רכישת דירה ראשונה לצורך השקעה בתחילת רחוב הרא"ה ברמת גן

[sh1506]

שלום לכולם

אשמח להתייעץ עמכם לגביי רכישה של דירה ראשונה להשקעה ברמת גן.

כרגע אנחנו גרים ליד שוהם ומעוניינים להישאר באיזור זה. מכיוון שמצבנו הכלכלי אינו מאפשר לנו לקנות כאן דירה החלטנו להמשיך להשכיר כאן דירה במחיר שמתאים לנו לטווח הארוך. (התכנון בעתיד הוא לעבור לגור בשוהם)

יש לנו הון עצמי שמתאים לקניית דירה היום ברמת גן באיזור שנאמר לי שמבוקש לשכירות ויכול להניב תשואה גבוהה יחסית. (לכסות את ערך המשכנתא)

הדירה ממוקמת בתחילת רחוב הרא"ה ליד בית החייל וסניף AM-PM. הדירה משופצת ומצאה חן בעינינו וכבר מושכרת לזוג עם ילדים קטנים שמעוניינים להמשיך להשכיר לטווח ארוך. וכרגע משלמים עליה 4200 שקל.

הכוונה היא כמובן בעתיד הלא רחוק אולי למכור ובעזרת כסף נוסף שנחסוך לקנות משהו שנרצה לגור בו.

בעלי הדירה הם זוג שמתגרשים וחייבים למכור את הדירה על מנת לחלק את נכסיהם ולפי מה שהבנתי מגשושים כאלה ואחרים הדירה מוצעת למכירה כבר כשנה. המתווך טוען שזה בגלל שהבעלים ביקשו מחיר גבוה מדיי בהתחלה. לי זה נשמע קצת חשוד.

אשמח לשמוע תובנות לגביי האיזור הנ"ל, האם זה מבוקש כמו שטוענים? במקרה של הדיירים שירצו לעזוב, האם המחיר סביר? גבוה? נמוך?

אשמח לדעת כל מי שמבין קצת בנושא. האם זהו צעד נכון מבחינתנו? האם יש דברים חשודים שיש לשים לב אליהם? אולי אני מפספס פה משהו?

מודה מראש לכל מי שינסה לעזור.

בברכה

שמעון

[shugiflex]

לא צירפת פרטים חשובים כמו: גודל הדירה במטרים רבועים, מספר החדרים, קומה בבנין, האם יש חניה? כל הנתונים האלה קריטיים כדי לתמחר את הדירה ואת שכירותה.

 

רגע של עברית: "להשכיר" זה מה שעושה בעל הנכס. "לשכור" זה מה שעושה שוכר הנכס.

[natco]

תראה כאן.

כמובן שזה לא תחליף לחכמת הפורום, בעיקר כשמדובר על התרשמות מהשכונה.

אבל אתה יכול לראות מחירי מכירה ושכירות, מיקום אנטנות סלולריות, ואם תכניס את שם השכונה בלשונית "שכונות" תמצא גם פילוח של אוכלוסיה וכד'

האתר הזה נחשב לכלי חזק אצל משקיעי נדל"ן.

 

אני לא מכיר את האיזור מספיק טוב, אבל ממבט במפה, ובטבלת המחירים כרגע, זה נראה כמו השקעה מצויינת.

[sh1506]

היי, קודם כל תודה.

הדירה היא בעלת 70 מטר מרובע, 3.5 חדרים. הייתה מרפסת סגורה מקורית לאחד החדרים ולסלון.

בסלון שברו את הקיר ובכך הגדילו את הסלון ובחדר שינה אחד היא נשארה בתור חצי חדר/חדר. היא משופצת עם מזגן מיני מרכזי בדירה.

לבניין ישנן 2 כניסות, כניסה אחת מאחור לקומת הקרקע וכניסה אחת קדמית לקומה ראשונה לכן מצד אחד היא קומה ראשונה שמצריכה גרם מדרגות אחד לעליה ומצד שני היא קומה שניה שמצריכה שני גרמי מדרגות לעליה.

אין חניה בטאבו לבניין אלה רק מה שברחוב אבל ישנה מעלית לדיירים מסויימים עם מפתח, מעלית שנבנתה לאחר בניית הבניין.

[MaDxXx]

בעלי הדירה הם זוג שמתגרשים וחייבים למכור את הדירה על מנת לחלק את נכסיהם ולפי מה שהבנתי מגשושים כאלה ואחרים הדירה מוצעת למכירה כבר כשנה

תבדוק על שם מי היא רשומה, על אחד מהם, או שניהם.

במידה ושניהם האם שניהם מסכימים למכור?

שלא יצא מצב שמישהו אחד כן והשני לא..

[yarongti]

מבחינת מחיר להשכרה המחיר סביר,

לדעתי יש הבדל גדול בין 3 חדרים ל 3.5, מבחינתי 3.5 היא בקטגורית "מזוג עם תינוק ועד למשפחות עם 2 ילדים, שהקטן מבינהם בן שנתיים שלוש" ומכאן שמנעד ההשכרה גדול.

המחיר כאמור סביר, אני יודע שמחירים בסביבה, של דירת 1.5-2 נעים בין 3000 ל 3800 ממש משופצת ומרוהטת. אז לדעתי מחיר ההשכרה ממש לא גבוה ואם הדירה ממש יפה גם 4500 בקלות ניתן לקבל שם,

מבחינת אזור.... כיכר אורדע מצד אחד וקרבה לרחוב ביאליק ורחוב הרצל, ומצד שני רחוב שרת היוקרתי וקרניצי שתוחם את האזור, סביבה רמת גנית ממוצעת, יש אזורים (לדעתי ) פחות אטרקטיבים בר"ג כמו החלקים שקרובים לאלוף שדה ויש שכונות יותר טובות כמו הלל וכו, האזור הזה הוא סביר + לדעתי,

נשמעת כמו עסקה טובה, תשואה בטח באזור ה 3.5 % ?

(כמובן במסגרת בדיקות שהכל אמיתי ונכון-קח עו"ד)

[NirLevi]

בעלי הדירה הם זוג שמתגרשים וחייבים למכור את הדירה על מנת לחלק את נכסיהם ולפי מה שהבנתי מגשושים כאלה ואחרים הדירה מוצעת למכירה כבר כשנה.

 

מדובר בזמן חשיפה ארוך למכירה ואפילו חשוד.

תוציא נסח טאבו של הדירה, ובדוק את הבעלויות והאם קיימים עיקולים על הדירה.

[sh1506]

אהלן ותודה למגיבים.

אני נפגש עם המתווך ועם הבעל של בני הזוג הערב על מנת לדבר תכלס מחיר ועל מי רשומה הדירה וכנ"ל גם לראות למה היא עומדת שנה ריקה.

בשיחתי עם עורכת הדין שלי נאמר לי לא לחתום כרגע על כלום (גם לא זכרון דברים) ולבקש מהם שימציאו לי נסח טאבו וטיוטת חוזה לחתימה.

כמו כן אני רוצה לבצע בדיקת שמאי מטעם הבנק על מנת לראות בכלל שהוא מאשר לי שערך הדירה הוא כפי שמבקשים שלא ייוצר לי מצב שאני חותם והבנק לא יאשר לי סכום המשכנתא המבוקשת. סוג של בדיקה לפני קנייה.

השאלה היא אם זה נכון לבצע זאת כעת? כמובן שזה יבוצע לאחר שהעורכת דין תעבור על המסמכים שהם ייספקו.

[ישה]

האמת שמעון לא מבין מה אתה מתכוון לעשות

 

עלות דירה כפי שתיארת הוא משהו סביב 1.5-1.7 מיליון ש"ח

 

שכ"ד 4200 לחודש נכפיל ב 10 חודשי שכירות ( השאר להוצאות לא צפויות עומדת ריקה וכו' ) תקבל תשואה של 2.4%. לא משהו.

 

מה מונע רכישה בשוהם היום ?

[Wonka]

עוד נושא חשוב לבדיקה באיזור המרכז הוא היתכנות לתמ"א.

כמה שכנים יש בבניין ומה גודל המגרש ?

לא ציינת מחיר מבוקש.

[dany]

רק אני פספסתי מה מחיר הדירה?

 

תשואה של 3.5% נחשבת טובה היום?

[natco]

מאחר וזו דירה ראשונה, כל עוד הפרש השמאות לא יעמיד אותך במצב של מעל 70% מימון, לא אמורה להיות לך בעיה באישור המשכנתא.

בכל מקרה, גם השמאים נעזרים במדלן, וגם באתר של רשות המיסים.

כל עוד לא תשלם הרבה מעבר למחירים שם, רוב הסיכויים שהשמאי פשוט יאשר את מחיר החוזה AS-IS.

שזה לא ידאיג אותך יותר מידי.

 

עצות עוה"ד שלך מצויינות, אל תתחייב לכלום עד שלא יתברר מצבה המשפטי של הדירה.

כ"כ כדאי לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה, ושל הסביבה הקרובה, במשרדי מחלקת ההנדסה בעיריית רמת גן (שאין בניה לא חוקית בנכס, ושלא מתוכנן לקום מגדל של 55 קומות/גשר לאוטובאן בדיוק מול החלון שלך). עוד שעה-שעתיים מזמנך שעשויות להסתבר כהשקעה משתלמת.

[sh1506]

האמת שמעון לא מבין מה אתה מתכוון לעשות

 

עלות דירה כפי שתיארת הוא משהו סביב 1.5-1.7 מיליון ש"ח

 

שכ"ד 4200 לחודש נכפיל ב 10 חודשי שכירות ( השאר להוצאות לא צפויות עומדת ריקה וכו' ) תקבל תשואה של 2.4%. לא משהו.

 

מה מונע רכישה בשוהם היום ?

 

רכישה בשוהם היום לדירת 4 חדרים ממוצעת נושקת ל 1.7, מחיר שהיום אין באפשרותי לשלם. לכן נכון להיום אינני יכול להרשות זאת לעצמי, בעתיד הלא רחוק צפויים

 

להשתחרר לנו כספים ואולי נוכל למכור את הדירה הנ"ל ולקנות היכן שנרצה. אם לא אז נישאר בשכירות ונמשיך את המצב איך שהוא.

 

מחיר הדירה המדוברת הוא סביב ה 1.4 ויש כוונה להוריד את מחיר הדירה עוד קצת ולכן ההצעה עומדת על הפרק והתשואה אמורה להיות בסביבות ה 3.5%.

 

 

לגביי שטח הבניין ותמ"א זה גם כיוון שהיינו מאד שמחים שיקרה בעתיד, כי הבניין בצורת "ר" ומכיל מספר לא קטן של דיירים שצריך את אישורם. אני לא מסתמך על זה כי

 

לדעתי זה יהיה סיפור להשיג את כל החתימות הנ"ל.

[dany]

הקנייה היא נטו להשקעה? כלומר אין מחשבה לגור בדירה הזאת בעתיד?

[sh1506]

מאחר וזו דירה ראשונה, כל עוד הפרש השמאות לא יעמיד אותך במצב של מעל 70% מימון, לא אמורה להיות לך בעיה באישור המשכנתא.

בכל מקרה, גם השמאים נעזרים במדלן, וגם באתר של רשות המיסים.

כל עוד לא תשלם הרבה מעבר למחירים שם, רוב הסיכויים שהשמאי פשוט יאשר את מחיר החוזה AS-IS.

שזה לא ידאיג אותך יותר מידי.

 

עצות עוה"ד שלך מצויינות, אל תתחייב לכלום עד שלא יתברר מצבה המשפטי של הדירה.

כ"כ כדאי לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה, ושל הסביבה הקרובה, במשרדי מחלקת ההנדסה בעיריית רמת גן (שאין בניה לא חוקית בנכס, ושלא מתוכנן לקום מגדל של 55 קומות/גשר לאוטובאן בדיוק מול החלון שלך). עוד שעה-שעתיים מזמנך שעשויות להסתבר כהשקעה משתלמת.

 

כרגע לפי מצבי הכלכלי אני אמור לקבל 75% מימון על הדירה.

ומבדיקה ראשונית שעשיתי אני אמור לשלם משכנתא כמעט זהה למחיר השכירות שאקבל. (אולי יהיה הבדל של 200-300 שקל שאני יכול לעמוד בו)

ובגלל זה אני דיי לחוץ מבחינת ערך הדירה מפי השמאי