שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Gosser1860]

לפני 8 דקות, natco כתב:

שוק הנדל"ן הוא אחד מהקטרים עיקריים שמניעים את המשק (למרות מה דהמליניאלז חושבים- לא רק הייטק...). הוא מחולל צמיחה משמעותי, ויש לו עוד מספר ענפי לוויין שנסמכים עליו.

זה לא קצת רמאות מצד אחד לחולל צמיחה משמעותית ומצד שני להיות האחראי העיקרי על שיווק הקרקעות?

הרי ברגע שהאמון יופר, כל המגדל הזה יקרוס..

[MZN]

לפני 12 דקות, Gosser1860 כתב:

זה לא קצת רמאות מצד אחד לחולל צמיחה משמעותית ומצד שני להיות האחראי העיקרי על שיווק הקרקעות?

הרי ברגע שהאמון יופר, כל המגדל הזה יקרוס..

קטר של הכלכלה של עזה אולי, גם זה לא.. טוב נו, כבר הודה שהוא בעל אינטרס, למה לטחון מים?

רק שאינטרס של אדם צעיר ששואף לדירה, נראה לי קצת יותר ׳תמים׳ מיתרון של אדם שעובד בה.. אבל שיהיה.

[יובל .מ.]

לפני 38 דקות, natco כתב:

אתה לא תקנה דירה בזול כתוצאה מקריסת שוק הנדל"ן.

למעשה, ככל הנראה לא תהיה לך עבודה, והמשק כולו יכנס למיתון שעוד לא נראה כאן בעבר. 

שוק הנדל"ן הוא אחד מהקטרים עיקריים שמניעים את המשק (למרות מה דהמליניאלז חושבים- לא רק הייטק...). הוא מחולל צמיחה משמעותי, ויש לו עוד מספר ענפי לוויין שנסמכים עליו.

קריסת יזם לא שווה לקריסת שוק הנדל"ן.

מסכים איתך, שוק הנדל"ן הוא קטר מאוד משמעותי.
רק מה הבעיה? בזמן הקורונה, כשכולם ישבו בבית, הנדל"ן קיבל אישור להמשיך לעבוד, והיקפי העבודה אפילו גדלו משמעותית.
מה קיבלנו מזה? קבלנים שזרקו *** על הרוכשים, עיכבו מסירת דירות בטענת "הייתה מגיפה" למרות שהם עבדו, וסירבו לשלם פיצויים לקונים.

לפני 38 דקות, natco כתב:

כמו כן, כמו שכבר הסברתי בעבר, למרות שמאד אופנתי בחוגים מסויימים להאשים את היזמים במשבר, הם לא הגורם לעליות המחירים.  לא אכנס שוב להסבר, אתה מוזמן לחזור כמה עשרות דפים טחורה ולמצוא. רק אזכיר שוב - אחוז הרווח היזמי הממוצע בפרויקט בניה עומד על 15 אחוז.

שירוויחו 6 אחוז במקום 15. 

יחליפו מרצדס כל 6 שנים במקום כל 3.

 

לפני 38 דקות, natco כתב:

למה בעצם  יזם ישראלי צריך לקרוס כדי שיקרה מה שאתה מייחל לו? למה זה לא יכול לקרות לפני?

כי כשיתחילו לדבר על זה התאחדות "בוני הארץ" (ממש..) תתחיל לזעוק שהורגים את הקבלן הישראלי ואיפה הציונות וכל הלוביסטים שלהם יתחילו לעבוד.

כמו עם ייבוא של חמאה, ביצים ועגבניות.

 

 

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2022 על ידי יובל .מ.

[פינדר]

לפני 8 דקות, יובל .מ. כתב:

שירוויחו 6 אחוז במקום 15.

כמו בשרשור של הפוליטיקה, גם פה אתה זורק ססמאות בלי מחשבה.

אם אתה כזה חכם, לך תילווה מליוני שקלים, תקנה אדמה, תשלם לקבלנים, תשווק, תמכור. וכל הכיף הזה בשביל 6%, כשהבנקים נותנים כבר 4% על פקדונות.

[natco]

לפני 15 דקות, Gosser1860 כתב:

זה לא קצת רמאות מצד אחד לחולל צמיחה משמעותית ומצד שני להיות האחראי העיקרי על שיווק הקרקעות?

הרי ברגע שהאמון יופר, כל המגדל הזה יקרוס..

לא הבנתי מה הקשר לשיווק הקרקעות?

80 אחוז מהקרקע המשווקת לבניה היא אדמות מדינה. זה לא חלק מהתעשיה.

 

תרומת שוק הדיור לתמ"ג היא 13 אחוז.

כל התעשיה (כולל הייטק) 17.

 

יובל-

אין אפשרות היום לקבל ליווי בנקאי לפרויקט ללא דוח אפס עם 15 אחוזי רווח.

אבל בוא נגיד שילכו לפי ההצעה שלך, ויאפשרו 6. בכמה אתה חושב שזה יוזיל את הדירות?

 

אתה צריך להבין שאיחור במסירה זה הסיוט של היזם. מעבר להפרות החוזה, הוא נכנס לבעייה חמורה עם הליווי הבנקאי, וגם אם מתאפשר לו לבסוף, במסגרת הבצ"מ, העלות הנוספת של זה היא אסטרונומית.

אין לאף אחד אינטרס לעכב מסירות.

המגפה היתה קטסטרופה לכולם.

 

שלא כמו בייבוא מוצרים, אני לא מכיר מגבלה על חברות מחו"ל  בהשקעות וייזום פרויקטים.

אבל אולי אני טועה כאן. צריך לבדוק.

[Gosser1860]

לפני 9 דקות, natco כתב:

זה לא חלק מהתעשיה.

הכנסות המדינה משיווק הקרקע (שהיא הבעלים שלה) לא נחשבות ב13 אחוז תמג?

[Lior_Django]

לפני כשעה, natco כתב:

אתה לא תקנה דירה בזול כתוצאה מקריסת שוק הנדל"ן.

למעשה, ככל הנראה לא תהיה לך עבודה, והמשק כולו יכנס למיתון שעוד לא נראה כאן בעבר. 

שוק הנדל"ן הוא אחד מהקטרים עיקריים שמניעים את המשק (למרות מה דהמליניאלז חושבים- לא רק הייטק...). הוא מחולל צמיחה משמעותי, ויש לו עוד מספר ענפי לוויין שנסמכים עליו.

 

כמו כן, כמו שכבר הסברתי בעבר, למרות שמאד אופנתי בחוגים מסויימים להאשים את היזמים במשבר, הם לא הגורם לעליות המחירים.  לא אכנס שוב להסבר, אתה מוזמן לחזור כמה עשרות דפים טחורה ולמצוא. רק אזכיר שוב - אחוז הרווח היזמי הממוצע בפרויקט בניה עומד על 15 אחוז.

 

ה"מדינה" צריכה "להביא" חברות מסין?

זה באמת נראה לך פתרון ויאבילי?

איך בדיוק "יביאו" אותן? בכוח? 

(מה שאני בעצם שואל, זה מה לדעתך מונע היום מיזמים - סינים או בולגרים או שוויצרים להשקיע כאן  בפרויקטי בניה?)

 

למה בעצם  יזם ישראלי צריך לקרוס כדי שיקרה מה שאתה מייחל לו? למה זה לא יכול לקרות לפני?

 

לא יקרה כלום אם המחירים יקרסו.

אפשר להציל חברות נקודתית ואפשר להאריך נשימה עבור אלה שלקחו כבר הלוואה ללא ריבית נוספת.

 

אם כבר יהיה משבר רציני שבין השאר ישפיע גם על הנדלן - בול מה שקורה עכשיו.

לפני 20 דקות, פינדר כתב:

כמו בשרשור של הפוליטיקה, גם פה אתה זורק ססמאות בלי מחשבה.

אם אתה כזה חכם, לך תילווה מליוני שקלים, תקנה אדמה, תשלם לקבלנים, תשווק, תמכור. וכל הכיף הזה בשביל 6%, כשהבנקים נותנים כבר 4% על פקדונות.

אפשר לומר אותו הדבר על "משקיעי" הנדלן.

הריבית כנראה תרד קצת בהמשך, אבל קצת באסה להם, לדעתי, שאפשר לעשות כמעט אותו הרווח דרך פיקדון או מקמ ללא כאבי ראש.

[יובל .מ.]

לפני 22 דקות, פינדר כתב:

כמו בשרשור של הפוליטיקה, גם פה אתה זורק ססמאות בלי מחשבה.

אם אתה כזה חכם, לך תילווה מליוני שקלים, תקנה אדמה, תשלם לקבלנים, תשווק, תמכור. וכל הכיף הזה בשביל 6%, כשהבנקים נותנים כבר 4% על פקדונות.

שישים את הכסף בפקדון, ויתנו לקבלנים זרים להתמודד, אולי הם יזרמו עם 6 אחוז רווח.

אם לא, הוא יתמודד שוב וימכור ב-15 אחוז רווח. תחרות.

*ה-6 אחוז היה סתם זריקה כן? שיהיה 6, 8, 12 או 14. זה לא משנה את העובדה שהם הרוויחו ארגזים ומנסים למנוע תחרות בכל מיני דרכים.

 

לפני 23 דקות, natco כתב:

אתה צריך להבין שאיחור במסירה זה הסיוט של היזם. מעבר להפרות החוזה, הוא נכנס לבעייה חמורה עם הליווי הבנקאי, וגם אם מתאפשר לו לבסוף, במסגרת הבצ"מ, העלות הנוספת של זה היא אסטרונומית.

אבל זה קורה, ועדיין יזמים וקבלנים מתעלמים מזה ושמים פס אחד גדול על הקונים. 

וגם זה אחרי שהם מוסרים דירות שנראות כמו פח זבל. מספיק לעקוב אחרי בודקי דירות באינסטגרם לראות את הדירות שנמסרות ללקוחות.

 

[yuvalganim]

כל סיפור רנסנס הנדלן הוא בגלל ריבית אפס והיעדר אפיקי השקעה.

תוסיף לזה הון שחור שזורם חופשי בלי שהמדינה תתערב, חוקי מס מעוותים שמתעדפים נדלן על פני שוק ההון והיעדר פיקוח על שוק השכירות והנה קיבלת את בועת הנדלן הכי גדולה בעולם.

היזמים ממש לא אשמים, הם עושים מה שהם צריכים לעשות - למקסם את הרווח שלהם.

עכשיו בגלל שהמדינה האימפוטנטית שלנו לא עצרה את כדור השלג הזה בזמן, המון אנשים הולכים להיפגע בקריסת השוק.

ואם השוק לא יקרוס - גם המון אנשים ייפגעו כי זוג צעיר לא יקנה דירה לעולם ויהיה עבד לשוק שכירות אכזרי ולא מפוקח.

[- XM -]

לפני 19 דקות, yuvalganim כתב:

חוקי מס מעוותים שמתעדפים נדלן על פני שוק ההון.

אתה בטוח?

אני כמשקיע מעדיף מיסוי של שוק ההון על נדל’’ן, כתחליף למה שיש היום.

ז’’א אני מוכן בשמחה לשלם 25% מס על שכירות בניכוי הוצאות, תוריד לי את מס הרכישה ל 0.

את מס שבח תשאיר אותו דבר, 25% כמו שוק ההון.

[yuvalganim]

בטוח ב-100% שיש הטיות מס לטובת שוק הנדלן.

לא רק במספרים היבשים, אלא גם באכיפה והיעדר פיקוח.

למשל הסיכוי שיתפסו אותך אם לא תשלם מס על דירה להשקעה שיש לך (בהנחה ויש לך דירה אחת או שתים) שואף לאפס אם אתה שכיר, וכמעט אפס אם אתה עצמאי.

יש הטבת מס מופלגת של 10% בלבד על רווחים מדירה להשקעה (מעל 5000 ומשהו שקל לחודש), זה פשוט "כסף חינם" וזה הרבה יותר משתלם מכמעט כל אפיק השקעה אחר, זה למעשה כמעט כמו קרן השתלמות כי המס פה הוא לא רלבנטי.

אני יכול להיכנס עוד ועוד אבל זאת לא הפלטפורמה.

יש עיוות מס מטורף בשילוב היעדר פיקוח על המס המגוכח שקיים (המס היחיד שמשולם זה על שבח ורווח הון כי חייב דיווח), כל השאר נמצא בערפל.

נקודה חשובה נוספת שאף אחד לא מדבר עליה, כל המיסים שציינתי לעיל הן גם הסיבה שאנשים לא מוכרים דירות, זה פשוט לא משתלם להם. המדינה יצרה "כלוב זהב" שלמעשה לבעל דירה אין שום אינטרס למכור דירה להשקעה כי הוא יכול רק להפסיד מזה.

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2022 על ידי yuvalganim

[Lior_Django]

לפני 41 דקות, yuvalganim כתב:

כל סיפור רנסנס הנדלן הוא בגלל ריבית אפס והיעדר אפיקי השקעה.

תוסיף לזה הון שחור שזורם חופשי בלי שהמדינה תתערב, חוקי מס מעוותים שמתעדפים נדלן על פני שוק ההון והיעדר פיקוח על שוק השכירות והנה קיבלת את בועת הנדלן הכי גדולה בעולם.

היזמים ממש לא אשמים, הם עושים מה שהם צריכים לעשות - למקסם את הרווח שלהם.

עכשיו בגלל שהמדינה האימפוטנטית שלנו לא עצרה את כדור השלג הזה בזמן, המון אנשים הולכים להיפגע בקריסת השוק.

ואם השוק לא יקרוס - גם המון אנשים ייפגעו כי זוג צעיר לא יקנה דירה לעולם ויהיה עבד לשוק שכירות אכזרי ולא מפוקח.

זה בכל העולם.

מעניין אם יצליחו לנווט בלי מיתון עמוק.

[m3x7r3m3]

לפני 37 דקות, yuvalganim כתב:

בטוח ב-100% שיש הטיות מס לטובת שוק הנדלן.

לא רק במספרים היבשים, אלא גם באכיפה והיעדר פיקוח.

למשל הסיכוי שיתפסו אותך אם לא תשלם מס על דירה להשקעה שיש לך (בהנחה ויש לך דירה אחת או שתים) שואף לאפס אם אתה שכיר, וכמעט אפס אם אתה עצמאי.

יש הטבת מס מופלגת של 10% בלבד על רווחים מדירה להשקעה (מעל 5000 ומשהו שקל לחודש), זה פשוט "כסף חינם" וזה הרבה יותר משתלם מכמעט כל אפיק השקעה אחר, זה למעשה כמעט כמו קרן השתלמות כי המס פה הוא לא רלבנטי.

אני יכול להיכנס עוד ועוד אבל זאת לא הפלטפורמה.

יש עיוות מס מטורף בשילוב היעדר פיקוח על המס המגוכח שקיים (המס היחיד שמשולם זה על שבח ורווח הון כי חייב דיווח), כל השאר נמצא בערפל.

נקודה חשובה נוספת שאף אחד לא מדבר עליה, כל המיסים שציינתי לעיל הן גם הסיבה שאנשים לא מוכרים דירות, זה פשוט לא משתלם להם. המדינה יצרה "כלוב זהב" שלמעשה לבעל דירה אין שום אינטרס למכור דירה להשקעה כי הוא יכול רק להפסיד מזה.

 

מה עם רישום על שם בן / בת זוג, ילד, אבא, אמא, סבא, סבתא, דודה ושות'?

נו, כמו שעשה אבא של ההיא שרצה לבחירות ואמרה שאין לה דירה ו"הצל" תפס אותה שיש לה דירה על שמה ומסתבר שזו דירה להשקעה של אבא שלה?

[פינדר]

לפני 1 דקה, m3x7r3m3 כתב:

מה עם רישום על שם בן / בת זוג, ילד, אבא, אמא, סבא, סבתא, דודה ושות'?

 

יש לזה השלכות וממש לא בטוח שזה ישתלם בסופו של דבר.

חבר שלי רשם דירה על שם הבת שלו. עכשיו היא מתחתנת ואם היא תרצה לרכוש דירה, זה יגרום לו כאב ראש לא קטן.

[m3x7r3m3]

הרבה פעמים לא חושבים על דברים עד הסוף, כמו ההיא, אבא שלה לא חשב שבסוף ייתפס כי הבת שלו פתחה את הפה בשידור והודתה שרימה את רשויות המס