחשיב עלויות הרכישה הבא בחשבון את כל ההוצאות הנוספות:עו"ד, תיווך, חיבורים למניהם, שיפוץ ברמה זו או אחרת והוצאות יום המעבר עצמו, שמהווה פרוייקט לא קטנה.

[KoF-sHeLeG]

חברים תודה רבה על התגובות.

סעיף פיצוי על ביטול יש. הגדלתי את פרק הזמן בשביל המשכנתא ל-60 יום.

תודה רבה לכולם.