מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[BarryG]

המליון כן מעניין, כי אם הערך יורד ב20% לא רק ההון העצמי נמחק, אלא נוצר גם חוב.

 

מינוף זו חרב פיפיות, רבים שוכחים להתייחס למצב בו המינוף כשל מהסיבה שאנחנו ברצף היסטורי בו הכל רק בעליה. ואני אומר את זה בתור אדם ממונף, שלא לרגע תחשוב שאני נגד - בגדול מינוף זה כמו סקס, אחלה דבר, אבל חשוב לעשות בזהירות שלא תגמור עם זיבה...

התגובה שלי הייתה בתגובה לזה שהוא כתב שההשוואה זה להשקיע מיליון בשוק ההון, כאשר ברור שאם הוא שם 100 אלף הון עצמי אז האלטרנטיבה היא של 100 אלף בשוק ההון. שים לב שאחרי זה גם כתבתי את המשמעות של המינוף.

[Transporter]

התגובה שלי הייתה בתגובה לזה שהוא כתב שההשוואה זה להשקיע מיליון בשוק ההון, כאשר ברור שאם הוא שם 100 אלף הון עצמי אז האלטרנטיבה היא של 100 אלף בשוק ההון. שים לב שאחרי זה גם כתבתי את המשמעות של המינוף.

אז למה בכלל לוקחים משכנתאות? בוא נקבע שאם אין 90% הון עצמי עדיף לא לגעת בדירה כי למרות שההיסטוריה מוכיחה שמרוויחים יש סיכוי שנכשל

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

[m3x7r3m3]

מנסים להסביר לך שאין לך מיליון שקל בכיס, יש לך מיליון שקל על העץ תמורת ה-100 אלף שיש לך בכיס + תשלום חודשי.

[davemustaine87]

כבר דברנו על זה

אני קונה אותה מראש בהנחה של 200-400 אלף שח

אז בוא נניח שרק יורד..כמה ירד ב 5 שנים?

חוץ מזה שטבעו של השוק לעלות.

אז ירד היום, אעזור לך

 

מצחיק שמציעים כאן בלי הפסקה להשקיע בבורסה

אבל דירה?מה פתאום זה סיכון עצום ויכול ליפול

 

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

 

זה נכון אם אתה מביא את כול הכסף מהבית.

אבל אתה משלם ריבית על המינוף בדמוי משכנתא. לא טרחתי לכתוב את זה, כי חשבתי שזה ברור מאליו.

 

אף אחד לא אמר לך שזה סיכון עצום, פשוט אומרים לך שזה לא בודאות עסקה מעולה. וגם לה יש סיכונים, ושתהיה מודע אליהם. זה הכול.

[Transporter]

מנסים להסביר לך שאין לך מיליון שקל בכיס, יש לך מיליון שקל על העץ תמורת ה-100 אלף שיש לך בכיס + תשלום חודשי.

נכון

תשלום חודשי שברוב הזמן ישתתפו איתי בו

ברוב הזמן. לא בכל התקופה

 

את התשלום הזה אגב אני משלם כך או כך היום לאלטשולר לחסכון

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

[Nemesis]

כי הפטור הזה קיים לכולם... ולא עושים הגרלות ומגבלות.

 

מה היית אומר אם בגלל יוקר המחייה היו מחליטים להוריד את המע"מ בקניות בסופר ל 0%.

אבל בגלל שתקציב המדינה קבוע.. אז 0% יהיה רק לחלק ולכל השאר נעלה ל 18%.

 

נניח שהיו קובעים איזה קריטריון הוגן ל 0% .. אבל מחליטים שרק קונים בגיל 22-30 זכאים,

אבל עדיין יש הרבה מהם .. אז כל פעם שהם יגיעו לקופה ... בסוף החשבון תהיה הגרלה .. ו 1 ל 18 מהם יזכה במע"מ 0 על הקניה.

אבל הוא לא ידע מראש שהוא הולך לזכות.

 

א. זה היה מכעיס הרבה אנשים שלא בגיל 22-30.

ב. להרבה משפחות יש מישהו בגיל 22-30 .. אז מה שהייתה רואה בסופרים זה שרק הגילאים האלה עושים את הקניות.

 

 

לא קיים לכולם. מתחת לגיל 18 לא קיים.

גם מחיר למשתכן קיימת לכל מי שעומד בקריטריון בסיסי. אבל המשאב הוא מוגבל.

גם MRI הוא משאב מוגבל, ואתה מחכה חצי שנה כדי לקבל תור. אבל בסוף גם כאן וגם כאן כולם יקבלו, רק עניין של סבלנות.

[m3x7r3m3]

נכון

תשלום חודשי שברוב הזמן ישתתפו איתי בו

ברוב הזמן. לא בכל התקופה

 

את התשלום הזה אגב אני משלם כך או כך היום לאלטשולר לחסכון

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

 

אתה מקווה שרוב הזמן אתה תשלם אותו ותקבל החזר מסוים.

 

שזה שונה מאשר ישתתפו איתך בו.

מה זה אומר? זה אומר שב-1 או 2 או 10 לחודש הבנק ייקח לך 5000 שקל לדוגמה, אחרי שבוע, שבועיים, 27 יום, אתה תקבל נניח 3000 שקל.

המספרים לא חשובים, אני מנסה להעביר נקודה.

 

היה והשלב השני לא קרה (החל מאין שוכר, יש לו בעיית כספים, ביקש ארכה, הוא בחודש האחרון, ועד אפילו למצב של החזר צ'ק כי אתה הפקדת אותו לחשבון לא נכון או לא חתמת עליו או 1000 סיבות אחרות), השלב הראשון ממשיך לקרות בלי קשר.

 

לעומת השתתפות, שזה אומר שאתה מקבל לתשלום 5000 שקל, השוכר משלם 3000 ואתה משלים.

[Nemesis]

אני רוצה לתת דוגמא קונקרטית. לפני איזה 12 שנה קניתי דירה קטנה בעיר מגורי. בעקבות התרחשויות כאלה ואחרות, עוד לפני שקיבלתי את החזקה בדירה עברתי לגור בעיר אחרת והדירה הושכרה איך שהתקבלה.

 

היה פער של כ- 1,000 ש"ח בין דמי השכירות למשכנתא החודשית.

הכל טוב ויפה.

 

בינתיים, עוד לא עברה שנה, הגיע משבר 2007. לזוג הנחמד שגר אצלי בדירה נולדה תינוקת. האם פוטרה מעבודה, פוטר האב מעבודתו, הערב (הסבא) חלה בסכרת ונכרתה רגלו. שכ"ד יוק. לפנות את הדיירים יוק. גם לא היה אז הליך פינוי מושכר מהיר יחסית.

בינתיים עוד לפני, עזרתי לחבר לקבל הלוואה מהבנק דרכי תוך כדי שאני משלם והוא מחזיק לי חודש בחודשו. העסק של החבר לא צלח והוא התקשה להחזיר לי את הסכום החודשי, עוד הוצאה של 1,500 ש"ח בחודש.

 

בינתיים השכירות שלי דופקת.

 

נתקעתי עם תזרים שלילי להחריד. משכנתא יורדת כל חודש, שכר דירה יורד כל חודש, חשבונות יורדים כל חודש והלוואה יורדת כל חודש.

המים הגיעו עד צוואר. מכרתי את הדירה צ'יק צ'אק. בדיעבד זה גרם לי נזק אדיר כיוון שמחירי הדיור טיפסו מאז לשמיים, אבל לצלוח תקופה כזו של תזרים שלילי כבד לא פשוט.

[m3x7r3m3]

עדיין כמעט ולא יצא לי לקרוא דיעה אחד של מישהו שהוא לא כחלון שלא חושב שהתכנית הזו היא כשלון - גם קונספטואלי וגם מעשי.

 

אני רוצה רגע לנסות להסתכל על זה בזווית אחרת.

 

אולי הדבר החשוב ביותר שעשתה התוכנית הזו של מחיר למשתכן היא להראות שאפשר להוציא למכירה מגרשים לא בשיטת ההצעה הגבוהה זוכה כשרוצים.

עד לפני התוכנית הזו זה לא משהו שהיה נתפס, המדינה לא תמקסם את הרווח שהיא יכולה על הקרקע?!

אם היית מציע לפקידי האוצר מכרז ויקריי הם היו חוטפים שבץ

[יבגניפ]

יבגניפ,

 

לא ברור לי כבר איך להבהיר שכל הטון של לוקחים לי כסף מהכיס כדי לממן משקיעים מגוחך.

מה שכתבת בהמשך לחלוטין יכול להתפרש גם כ״לוקחים לי כסף כדי לממן משקיעים״. עם הבדל אחד קטן לפחות: העדר תנאים רנודמלים והעדר רנדומליות בהגרלה. חוץ מזה, בהחלט אפשר לתהות האם הגיוני לתת פטור ממס למי שרוכש דירה להשקעה. זו גם דרך, אולי, להלחם בעליית המחירים. אבל חוץ מזה אני בטוח שיש עוד מלא מקרים שאני לא מכיר ולא חושב עליהם שהם סוג של פרצה כזו או אחרת שמאפשרת לציבור כזה או אחר הטבות שונות ללא סיבה מספיק סבירה. אז מה?

אתה לא רואה שאתה מדבר עם בנאדם שקשה לא להכיל שמישהו יכול לקנות דירה בהנחה והוא לא?

 

הוא כתב פה שחור על גבי לבן שמאחל לי שהתוכנית תכשל

 

 

עצוב

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

פספסת את ה-5 פעמים שהסברתי שאני יכול להרשם לתכנית בדיוק כמוך, אה?

אני לא הייתי רוצה לקנות דירה באזורים המדוברים גם ב80% הנחה. אני לא בתחרות איתך. אני מרוצה ממה שיש לי ומה שאני יכול להשיג.

אבל זה באמת בזבוז זמן, כי אתה בטוח שזכית פה בלוטו ושום דבר לא יעצור אותך מלהרוויח, ואני מדבר על זה שמדובר בתכנית מפגרת גם בלי קשר ספציפי אליך. המקרה שלך רק מראה פרטנית למה היא מפגרת. ״קשה לי להכיל״ את זה שהמדינה מייצרת פתרונות פופוליסטיים ומגדילה את הגרעון, כשהתוצאה המעשית שלה זה אפילו לא בהכרח שיפור בשוק הדיור, אבל כנראה כמעט בהכרח שכונות רפאים בהן מלא מביני עניין קנו דירה לשקעה, שאף אחד לא יחיה בה, כולל אותם.

[pooh-bear]

כבר דברנו על זה

אני קונה אותה מראש בהנחה של 200-400 אלף שח

אז בוא נניח שרק יורד..כמה ירד ב 5 שנים?

חוץ מזה שטבעו של השוק לעלות.

אז ירד היום, אעזור לך

 

מצחיק שמציעים כאן בלי הפסקה להשקיע בבורסה

אבל דירה?מה פתאום זה סיכון עצום ויכול ליפול

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

 

לא מציעים לך בלי הפסקה להשקיע בבורסה, מביאים את זה כדי להמחיש את ההבדל בין השקעה ממונפת ללא ממונפת.

 

ההבדל בין ההשקעה החודשית שלך היום לבין דירה במחיר למשתכן הוא שאם יש לך היום בעיית תזרים אתה פשוט מפסיק להשקיע. על דירה במחיר למשתכן אתה לא רק חייב להמשיך לשלם משכנתא, אפילו אסור לך למכור אותה חמש שנים. את זה אתה מצליח להבין?

 

אגב בורסה: איפה אתה חושב שאלטשולר-שחם משקיעים?

 

אגב "טבעו של השוק", אם השקעת בנאסדק בשיאו ב-2000, היית צריך לחכות 15 שנים(!) כדי שהנאסדק יחזור לאותו ערך. אנחנו כרגע אחרי עשור של עליית מחירים משמעותית בנדל"ן, אתה באמת חושב שהמסקנה האפשרית היחידה מזה היא שעליית המחירים תמשיך לעד? שלא יהיו כמה שנים חלשות? אולי אפילו ירידות מחירים של 10-20-30%, בטח בפריפריה שבנו בה דירות בארגזים?

 

זה לא שהשקעה בנדל"ן היא השקעה גרועה, או שדוקא הדירה שמצאת היא השקעה גרועה, רק שאתה צריך להכיר את הסיכונים. אבל אם אתה מתעקש להתעלם, זו זכותך הלגיטימית לגמרי.

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי pooh-bear

[Nemesis]

בהנתן משאב שהוא בחסר, אני לא רואה בעיה עקרונית בהגרלה, כל עוד כולם בסופו של דבר יוכלו לקבל במועד כזה או אחר.

כפי שקודם נתתי את הדוגמא של MRI. יש המתנה, אבל בסוף מי שצריך יקבל.

 

מעבר לכך שאני לא רואה איך דירה אחת ויחידה יכולה להיות השקעה כל עוד הרוכש גר במדינה והוא צרכן של דיור, נושא הסובסדיות של כל מני דברים במדינה הזו שלא בהכרח מעניינים אותך באופן אישי כל כך רחב ומפותח שלא ברור למה החלטת להטפל דווקא לנושא הזה.

 

סתם לדוגמא, חינוך חינם כאשר חינוך פרטי עולה כל כך הרבה?

[bagira]

אז למה בכלל לוקחים משכנתאות? בוא נקבע שאם אין 90% הון עצמי עדיף לא לגעת בדירה כי למרות שההיסטוריה מוכיחה שמרוויחים יש סיכוי שנכשל

 

 

כי אנשים מחפשים קורת גג לשים את הראש בשקט בסוף יום ותחשיב כדאיות כלכלית בדירה לקורת גג שונה לחלוטין מדין השקעת נדלן שבה אתה הולך "להביא את המכה".

[יבגניפ]

בהנתן משאב שהוא בחסר, אני לא רואה בעיה עקרונית בהגרלה, כל עוד כולם בסופו של דבר יוכלו לקבל במועד כזה או אחר.

כפי שקודם נתתי את הדוגמא של MRI. יש המתנה, אבל בסוף מי שצריך יקבל.

 

מעבר לכך שאני לא רואה איך דירה אחת ויחידה יכולה להיות השקעה כל עוד הרוכש גר במדינה והוא צרכן של דיור, נושא הסובסדיות של כל מני דברים במדינה הזו שלא בהכרח מעניינים אותך באופן אישי כל כך רחב ומפותח שלא ברור למה החלטת להטפל דווקא לנושא הזה.

 

סתם לדוגמא, חינוך חינם כאשר חינוך פרטי עולה כל כך הרבה?

הטעון הראשון שלך הוא דווקא טוב, כי אם הפרויקט ימשך לנצח, אז אתה יכול להגיד שבסוף כל מי שירצה יוכל לקנות דרך התכנית.

אבל היא לא תמשך לנצח, כי היא גם מגדילה את הגרעון של המדינה גם ככה, ועד כמה שיוצא לי לקרוא, לא ממש משיגה את היעדים שלה.

את המחסור כנראה אפשר לפתור בעוד דרכים, ובכל מקרה, *רק* בניה זה לא פתרון, כי זה גם עלול לייצר ערי רפאים, לא?

 

אני לא נטפל דווקא לנושא הזה, זה עלה כחלק מהשרשור. בוודאי, יש דברים הרבה יותר מעפנים מהתוכנית הזו ספציפית.

[ליין מן]

הטעון הראשון שלך הוא דווקא טוב, כי אם הפרויקט ימשך לנצח, אז אתה יכול להגיד שבסוף כל מי שירצה יוכל לקנות דרך התכנית.

אבל היא לא תמשך לנצח, כי היא גם מגדילה את הגרעון של המדינה גם ככה,

ועד כמה שיוצא לי לקרוא, לא ממש משיגה את היעדים שלה.

 

את המחסור כנראה אפשר לפתור בעוד דרכים, ובכל מקרה, *רק* בניה זה לא פתרון,

כי זה גם עלול לייצר ערי רפאים, לא?

 

רשמתי על באר יעקב -

אני זוכר לפני 10-15 שנים, הסתכלנו על הישוב כדבר לא ברור, למה בונים שם למה לקנות שם.

יש בסביבה את ראשון רחובות..

עבור היום לאזור באר יעקב והתרשם.. ראה את הפיתוח, וראה את איך הישוב מלא במשפחות צעירות

 

אני לא נטפל דווקא לנושא הזה, זה עלה כחלק מהשרשור. בוודאי, יש דברים הרבה יותר מעפנים מהתוכנית הזו ספציפית.

התכנית אולי לא משיגה במלואה את היעדים - אבל מידיעה פרטית שלי, 3 זוגות אשר חיו בשכירות ולא ראו עתיד בקניית דירה

בשנתיים האחרונות, הגרילו דירות בבאר יעקב ובנתניה - ושניים מהם כבר גרים בדירות שקנו, וכולם מאוד מרוצים.

 

מעבר לכך - ברור כי אין תוכנית מושלמת לכולם, ותמיד לא יהיה מספיק ותמיד לא באזורים הטובים יותר..

ולדעתי התכנית חיובית, כי המדינה לפחות מנסה למצוא את התוכנית הטובה ביותר, עם פשרות אפשריות.

 

אבל האם לדעתך יש תוכנית טובה ומושלמת לכולם - אז בכייף רשום ונתרשם, אני תמיד אוהב לשתף וללמוד

וידע ודעות עוזרים במציאת פתרונות טובים.

 

 

 

אייל.

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי ליין מן