לחיפאים שבינינו, ההגיון בקניית דירה ראשונה בחיפה מערב באיזור "אצטדיון סמי עופר" החדש

[samg]

אני וזוגתי משכירים דירת 3 חדרים בחיפה וכבר זמן מה אנו מחפשים דירת 4 חדרים לקנייה בעד 1.2.

הלכנו דבר ראשון לבדוק את המצב בחיפה מערב, השכונה שמוקמת מסביב ל"אצטדיון סמי עופר" החדש. במבואות הדרומיים של העיר.

דיי התרשמנו מכמות הפרויקטים ומכך שניתן, בזמנו, לרכוש דירת 4 חדרים ב1.2 על הנייר. אך התמלאנו ספקות בדבר המצאותו של האצטדיון בשכונה דבר שלבטח יגרור מטרדי רעש ופגיעה באיכות החיים. לאחר מעקב וסקירה ממושכת אחר מצב דירות היד 2 בשכונות מסוימות בעיר. הבנו, שבמחיר שהקצבנו לעצמו כנראה לא נגיע לדירת 4 חדרים משומשת וראויה.

כאן בעצם אני מבקש את עזרתכם, כמובן בהתחשב בזה שהכל כרגע בתאוריה גם הרכישה וגם השכונה, שכרגע נמצאת בתהליכי הקמה ראשונים. שאלתי, עד כמה המצב יכול להיות בלתי נסבל בהינתן ונקנה דירה בשכונה המדוברת. חשבנו אולי ללכת על פרויקטים מרוחקים ככל הניתן מהאצטדיון כדי להקטין עד כמה שניתן את מטרדי הרעש וכ"ו.

 

תודה רבה חיפאים יקרים.

[sperial]

אנייכול להעיד מנסיון אישי כי בימים שבהם יש משחקים הכבישים באזור עמוסים מאד, בעקר בשעות ההגעה למשחקים. הפיזור יעיל מאד.

 

שים לב כי באזור שבו אתה מחפש תהיה פעילות בניה משך שנים רבות, כך שאפילו אם תהיה מהאכלסים הראשונים (ואני מסופק אם עוד נותרו דירות למסירה בתוך 3-4 שנים) תסבול מהמצאותך באזור בבניה פעילה משך אי אילו שנים נוספות.

 

אני מניח שכאשר אתה מדבר על 1.2 מיליון ש"ח אתה מדבר על החוזה נטו, בלי כל ה"דמים" שמסביב והתוספות לדירה. להערכתי בתקציב כזה תוכל לרכוש דירה מיד שניה + שיפוץ קל, כאשר היתרון יהיה מסירה הרבה יותר מוקדמת וחסכון בדמי שכירות. חשוב על כך שדמי שכירות לשנתיים הם משהו כמו 60-70 אש"ח, כך שחסכון שלהם מתבטא בתוספת תקציב לדירה שתרכוש. מעבר לכך, נדמה לי שהרבה מוכרים מציבים דרישות מחיר מוגזמות, בתקווה ללכוד קונה תמים. כמה דירות שאחריהן עקבתי בשנתיים האחרונות (מתוך סקרנות, אחרי שקניתי ומכרתי בעצמי) נמכרו במאות אלפי ש"ח פחות מהדרישה הראשונית. צריך לחפש דירות שנמצאות בשוק כבר הרבה זמן, יתכן שהמוכרים יתגמשו לקראת צורך בכסף לתשלום עם התקרבות מועד מסירת דירתם החדשה.

עריכה אחרונה ב-10 לדצמבר, 2014 על ידי sperial

[samg]

זו גם נקודה שאותה צריך לקחת בחשבון.

אנשים פשוט דורשים מחירים לא הגיוניים בעליל. וזה לא שחוטפים מהם את הדירות. בלי להזכיר שרוב השוק מוחזק בידי מתווכים.

פשוט אם לקחת דירה מיד2, תשלום על הדירה+כל המסביב וגם לדאוג לשיפוץ ראוי, יביא אותי הרבה מעל מה שניתן לרכוש דירה חדשה מקבלן. אני לא מחפש סטנדרט מטורף אבל שיהיה סטנדרט ממוצע וראוי. כמו השיפוץ שהייתי עושה לדירה משומשת שהייתי רוכש.

עריכה אחרונה ב-10 לדצמבר, 2014 על ידי samg

[sperial]

תראה, הייתי בשוק לפני כשנתיים. בסופו של דבר הבנתי די מהר שהמחיר הראשוני שדרשתי תמורת הדירה שלי גבוה מדי, בעקר בגלל צורך בשיפוץ, ירדתי בדרישות ומכרתי לאחר כחצי שנה. במקביל גם קניתי דירה מוזנחת במחיר שהיה די מציאה, והשקעתי מאמץ בשיפוץ. יש לעסקות אלה כמה יתרונות - האחד הוא חסכון בדמי התיווך (שהם 2.36% ממחיר הדירה), עמלת עורך הדין (0.5% ממחיר הדירה) ומס רכישה (לא רלוונטי בסכומים שעליהם אתה מדבר) - והכסף ה"עודף" יכול להיות מושקע בשיפוץ יותר יסודי או אלגנטי, או ברכישת ציוד נוסף.

תביא בחשבון שגם ברכישת דירה מקבלן יש לא מעט הוצאות נוספות - עורך הדין של הקבלן גובה 1.5% ממחיר הדירה (אמור לרדת לפי חוק חדש שאיני יודע מתי יכנס לתוקף) - גם אם אותך מייצג עו"ד מטעמך. הרבה פעמים הדירות "ערומות" וצריך להשקיע בתוספות - החל מנקודות חשמל וכלה במטבח או שדרוג הריצוף או הכלים הסניטריים המאוד בסיסיים שמספק הקבלן, ואינך חופשי לבחור את הספק המתאים לך אלא שאתה כבול לספקים של הקבלן עם מחירים מופרכים. כלומר - אולי תוכל לקנות מטבח מנגר פרטי, אבל הזיכוי שתקבל מהקבלן תמורת המטבח הסטנדרטי יספיק לך אולי לרכישת ברז פרח נשלף, והמחיר שיגבה תמורת כל שינוי מהתוכנית המקורית (נניח - עוד נקודת חשמל, או הזזת נקודת מים) יהיה לפחות כפול מהמקובל. אם תקנה דירה בשלב מתקדם של הבניה כלל תא תוכל לבצע שינויים, או שמחירם יהיה עוד יותר גבוה.

[ace2000]

אני לא יודע מתי הסתובבת במשרדי המכירות שם, אבל לפני חודש כשהייתי שם, לא מצאתי 4 חדרים בפחות מ 1.3, וזה רק קומות נמוכות מאוד.

[samg]

לפני כחצי שנה

[SurfHigh]

למה שלא תשקול לקנות בטירת הכרמל? גם שם יש כמה פרוייקטים חדשים, הארנונה היא חצי, המיקום כמעט זהה. אני מניח שהמחירים שם נמוכים לפחות ב 25% אם לא יותר. בפועל תוכל להמשיך להינות מחיפה. מהים, מהטיילת, מהאירועים וכו'.

[רון123]

הילדים שלו יצטרכו ללכת לבתי ספר בטירת הכרמל.... לא הייתי גר בטירת הכרמל.

עריכה אחרונה ב-10 לדצמבר, 2014 על ידי רון123

[samg]

בדיוק. וגם סביבת המגורים והאוכלוסיה.

[avi2014]

לדעתי זה אחלה איזור. קניונים, בילוי, תעסוקה בלי סוף באזור הזה. מטר מכביש החוף, רכבת, נוף מדהים של רצועת החוף. לדעתי המגרש זה בונוס כי אין שם הרבה משחקים ואם אתה אוהד מכבי אז בכלל הרווחת.

 

אם יש לך את הסכומים הדרושים הייתי הולך על זה.

[samg]

הלוואי. לבנק יש לשלים לי. אני לא חושב שברוב הבתים ניתן ממש לראות נוף כי המבנים של המת"ם מסתירים. אבל אני לא בטוח לגבי זה.

[nivo]

הילדים שלו יצטרכו ללכת לבתי ספר בטירת הכרמל.... לא הייתי גר בטירת הכרמל.

 

שטויות במיץ.

אשתי לימדה (יסודי) בטירת הכרמל, חיפה והקריות (בכמה בתי ספר בחיפה).

 

מלבד ביה"ס נופים בחיפה, תנחש באיזה בית ספר התנהגות התלמידים, החינוך והלימוד היו הכי טובים?

נכון, טירת הכרמל.

 

אל תכלילו. טירת הכרמל סובלת מסטיגמות. ערסים ופרחות יש בכל מקום, בחיפה ובקריות יש פי כמה וכמה (גם היחס גבוה יותר).

 

ניב, תושב חיפה כל חייו.

[samg]

אבל עדיין בתי ספר ברמה כנראה לא תמצא בטירת כרמל.

[Fitch]

מאוד פרטני ותלוי בסגל ובמרקם.

 

עצם זה שהם מביאים עכשיו אוכלוסיה יחסית איכותית לשכונה החדשה, כדאי לברר אם יהיו לה גנים ובתי ספר משלה. הרמה שם כנראה תתאים.

 

בכל מקרה, אני אישית לא הייתי קונה לא במערב ולא בטירת הכרמל.

[samg]

ומאיזו סיבה? אם אפשר לשאול.