רכישת דירה ראשונה לצורך השקעה בתחילת רחוב הרא"ה ברמת גן

[sh1506]

הקנייה היא נטו להשקעה? כלומר אין מחשבה לגור בדירה הזאת בעתיד?

 

כרגע הדירה היא נטו להשקעה

 

ואין כוונה לגור בה אלה אם כן יווצר מצב שלא נוכל למצוא שוכרים או המצב שכירויות איפה שאנחנו גרים ישתנה.

 

תהיה בעיה מבחינת חניה אבל מכיוון שהשכונה נחשבת טובה בגדול אין לי בעיה לגור שם במקרה הכי גרוע.

עריכה אחרונה ב-11 לאוגוסט, 2015 על ידי sh1506

[dany]

למה בחרת דווקא את האיזור הזה?

יש מקומות לא רחוקים ממך עם דירות בחצי מחיר כמעט ותשואה גבוה יותר(4%).

[sh1506]

כי האיזור הזה טוב מבחינתי לעתיד אם אצטרך לעבור לשם במקרה הכי גרוע

יש שם ביקוש לפי מה שנאמר לי מתושבתי רמת גן ככה שלא יווצר מצב שהדירה תעמוד ריקה

ואני מקווה שעם הזמן בגלל שזה גוש דן המחיר יעלה/ יהיה תמ"א והכסף שיש לי עכשיו ערכו יעלה ויתן לי אופציה למכור ולקנות במקביל מה שארצה בעתיד.

ברור לי שיש פה אלמנט של סיכון לא קטן, אני פשוט מנסה להקטין כמה שאפשר את הסיכונים ולנסות לכסות את המשכנתא נכון להיום.

אני לא מדבר על להרוויח מהדירה כרגע אלה רק לכסות. ומקווה שהרווח יהיה בעתיד.

כי כסף שסתם יושב בבנק ערכו רק יורד.

לצערי הרב הוריי למדו זאת על בשרם.

[NirLevi]

ובגלל זה אני דיי לחוץ מבחינת ערך הדירה מפי השמאי

אם המחיר סביר, אין סיבה שהשמאי לא יאשר את העסקה.

[איציק נ.]

אתה לוקח מימון של 75% בשביל לקנות את הדירה הזו??

לדעתי אתה צריך לחשוב שנית ובנוסף כדאי שתבדוק אם מאשרים לך משכנתא כי אתה על הגבול של הגבול ויש סיכוי טוב שלא יאשרו.

 

איציק

[Night Driver]

למחוק. נשלח פעמיים בטעות

[Night Driver]

אם אתה חושב לגור בה קח בחשבון שזה רחוב מאוד סואן. אני הייתי מחפש משהו יותר פריפריאלי במחיר יותר נמוך ועם תשואה דומה באחוזים כי הסיכוי שהמחירים יעלו ברמת גן יותר קטנים מאשר שיעלו באיזורים כמו קרית גת למשל.

[bar72]

כמה דברים:

א. לא הבנתי אם הדירה ריקה או מושכרת, כתבת "עומדת ריקה שנה"

ב. קח בחשבון שכשיתחילו החפירות לרכבת הקלה באזור ביאליק - יכול להיות שתהיה תגובת שרשרת שתגרום לירידת השכירות (ואולי עליית ערך בעתיד)

ג. 75% מימון זה הרבה. קצת השמאי זז ואתה בחוץ. היית מחפש משהו אחר, אולי באזור זול יותר (נניח פ"ת).

[phpclub]

הוא כתב שהדירה מושכרת וכנראה תמשיך להיות מושכרת לטווח הארוך. הדירה עומדת בשוק למכירה כשנה.

 

סכום כזה להשקיע על דירה למי שאין לו דירה בעצמו וכנראה אין לו מספיק חוסן כלכלי זה נשמע לי משוגע.

מודה, גם אני חשבתי כמוך, היום אני חושב אחרת.

 

לקחת בחשבון את המקרים הבאים?

- מה יקרה אם הדירה תעמוד כמה חודשים ריקה? יהיה לך רזרבות לשלם משכנתא תקופה?

- מה יקרה אם יהיה פיצוץ צנרת/קלקול מזגן/כל תקלה יקרה שדורשת טיפול? האם יש לך כמה אלפי שקלים מיותרים להשקיע?

- לקחת בחשבון תשלום של ביטוח דירה וביטוח משכנתא?

- האם יש לך (חוץ מהכסף לדירה, עו"ד, פתיחת תיק משכנתא, מיסים למיניהם) כסף בצד ליום שחור?

- אם פתאום תמצא דירה שאתה רוצה לקנות, תהיה תקוע עם דירה שלאוו דווקא יהיה לך קל למכור (לראייה הדירה עומדת כבר שנה).

 

להשקעה הייתי הולך על דירה קטנה באזור אחר במחיר הרבה יותר נמוך.

 

עריכה:

 

עכשיו ראיתי את החישוב ואני לא חושב שבכלל יש לך מושג למה אתה הולך להכנס.

דירה של 1.4 ב 75% מימון זה משכנתא של מליון וחמישים אלף.

כדי לקחת משכנתא נורמלית אתה תצטרך להחזיר להערכתי לפחות 6000 בחודש.

כן, הבנק יתן לך להחזיר גם 4500, והריבית שאתה תשלם תהיה כל כך גדולה שכנראה אתה תפסיד יותר ממה שאתה חושב שתרוויח.

עריכה אחרונה ב-11 לאוגוסט, 2015 על ידי phpclub

[martines]

האמת שמעון לא מבין מה אתה מתכוון לעשות

עלות דירה כפי שתיארת הוא משהו סביב 1.5-1.7 מיליון ש"ח

שכ"ד 4200 לחודש נכפיל ב 10 חודשי שכירות ( השאר להוצאות לא צפויות עומדת ריקה וכו' ) תקבל תשואה של 2.4%. לא משהו.

מה מונע רכישה בשוהם היום ?

 

כרגע לפי מצבי הכלכלי אני אמור לקבל 75% מימון על הדירה.

ומבדיקה ראשונית שעשיתי אני אמור לשלם משכנתא כמעט זהה למחיר השכירות שאקבל. (אולי יהיה הבדל של 200-300 שקל שאני יכול לעמוד בו)

ובגלל זה אני דיי לחוץ מבחינת ערך הדירה מפי השמאי

 

מצטרף לשאלה של יאשה,

אתה הולך לקחת משכנתה של מעל למליון שקל, מותח את גבולות היכולת שלך ממש עד הקצה, ושם את הכסף בהשקעה ספקולטיבית.

תן דעתך לאפשרויות סבירות בהחלט שיכולות לקרות בשנים הקרובות :

1. עליה הדרגתית בשיעורי הריבית דבר שיעלה את ההוצאה שלך על המשכנתה ויוריד את ערך הדירות.

2. צעד ממשלתי שפתאום כן יצליח לגרום לשינוי ויוריד את מחירי הדירות.

3. ירידה בהכנסה או גרוע מזה איבוד מקום עבודה.

4. הוצאות חריגות על הדירה, מספר חודשים בלי דיירים וכו ....

 

וזה אפילו בלי להזכיר בועה וכל מה שמצטרף לה.

 

אתה מבין כמה קל לאבד דירה גם אחרי פיגור קטן של התשלומים למשכנתה ?, צבא של עורכי דין שעובדים עם הבנקים מחכים רעבים מאד בדיוק למקרים האלה.

עריכה אחרונה ב-12 לאוגוסט, 2015 על ידי martines

[sh1506]

שלום לכולם ותודה על התגובות

לגביי הדירה ספציפית הנ"ל אחרי הפגישה אתמול עם בעל הבית לא הגענו להסכמה בינתיים. וגם בנוסף לכל הבעל דירה נראה בן אדם מאוד מפוקפק שאני חושב עם כדאי לעשות עסקים איתו.

לגביי לקיחת המשכנתא, קיבלתי כבר אישור משני בנקים על מחיר של 1.3 (975000 מהבנק) בריביות ל 25 שנה יוצא לי להחזיר כ 4700 עם הביטוח משכנתא. (כאשר רוב המסלול הוא ריבית קבועה לא צמודה עם מינימום שינויים בעתיד)

אומנם המשכנתא היא ל 25 שנה אבל הגעתי למסקנה שאם השכירות מכסה את ערך המשכנתא וכרגע היא לא רחוקה מזה , אז זה שווה לי.

בקשר לכספים מהצד יש לי בנוסף סכום של כ 60000 בשביל הנלווים עורך דין, מתווך, פתיחת תיק, שמאות וכו וכו.

 

הוא כתב שהדירה מושכרת וכנראה תמשיך להיות מושכרת לטווח הארוך. הדירה עומדת בשוק למכירה כשנה.

 

סכום כזה להשקיע על דירה למי שאין לו דירה בעצמו וכנראה אין לו מספיק חוסן כלכלי זה נשמע לי משוגע.

מודה, גם אני חשבתי כמוך, היום אני חושב אחרת.

 

לקחת בחשבון את המקרים הבאים?

- מה יקרה אם הדירה תעמוד כמה חודשים ריקה? יהיה לך רזרבות לשלם משכנתא תקופה?

- מה יקרה אם יהיה פיצוץ צנרת/קלקול מזגן/כל תקלה יקרה שדורשת טיפול? האם יש לך כמה אלפי שקלים מיותרים להשקיע?

- לקחת בחשבון תשלום של ביטוח דירה וביטוח משכנתא?

- האם יש לך (חוץ מהכסף לדירה, עו"ד, פתיחת תיק משכנתא, מיסים למיניהם) כסף בצד ליום שחור?

- אם פתאום תמצא דירה שאתה רוצה לקנות, תהיה תקוע עם דירה שלאוו דווקא יהיה לך קל למכור (לראייה הדירה עומדת כבר שנה).

 

להשקעה הייתי הולך על דירה קטנה באזור אחר במחיר הרבה יותר נמוך.

 

עריכה:

 

עכשיו ראיתי את החישוב ואני לא חושב שבכלל יש לך מושג למה אתה הולך להכנס.

דירה של 1.4 ב 75% מימון זה משכנתא של מליון וחמישים אלף.

כדי לקחת משכנתא נורמלית אתה תצטרך להחזיר להערכתי לפחות 6000 בחודש.

כן, הבנק יתן לך להחזיר גם 4500, והריבית שאתה תשלם תהיה כל כך גדולה שכנראה אתה תפסיד יותר ממה שאתה חושב שתרוויח.

 

נכון שיש פה סיכון של דירה ריקה או תקלה שתהיה בה בזמן השכירות, וזה סיכון שאני מוכן לספוג, ובמקסימום לעבור לגור שם כמו שאמרתי במקרה הצורך.

לגביי הבנק זה מובן לי שאני אאלץ לשלם המון בריביות לטווח הארוך. אני פשוט מנסה למצוא משהו שאוכל לעמוד בו ולא לתת לכסף שלי סתם לעמוד בבנק.

 

 

 

תודה רבה לכולכם על העצות שלכם.

את האמת גרמתם לי קצת לחשוב. אני אנסה לבדוק אופציות אחרות כגון פ"ת, למרות שגם שם למיטב זכרוני במקומות הנחשבים המחירים גם היו גבוהים.

אני פשוט מיואש. המחירים רק עולים ואני כמו כולם מחכה ומחכה שירדו או לחילופין שיהיה לי עוד קצת כסף ומגיע למסקנה שבסופו של דבר זה רק מתרחק ומתרחק ממני.

לא הייתי רוצה בפנסיה שלי לבזבז את מרבית הפנסיה על שכר דירה. לכן יש פה גם קצת אלמנט של לחץ לצערי הרבה.

 

אני אקח את כל מה שנאמר לי פה לתשומת ליבי ואנסה לעשות הרבה חושבים עם אשתי על המצב.

[martines]

ממליץ לך מאד לראות את הפרק על המשכנתה של "המערכת" עם מיקי חיימוביץ. כמה שחשבתי שאני יודע על משכנתה,אחרי שראיתי נשארתי עם פה פעור והרגשה מאד רעה אחרי שראיתי את זה.

http://www.youtube.com/watch?v=J9hg8KNukLQ

 

הנה הפרק המלא :סיוט המשכנתאות

 

כלל אצבע אומר שכשאתה לוקח משכנתה לטווח המקסימלי (25 שנה) אתה משלם את מחיר הדירה פי

2.5

ושלא תבין לא נכון, אני כן חושב שאתה צריך לקנות דירה היום, אבל למגורים ולא להשקעה, ולהתפשר על כל מה שאתה יכול כדי לקחת את המשכנתה המינימלית האפשרית עבורך. גם אם זה אומר פשרות בגודל הדירה, שכונה, איזור וכו.

עריכה אחרונה ב-12 לאוגוסט, 2015 על ידי martines

[ישה]

המלצתי

 

חפש דירה בחצי המחיר באיזורי ביקוש להשכרה לסטודנטים, ככה גם המשכנתא תהיה ברת שליטה.

 

ראית כי טוב רכוש אחת נוספת....

 

אלו יחד עם חסכונות וכספים עתידיים יהוו את הבסיס לרכישת דירה למגוריך, מחד, והצמדת את עצמך למדד הנדל"ן מאידך.

 

רכישת דירה עם משכנתא של 75% ל 25-30 שנה , החלפת בעל בית שמשכיר לך דירה , שההתחייבויות שלך כלפיו "אפסיות" עם בעל בית אחר = הבנק

 

כל עוד אתה משלם לו בדיוק של שעון שוויצרי הכל סבבה,

 

לא תעמוד בתשלומיך תראה ותחוש את שיני הרוטוויילר.

[phpclub]

הטעות שלך היא שאתה מחכה שהם ירדו כמו כולם. אני עשיתי הרבה חושבים לפני שקניתי את הדירה שלי

ואחרי התייעצות עם הרבה אנשים וקצת הסתכלות על ההיסטוריה, הגעתי למסקנה שלמישהו אתה משלם בכל מקרה.

אם לא תשלם היום הרבה על הקרקע, אתה תשלם בהמשך הרבה על הריביות (הרי כשהמחירים ירדו והכל יסתדר אם בכלל זה יקרה, ריביות המשכנתא יטפסו)

 

--

נכון שיש פה סיכון של דירה ריקה או תקלה שתהיה בה בזמן השכירות, וזה סיכון שאני מוכן לספוג.

לגביי הבנק זה מובן לי שאני אאלץ לשלם המון בריביות לטווח הארוך. אני פשוט מנסה למצוא משהו שאוכל לעמוד בו ולא לתת לכסף שלי סתם לעמוד בבנק.

---

אתה מסתכל על זה פסיכולוגית, אתה מוכן לקחת סיכונים שיגרמו לך להוציא כסף העיקר שאתה תדע שיש לך בית.

אם היית קונה בית לגור בו אתה היית צודק בהחלט, אבל אתה לא.