פגישה לפני חתימת הסכם לפינוי בינוי. מה לשים לב? מה לשאול?

[davemustaine87]

בבניני מגורים שבהם ההורים שלי גרים בין היתר מיועד להיות פינוי בינוי. 

 

היה כבר כנס, שבו היזם כבר הציג מה מתוכנן, מה יקבלו הדיירים וכו'. זה היה בשיתוף עורך דין של חלק מהדיירים האחרים( מי הם ומה הם  , לא ברור לי).

 

מחיפוש בגוגל בקשר ליזם, הוא ניראה יזם רציני ולא סתם נוכל, אבל מצד שני כבר היה עניין לא נעים איתו בפרוייקט פינוי בינוי אחר, שבו הוציאו את הדיירים מהבתים לדירות שכורות, ועקב סכסוך הפרוייקט בוטל, והדיירים חזרו לבתים שלהם. 

 

בכול מקרה, ההבנה שלי בנושא היא די כלום גדול, אז סליחה מראש אם השאלות יהיו די מטופשות. 

 

-היזם הזכיר המון פעמים שהוא חייב להביא ערבונות עבור הפרוייקט, וגם אם הוא פשוט רגל באמצע, לא יהיה מצב שהדיירים לא יקבלו פיצוי על זה. האם זה באמת ככה? או שצריך ממש לוודא את זה? 

-כמה זמן בממוצע פרוייקטים כאלה לוקחים? 

-ההורים שלי משכירים את הדירה הזאת ולא חיים בה בפועל, האם בהנחה ויש ערובונות מצד היזם, האם יש להם בכלל איזהשהו סיכון עבורם בפרוייקטים כאלה? 

 

השאלות שלי די מועטות כי אני אפילו לא כול כך יודע מה לשאול אפילו, אשמח אם למישהו יש טיפים , שאלות שאני צריך לשאול, או סתם דברים לשים לב אליהם טרם החתימה. 

 

* הדירה בבעלות ההורים שלי, אבל הם גרים בחו"ל ואני מיופה כוח עבורם. 

 

תודה רבה לעוזרים.

[Mech Morphix]

חתמת משהו בכנס? יש לי כנס ב29

[davemustaine87]

בכנס לא חתמתי על כלום. 

[Night Driver]

לפני 3 שעות, davemustaine87 כתב:

האם זה באמת ככה? או שצריך ממש לוודא את זה? 

לא מבין יותר מידי בפרוייקטי פינוי בינוי אבל כל דבר שהצד השני לעסקה אומר אתה חייב לוודא.

תמיד צא מנקודת הנחה שהצד השני לא חבר שלך ולא שותף שלך. המטרה שלו היא להשקיע כמה שפחות ולהרויח כמה שיותר ובאמצע כמעט כל האמצעים כשרים.

[יובל .מ.]

אתה חייב להיות מיוצג על ידי עורך דין משלך שמתמחה בנדל"ן.
בסוף תגלה שהעורך דין, קבלן ועוד כמה דיירים עשו קומבינה וחלק קיבלו תמורה גדולה יותר משלך סתם.

[פינדר]

כמובן לא להיכנס לשלב מתקדם בלי עורך דין שמייצג אותך (ולא את כל הדיירים) בעל נסיון מוכח בפינוי בינוי.

[Moshe c]

קודם כל מזל טוב, פינוי בינוי מגיע עם רווח הון לא קטן.

אתה צריך לבדוק מספר דברים:

לבדוק פרוייקטים שהיזם ביצע - ללכת פיזית לראות ולנסות לדבר עם בעלי דירות.

לבדוק היטב מי העו"ד, מה הנסיון שלו בפרוייקטים מהסוג הזה ואיך הוא כאדם.

לבדוק מי האדריכל.

לוודא שיש מפקח מטעמכם שממונה עוד טרם הוכנה התב"ע כל שכן הבקשה להיתר כדי לוודא שהתוכנית של הדירה המתקבלת לא פחות טובה מאלו שנותרות בידי היזם וטובה כשלעצמה וחשוב גם לדעת מי המפקח ושהדיירים בוחרים אותו. 

לבדוק מה התמורה - כסף - לעיתים יש מענק חתימה/פינוי, דמי שכירות לתקופת הבניה, מפרט טכני - לא פחות ממפרט דירות היזם - בדר"כ נותנים יותר (מיזוג - בדר"כ מרכזי עם הנמכות גבס, מטבח לא סטנדרט), תקציב לשידרוג המפרטי הטכני, חניה/יות והאם הן רגילות או מכניות, מחסן, כמה קומות מעל הקומה בה מצויה הדירה הנוכחית (ככול שהבניינים שייבנו גבוהים יותר כך נהוג לשדרג במספר קומות גדול יותר), כמה מ"ר מקבלים מעבר לקיים ומהי שיטת המדידה של הדירה היוצאת שתהיה זהה לשיטת המדידה של הדירה המתקבלת, תקציב עבור הובלה מהדירה הנוכחית לדירה השכורה וחזרה לחדשה (תקף במידה ובעלי הדירה מתגוררים בנכס).

לוודא שהאחריות על פינוי השוכרים חלה על היזם ולא עליכם (לבקש נוסח להוסיף להסכם השכירות כדי למנוע טענה עתידית). 

ערבות בנקאית לפני הפינוי צריכה להיות בגובה שווי הדירה המתקבלת - לא הקיימת, ערבות בדק עבור ליקויים לאחר המסירה, ערבות על דמי השכירות לתקופת הבניה. 

התהליך לוקח בין 5 שנים מהחתימה ועד אינסוף. תלוי כמה בניינים, תלוי כמה דירות, איזה גובה הבניינים, תלוי אם יש בעלים שלא מוכנים לחתום, התנגדויות שכנים, תלוי אם יש צורך בהכנת תב"ע (לרוב צריך) וכו'. הייתי לוקח בחשבון לפחות 7 שנים מהחתימה למסירה.

תיקח בחשבון שאם יהיה ליזם את הרוב הדרוש, בהיעדר סיבה מוצדקת תידרש לחתום, לכן, עדיף להעלות את הדברים כעת לפני החתימה. העו"ד שמטעמכם יחד עם הועד / מי שמונה על המו"מ עם הקבלן יוכלו להיטיב את המצב אבל בסופו של דבר הכל תלוי ברווחיות של הקבלן וזה תלוי מיקום ומה הזכויות שהוא יכול לקבל במתחם. 

בהצלחה !

[bobi]

כמובן כמו בכל עסקה, חייב עורך דין משלך שאתה משלם לו ושעובד רק בשבילך ולא בקומבינה של תשלום ביחד עם עוד דיירים.

 

תבדקו את עניין הבלעדיות, שתהיה מוגבלת לזמן סביר של לא יותר מ 5 שנים. אחת הרעות החולות של פינוי-בינוי ושל תמ"א אלו קבלנים שמחתימים על בלעדיות להרבה שנים, לא מקדמים את הפרויקט לשום מקום ומשתמשים בחתימות בתור נכס שניתן לעשות איתן עסקים עם יזמים אחרים.

 

עוד בעיה היא יזמים שמחתימים חלק מהדיירים ואז עושים מסחרה עם יזמים אחרים שמחתימים דייריים בבניינים אחרים במתחם. כאשר כל המסחרה הזאת רק כובלת את הדיירים שכבר חתמו ולא עוזרת לקדם את הפרויקט.

עריכה אחרונה ב-22 לנובמבר, 2022 על ידי bobi