רכישת דירה להשקעה, מחיר גבוה או ממש נמוך תמורת אותה שכירות?

[bagira]

אז זה מהלך שאתה ממליץ עליו?

אתה רואה פה כסף?

[שי]

נושא חשוב שלדעתי אף אחד לא התייחס אליו: לא ניתן לדעת מה צופן העתיד, אבל אי אפשר לשלול לחלוטין תרחיש בו אנחנו אכן נמצאים בשיא שלאחריו מחירי הדירות אכן יתחילו סופסוף לרדת. במצב כזה הדירות שנוטות להפגע יותר הן אלו הישנות, הלא משופצות ובעיקר אלו שלא ממוקמות באזורי ביקוש חזק (ומאחר ואנו בפורום רכב- מיאטה יד ראשונה עם 50 אלף ק"מ תמיד יהיה אפשר למכור במחיר טוב, הבעיה היא עם הרנו יד שלישית מליסינג, ק"מ גבוה ושאסי, וזאת המקבילה הנדל"נית שלה פותח השרשור רוצה לרכוש). במצב כזה, ירידה של 20% במחירים (נשמע הרבה, אבל כבר קרה בעבר) עבור דירה של 600 אלף ש"ח משמעה ירידה של 120 אלף ש"ח במחיר. לאור סכומי המשכנתא עליהם דובר, המשמעות הינה מחיקה של מרבית ההון העצמי.

[YaronNahum]

אז זה מהלך שאתה ממליץ עליו?

אתה רואה פה כסף?

 

המלצה להשקעה תמיד צריכה להתחשב בנתונים המדויקים של האדם , אופי ההשקעה המבוקש , טווח ההשקעה ועוד

דבר כזה אני לא יכול להמליץ לפות"ש היות שחסרים המון נתונים

, באופן כללי , בהחלט יכול להתאים למספר לא מבוטל של אנשים , וכן אני רואה כסף ,

כמובן שכמו בכל השקעה גם כאן יש אלמנט של סיכון , שצריך להכיר ולקחת בחשבון , ואני חושב שהוא הועלה מקודם חלקם גם על ידי

(העדר שכירות לתקופה , הוצאות לשיפור הנכס , שוכר בעייתי וכד' )

 

כמו כן התנאים של המשכנתא שונים מאדם לאדם בהתאם למצבו הפיננסי ותעודת הזהות הפיננסית שלו , ובהחלט יכולה להשפיע על ההחלטה

[natco]

אני חושב (ואני לא כלכלן, ולא יועץ השקעות, וממש לא כריש גדול בעסקים, תשאלו את בת-אל מדיסקונט ), שבתור השקעה סולידית לטווח ארוך מאד (בהשוואה לחסכון פנסיוני), זה כדאי, למרות הסיכונים שהעלו פה.

הם עדיין נמוכים יותר מסיכוני עיצוב השיער שתשובה וחבר מריעיו מבצעים כל פעם על ביטוח המהנהלים שלי, וההפקדות קטנות יותר (אפילו לפעמים נשאר עודף מהפרש השכירות/משכנתא).

(אם ו )כאשר אגיע בשלום לגיל פרישה, תהיה לי תשואה ודאית.

[bagira]

לדעתי האישית, בגלל שהוא בחור צעיר ורווק, קניית דירה כזו תשתלם רק אם מדובר בקניית דירה בגודל ובמיקום שתתאים לו בעתיד כאיש משפחה.

 

לקנות דירה להשקעה ואז למכור אותה בכדי לקנות דירה אחרת וביננתיים התשואה היא די וירטואלית, אני אישית לא הייתי הולך על זה.

 

ורק בשביל שלא תחשבו שאני נגד הרעיון כעקרון, אני בדיוק בשלבי חיפוש לדירה בדיוק בתקציב ובשכונות שפות"ש מחפש, רק שאני בפאזה אחרת לחלוטין בחיים, סיימתי כבר את המשכנתא על הבית שלי, מדובר בכסף פנוי ואם הדירה העתידית לא תושכר גם לשנה, זה יגרום לאי נוחות אבל לא לבעיה כלכלית קשה וגם סעיף ירידת הערך האפשרית נלקח בחשבון (ומי ששואל לאן יש לרדת, הדירות האלה שנמכרות כיום באזור הטכניון בכחצי מליון שקל נמכרו לפני כעשור וחצי ב 80K ש"ח[ לא שאני רואה אותן יורדות חזרה למחירים האלה]).

[YaronNahum]

בגירה , דווקא כחסכון לקניית דירה בעתיד, קניית דירה כעת מצמידה את הכסף למחירי הדירות , דבר שלא מובטח לך באפיקי חסכון אחרים

וכן יש עלות של כ 10k לנושא , אך לדעתי היא עלות זניחה ושווה את הסיכון.

[YaronNahum]

אני חושב (ואני לא כלכלן, ולא יועץ השקעות, וממש לא כריש גדול בעסקים, תשאלו את בת-אל מדיסקונט ), שבתור השקעה סולידית לטווח ארוך מאד (בהשוואה לחסכון פנסיוני), זה כדאי, למרות הסיכונים שהעלו פה.

הם עדיין נמוכים יותר מסיכוני עיצוב השיער שתשובה וחבר מריעיו מבצעים כל פעם על ביטוח המהנהלים שלי, וההפקדות קטנות יותר (אפילו לפעמים נשאר עודף מהפרש השכירות/משכנתא).

(אם ו )כאשר אגיע בשלום לגיל פרישה, תהיה לי תשואה ודאית.

 

על ביטוח המנהלים שלך , מי שבעיקר חוגג אלו חברות הביטוח והסוכנים. הנזק מהתספורות לטווח הארוך קיים , אבל קטן הרבה יותר.

[Murzilka]

אני לא אכנס לחישוב הכלכלי של תשואות ועלויות, אבל מההכרות שלי עם האיזור המדובר ומנקודת מבט של קהל היעד אליו מכוונים פות"ש ובאגירה אתייחס לכמה דברים.

נווה יוסף ויד לבנים אלה לא איזורי ביקוש של הסטודנטים. האיזורים ה"חמים" ביותר הם הנגישים בהליכה רגלית. כמובן כל האיזור שבין שער נו"ש של הטכניון למרכז זיו, רחובות גדליהו, מימון, טרומפלדור, ברל (האיזור משלב אוכלוסיה חרדית וסטודנטים וגם הבנתי שממש בקרוב אמור לעבור "פינוי בינוי"). רחובות כמו חניתה, סילבר ונתיב חן פחות אטרקטיביים. גם האיזור של רמות רמז נחשב למבוקש יחסית (אינטרנציונל, זלמן שניאור, ברנר, חביבה רייך) וגם שם כבר התחיל התהליך של פינוי בינוי, בנוסף חלק מרמת אלון (רחוב דובנוב והרחובות הסמוכים), בצד של נשר הרחובות המומלצים הם בעיקר צה"ל וחבצלת.

מחירי הדירות באיזורים האלה נעים בין 2400 ש"ח לדירת 2-2.5 חדרים לא משופצת ועוברים את ה3000 ש"ח לדירת שלושה חדרים שסגרו בה את הסלון לחדר שינה נוסף על מנת להשכיר לשלושה שותפים.

יש גם טריק מוכר היטב באיזור, של חלוקת דירת 3 חדרים לשתי יחידות קטנות ונפרדות כאשר כל חצי מושכר ב2000-3000 ש"ח (כתלות בשיפוץ, ריהוט, חשבונות וקירבה לטכניון) אבל יש בעיה חוקית עם המהלך, למרות שנראה שהעיריות מקפידות להעלים עין. כדאי לשים לב גם לפרוייקט החדש של דירות קטנות שקם ממש מאחורי רחוב אדם הכהן שעלול לנגוס קצת במחירי הדירות המחולקות באיזור.

 

דבר נוסף שכדאי לקחת בחשבון זה התזמון, נכון שיש ביקוש לדירות באיזור והן לא ממש נשארות ריקות, אבל אם מצאתם את עצמכם עם דירה ריקה באמצע סמסטר אז יש סיכוי שתצטרכו לחכות קצת לדיירים החדשים כי רוב החוזים נפתחים באוגוסט-אוקטובר.

[sperial]

Spiral ביטוח מבנה קיים במשכנתא ובנוסף הביטוח מכסה עלויות בניה בלבד ללא קרקע כך שעלות שלו היא באיזור 600-800 שח לשנה

לא נכון. בעבר הבנק היה גם משמש כסוכן ביטוח לצורך "ביטוח משכנתא" - הסיפור הזה הופסק על ידי האוצר.

 

כיום עליך לרכוש ביטוח באופן עצמאי, כך היה, לפחות, כאשר לקחתי משכנתא לפני קצת פחות משנתיים.

 

הבעיה עם "ביטוח משכנתא" הוא שמדובר בביטוח מוגבל מאד - ביטוח מבנה, ורק עד ערך המשכנתא. ביטוח סביר יהיה ביטוח על מלוא ערך המבנה (וגם תכולה, אם כלולה ברכוש המושכר), ובמבנים מהסוג שבוחן פות"ש לא הייתי מוותר על ביטוח ערך קרקע, משום שאם יהיה נזק גדול סביר שמרבית הדיירים לא יהיו מבוטחים, ועדיף להעביר את הסיכון לחברת הביטוח, וגם על כל מיני הרחבות כגון ביטוח חבות מעבידים, ביטוח לאורחים וכו'. רק חסר לך שמישהו יחליק וישבור רגל בזמן שבא לראות את הדירה המוצעת להשכרה, ויתבע אותך.

 

וד"א, כדי לסבר את האוזן\עין בסילבר 105 היתה לפני כ-20 שנה דליקה גדולה שכילתה את חדר המדרגות. לא יודע אם היה ביטוח לרכוש המשותף, אבל דליקה כזו יכולה גם להחריב בניין.

 

לביטוח צריך להוסיף גם ביטוח חיים לנוטל ההלואה, קרוב לודאי שלבחור בן 26 אכן מדובר בכמה עשרות ש"ח לחודש.

 

לנה הזכירה את רמת אלון - מבחינתי המקום שעליו הייתי חושב כמקום טוב לגור בו בעצמי בנתונים של פות"ש. הבעיה היא ששם המחירים יותר גבוהים. כדאי שיחכה לבת זוג עם חסכונות, ואז השכונה מומלצת ביותר. עם זאת - דובנוב אינו חלק מרמת אלון אלא מרמות רמז. מדובר בבניה הרבה יותר ישנה, רמת אלון החלה להבנות סוף שנות ה-80 ואני עצמי גרתי בה בשנות ה-90.

 

הסיפור של רמות רמז מעניין. את הדירות הישנות הכרתי בילדותי, אבל אין לי מושג מה התקבל אחרי הפינוי-בינוי ומה מחיר הדירות החדשות\מחודשות.

עריכה אחרונה ב-24 למרץ, 2015 על ידי sperial

[Murzilka]

תודה על התיקון לגבי דובנוב, המיקום של הרחוב הזה מבלבל.

לגבי רמז, יש כבר שני ביניינים חדשים ברחוב חביבה רייך, הבנתי מחברים שמודבר בדירות 4 חדרים בעיקר. ככה שהן פונות יותר להשכרה לשותפים מאשר לזוגות.

[ישה]

אוסיף את השנקל שלי

 

המחירים כעת גבוהים מאוד, הולכת לקום ממשלה שכולם הבטיחו בה לפני הבחירות לדאוג להורדת מחירים. כולנו יודעים מה ערכם של הבטחות לפני הבחירות אבל אולי הפעם יזוז משהו.

 

לכן הייתי ממתין.

 

החלטת לרכוש , רכוש משהו שבו תוכל לגור בהמשך עם אשה שני ילדים וחיית מחמד, לפחות למספר שנים.

[ohanaohad]

קראתי את כל התגובות, תודה לכל מי שענה.

 

ישה , זו בעצם הייתה השאלה שלי מלכתחילה.

 

אם אני רוכש דירה ב400 (דירה שלא אגור בה לעולם), אוכל להשכיר אותה בכ2000 שח חודש.

אם אני רוכש דירה ב800 (גם לא אגור בה מעולם, אותו זבל, מיקום מעט טוב יותר), אוכל להשכיר אותה בכ2000-2200שח בחודש.

 

כך או כך, אני לא מתכוון לגור באף אחת מהדירות האלו-

בדירה של ה400 - בגלל המיקום וגם בכלל ההזנחה של הדירה והבניין שהיא נמצאת בו.

בדירה של ה800 - אני מוכן לגור רק בגלל המיקום, אבל! הבניין בן 50, ישן, מתפרק, בלטות ישנות, אין צבע, צינורות בקירות חיצוניים ,גם במידה והדירה עצמה עברה שיפוץ מקיף, אני לא מוכן לגור במקום כזה.

 

כך, שדירה במקומות שאני כן מוכן לגור בהם במסגרת קנייה, זו דירה בגדר תקציב שאין ברשותי כרגע.

*(ציינתי בשרשור שיש מקומות בעלות של 800 שאני איכשהו מוכן לגור בהם, שבהם המצב שהבניינים חדשים בני 4-5 שנים, אבל האזור הוא בין 2 שכונות עוני, עמוסות אוכלוסיות בעייתיות קשות ועניות.)

אלא אם כן , קיימים אזורים בחיפה שדירה נמכרת סביב ה800, שכירות סביב ה2500+/-, והיא במקום חדיש, לא מתפרק ולא מוקפת אוכלוסיה קשה.

 

מה שמביא אותי למסקנה, שכך או כך, לא משנה מה אקנה, אאלץ למכור את הדירה אשר השכרתי, להנות מהרווח אם יש כזה, ולרכוש דירה במקום רצוי שיגיע הזמן להקים משפחה.

*בזמן שאני משכיר את הדירה, אחיה בשכירות בדירה במקום רצוי, ואהנה מהרווח החודשי (שכירות פחות משכנתא = רווח של כמה מאות שקלים).

 

עוד דעות?

אוהד.

[sperial]

אין כסף - לא קונים. נכון לדירה (או רכב) לשימושך העצמי, נכון פי 10 לספקולציה. כן אוהד, רכישת דירה להשקעה, במיוחד כיום, הא ספקולציה. אם תביא בחשבון את העלויות הנלוות לרכישת ובמיוחד להחזקת דירה תגלה כי הרווח שלך יהיה זעום במקרה הטוב, שלילי במקרה הרע. קרא שוב בתשומת לב רואיה את ארבעת העמודים שהצטברו כאן עד עכשיו ותבין למה.

[bagira]

אין כסף - לא קונים.

 

משהוא בסגנון של "משה, הגענו למשרדים של גינדי, תן ברוורס ותפרוק ת'שתי מליון ש"ח במזומן מהבגז'"?

[sperial]

באגירה - אם צריך לרכוש או לשכור דירה לצרכי מגורים יש הגיון להכנס לחובות (אם כי בצורה מבוקרת). לרכוש דירה להשקעה בימים אלה באמצעות מינוף משול לקנית מניות בכסף שהתקבל כהלואה מהבנק. ערך המניות או הדירה יכול לעלות או לרדת. את ההלואה צריך לשלם בכל מקרה.