במשא ומתן על דירה פוטנציאלית-אין טאבו,יש זכויות רישום במנהל[לאחר פרצלציה]מסוכן לעתיד?

[asafay1]

היי,

אני ואישתי בימים אילו במגעי משא ומתן מול בעלי דירת גן 72/120 מאד חמודה לאחר שיפוץ מאסיבי שכלל אינסצלציה חשמל מטבח חדש ושירותים חדשים. ריצוף פורצלן צבע חלונות גינה מטופחת פרגולת רעפים בחצר.ממש ניראת מעוצבת ובובה להתחלה לזוג צעיר[ותינוק בדרך] המחיר האמת הוא הגבול האדום שהצבנו ..

ולאחר ההקדמה :

אנו בשלב משא ומתן על המחיר מהצד של המוכרים ,ומצידינו מה שמעסיק אותי הוא שלדירה אין עדין טאבו[דירת גן מתוך 3 קומות בגיל 22 שנים]

מה שיש כרגע,זה זכויות רישום במינהל של הבעלים !

כשבדקתי את הבניין בספר המקרקעין, גיליתי שהבניין עבר פרצלציה[יש גוש וחלקה] אך עדין לא הגיע לשלב של רישום דירה משותפת[תת חלקה] וכמו כן לא עבר לשלב הסופי של הטאבו.

השאלה היא- האם יש דרך מהירה בשלב הזה שהמוכרים יוכלו בעזרת עורך דינם לסדר טאבו ?

 

מבחינת הבנק, יש לי אישור למשכנתא על הבית הזה ,אך אני מעוניין בשקט נפשי ורוצה טאבו לדירה הזו ומפחד שלבסוף בהמשך אחרי שקניתי אותה נגיד 5 שנים,יהיה אפשרות לטאבו אבל התשלום עבור הפרוצדורה ייפול עליי ועשוי להגיע לאלפי שקלים-וזאת מעבר לחסרונות של דירה בעלת טאבו אל מול דירה בעלת חכירה במנהל המקרקעין..

 

מעבר לכך שמעתי על חוק הפרגולות החדש ,אבל העניין שהפרגולה שלהם בגודל של 20 מטר מרובע אבל החיפוי גג שלה הוא מרעפים ואטום.האם אני יכול לדרוש מהמוכרים להוציא אישור מסודר עליה כדי למנוע מצב של צו הריסה או קנסות?

 

או האם זה מיטה חולה לרכוש את הבית ללא אישור פרגולה וטאבו סופי במחיר שהוא מחיר השוק המקסימאלי שדורשים כיום עבור דירה בסטנדרטים ,בגודל,ובאיזור הנ"ל.

 

יש לציין ,שהמוכרים אמורים לחזור אליי עם תשובה סופית לגבי המשך המכירה עד יום שלישי הבא .

ועד אז , אשמח לשמוע מכם פניני חוכמה בנידון עד לתשובה חיובית מצד המוכרים והמשך תהליך ופנייה שלי לעורך דין.

תודה מראש.

עריכה אחרונה ב-23 לינואר, 2015 על ידי asafay1

[ניקו פ.]

כרגע אין לך עו"ד שאתה יכול להתייעץ איתו? מי שיעשה את החוזה עבורך?

כי אלו בדיוק השאלות ששואלים אותו.

[sperial]

כרגע אן לך טאבו, וכפי שהציע ניקו - הוועץ בעו"ד המתמחה במקרקעין.

מכל מקום - אם הבנק מסכים לתת משכנתא (ובהנחה שהרישומים נבדקו על ידי שמאי ועל ידי המחלקה המשפטית של הבנק) קרוב לודאי שהסיכון נמוך. יותר מזה, סביר מאד שאתה תמכור את הדירה בעוד כמה שנים בלי שהעניין הרישומי ישתנה. מדובר בבעיה נרחבת מאד בישראל, ואתה בחברה טובה של עוד מאות אלפי קוני\בעלי\מוכרי דירות.

לפני שנים רבות קניתי וכעבור 6 שנים מכרתי דירה שנבנתה על קרקע שהיתה במחלוקת משפטית לאחר הפקעה (הבעלים שלפני ההפקעה דרשו הגדלת הפיצוי לאחר שערך הקרקע עלה מאד בין ההפקעה לבניה, בשל שינוי באופי השכונה). הרישום היה "בחברה המשכנת" - דומני עם הערת אזהרה בטאבו. לא היתה שום בעיה בקניה ובמכירה, כולל משכנתאות שלי ושל הקונים, למעט עניין אחד - הייתי חייב לשלם למשרד עורכי הדין של "החברה המשכנת" (שלמעשה היתה החברה היזמית והבונה) תמורת פעולת הרישום במכירה (0.5%). כדי לצמצם הוצאות נתתי לאותו משרד לטפל בכל חוזה המכירה כך שהעלות הנוספת היתה 0.25% בלבד.

[ישה]

מבחינת הבנק יש לי אישור למשכנתא

 

אם תקרא את האישור שיש לך זה אישור עקרוני ושכדי שהיא תהפוך להתחייבות מוחלטת , בין היתר אתה צריך להביא שמאי.

 

השמאי יבדוק את כל הסוגיות המשפטיות שמסביב לנכס .... ויכתוב את מסקנותיו.

 

שאל את המוכר אם היה לו/יש לו משכנתא.

 

אם הוא קיבל משכנתא או אז סיכוי סביר שהכל תקין.

 

אבל לשם מה יש עו"ד, שחלק מאחריותו המקצועית היא לבדוק שאינך שם את כספך על קרן הצבי??

[natco]

מעבר לרישום זכויות במנהל, אמור להיות רישום בחברה המשכנת.

על המוכרים להעביר רישום זה על שמך, כך שברגע שמישהו שם יטרח להכין תשריט בית משותף, הבית ירשם על שמך בטאבו בלי בעיות, כמעט אוטומטית.

באותה הזדמנות תסדיר את עניין השתת הוצאות הכנת ואישור התשריט על המוכרים. (זו חובת הקבלן המבצע ממילא. אבל רק למקרה ש..)

פעולת הרישום עצמה עולה כמה מאות שקלים. ממש לא דיל ברייקר בעסקת נדלן.

 

לגבי הפרגולה- אין שום אפשרות חוקית לאשר פרגולה שמקורה בגג רעפים.

אחוז הקירוי המקסימלי הוא 40% (דהיינו על כל פס עץ של 4 ס"מ יהיו 6 ס"מ של "שמיים".

וכן. זה צריך להיות מחולק שווה בשווה.

 

כ"כ, קיים סיכוי סביר שפרגולה גדולה מהמותר בתב"ע לא תאושא כלל. בוודאי שבבית משותף.

עריכה אחרונה ב-23 לינואר, 2015 על ידי natco

[sperial]

אם אתה מוטרד מעניין הפרגולה תכניס בסעיף הוצאות נוספות "פירוק פרגולה".

אני פסלתי דירה מעניינת בגלל סגירת קומת עמודים קטנה, אבל בחזית הבניין - בבחינת תקיעת אצבע בעין של פקחי העיריה. מצד שני עורך הדין שלי טען שבאותה שכונה אי אפשר למצוא דירה כשרה להמדרין מבחינה תכנונית. בסופו של דבר קניתי בשכנה אחרת.

בכל מקרה - המלצתי היא כי תפנה כבר כעת לעורך הדין ובקש ממנו לבצע בדיקה על הדירה. במקרה שתארתי העניין לא עלה לי פרוטה, אבל בהמשך עורך הדין ביצע עבורי שתי עסקות (קניה ומכירה) כך שלא יצא מופסד.

עוד שתי אזהרות:

1. אל תאמין למתווכים. הם יצבעו כל דירה בורוד. סמוך רק על בעלי ידע משפטי ותכנוני. וכמובן - בדוק שהדירה מתאימה לצרכיך. אחרי כל הדירות המוזרות שראיתי לפני שנתיים אני מוכן להאמין לכל תיאור.

2. הכן לעצמך רזרבה כספית להוצאות לא צפויות. אם יש צורך הגדל מעט את המשכנתא (כמובן לא במידה שתגרום להרעת תנאים משמעותית), אך דאג לכך שהמסלול יאפשר לך החזר מוקדם ללא עלויות נלוות (לא מדבר על עמלה טכנית של 60 ש"ח) אם וכאשר תגלה שיש לך קצת עודף בחשבון.

[מיניקיפוד]

שלא תעז לעשות צעד אחד בלי עו"ד.

הפרגולה היא האחרונה בביות שלך. אם אחד השכנים ילשין עליך ותקבל צו הריסה תוכל לפעול בדרך של פירוק או התאמת הפרגולה לתקנות.

אותו עו"ד יוכל לבדוק לך את החוקיות שלה.

אני לא הייתי מתקרב לנכס שלא רשום בטאבו כלכך הרבה שנים לאחר סיום הבניה.

[sperial]

מיניקיפוד - נושא הרישום בטאבו הוא בעייתי ביותר, ופסילת נכס כיון שרישומו לא הושלם אינה נכונה. צריך לבדוק את מעמד הנכס: אם מדובר בפרוצדורה אטית אבל תקינה ומתקדמת, גם אם לאט, ועם אפשרות לרישום הערות אזהרה וכו' אין צורך לפסול את הנכס מלכתחילה. חלק נכבד מהמקרקעין בארץ נמצאים בכל מיני מצבי ביניים רישומיים משך שנים רבות ופסילתם תביא לפסילת עשרות אחוזים מהדירות, אם לא מרביתן. אם מדובר ברישום בעייתי אכן צריך להתרחק כמו מאש.

[COMMANDER]

העובדה שיש אלפי בתים לא רשומים בטאבו לא הופכת את המצב לפחות בעייתי. יש לבדוק היטב מה הסיבה שמונעת את הרישום. אני קניתי (בתמימות ובורות) ומכרתי דירה שלא היה לה טאבו עקב פשיטת רגל של קבלן בעיסקת קומבינה. כשמכרתי את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק גם השארתי בנאמנות כסף על מנת לכסות הוצאות העברה עתידיות. ההעברה בוצעה רק 10 שנים אחרי המכירה ולאחר שיורשיו של בעל הקרקע הסכימו לתת פעולה עם בעלי הדירות.

[סולל הדרך]

הבנק נותן אישור רק לאחר הצגת חוזה חתום.

לדעתי קיבלת אישור עקרוני בלבד.

 

העו"ד שלך הוא היחיד שצריך ליעץ לך בכל הנושאים.

כהערת אגב, הדירה שלי נרכשה באותו הסטאטוס של "רשום זכויות בחברה משכנת" ואחרי כמה שנים העניין טופל מול הטאבו.

[sperial]

אם מדובר ברישום בעייתי אכן צריך להתרחק כמו מאש.

 

העובדה שיש אלפי בתים לא רשומים בטאבו לא הופכת את המצב לפחות בעייתי. יש לבדוק היטב מה הסיבה שמונעת את הרישום. אני קניתי (בתמימות ובורות) ומכרתי דירה שלא היה לה טאבו עקב פשיטת רגל של קבלן בעיסקת קומבינה. כשמכרתי את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק גם השארתי בנאמנות כסף על מנת לכסות הוצאות העברה עתידיות. ההעברה בוצעה רק 10 שנים אחרי המכירה ולאחר שיורשיו של בעל הקרקע הסכימו לתת פעולה עם בעלי הדירות.

קומנדר - שים לב למשפט האחרון בפוסט הקודם שלי, זה שציטטתי מעליך: חובה להתרחק דירה עם בעיה רישומית אמיתית, למשל מהסוג שאתה מתאר. גם אני הייתי במו"מ לקנית דירה, אשר בסופו של דבר נפסלה בדיוק מהסיבה שאתה תארת. וד"א - עקבתי אחרי הדירה בהמשך, והקבלן, למרות שפשט את הרגל, שיתף פעולה כאשר הבעיה צצה, ותוך מספר חודשים הבית המשותף נרשם כדת וכדין.

שוב - גם כאן אין להגזים בחשיבות הייעוץ המשפטי על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין - עו"ד כזה הוא שמנע ממני את רכישת הדירה עם הבעיה הרישומית, וגם את רכישת הדירה עם הקומה הלא חוקית, ובסופו של דבר גם ייצג אותי בעסקאות הרכישה והמכירה שבוצעו כעבור מספר חודשים.

עריכה אחרונה ב-24 לינואר, 2015 על ידי sperial