כדאיות חכירת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל

[p0p]

שלום רב לכל המומחים

החלום של אחי זה בית פרטי (אני מאמין החלום של כולנו)

לאחרונה אחי החליט להשתתף במכרזי מנהל מקרקעי ישראל, אך לא אישית זה לא נראה משתלם,

לכן לפני שנקבל החלטה העדפתי להתייעץ עם המומחים פה בכדאיות.

 

כמובן שאנחנו מודעים מראש שאנחנו "שוכרים" את הקרקע ל99 שנה והיא לא נרשמת בטאבו,

יש גם אפשרות "הארכה" לאחר 99 שנה וכ'ו (ולכו תדעו מה יהיה עוד 100 שנה) אנחנו מודעים שהקרקע

כביבול אינה נרשמת "בטאבו".

 

באיזור שאחי מעוניין להגיש מכרז בית פרטי של 200 מ"ר בנוי מקבלן חדש נמכר ב2,100,000 ש"ח.

הוא מתכוון להציע במכרז על קרקע בלבד באותו איזור כ 450K - בניה נמוכה/צמודת קרקע/בנה ביתך , בנוסף במכרז של מנהל מקרקעי ישראל מופיע

הוצאות פיתוח 541K שאותם צריך לשלם גם, זאת אומרת מיליון ש"ח רק על הקרקע (במידה והוא זוכה).

 

עכשיו אחרי כל הייסורים שהוא יעבור כדי לבנות את הבית : אדריכל, קבלנים, השבחים, וכ'ו וכ'ו

אני מאמין שזה 5000 ש"ח למ"ר . כלומר אם הוא יבנה 200 מ"ר זה יצא עוד מיליון ש"ח בהערכה.

כלומר עלות כל הבית 2 מליון ש"ח , אז למה לא בעצם לקנות מקבלן בית מוכן מלכתחילה אם זה יוצא כמעט אותו הדבר ?

מה הרעיון פה אני לא הבנתי ? מה אנחנו מפספסים ?

הרי באמת בן אדם יכניס את עצמו לייסורים כאלה של בנייה עצמית (זמן, כסף, אישורים, ריצות) רק בשביל לחסוך 100 אלף ש"ח ? אני לא מבין את הרעיון ..

 

מתוך המכרז :

[TABLE=class: tblSmallText tblLowLines, width: 90%]

[TR]

[TD=width: 38%, colspan: 2, align: right] 745[/TD]

[TD=width: 38%, colspan: 2, align: right]שטח במ"ר[/TD]

[TD=class: lightGrey, width: 24%, align: right]נתונים תכנוניים[/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] [/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]שטח לבניה במ"ר[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] 1[/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]/ (קיבולת ביח"ד (במגורים

(בחדרים (במלונאות[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] 402,877[/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]מחיר מינימום[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] 645,883[/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]מחיר שומא[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] 541,774[/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]הוצאות פיתוח[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] [/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]הוצאות פיתוח למטר[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=width: 40%, colspan: 2, align: right] [/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]הוצאות פיתוח למטר מבונה[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] 541,774[/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]הוצאות פיתוח ליח"ד/חדר[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=colspan: 2, align: right] 615[/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]מספרי המגרשים לפי התב"ע[/TD]

[TD=class: lightGrey] [/TD]

[/TR]

[/TABLE]

[Nemesis]

החישוב לבנייה בסטנדרט טוב מדבר על כ-6,000 ש"ח למטר.

בנוסף, אמר מישהו באחד הפורומים פעם, ש-90% מאלה שבונים את הבית שלהם לבד חורגים מהתקציב. ה-10% הנותרים פשוט שקרנים.

[p0p]

OK,

אז מה הרעיון ..?

אך זה משתלם ?

על הנייר היום אני יכול לרכוש מקבלן קוטג' 200 מ"ר ב2 מיליון.

למה אנשים בכל זאת מתעקשים ניגשים למכרז ורוכשים דרך המנהל ?

יש פה CATCH שאני לא מצליח להבין ..

מה אנשים סתם נכנסים להרפתקאה כזאת קשה ?

[asaf999]

מחירי הבניה משתנים מאזור לאזור, כך שהכלל של 5,000 ש"ח למ"ר נכון למקומות מסוימים.

ככלל, בית מקבלן יהיה יקר יותר ובסטנדרט נמוך יותר מאשר בנה ביתך.

המוצר הסופי שונה בשני המקרים, מהקבלן תקבל קוטג' ובבניה עצמית תקבל וילה.

כמו כן, המגרש שאחיך בחר גדול מאד כ-750 מ"ר בעוד שהמגרש של הקבלן ככל הנראה קטן משמעותית.

[ישה]

מה שכתב אסף נכון בהחלט אבל....

 

לא יודע היכן המיקום ומה הביקוש למגרשים , שם.

 

כך שייתכן ש 450K לא יספקי.

 

שים לב למחיר השומא, שנותן לך אינדיקציה.

 

בדוק האם על ה 541K פיתוח לא צריך להוסיף מ"עמ

 

וכפי שכתב נמסיס אבל מכיוון אחר

 

בבניה התקציב והביצוע נפגשים פעם אחת בלבד וזה בנקודת ההתחלה, מכאן דרכיהם מתפצלות ופערים של 10-20% בין התקציב לביצוע בפועל זה המקובל, ולפעמים גם יותר.

 

וזה עובד כך

 

מאמי בונים בית פעם אחת בחיים לא נשדרג.... והרשימה של השדרוגים ארוכה כאורך הגלות

[NirLevi]

בבנייה פרטית, מדובר בכאב ראש גדול יותר, הרבה יותר, מרכישה של נכס מוכן מהקבלן.

לעיתים מדובר בחיסכון, אם מנהלים נכון את הבנייה העצמית וחוסכים רווח יזמי של הקבלן. לעיתים גם מפסידים והרבה.

5,000 ש"ח למ"ר תלוי מאוד מאוד במיקום, בסטנדרט הבנייה ובדרישות (אם קיימות) של הועדה לתכנון ובנייה.

 

אגב, שים לב שהשטח הינו 745 מ"ר, מה שיכול להוביל לאחוזי בנייה גדולים יותר במסגרת התב"ע, אלא אם נכתב אחרת בתב"ע.

הפיתוח הינו כולל מע"מ, אך על עלות הקרקע יש להוסיף מע"מ!

יש לסכום את שניהם ולהוסיף מס רכישה של 5%.

 

כמו כן, בזמן שאתה מבצע השוואת מכירה ליחידות אחרות שנמכרו, בדוק את גודל המגרש ואת הניצול במ"ר שנעשה ביחידות להשוואה.

עריכה אחרונה ב-11 למרץ, 2015 על ידי NirLevi

[natco]

המטרה בבנייה עצמית אינה חסכון בכסף.

 

למה אנשים נכנסים ל"סרט" של בנייה פרטית?

לעיתים זה בגלל שאין באיזור אופציה לקנות בית מוכן. (נניח מגרשים בודדים בשכונות ותיקות ומאוכלסות)

לעיתים זה משום שהמזמין רוצה סטנדרט אחר/תכנון יחודי ממה שמוצע באיזור. בערך כמו ההבדל בין חליפה איטלקית תפורה לפי מידה, לבין משהו מהקולב בקסטרו.

לרוב, זה שילוב של שניהם. רוב הבתים שאנו מתכננים ללקוחות פרטיים, הם על מגרשי "פרימיום". מגרשים גדולים, לרוב פרטיים, במיקומים יוקרתיים, שאין ברדיוס שלהם מכרזי מנהל. על מגרש כזה בונים בד"כ בסטנדרט גבוה מאד מעל המקובל בבנייה יזמית.

 

"לחסוך את הרווח היזמי", זו פנטזיה, שלצערי לא קיימת במציאות לאזרח מן השורה.

אם תקח קבלן מפתח, אתה תשלם לו את אותו רווח "יזמי" למרות שהוא רק מבצע.

אם תיקח מנהל פרויקט, שינהל את קבלני המשנה עבורך, הוא זה שיגבה ממך את אותו מרווח.

אם תנסה לנהל בעצמך מערך של קבלני משנה, אתה תשלם להם יותר (כי אתה לקוח חד-פעמי, ולפיכך כוח המיקוח שלך קטן), אתה תשלם על טעויות ניהוליות שלך בפירוקים וביצוע חוזר, ואתה תשלם הרבה בזמנך (שאם אתה אדם עובד גם לו יש שווי כספי).

 

לבנות לבד ולנצח את מחיר הממוצע לבית בנוי באותו איזור, אפשרי רק אם מורידים את הסטנדרט מתחת למקובל באיזור, אם בונים בשיטת "בית צומח"- כלומר רק חלק בשלב הראשון, ולאחר שהמשפחה מתרחבת/חשבון הבנק משמין, בונים את השלב השני.

[Keyser]

אני לא מבין משהו: אתה משלם עבור הקרקע ואז משלם עוד עבור הזכות לבנות על הקרקע שקנית?

[elibaba]

לא, אתה חוכר את הקרקע, ואז משלם עוד על זה שסללו לך כביש, עשו ביוב, חשמל וכו - זה הפיתוח.

[yosi2u2]

לא יודע עד כמה אתם מודעים לזה אבל רק 7% מהקרקעות בארץ הן פרטיות, כל היתר הן קרקעות מנהל. ככה שרוב מי שבונה בארץ (כולל אני) בונה על קרקע חכורה מהמנהל

[omar87]

שמע, אני ואחי רכשנו לאחרונה, 09-2014, מגרש לבנייה מהמנהל כמו אחיך בדיוק, אבל מגרש זוגי 462 מטר, לשניים !!!

 

זה עלה לנו בערך 300K שח (כולל פיתוח חלקי- לא אפרט את זה עכשיו).

 

עכשיו, אח שלי מהנדס בניין, הוא חישב וראה שאנחנו יכולים לבנות שני קוטג'ים על החלקה הזו וגם לעשות גינה באמצע! מה שאני רוצה להעביר, שאחיך ירכוש שטח עצום למשפחה בודדת, במחיר יקר יותר כמובן, וגם בגלל שהוא לא בקיא בתחום אז הוא ישלם יותר לבעלי מקצוע שונים. אם באמת הוא רוצה לבנות פרטי, אז שיצמצם את שטח הקניה, יחפש מגרש יותר קטן, מהנדס חכם ויעיל שיצליח לנצל כמה שיותר מהשטח ואז בעלי מקצוע מומלצים דרך קרובי משפחה ומכרים.

 

זו השיטה בה אנחנו מתכוונים לעבוד.. במשפחה הקרובה יש מהנדסים , קבלני בניה, חשמלאים אינסטלטורים ועוד ועוד (כיף גדול :lol:)

 

בטוח שזה יותר משתלם לנו מלקנות דירות מקבלנים לא לפי הטעם והמיקום שאנחנו רוצים!

בהצלחה לכם.

עריכה אחרונה ב-11 למרץ, 2015 על ידי omar87

[sperial]

עומר - זכויות וכללי הבניה משתנים ממקום למקום, וכיון שאיננו יודעים היכן אתה מתכוון לבנות והיכן אחיו של פות"ש מתכוון לבנות, וכמובן מה זכויות הבניה ומה הדרישות של הרשויות,, אין כל דרך להשוות בין המגרשים.

[omar87]

עומר - זכויות וכללי הבניה משתנים ממקום למקום, וכיון שאיננו יודעים היכן אתה מתכוון לבנות והיכן אחיו של פות"ש מתכוון לבנות, וכמובן מה זכויות הבניה ומה הדרישות של הרשויות,, אין כל דרך להשוות בין המגרשים.

 

מה שרציתי להעביר שאפשר לצמצם הוצאות, ולהגדיל את הפער שעומד עכשיו על 100K שח.

 

קשה לי להאמין שבית פרטי (באותו מקום) יעלה לקבלן 2M והוא ירוויח רק 100K שח אחרי חודשי עבודה של עשרות עובדים מויומנים!! לדעתי מחירי העבודה של 5000-6000 שח למטר הם מוגזמים ובחישובים והוצאות מדוייקות ניתן להפחית את העלויות ולהגדיל את הפער בין בניה פרטית לקנית דירה מקבלן!

 

תמיד לזכור, הקבלן שם בראש העדיפויות שלו, צמצום הוצאות ומקסימום רווח.

עריכה אחרונה ב-11 למרץ, 2015 על ידי omar87

[natco]

בדף שתירף פות"ש כתוב בפירוש שניתן לבנות רק יח"ד אחת על השטח הנתון.

ברור שמגרש קטן יותר יעלה פחות.

זאת לא היתה השאלה, ולא בטוח בכלל שיש בתחום התב"ע הרלוונטית מגרשים קטנים יותר.

בכל מקרה מס' היחידות שאפשר לבנות על מגרש נתון אינן פונקציה של "מהנדס חכם ויצירתי ", אלא של הגדאת התב"ע במקום.

(ובכלל תכנון העמדת הבית וניצול מירב הזכויות אינו תפקידו של המהנדס אלא של האדריכל).

עלות הבניה ליזם קטנה הרבה יותר מזו של הבונה העצמאי.

וכן. מי שחושב שהיזמים הם אלו שגורפים את כל הרווחים העצומים שמסתובבים בענף פשוט ניזון מהתעמולה השקרית שמפיצה הממשלה על מנת להסוות את כשליה המצטברים.

למרות שמחיר המ"ר הבנוי נמוך משמעותית אצלם, ליזמים יש עלויות מימון, ביטוח והוצאות נוספות שאין לבונה הפרטי.

הרווח המקובל בענף הוא כ-20%.

[yosi2u2]

אני בונה כרגע בפריפריה, ואני יכול לומר שמחיר של 4500 שקל למר הוא לא ריאלי.

בנושא הפרדת קבלנים או קבלן מפתח - מבדיקות והצעות מחיר קבלני משנה אינם זולים יותר מקבלן מפתח , וקבלן מפתח יכול לתת הרבה מעבר למה שניתן לקבל מאנשי מקצוע בודדים.