למה לא כדאי למכור נכס?

[ToMeR]

זאת השאלה שאני שואל את כל מי שאומר לי לא למכור את הבית הנוכחי. והתושבה היא שזה נכס!

 

מדובר על בית פרטי שמחירו יכול להניב זוג דירות של 4 חדרים ברחובות\נס-ציונה.

 

כל מי ששומע שרוצים למכור את הבית ישר קופץ שלא למכור נכס אלא עדיף להשכיר אותו ובמחיר הזה לשכור דירה קטנה אחרת.

 

כשאני מציג להם עובדות בשטח שזה לא משתלם, אז הם טוענים שזה נכס ולא מוכרים כזה דבר.

 

עד היום לא קיבלתי תשובה אמיתית, למה לא מוכרים בית פרטי???

 

כלכלית זה הולך ככה:

 

להשכיר את הבית אני אקבל סביב 5 אלף ש"ח בחודש, את הגינה לא ישקו מה שאומר שכל ההשקעה בה הלכה. נזקים בבית כזה הם גדולים יותר מניסיון, בעבר השכרנו את הבית הזה והרסו את המטבח עד כדי שזה דרש החלפה מלאה וזה מטבח כמו מטבח וחצי בדירה סטנדרטית. הדלתות בתוך הבית פורניר מלא גם אותם הרסו וזה דרש חידוש. כיום יש שטיח מקיר לקיר בקומה העליונה, סביר להניח שזה יהרס כי לא ישמרו על זה.

 

לעומת זאת, במחיר של הבית הזה אני קונה שתי דירות, באחת גר ואת השניה משכיר בסביבות 4 אלף ש"ח לחודש. נכון שזה פחות אלף ש"ח לחודש מהבית הפרטי, אבל פוטנציאל הנזקים קטן יותר מה שמבטיח לי יותר שקט, ובנוסף לזה הכסף שאני אקבל על הדירה (4 אלף ש"ח), יכנס לי לכיס בזמן שהכסף שיכנס מהבית הפרטי ילך לשכירת דירה אחרת כדי שאני אגור בה במחיר של 4 אלף מה שאומר שישאר לי עודף של אלף ש"ח בחודש.

 

מה דעתכם?

[razmel]

ברר ברשות המקומית שלך מה מותר לבנות על המגרש. נניח בית דירות עם X יחידות דיור, ו-Y אחוזי בניה.

אם ניתן לבנות שם בית דירות, כדאי לך לפנות ליזם, שיעשה איתך עסקת קומבינציה ושניכם תרוויחו הרבה יותר מאשר אם תמכור את הנכס כמו שהוא.

הוא יממן את עלות הבניה, אתה תתן את המגרש, ואתה תקבל A מסך הדירות, מבלי שהשקעת שקל.

 

בגלל זה לא כדאי למכור נכס. כדאי להשביח אותו בעצמך ואז למכור. (ובמקרה של עסקת קומבינציה עם יזם - זה באפס עלות מצידך).

[dorki]

דעתי היא שאם לא ניתן לשנות את התב"ע ולעשות עסיקאות קומבינציה למינהן, אז החישוב שלך נכון.

 

כמעט תמיד ששכר הדירה בעבור שתי דירות קטנות שערכן כערך דירה גדולה אחת, יהיה גבוה משכר הדירה שתקבל עבור הדירה הגדולה.

 

לעיתים השלם קטן מסכום חלקיו.

[ToMeR]

1. מדובר על דו משפחתי

2. גודל המגרש שלי אם אני לא טועה זה 300 מטר

3. מדובר על שכונת וילות

 

אני לא חושב שבתנאים האלה תהיה אפשרות להרים איזה בניין או משהו רב קומות.

[sronis]

דעתי היא שאם אין לך סנטימטים או רצון לחזור אל הבית, ואתה מוכן למגורים בדירה, אז בהחלט עדיף למכור. אני לא מתמצא בשוק הנדל"ן הנוכחי אז צריך לנסות למקסם את המחיר לפי השינויים בשוק הנדל"ן, אבל באמת שאין טעם לשמור על הבית אם אתה בטוח שאין לך צורך בו בעתיד.

 

אמא שלי מכרה בית פרטי לפני המשבר ובדיוק באותו האופן שאתה מתאר את זה - מהמכירה היה לה מספיק כסף לקנות שתי דירות, אז היא קנתה לעצמה דירה ואת הכסף שנותר השקיעה, כי ת'כלס - גם בהשכרת דירה יש המון כאב ראש ולא תמיד זה שווה את הפרמייה שמקבלים על דמי השכירות.

 

רוני

[benj]

היי,

 

לטעמי(אינני מומחה נדל"ן לא מתיימר להיות כזה), היום זה הזמן הנכון למכור דירה.

השוק חסר פרוייקטים חדשים ונמצא בפיק של מחירי דירות, ממש שוק של מוכרים ועל כן סביר להניח כי תמקסם את הרווח על הבית יפה.

 

מה שבאמת צריך לעמוד בפניך הוא הסייג שבידיך נכס, ז"א שקשה להשיג בתים כמוהו באותה שכונה,בהנחה שזו שכונה נחשקת ובעתיד המצב רק ילך ויגבר, קרי יותר אנשים ירצו לגור באותה שכונה אך יותר אנשים גם ירצו להישאר בה, מאחר וגם הבנייה שם לא תגדל כי אין מקום, במצב כזה ערך הנכס רק יעלה ויעלה.

 

את התרחיש הזה אני מביא כדוג' לשכונה שאני גר בה בחיפה, היא נחשקת ע"י מס' מגזרים באוכלוסייה,יש בה מיעוט בנייה עקב מצוקת מקום, יש המון אנשים שרוצים לגור בה ולכן הבתים באיזור מוגדרים כנכס ממש אסתרטגי.

 

בכל מקרה, אם קיבלת מחיר טוב על הדירה שברשותך, והוא מספיק לדירה למגורים ועוד דירה להשקעה שתניב +- את אותו רווח, אני לא רואה שום סיבה למה לא למכור אותו.

 

בן

[bar72]

דעתי היא שאם לא ניתן לשנות את התב"ע ולעשות עסיקאות קומבינציה למינהן, אז החישוב שלך נכון.

כמעט תמיד ששכר הדירה בעבור שתי דירות קטנות שערכן כערך דירה גדולה אחת, יהיה גבוה משכר הדירה שתקבל עבור הדירה הגדולה.

לעיתים השלם קטן מסכום חלקיו.

 

דעתי היא שאם אין לך סנטימטים או רצון לחזור אל הבית, ואתה מוכן למגורים בדירה, אז בהחלט עדיף למכור. אני לא מתמצא בשוק הנדל"ן הנוכחי אז צריך לנסות למקסם את המחיר לפי השינויים בשוק הנדל"ן, אבל באמת שאין טעם לשמור על הבית אם אתה בטוח שאין לך צורך בו בעתיד.

אמא שלי מכרה בית פרטי לפני המשבר ובדיוק באותו האופן שאתה מתאר את זה - מהמכירה היה לה מספיק כסף לקנות שתי דירות, אז היא קנתה לעצמה דירה ואת הכסף שנותר השקיעה, כי ת'כלס - גם בהשכרת דירה יש המון כאב ראש ולא תמיד זה שווה את הפרמייה שמקבלים על דמי השכירות.

רוני

 

דורקי ורוני צודקים. גם חלק מתשובתו של בן עושה שכל (למעט כמובן הקטע על חיפה המבוקשת ).

[Night Driver]

החשבון שלך לא נכון.

 

על הבית הנוכחי תקבל שכירות של 5,000 ש"ח אבל תשכור דירה למגורים ב 4,000 כך שישארו לך רק 1000 ש"ח ולעומת זאת שתי דירות יניבו לך דירה למגורים ועוד 4,000 ש"ח.

 

אל תשכח שדירה שלך אתה תסדר לפי טעמך ודירה בשכירות זה לחיות עם מה שיש ולא להשקיע לפי טעמך.

 

אישית הייתי מוכר כי נכון שבית זה נכס אבל גם כסף הוא נכס והדירות שתקנה במקומו הן גם נכסים.

 

אל תשכח שאם אתה משקיע בדירות במקומו אז לא מעניין אותך אם הנדל"ן יעלה או ירד כי אתה נמצא באותו המקום. זה כמו להחליף תעודת סל שמניבה מדד של בית השקות אחד בתעודה שמניבה מדד זהה בבית השקעות אחר.

[ToMeR]

שי, זה בדיוק מה שאמרתי, מהבית הפרטי ישאר לי אלף ש"ח בכיס לחודש, ומשתי דירות ישאר לי 4 אלף ש"ח בכיס לחודש.

 

אני לא חושב שהאזור פה הוא מבוקש ברמה שתגרום לעליית מחירים נקודתית. נכון שאין פה יותר שטחי בניה (אלא אם יורידו פה עוד פרדסים אבל את זה אני לא יודע). בכל אופן מדובר ברחוב ללא מוצא והבית הוא בסוף הרחוב ככה שאין פה תנועה של סתם אנשים שעובריפה על הדרך לרחוב אחר.

 

כרגע בתכנון לעשות צבע חיצוני פלסו פנימי פלוס להחליף את הדלת בכניסה לבית (זה מבחינת תיקונים שלפני מכירה\השכרה), מתווך כבר זרק סכום למכירה ואם הסכום הזה תואם למצב השוק, אני מרוצה מאוד כי באמת יכנסו שתי דירות 4 חדרים חדשות מהקבלן ועוד ישאר אולי עודף לריהוט של אחת הדירות.

 

אז נכון שיש סנטימנטים לבית הזה מבחינתי, אבל לתחזק כזה דבר בשביל שני אנשים שגרים פה, כלכלית זה קשה ולכן אני חושב על להתקדם הלאה ולהוציא מהעניין כמה שיותר לעתיד.

[bar72]

איפה הבית (סתם מעניין לדעת)?

[ToMeR]

בעיר רחובות, באזור של מגה.

[Casper]

אז נכון שיש סנטימנטים לבית הזה מבחינתי, אבל לתחזק כזה דבר בשביל שני אנשים שגרים פה, כלכלית זה קשה ולכן אני חושב על להתקדם הלאה ולהוציא מהעניין כמה שיותר לעתיד.

 

זה משפט המפתח שבגללו לדעתי צריך למכור את הנכס.

אם אין צורך בגודל של הנכס הקיים והשווי האלטרנטיבי שלו הוא שתי דירות 4 חדרים חדשות, אז למכור.

בית גדול וישן גורר עלויות גבוהות יותר (מיסים, תיקונים).

דירה חדשה תהיה אמינה יותר (כמו אוטו) ויש לכם אופציה לדירה נוספת שתכניס סכום יפה מהצד.

בכללי, קל יותר להשכיר דירת 4 חדרים מאשר דו משפחתי צמוד קרקע.

 

חשוב לבדוק את המשמעויות של מיסוי במקרה של מכירת בית אחד ורכישת שתי דירות במקום.

כנראה שכדאי לפצל את רכישת שתי הדירות על שם שני אנשים שונים כדי לא לשלם מס רכישה גבוה.

[אמיר שליט]

לא תמיד פיצול לשני אנשים שונים מקטין המיסוי. יש מצבים בהם שני אנשים שונים עדיין יחושבו כאחד.

 

צריך לזכור שהמחוקק שלנו מידי פעם משחק עם החוקים בענין מיסוי ומעלה/מוריד מיסוי על השכרת דירות.

.

[benj]

(למעט כמובן הקטע על חיפה המבוקשת ).

 

צחוק, צחוק, אבל השכונה שאני גר בה בחיפה מבוקשת, אם זה על ידי המגזר הדתי שמוצא קרבה למגוון רחב של בתי כנסת, אם זה משפרי דיור משכונות שנחשבות במעמד נמוך יותר, אם זה זוגות צעירים שמחפשים קרבה לשירותים עירוניים במרחק הליכה, אם זה אוכלוסיית קשישים שמחפשת קרבה לשירותים עירוניים וכו'...

 

היא אומנם לא היוקרתית ביותר,אבל אין בה בניה כבר תק' לא קצרה, אנשים רוצים לגור בה ומצד שני אין דירות משומשות למכירה ובשל כך מחירי הדירות עלו למחירים לא נורמלים, והפלא הפלא יש מי שישלם זאת גם בחיפה.

 

(ברור שהבנתי שדבריך נאמרו בצחוק ,אבל יש אמת בדבר- אתם מוזמנים להסתכל ביד 2).

 

בן.

[Fitch]

המחירים באמת בפיק, אבל אל תשכח שאתה גם צריך לקנות משהו ביוקר, ולא רק למכור בשיא.