מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sperial]

מתוך השאלה אני מבין שהעולם הזה זר לך לחלוטין, וכדאי לך ללמוד אותו לפני שאתה מחליט על העיסקה.

 

משכנתה היא סוג הלוואה שבה הנדל״ן משמש כבטוחה. בדרך כלל מדובר בסכומי כסף גדולים, זמן פירעון ממושך ושימוש בכסף לרכישת נדל״ן. בדרך כלל הריבית נמוכה יחסית להלוואות אחרות. אחד הדברים שמסבכים את הלוואת המשכנתה הוא ריבוי מסלולי פירעון שלכל אחד יתרונות וחסרונות, ויש צורך לתפור את המסלולים לצרכי הלווה ולתנאי הבנק.

 

התנאים שתקבל בהלוואה שאתה מבקש תלויים בהרבה נתונים, הן של הנכס והן של מצבו הכלכלי של הלווה. לכן השאלה שלך כללית מידי, עיין בדיונים בפורום הזה כדי להתחיל להבין מה המידע הדרוש, וכאמור, קרא על נושא רכישת דירה בכלל (המימון הוא רק פן אחד, אפילו במישור הכספי) ועל דרכי המימון.

[redroze]

לפני 16 שעות, FROGIE כתב:

שאלה: הלוואה כ250K לרכישת דירה, יכולת החזר כ5K עם אפשרות לפרוע את ההלואה בכל זמן. מה עדיף משכנתא או הלוואה (יש משהו מיוחד לסכום כזה/לצורך דירה)? ומה שיעור הריבית~ יהיה?

אם יש פנסיה או קרן השתלמות עדיף לקחת הלוואה כנגד שעבוד שלהם. במסלול זה תקבל את הריבית הנמוכה ביותר ללא שעבוד הנכס.

 

לפי יכולת ההחזר תוכל להחזיר את סך ההלואה בכ-5 שנים. 

למשכנתא יש עלויות של רישום שעבוד לנכס, ביטוח חיים, שמאות וביטוח מבנה אם מדובר בדירה שכבר מאוכלסת.

גם אם ריבית המשכנתא תהיה נמוכה ב-1-2% בהשוואה לריבית על הלוואה לכל מטרה, אני בספק שזה ייצא כלכלי לקחת משכנתא ובטוח לא שווה את כל ההתעסקות מסביב.

עריכה אחרונה ב-15 לדצמבר, 2023 על ידי redroze

[- XM -]

מה עדיף פריים מינוס 0.6 (5.4%), או מלצ 18 חודש (4.82%).

מדובר על מחזור מסלול פריים בלבד, שכיום הוא פריים פלוס 0.2

 

האם השאלה היא רק הימור על הורדות הריבית ב 18 החודשים הקרובים?

או שיש פה משהו נוסף - הבסיס של המלצ הוא תשואות אגח מדינת ישראל לא צמודות. לדעתכם בעוד שנה וחצי התשואה שלהם תרד (המחיר שלהם יעלה), או שהתשואה תעלה (המחיר שלהם ירד)?

אם התשואה תרד מלצ עצמו גם ירד בעוד 18 חודש ללא קשר לריבית בנק ישראל.

 

דעתכם?

 

תודה

[Nemesis]

מי יודע?

אני הייתי מהמר על המלצ אם אלה האפשרויות.

באופן כללי אגב, אני רואה המון יועצים דוחפים סכומי עתק במלצ של 18-60 חודש כי כל הכלכלנים מסכימים שהריבית הגבוהה הזו לא יכולה להמשך לאורך זמן.

האם אלה אותם יועצים שהמליצו על סכומים ענקיים בפריים כי אין צפי לעלייה שלו, ואם כן אפשר למחזר?. לא יודע.

[BarryG]

בתאריך 26.7.2024 בשעה 19:51, Nemesis כתב:

כל הכלכלנים מסכימים שהריבית הגבוהה הזו לא יכולה להמשך לאורך זמן.

הא?

[Nemesis]

לפני 7 שעות, BarryG כתב:

הא?

זה מה שאני רואה שטוענים היועצים שמושכים את הלקוחות לסכומים גבוהים במשתנה לא צמודה.

[avargel]

כי הם רוצים להראות ללקוח החזר נמוך בתחילת הדרך, ושיספר לחברים שלו איזה יועץ תותח הוא לקח

 

איפה ישה שיכתוב "תרעיל"

[BarryG]

לפני 16 שעות, Nemesis כתב:

זה מה שאני רואה שטוענים היועצים שמושכים את הלקוחות לסכומים גבוהים במשתנה לא צמודה.

אלה בדיוק היועצים שלפני שנתיים אמרו ללקוחות לקחת כמה שיותר צמוד כי האינפלציה בעשור שלפני הייתה אפסית. בקיצור, הם מסתמכים על כתבה וחצי בגלובס/כלכליסט/דה מרקר.

 

[אליהו שבת]

המלצ זול יותר כעת מחלופת הפריים (ניתן לגרד את 4.5 מלמטה), נקודה, עובדה ללא עוררין.

בבקשה תנו סיבה למה לשלם יותר בגלל חשש עתידי.

נא לתת סימוכין במספרים כי עסקינן במספרים.

עריכה אחרונה ב-29 ליולי, 2024 על ידי אליהו שבת

[avargel]

אין הבדל מהותי בין מל"צ לפריים מהבחינה הזאת

 

כל פריים הוא מל"צ

לא כל מל"צ הוא פריים

 

ההבדלים הם בתנאי הפרעון ובתדירות השינוי

 

מ"צ זה אסון

מל"צ פחות

וכדי להבין האם עדיף לשלם את הפרמייה של מעבר לקל"צ, צריך לראות מה הפערים ללקוח הספציפי, וכן מה משמעות הסיכון עבורו

עריכה אחרונה ב-29 ליולי, 2024 על ידי avargel

[- XM -]

לפני 38 דקות, אליהו שבת כתב:

המלצ זול יותר כעת מחלופת הפריים (ניתן לגרד את 4.5 מלמטה), נקודה, עובדה ללא עוררין.

בבקשה תנו סיבה למה לשלם יותר בגלל חשש עתידי.

נא לתת סימוכין במספרים כי עסקינן במספרים.

 

אם אתה מקבל מלצ נמוך ב - 0.5% מהפריים, אבל הוא נעול ל 18 חודש, ויש לך מידע/השערה על הורדות רבית בתוך התקופה הזו אתה יכול לשקלל..

מכאן השאלה היא כמה אתה מהמר שהריבית תרד בשנה וחצי הקרובה.

מה שאני עדיין לא מבין לגמרי זה, האם יש קורלציה בין הורדות ריבית לתשואות אגח מדינה, שהם העוגן של המלצ.

[אליהו שבת]

לפני 3 שעות, - XM - כתב:

 

אם אתה מקבל מלצ נמוך ב - 0.5% מהפריים, אבל הוא נעול ל 18 חודש, ויש לך מידע/השערה על הורדות רבית בתוך התקופה הזו אתה יכול לשקלל..

מכאן השאלה היא כמה אתה מהמר שהריבית תרד בשנה וחצי הקרובה.

מה שאני עדיין לא מבין לגמרי זה, האם יש קורלציה בין הורדות ריבית לתשואות אגח מדינה, שהם העוגן של המלצ.

הפער יגיע ל-0.9 מול מסלול הפריים, זאת אומרת לבחור בחלופת המל"צ תהיה זולה ממסלול הפריים ב0.9% שזה המון

ובמספרים מל"צ ניתן לקבל סביב 4.5 ופריים סביב הפרים שזה 6%-0.5 שזה אומר ריבית של 5.5%

אין סיבה לבחור בחלופה היקרה, פשוט אין (כמעט).

מה כוונתך נעול?

מה כוונתך מידע על הורדת ריבית? אני רושם נתונים עובדתיים להיום ללא כל הנחה מה יקרה בעתיד. (במל"צ כל 2 העתיד יחסית יחפוף למסלול הפריים).

 

לעניין העתיד המל"צ לא כרוך יחד עם מסלול הפריים (והוא למעשה נגזר כיום מאמידת עקום 0) אך בהחלט יש קורלציה חזקה בין שניהם והם יעלו/ירדו די באופן חופף.

 

יש השלכות עתידיות להרחיב בעניין מועדי שינוי ריבית, אך בנקודת הזמן הזאת בהחלט שחלופת המל"צ לפשוט זולה יותר משמעותית (לרוב) מול חלופת הפריים ועל כן אין סיבה לקחת פריים, אין סיבה כיום לשלם בוודאות הרבה יותר על פני רווח שאולי וממש אולי יגיע עתידי אם בכלל.

לפני 3 שעות, avargel כתב:

אין הבדל מהותי בין מל"צ לפריים מהבחינה הזאת

 

כל פריים הוא מל"צ

לא כל מל"צ הוא פריים

 

ההבדלים הם בתנאי הפרעון ובתדירות השינוי

 

מ"צ זה אסון

מל"צ פחות

וכדי להבין האם עדיף לשלם את הפרמייה של מעבר לקל"צ, צריך לראות מה הפערים ללקוח הספציפי, וכן מה משמעות הסיכון עבורו

למה כוונתך פרמיה לעבור לקלצ? איזה מעלה יש בקלצ כיום חוץ מזה שהוא די יקר עם פונטציאל לא רע בכלל לקנס ענק עתידי? המל"צ נותן עדיפות בריבית זהה ומיזעור משמעותי ביותר לקנס עתידי ואף לירידת ריבית בהמשך חיי המשכנתא.

 

עריכה אחרונה ב-29 ליולי, 2024 על ידי אליהו שבת

[Nemesis]

אכן. אם ההיסטוריה מתחילה לפני כ 15 שנה, אז הקלצ היום די גבוה.

[אליהו שבת]

לפני 15 דקות, Nemesis כתב:

אכן. אם ההיסטוריה מתחילה לפני כ 15 שנה, אז הקלצ היום די גבוה.

התובנות שרשמתי הם נכון להיום מה לעשות היום.

לדעתי האישית הקלצ היום נמצא בגבולות ההגיון בניגוד לשנים האחרונות שהיה מתחת להגיון ולמספר הכלכלי הנכון.

[HybridBoy]

לא מוצא כרגע את הדו"ח, אבל נראה שאני משלם 15-20K ריבית בשנה על החזר חודשי של בסך הכל 3.3K .

חושב שאפשר להוריד את הריבית משמעותית במידה ואעשה מיחזור שכולל הכנסת כסף (נגיד 100K) וקיצור התקופה (15 שנה?).

במקרה יוצא שחודש הבא יש לי גם תחנות יציאה עבור המסלולים המשתנים.

(הקנסות נעים בין כמה עשרות שקלים לכמה מאות גם במידה ואצא לא בתחנת היציאה)
 

אנסה להיפגש בזמן הקרוב עם יועץ, כרגע אין לי הצעות.

 

 

להלן המסלולים:

 

 

מה דעתכם?

יש כמה אופציות כמובן.

אחת היא לגעת רק במסלול האחרון של צמוד מדד ולכסח ממנו כמה שאפשר.

אחרת היא לעשות מיחזור לכל המסלולים ולקצר את התקופה של כולם.

 

גם חשבתי על אפשרות של הלוואה (יכול להשיג פריים -1 או -1.5) כדי לסגור את המסלול הקשוח.