לקיחת משכנתא לקניית דירה ללא הון עצמי, אפשרי?

[avargel]

אם הכסף שלך (100,000 שהזכרת) עושה כמה אחוזי תשואה בשנה, יש פה שאלה מה עדיף - לקנןת או לשכור

 

אם הכסף בפק"מ ועושה 3 שקלים לשנה

ואתה יכול לעמוד בתשלום המשכנתא + הלוואה להשלמת ההון העצמי

אני לא רואה שום סיבה לשכור במקום לקנות

 

 

[Night Driver]

לפני 2 דקות, avargel כתב:

אם הכסף בפק"מ ועושה 3 שקלים לשנה

ואתה יכול לעמוד בתשלום המשכנתא + הלוואה להשלמת ההון העצמי

אני לא רואה שום סיבה לשכור במקום לקנות

נקודת האיזון היא הנקודה בה עלות הריבית על המשכנתא+הלוואה קרובה לגובה השכירות.

[Abergel]

לפני 8 שעות, אליהו שבת כתב:

הבנק ייתן לך ריביות זולות, זולות מאוד, אין לי מושג למה כתבו ריביות יקרות.

הבנק אוהב אנשים כמוך שמרוויחים בסדר גמור ונמצאים בתחילת החיים ומתמנפים בך הכל עבור קורת גג ולא משהו באוויר.

הון עצמי נוסף ניתן לקחת בהלוואה בריבית סבירה ביותר עד ריבית 0% בחלק מהבנקים.

מה שכן את עניין השיפוץ וכו' (ככל שלא הכרחי) הייתי דוחה עד שיהיה כסף פנוי לעניין.

אם אתה רוכש עסקה טוב עם צפי לעליית ערך הנכס המלצתי שתלך על זה.

 

וכן, אם אתה מסוגל לקחת משכנתא ומדובר בעסקת נדלן טובה זה בזבוז לשלם שכירות שלא מניבה אגורה.

איזה בנק יתן לך 150 אלף שקל הלוואה עם ריבית 0%? אולי הוא יתן לך גם בונוס ריבית שלילית על הסכום שלווית?

בוא נגיד שהוא יקבל משכנתא של 550 אלף אחרי שהוא לקח הלוואה של 150 אלף - מה שאומר שהוא יצטרך להחזיר בערך 2750 בחודש ל-20 שנה, לגבי ההלוואה של ה-150 זה לפחות 1500 שקל בחודש החזר, כבר חרגנו בהרבה ממה שהוא תכנן לשלם.

 

[netanel1014]

לדעתי זה סיכון. אין לך מספיק הון עצמי ואם תיקח הלוואה להון עצמי תמצא את עצמך עם הלוואה + משכנתא + הוצאות לא צפויות כי זה בית ישן.

 

[avargel]

לפני שעה, Night Driver כתב:

נקודת האיזון היא הנקודה בה עלות הריבית על המשכנתא+הלוואה קרובה לגובה השכירות.

 

צודק

ואני לא מצליח לראות מצב בו הריביות קרובות לגובה השכירות

הלוואה של 500,000 ש"ח ל15 שנה בריבית של 3% תביא אותו לריביות של 122,000 ש"ח והחזר חודשי של  3500 ש"ח 

שכירות של 3000 ש"ח ל15 שנה תעלה 540,000 ש"ח 

פי 4.5 מעלות הריבית

 

 

מישהו כתב לי בפרטי שאני מסיונר של רכישת דירה למגורים במקום שכירות

 

ובכן: לא ולא.

 

אני בעצמי מכרתי דירה בבעלותי [3 חדרים] ועברתי לגור בשכירות [5 חדרים] כי בשיקולים שלי הרווח על ההון שלי שהיה כלוא בקירות גבוה יותר מעלות השכירות.

לרוב האנשים שמתייעצים איתי ויש להם הון עצמי נמוך ומתכוונים לקחת משכנתא של למעלה מ1M ש"ח כדי לגור בבית "בבעלותם" אני מייעץ לרדת מהעץ.

אבל

לפעמים המהלך הנכון זה דווקא כן לרכוש בית, למשל במקרים כמו של פות"ש - שילוב של הון עצמי שרדום בפק"מ [ריאלית ערכו נשחק] והלוואה מאוד נמוכה ביחס לשוק היום [חצי מיליון ש"ח זו בדיחה]

או למשל כשמדובר בדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק [מחיר למשתכן ברוב המקרים]

 

בקיצור

כל מקרה לגופו

ואני לא מסיונר של כלום, אולי רק של הפעלת שיקול דעת, וקצת פחות נערווים והפחדות מהלך הרוח של חלק מהמגיבים הקבועים.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2021 על ידי avargel

[Night Driver]

אני לא יודע מה הריביות היום אבל חשוב לבדוק את זה.

 

אל תשכח שהמספקני שניתנו מתייחסים לשכירת דירת גן או בית פרטי לעומת קניית דירת שיכון מתקופת יוחנן המטביל. לא אותו הנכס לא מבחינת שכירות ולא מבחינת שווי. לא מכיר את טבריה מבחינת שכונות אבל מיד 2 דירות 3-4 חדרים מתחילים מ 1500 ש"ח שכירות.

[m3x7r3m3]

עקרונית בנק ישראל מפרסם אחוז מקסימלי להוצאות דיור.

 

משכנתא ללא הון עצמי (או עם הון עצמי נמוך יותר) - נועד למי שההכנסה הפנויה שלו גבוהה יחסית, וההון העצמי נמוך יותר.

כי אז לוקחים את ההלוואה, ומוסיפים אותה להון העצמי, ובמקביל את החזר ההלוואה, מחשיבים כהוצאה קבועה (ולכן יורדת מיכולת ההחזר).

 

אם נניח ניקח 9 אלף נטו שלך, ועוד 4 נטו של הבת זוג, זה 13 נטו, נדמה לי שהאחוז המקסימלי של הבנקים זה 40% מה שנותן לך יכולת החזר של 5200 לחודש.

עכשיו מכאן אתה צריך לראות אם אפשר בכלל לאפשר בסכום כזה הלוואה ומשכנתא.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2021 על ידי m3x7r3m3

[avargel]

אפשר בקלות 

[m3x7r3m3]

תלוי בריביות ובכך שלא טעיתי במספרים איפשהו 😁

[avargel]

הריביות היום בקרשים

 

ריבית משכנתא ממוצעת אצלי [קרוב למיליון ש"ח] פחות מ2%

+ הלוואה לכל מטרה [בלקיחת משכנתא]  75,000 ש"ח מפועלים P-0.5%

 

על חצי מיליון ש"ח ריבית ממוצעת של 3% זה ריאלי מאוד

[Gosser1860]

לפני שעה, avargel כתב:

פי 4.5 מעלות הריבית

אם היינו משווים תפוחים לתפוחים - אתה צודק. אבל הוא מדבר על רכישת דירה ישנה בשיכון (?) לעומת שכירת דירת גן, ויש כאן הבדל בין הנכסים ומכאן הבדל בעלויות.

[Katom]

המשכנתא היא אמנם חלק גדול אבל לא היחיד מהעלות של קניית בית. 

ספריאל כתב על עלויות של הדברים מסביב (עו"ד וכו') וצריך להוסיף עלויות של שיפוץ שכנראה ידרש וקניית ריהוט ומוצרי חשמל. 

דירה בבעלותך אומר אחזקה עליך, כשמדובר בשיכון ישן זה יכול להיות יקר.

הדבר הכי גרוע לדעתי זה שאתה קושר את עצמך ל4 קירות שנמצאות בשכונה שאם היית מחפש דירה להשכרה לא היית יורק לכיוון של השכונה הזאת, למכור דירה הרבה יותר קשה מלעזוב דירה.

 

הרי למה מלכתחילה הדירה עומדת למכירה ? אולי כי שוכרים נורמטיביים מעדיפים להוסיף 1000 ש"ח בחודש ולגור בשכונה טובה יותר בדירה מודרנית יותר והבעלים לא רוצה להתעסק עם השוכרים שלא יכולים להרשות לעצמם ?

 

כשמדברים על שכירות בדירת גן שכנראה גם מגיעה מרוהטת - ואם לא, קל מאוד למצוא אחת שכן, מדובר על להיכנס לאוטו ולהגיע לדירה.

 

[אליהו שבת]

לפני 3 שעות, Abergel כתב:

איזה בנק יתן לך 150 אלף שקל הלוואה עם ריבית 0%? אולי הוא יתן לך גם בונוס ריבית שלילית על הסכום שלווית?

בוא נגיד שהוא יקבל משכנתא של 550 אלף אחרי שהוא לקח הלוואה של 150 אלף - מה שאומר שהוא יצטרך להחזיר בערך 2750 בחודש ל-20 שנה, לגבי ההלוואה של ה-150 זה לפחות 1500 שקל בחודש החזר, כבר חרגנו בהרבה ממה שהוא תכנן לשלם.

 

הוא לא צריך הלוואה של 150K אלא שליש מזה (יותר כי יש הוצאות נלוות) יותר לכיוון חצי מזה.

 

הרווח מלקנות לרוב לא נמצא במשוואה של משכנתא או שכירות אלא הפער בין קנייה למכירה, דירה בניגוד לרכב לרוב ערכה עולה, בפרט בתקופה זו.

לכן ככל שהנכס שאתה קונה הינו נכס כלכלי טוב עם פוטנציאל להשבחה (ועל זה תשים את הדגש העיקרי) , יש סיבה מספיק טובה לרכוש אותה.

100,000 בפק"מ לא מניב אגורה (מניב כן אך ממש כמה אגורות) ולאור זה שזה אמור לשמש להון עצמי עתידי לא ממליץ להשקיע אותו בשום מקום אפילו עם סיכון מועט.

המשכורת שלך ושל אשתך (אשר עתידה לעלות בשנים הבאות) מספקות בהחלט על מנת לקבל משכנתא מצויינת בריביות טובות.

הלוואה משלימה להון עצמי תוכל לקבל בכל בנק שתעביר אליו משכורת ותקבל ריבית 0% עד 2%, אלו תנאים סופר מצויינים להלוואה.

ככל שאין לך כעת שום התחייבויות נוספות ממליץ בחום לקפוץ למים (הלא עמוקים בכלל במחיר הדירה שאתה רוצה לקנות).

 

לכותב השורות יש ניסיון עם כל מה שנאמר לא מעט.

לפני 42 דקות, Katom כתב:

המשכנתא היא אמנם חלק גדול אבל לא היחיד מהעלות של קניית בית. 

ספריאל כתב על עלויות של הדברים מסביב (עו"ד וכו') וצריך להוסיף עלויות של שיפוץ שכנראה ידרש וקניית ריהוט ומוצרי חשמל. 

דירה בבעלותך אומר אחזקה עליך, כשמדובר בשיכון ישן זה יכול להיות יקר.

הדבר הכי גרוע לדעתי זה שאתה קושר את עצמך ל4 קירות שנמצאות בשכונה שאם היית מחפש דירה להשכרה לא היית יורק לכיוון של השכונה הזאת, למכור דירה הרבה יותר קשה מלעזוב דירה.

 

הרי למה מלכתחילה הדירה עומדת למכירה ? אולי כי שוכרים נורמטיביים מעדיפים להוסיף 1000 ש"ח בחודש ולגור בשכונה טובה יותר בדירה מודרנית יותר והבעלים לא רוצה להתעסק עם השוכרים שלא יכולים להרשות לעצמם ?

 

כשמדברים על שכירות בדירת גן שכנראה גם מגיעה מרוהטת - ואם לא, קל מאוד למצוא אחת שכן, מדובר על להיכנס לאוטו ולהגיע לדירה.

 

אכן בקניית הנכס צריך לתת משחבה רבה, קנייה למגורים בניגוד לשכירות צריך להיות בשיקול דעת משמעותי

 

אני עונה מנקודת מבט של פות"ש עם רגליים על הקרקע, גר בצפון, אוהב את הצפון, יש לו יכולת להגיע לדירה משלו, לא מדובר בהתחייבויות ענק כמו דירה במרכז, מרוויח סביר, בתחילת החיים.

עוד 18 חודש כשימכור עם רווח נאה לסיבוב הבא יודה לי.

אם ישמע לכולם ויפחד לסיבוב הבא הוא יגיע עם אותם  100K אך מחירי הדירות יהיו כנראה יותר יקרים.

אם יצליח לחסוך בכל מצב יחסוך, המשכנתא כאן לא יותר יקרה מאשר השכירות.

מה שכן רמת החיים בעיין סעיף הדיור תהיה נמוכה מאשר שכירות, זה כבר שיקול פות"ש, אני עונה מנקודת מבט כלכלי.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2021 על ידי אליהו שבת

[sperial]

@Katomבפוסט שלי התיחסתי לשיפוץ. כיון שאין לי צושג איזה דירה אפשר לקנות בטבריה תמורת 600 אש"ח איניניודענאיזה שיפוץ נדרש בה, ויתכן שמדובר בדירה מוזנחת שמצריכה שיפוץ יסודי ויקר.

 

@אליהו שבתה"רווח" ממכירת הדירה הוא הפסד, כי גם הדירה לשדרוג איכות החיים תתייקר בינתיים, וביותר.

 

הקו התחתון שלי הוא שפות"ש לא נמצא כרגע במצב מתאים לרכישת דירה. הוא יכנס להתחייבויות גדולות כדי לקנות דירה ירודה, ואז יצטרך להוציא הרבה כסף על שיפוץ ואחזקה, הוצאות שבדירה שכורה נופלות על המשכיר.

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2021 על ידי sperial

[stum]

אף אחד לא אומר שלשכור עדיף. רחוק מזה.

מדגישים שרמת הסיכון לזוג במצבם, היא גבוהה מאוד.

מהרגע שהבין את רמת הסיכון של המהלך, למה כדאי או לא כדאי, הוא ילד גדול, שיעשה מה שהוא רוצה