בנייה בחניון תת קרקעי

[avizaz]

אהלן

 

 

לא אספר את הסיפור הארוך אבל יצא ששטח בחניון, שהוא לא חניה, יוצמד לדירה שלי.

 

מכיוון שלא מדובר בחניה לפי התכנון המקורי, האם ניתן להוציא אישורים ולסגור את זה למחסן? איך זה עובד, מה אני יכול באופן חוקי לעשות עם השטח הזה חוץ מלהשכיר אותו כחניה?

 

**רק רכבי סופר מיני \ מיני משפחתי יכולים לחנות שם בגלל בעיות תמרון, השטח הוא של חניה וחצי.

 

עריכה אחרונה ב-9 בספטמבר על ידי avizaz

[אלעדית]

להוציא היתר בניה שאינו צמוד לבניה קיימת חוקית, זה יהיה מאוד מורכב ויקר.

לשיקולך מה לעשות.

[DareDevil]

לפני 30 דקות, avizaz כתב:

**רק רכבי סופר מיני \ מיני משפחתי יכולים לחנות שם בגלל בעיות תמרון, השטח הוא של חניה וחצי.

 

האם התשתית שמגבילה את גודל הרכב, היא משהו שיפריע בשביל לבנות מחסן?

ראה הודעתו של החבר @natco בשרשור הנ"ל

 

אלא אם השתנה משהו במהלך ה4 שנים האחרונות.

[avizaz]

מה שמגביל זה עמודים שנמצאים מחוץ לשטח המדובר ולכן התמרון מעט מסובך, השטח עצמו הוא די רחב ללא הפרעות, עם שני עמודים נוספים בכניסה אליו.

 

לגבי מה ש natco כתב, הוא יותר התיחס לשינוי ייעוד, ראיתי את ההודעה, כאן אין לשטח ייעוד כלל.

 

יש משהו כמו 20-30 מחסנים לא חוקיים בחניון, זה לא באמת מעניין אף אחד, חלקם על שטחים כפי שציינתי, חלקם על שטחי חניה.

 

אני מנסה לעשות את זה חוקי כי זה מן הסתם יוסיף לשווי הנכס.

 

 

[GTאי]

לפני 11 שעות, avizaz כתב:

לא אספר את הסיפור הארוך אבל יצא ששטח בחניון, שהוא לא חניה, יוצמד לדירה שלי.

 

אם הקבלן מצמיד, תבקש ממנו לבדוק אם אפשר לעשות שינוי להיתר בשביל להוסיף לך את השטח כשטח עיקרי (אם בכלל יש עוד זכויות בניה).

דרכו זה הרבה יותר יעיל והוא מכיר את מי שצריך. 

[natco]

יותר מידי נעלמים.
1. אם השטח צמוד לתאי חניה אחרים,  בין אם הם של שכנים או של המבקש, צריך לראות שלאחר בניית המחסן הם נשארים תיקניים (רוחב תא חניה תלוי באם השטח לצדו פנוי או שיש בו קיר/עמוד. כנ"ל לגבי הגבלת רוחב מיסעה.

2. מה יעוד השטח כרגע, והאם יש בתב"ע הגדרה לשימושים של שטחי שירות בתת-קרקע?

3. אם יש הגבלות יעוד לשטח, האם יש ליזם עודפי שטחים שניתן ליעד לאחסנה?

 

אם הבניין כבר עם תעודת גמר (אמרת שיש כבר מחסנים קיימים לא-חוקיים) אז את התחקיר צריך להתחיל באתר האינטרנט של הולת"ב הרלוונטית.  

תחילה, נבדוק את הזכויות לפי גו"ח, ואח"כ נראה בתיק הבניין האם הזכויות נוצלו (בדף הראשון בהיתר הסרוק).

אם יש זכויות לניצול, הן שייכות שווה בשווה לכל השכנים (שוב, בהנחה שהבניין כבר נמסר ונרשם). צריך לקבל את הסכמתם לשימוש בזכויות, ובכלל לשינוי (למרות שהשטח ירשם כפרטי, הוא גובל בשטח משותף).

יש לקבל חתימת  כל השכנים לפי סעיף 36ב', או לחליפין פרסום לפי סעיף 36ג'.

מכיוון שמדובר במחסן, ועוד בתת-קרקע, יש להניח שידרשו גם אישור כבאות. יש להניח שכב"א ידרשו מתז במחסן, שהקירות יבנו מחומר עמיד אש לשעתיים ודלת עמידת אש כנ"ל (אל תתפוס אותי במילה על משך הזמן, יש תנאים סבוכים לחישוב. איני מהנדס בטיחות אש) וכן פתח שחרור עשן. 

 

כמו שכתב @אלעדית, היתר למחסן בחניון תת-קרקעי קיים זה עניין מורכב, שאיני בטוח כלל שהוא משתלם.

[avizaz]

1. השטח נמצא בין חניות, אחת מהן שלי, אחת של שכן אחר שכבר הביע תרעומת והתנגדות, למרות שהוא בעצמו בנה מחסן ממש ממול, אפשר להגיע איתו לגישור בהזזת הקיר מעט לבפנים זה לא קריטי, מה גם שהחניה שלו בגודל של חניה וחצי.

2. הכיבוי ביקש להרוס את כלל המחסנים שנבנו בחניון, עברו שנתיים ולא קרה כלום.

3. מדובר על חניון של מעל ל150 דירות (4 בניינים צמודים) ככה שלא ברור איך אני אצליח להוציא מכולם את האישור המדובר

4. מדובר ביו"ש.

 

ממה שאני מבין מהשכנים עדיין לא בוצעה פרצלציה או משהו כזה ולכן יש בעיות ברישום בטאבו.

 

הקבלן רוצה סכום לא קטן עבור השטח שמדבריך לא ניתן לעשות בו שימוש ראוי בכלל, אני לבינתיים משכיר את החניה ב100 שקל בחודש, ה ROI פה לא מדהים

 

נראה שאני אשאר עם עם חניה שלישית וזהו שיהיה לאורחים \ להשכרה

[A_lex]

יש לך שימוש למחסן כזה, או שמעניין אותך רק שווי (תיאורטי ועתידי) של הנכס?

אם יש שימוש, אז לא הבנתי מה מונע ממך לבנות מחסן (בבניה קלה) כמו ה-20-30 שכנים האחרים שלך, בלי שום אישורים...

 

[natco]

לפני כשעה, avizaz כתב:

מה גם שהחניה שלו בגודל של חניה וחצי.

זה בדיוק הטיעון שמבטל את הטענה שלו. אם יש לו רוחב של 3 מ' נטו בתוך התא שלו, הוא לא יכול לטעון שאתה גורם לחניה שלו להיות לא תקנית. החניה שלך, לעומת זאת, חייבת גם היא להשאר תקנית (3 מ' בין קירות, או 2.8 אם יש קיר אחד או 2.4 אם פנוי משני הצדדים).

לפני כשעה, avizaz כתב:

הכיבוי ביקש להרוס את כלל המחסנים שנבנו בחניון, עברו שנתיים ולא קרה כלום.

רע מאד. אין לך שום סיכוי להוציא היתר על נכס שיש בו בניה לא חוקית, שיש לה צו הריסה.

לפני כשעה, avizaz כתב:

3. מדובר על חניון של מעל ל150 דירות (4 בניינים צמודים) ככה שלא ברור איך אני אצליח להוציא מכולם את האישור המדובר

ממה שאני מבין מהשכנים עדיין לא בוצעה פרצלציה או משהו כזה ולכן יש בעיות ברישום בטאבו.

שני הסעיפים הנ"ל מצטרפים לתשובה- כן, במקרה כזה צריך להחתים את כל בעלי הזכות בנכס. מאחר וזה לא הגיוני, מפרסמים לפי סעיף 36 ג' (בנכס, בשני עיתונים ומשלוח דואר רשום לבעלי הזכות), ואם אין מתנגדים מקבלים היתר.

 

לפני כשעה, avizaz כתב:

4. מדובר ביו"ש.

סעיף חשוב מאד. מדובר במנהל האזרחי. לא בוועדת תכנון מנוסה וקפדנית.
אנחנו לא בונים ביו"ש ואין לי מושג איך זה עובד שם. מקולגות שכן עובדים שם, הבנתי שיש שם הרבה מאד "הקלות". 
בטח בהרכב הממשלה הנוכחי.
 

אני לא מעודד, חלילה עבריינות בניה, אבל @A_lex שאל שאלה מעניינת...

[avizaz]

אני מנסה להבין את התמחור מול הקבלן שמנסה לתמחר שטח שהוא טרפז ימין במקרה הטוב, ומשולש ישר זווית במקרה הרע במחיר של 50 אלף שקל.

 

אפרט מעט יותר.

חניה מקורית (92, ימין למעלה)

 

חניה שווה לכל הדעות ולכן גם בחרתי אותה (הראשון שבחר מבין הדיירים)

 

מה שקרה בפועל זה שדחפו מפוח מצד ימין ועל חצי מהחניה הזאת, באלכסון.

ולכן כשקיבלתי את הדירה (לא ראיתי  את החניה לפני כן כי קניתי הרבה לפני קבלת אישורי בניה)

 

 

כחול - החניה החדשה

אדום - עמודים \ גדר הגנה על המפוח

 

ואז בקבלת המפתח קרה הדבר הבא בסיכום מול הקבלן:

 

בזמנו הייתה לי יונדאי I30 ולא התקשיתי לחנות, קניתי VRS ופתאום גיליתי שהחניה הישנה (בתמונה השניה, אלכסון), למרות שהיא קשה לחניה, היא הרבה יותר נוחה והורדתי את הגדר שהגנה על המפוח בשביל להצליח לתמרן וניכסתי אותה לעצמי מחדש.

 

אז בסיכום מול הקבלן נשארתי לחנות שם עד שהוא יעדכן אותי כמה הוא רוצה בשביל החניה הקודמת שנחתכה.

 

עכשיו הוא עדכן אותי, הסכום מטורף בשביל משהו שהוא שרכב בכלל לא נכנס שם אם לא מסירים את הגדר, מאידך גם אי אפשר לבנות שם כי הייעוד המקורי זה חניה.

לכן, רוצה לבנות בשטח שסוכם לכתחילה, לחנות מתחת למפוח ונגמר הסיפור.

 

כנראה שאעדכן את מי שאמכור לו את הדירה שיבנה שם לא חוקי וזהו וזה מוצמד לו בטאבו, נראה מה יהיה הסיכום עם הקבלן לגבי המחיר.

 

מצטער על הסיפור המבלבל, מי שמתעניין בנדלן מוזמן לשלוח הודעה, כבר הצגתי איך התכנית של הבית שלי השתנתה בטופיק אחר, כל הסיפור של רכישת הבית הזה בפריסייל הייתה מטורפת.

עריכה אחרונה ב-10 בספטמבר על ידי avizaz

[DareDevil]

לפני 19 שעות, avizaz כתב:

זו החנייה שאתה קיבלת בלי לשלם עליה? מה הרוחב שלה?

לדעתי תישאר איתה. לא כל אחד מוכן לעשות להחנות עקום או מוכן להחנות ליד מפוח ואילתורים.

 

 

 

[avizaz]

אכן, זאת החניה, בין הכחולים, הרוחב זה כחניה וחצי אני מניח, 5-6 מטר ותכלס זה אפילו עובר את העמוד במעט ומגיע עד לחניה של השכן, זה שיש עמוד זה לא אומר שזה הגבול.

 

הבעיה שהיא מסובכת, הרכב (אוקטביה) בקושי מצליח להיכנס בגלל העמודים, גם אם נכנסתי, אחר כך לצאת זה סיפור, לא סתם זה לא הוגדר כחניה מלכתחילה, העמודים ממול מאוד מגבילים.

 

צילמתי את שתי החניות, חדי העין יראו דפיקות בעמוד כי אנשים פשוט נכנסים בו כל הזמן

 

האמת שקצת חרגתי מנושא השרשור המקורי, אני רוצה להעמיד את הדירה למכירה והשאלה היא של ROI ברכישת השטח הנוסף, אבל יש מצב שזה יחזיר את עצמו במחיר הנכון.

[DareDevil]

לפני 22 שעות, avizaz כתב:

מחיר של 50 אלף שקל

אם זה המחיר בשביל להוסיף עוד חניה. משתלם מאוד.

[avizaz]

לא יודע, סך הכל יישוב ליד ירושלים, לא חסרה חניה ומכיוון שאני בדירת גן יש הרבה חניה מחוץ לגינה שלי , פשוט פחות אוהב לחנות שם כי זה לא מקורה.

 

הצעתי לו חצי מזה, נראה אם יקבל, גם ככה אף אחד אחר לא יקנה את זה כי אני אשים שם קיר ואז אי אפשר אפילו לפתוח את הדלת.

[tinoki]

מעלה אדומים או רוואבי?