התנהלות נכונה במשכנתא - או איזו דירה לקנות

[dorosen]

מאחר שאני מניח שהרבה אנשים פה נתקלו בשאלות האלו בעצמן החלטתי לשאול פה מכיוון שאני שומע הרבה דעות והרבה כיוונים.

 

כרגע יש לנו 650K בבנק, שבעיקר מפסידים כסף עקב הריביות הביזיוניות ומאחר שאלו כל חסכונותינו נראה לי "לא זהיר" לשים אותם במניות עם סיכון גבוה ממינימלי.

כרגע אנחנו גרים בדירה של המשפחה שלי ומשלמים שכירות מינימלית שאפילו כוללת בתוכה את החשבונות.

 

הכיוון לקנות דירה, שלא תהיה רק להשקעה אלא שנוכל לעבור אליה במקרה הצורך, כשלא נוכל יותר לגור בדירה שאנו גרים בה כעת.

 

השאלה שלי היא כזו, האם לדעתכם צריך למקסם את המשכנתא? כלומר לחפש דירות ב1.6-1.7? (כמו שאבא של אשתי טוען)

או לחפש דירות קצת ישנות יותר ב1.2-1.3 ולקחת משכנתא נמוכה יותר ולתקופה קצרה יותר, וגם להשאיר לנו חסכונות בצד לכל צרה שלא תבוא.. אנחנו מרוויחים ביחד כרגע פחות מ18K נטו וכרגע אין ילדים, ומכיוון שאני עובד בהייטק קצת חושש כי לא תמיד הקרקע יציבה בתחום שלנו..

 

הטיעונים ששמעתי בעד הם שכשנרצה לעבור דירה בכל מקרה נגלגל את המשכנתא ונצטרך להוסיף כסף אז חייבים דירה שהערך שלה יעלה יותר.

מצד שני נראה לי שדירה ישנה ב1.2 כנראה גם יעלה ערכה ואולי אפילו יהיה פינוי בנוי או תמ"א 38.

 

האיזור כאמור הוא בהתאם לסכום - כרגע אנחנו גרים בת"א וההורים של שנינו ברעננה, ולכן הכיוונים הם הוד השרון/כפר סבא והסביבה.

 

אם למישהו יש תובנות אודה לו.

 

דורון

[michaelbe6]

היה פה שרשור לא מזמן על בחור עם בית פרטי ורשמתי שם בתגובה האחרונה בשרשור משהו שיכול להתאים גם לך:

" במצב כמו שתיארת זה נשמע כמו זוג צעיר שקצת קופץ מעל הפופיק שלו, מצב שגרם להרבה זוגות לפשוט את הרגל.

אני לא יודע על איזה אזור מדובר אבל נשמע שזה לא במרכז לפי הכסף שיש להשקיע על בית פרטי, הסכום שיש לך יכול להספיק להתחלה של בית קטן(3 חדרים) שכרגע אין לך שום צורך יותר מזה, תגדל , תרחיב את המשפחה לאט לאט, תלמד כמה עולה לך להחזיק משפחה באורך החיים שלך וכאשר תגיע למצב שבו תחליט שהדירה כבר אינה מספיקה לך, תעשה את החושבים עם אשתך האם יש לכם את היכולת לשפר דיור בלי להחנק.

אתה נמצא עם סכום התחלתי מכובד כנראה לאזור הדיור שבו אתה מחפש ככה שאין לך שום סיבה להתחיל את החיים עם משכנתא של 800 אלף בלי שום ידע על כמה החיים יקרים.

בכל מקרה בהצלחה"

גזור מהתשובה את הדברים שנכונים לגבייך.

לפי דעתי אין לך שום סיבה כרגע להתחייב למשהו יקר משמעותית .

בהצלחה.

[dorosen]

נכון חלקית - זוג בני 30 שכבר מתנהל כמה שנים כלכלית ביחד.

 

אבל לפי השיטה שלך לקנות דירת 3 חדרים שתעלה 1M , ועוד 5-6 שנים ארצה להחליף לדירת 4 חדרים שעולה כיום 1.3M, נניח שדירת השלושה חדרים תעלה בערכה ל1.3M, אבל דירת ה4 חדרים תעלה כבר 1.8M אם לא יותר, העלייה היא הרי באחוזים.

המספרים כמובן הם הערכות גסות לפי מה שקרה בשנים האחרונות.

 

אני בהחלט מעדיף לא לקפוץ מעל הפופיק, מאוד מחושב כלכלית, אפילו יותר מדי לצערי.

[michaelbe6]

הכל יחסי, גם ה-3 וגם ה-4 יעלו ביחס זהה פחות או יותר, גם כלפי מטה אם וכאשר(אני לא מאמין שזה באמת יקרה) זה יקרה.

לגבייך, אתה יכול להחזיר החזר גדול לפי השכר שלכם ובמקביל גם לקבל שכירות, עם ההפרש שחסר לך אתה תסיים תוך שנים ספורות בלבד ואז הדירה תהיה להשקעה עד שתחליט שאתה רוצה לגור בה.

למחזר תמיד ניתן אם יהיה שינוי דרסטי בהכנסות.

[qil]

ההפרש של דירות 3-4 חדרים ו4-5 חדרים תמיד נשמר פחות או יותר דומה.. ההבדל העיקרי הוא מחיר הכניסה ליחידת דיור לרוב באיזור מסויים.

[sperial]

לא ההפרש נשמר אא הפרופורציה. לכן אפם המחירים יעלו גם ההפרש יעלה לעומת זאת אם המחירים ירדו גם ההפרש ירד.

כאשר אני הייתי במצב דומה לשלך - לפני 23 שנה (בהבדל הקטן שמההיכרות עד הנישואין ורכישת הדירה עברה בערך חצי שנה, לא נשים של ניהול משק בית משותף) - בחרתי בדירת 4 חדרים מתוך מחשבה שתתאים לפחות ל-2 ילדים. די סביר לזוג בני 30 שאני מניח שירצו שני ילדים בשנים הקרובות. מעבר לעלויות של החלפת דירה, במיוחד אם העז של מס רכישה על דירה יחידה לא ת וצא מהחדר.

לדעתי כדאי לכוון לדירת 4 חדרים, רצוי מרווחת, מתוך מחשבה תוכל לשמש אתכם גם עם שניים ואפילו שלושה ילדים. אם מדובר על הפרש של 300 אש"ח בין דירת 3 לדירת 4 חדרים הרי שאם תרצה לבצע את המעבר בעוד 3-4 שנים, ובהנחה ההזויה שהמחירים לא ישתנו יהיה עליך לשלם הפרש של 300 אש"ח ולהוסיף גם מיסים, עלויות תיווך ועו"ד ואיזה שיפוץ וריהוט חדשים שיעלו עוד 100-200 אש"ח במקרה הטוב, עדיף לשלם יותר לבנק ולהמנע מהטרטור של מעבר דירה נוסף.

[ETAA]

תבדוק מה ההחזר החודשי בגין כל אופציה. כלל האצבע הוא שתשלום המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה המשפחתית נטו.

 

בכל מקרה לדעתי כדאי לרכוש דירה בגודל 4 חדרים לפחות אשר תחזיק אותך לכמה שנים טובות קדימה בעוד דירת 3 חדרים היא לזמן מוגבל מאוד.

[sperial]

בהמשך למה שכתבתי בפוסט הקודם שלי (ונסגר לי חלון העריכה):

1. עליך להביא בחשבון הוצאות נוספות - עורך דין, מתווך, שיפורים בדירה חדשה או שיפוץ בדירה ישנה. יכולים להגיע בקלות למאות אלפי ש"ח.

2. יש דירות ישנות מאד שבהן מספר החדרים לא משקף את השטח, כלומר דירת 3 חדרים כזו יכולה להיות מוסבת ל-4 חדרים. דירה כזו תהיה זולה יחסית כיון שמדובר במבנה ישן, אבל ההשקעה תקוזז בעלויות השיפוץ. היכן היתרון: ככל שהדירה זולה יותר תשלם פחות מס רכישה ותוכל להסיט את הסכום למטרות אחרות, וכמובן שתוכל לעצב את הדירה לפי צרכיך וטעמך. כמובן שבדירה יחידה שמחירה עד כ-1.4 מיליון ש"ח תהיה פטור ממס רכישה כך שנושא החסכון במס לא משמעותי.

[redroze]

הייתי בדיוק באותה דילמה כמו שלך בחצי שנה האחרונה.

אני אתחיל מהסוף, קניתי דירת 4 חדרים חדשה מהניילונים ב-1.4M בפ"ת.

רצינו מאוד לגור בר"ג (כל המשפחה שלי ושלה גרה בר"ג) וחיפשנו בתקציב הזה דירת 3 חדרים אבל כל מה שמצאנו זה זבל.

לא היה אכפת לנו לקנות דירה להשקעה (הרוסה) אבל הבעיה שבכל רחוב יש פוטנציאל ל"פינוי בינוי" ואני לא הולך "לזרוק" 200-300 אלף ש"ח על דירה שעוד שנתיים שלוש השכנים יתאגדו וילכו לפינוי בינוי וכל ההשקעה שלי תלך לפח.

 

התמהיל משכנתא שלי הוא 400K ש"ח בריבית קבועה ל-10 שנים ו-200K ש"ח צמודה ל-25 שנים.

מכיוון שהסכום של המשכנתא + ההון הראשוני לא מכסים את עלות הדירה אז לקחנו גרייס לשנתיים (גם אצלנו יש הסדר לדיור מוזל אבל לא דרך המשפחה).

קו המחשבה שלי היה שהריבית כרגע נמצאת בשפל של כל הזמנים, מפה ניתן רק לעלות ולכן רוב המשכנתא שלי קבועה. כלומר גם אם תשתולל פה הריבית אני בקושי ארגיש את זה בהחזר החודשי.

צריך לקחת בחשבון שמדובר פה בהחזר מטורף של 5K ש"ח ואני מודע לכך שאני הולך לעבור עשור קשה מאוד.

אבל אם כל התוכניות שלי יתממשו אז המתנה שלי ליומהולדת 40 שלי תהיה דירה ללא חובות והחופש להחליט לאן כדאי להמשיך.

חשבתי גם על המקרה הגרוע, במידה ולא נצליח לעמוד בהחזר הזה בהמשך הדרך (ילדים, מישהו פוטר וכו'). הבנק תמיד יקבל אותך בזרועות פתוחות ויסכים לפרוש לך את המשכנתא מחדש לתקופה ארוכה יותר (אבל אם תרצה לעשות את התהליך בכיוון ההפוך פתאום יעשו לך פרצופים, יופיעו קנסות וכו').

 

רק שתבין, הדירה הזו בפ"ת היא ממש לא "דירת חלומותיי". רכשתי אותה אחרי שנתיים שלוש שאני דוגם את השוק וכולם מסביבי אומרים לי לא להיכנס כרגע כי השוק לא יציב.

לא עשיתי פה את עיסקת חיי אבל גם לא עשיתי עיסקה גרועה.

לפי החישובים שלי, אחרי כל התוספות שנגרמות עקב רכישת דירה חדשה (קבלן) וריבית שאני אשלם על המשכנתא הדירה תעלה לי 1.6M ש"ח שזה סכום יפה מאוד.

רק בשביל להכניס אותך לפורפורציות, יש לנו זוג חברים שקנה דירת 3 חדרים חדשה באזור נתניה ב-1.2M עם משכנתא של כ-800K ש"ח אבל הם (כמו רוב הישראלים) פרשו ל-25 שנה כדי לא להרגיש את זה. יוצא שבעוד 25 שנה הם שילמו על הדירה אותו מחיר כמו שאנחנו נשלם (1.6M) עקב תשלומי ריבית לבנק.

 

ועכשיו נחזור לסיפור שלך, אם אתה מחפש "להרוויח" כמה שיותר על הדירה (כלומר לא מתכוון לגור בה כרגע) כדאי לך לנסות לקנות באזורים יותר מבוקשים מפ"ת. הטיפ היחיד שיש לי לתת לך הוא לא לבוא כמו משקיע ולחשוב "הנה פה אני יכול לעשות מכה" אלא תבוא כאילו לבחור דירה לעצמך. תבחר דירה באזור טוב, עם חניה (במידה וזה חשוב לך) וכו', רק בסוף תבדוק בכמה אתה תוכל להשכיר אותה.

לגבי השאלה האם כדאי למקסם את המשכנתא, זה תלוי רק בך. אני יכלתי למקסם (ועוד היו לי מספר הזדמנויות מאוד מעניינות על השולחן) ובחרתי שלא. אבל זה מכיוון שאני לא אוהב לממן בנקים, והעובדה היא שרוב האנשים שונים ממני.

אצלנו בחבר'ה כולם כרגע בשלב של רכישת דירה, ילדים וכו'. אתה יודע שרק זוג אחד מתוך 10 זוגות ידע להגיד לי כמה ריבית סה"כ בה בערך ישלמו על המשכנתא שהם לקחו?

[sperial]

אלעד - שתי הערות:

1. מי שלוקח הלואה בריבית משתנה או צמודה למשהו וטווח ארוך לא יכול לאמוד כמה ישלם בסופו של דבר כיון שלא ניתן לחזות את תהליכים הכלכליים, בודאי לא לטווח של עשרות שנים. לכן הערתך במשפט האחרון לא רלונטית. באותה מידה לא ניתן לחזות את הכנסותיך.

2. לגבי קנסות יציאה - הם רלונטיים רק במקרה שהריבית במשק תוסיף ותרד, תסריט שלא נראה באופק, בודאי שלא בערכים גבוהים, כך שנושא קנסות היציאה כמעט שאינו משמעותי כיום. עקרונית על ההלואה צמודת המדד שלך - זו לטווח ארוך אתה עשוי להדרש לשלם "עמלת פרעון מוקדם" אם תחליט לפרוע אותה קודם זמנה, וכיון שמדובר בהואה לטווח ארוך העמלה עשויה להיות גבוהה.

[redroze]

הערותיי מאוד רלוונטיות מכיוון שלקחתי את החלק הקטן הזה של המשכנתא בריבית צמודה רק בשביל האופציה לסגור סכומים של המשכנתא מתי שמתחשק לי (יש תוכניות שנפתחות בדרך וכו'), משהו שלא ניתן לעשות בריבית קבועה (אחרת הייתי לוקח את כל המשכנתא בריבית קבועה, אני לא בנאדם שאוהב לחיות את הלא נודע).

בנוסף, לאחר 10 שנים, כלומר כשאני מסיים את ההחזר של הריבית הקבועה, ההחזר החודשי שלי צונח לסכום חסר תקדים של 600 ש"ח. זה ברור שאני לא אמשיך לשלם את הסכום הזה עוד 15 שנה אלא תוך שנה-שנתיים אסגור את כל המשכנתא.

לכן זו לא באמת משכנתא ל-25 שנה אלא משכנתא ל-12 שנה. עשיתי פה מעין "תרגיל" קטן כדי להוריד את ההחזר החודשי בתקופה ה"כואבת" ובנוסף להשאיר לי פתח קטן לנגוס במשכנתא במידה ו"המזל ישחק לי"

ולסיכום, שים לב שרשמתי שזו הערכה, אני לא נביא ולכן רק עוד עשור אני אוכל לדווח לך האם העלויות (גם העלויות של הקבלן שעדיין לא ידועות) באמת היו כמו שהערכתי.

 

*סמוך עליי שאין לי קנסות יציאה במשכנתא, יש לי קרוב משפחה בנקאי. אני רק אציין לחובתו שהוא זה שכל הזמן דחף אותי לקחת סכום כמה שיותר גדול בריבית קבועה. רק הזמן יגיד האם הוא צדק או לא.

בנתיים כל החברים שלי שמחים וצוהלים כל חודש שיורד להם עוד 100 ש"ח מההחזר עקב ירידת הריבית.

נראה כמה זמן ה"חגיגה" תמשך.

[sperial]

תראה, אני חייתי 20 שנה עם משכנתאות צמודות ומכיר את החיה הזו. היא נושכת, וחזק. נכון שהריבית ששילמתי היתה הרבה יותר גבוהה, כמקובל במשכנתאות שנלקחו ב-1990 ו-1996, אבל תפיחת המשכנתא והתשלום החודשי היתה מפחידה.

אני מניח שהמשכנתא הצמודה שלקחת היא עם ריבית נמוכה, ולכן הסבירות שיהיה עליך לשלם עמלת פרעון מוקדם קטנה. אם השגת משכנתא כזו ומראש מובטח לך שלא תשלם עמלה כזו - קיבלת משהו מיוחד. נחכה לדיסקו שיצטרף לשרשור.

עדו הערה קטנה - פעמיים קניתי דירות חדשות מקבלן - בשתיהן היה צורך להשקיע לא מעט בתוספות. בדיקה הראשונה הכנסתי כל מיני שיפורים שכעבור 5 שנים, כאשר השדתרגתי (לכבוד לידת הילד השלישי) ראיתי כמיותרים, ובדירה הנוכחית השקעתי רק במטבח וכמה נקודות חשמל. ובכל זאת היה מדובר באי אילה עשרות אלפי ש"ח.

כדי לסבר את האוזן על הוצאות נלוות: כרגע אני בתהליך של החלפת דירה, הפעם קונה דירה בת 25 ומשפץ. כדי לקבל אומדן של סדר גודל של עלויות אני אספר לך רק שעלות המטבח (ארונות, שיש, קרמיקה לקיר וברזים) עומדת על כ-60,000 ש"ח, ומדובר במטבח לא גדול ולא מפואר, ולא כולל עלות מכשירי החשמל (עניין של עוד 15-20 אש"ח ברכישה של מכשירים סטנדרטיים, אני מעביר מהדירה הקיימת. בדקתי אפשרות למקרר אינטגרלי - היה עולה, לבד, סביב 15 אש"ח). חברה של אשתי שבנתה בית גדול עם מטבח גדול השקיעה רק במטבח סכום כפול. הוצאות תיווך (מכירה וקניה) ועו"ד עולות על 100 אש"ח.

[Fitch]

אתה יכול להרשות לעצמך דירה ב-1.7.

עכשיו תחפש דירה, שאתה צריך, עד הסכום הזה.

אם תמצא בפחות, הרווחת.

 

אני הייתי מחפש 4 חדרים (בכל אופן, לא 3 או 3.5), באיזור הכי טוב שאני יכול (כזו שתשמור על ערכה - יעני מאזדה מיאטה/הונדה סיוויק של פעם), ומגביל את עצמי למשכנתא הכי סבירה שאני יכול לשאת.

 

תצרף את זה לשאר העצות הטובות שקיבלת כאן.

[sperial]

כפי ששאל אריקסון: זה ברוטו או נטו?

תקציב של 1.7 מיליון מגדיר מחיר חוזה סביב 1.5 מיליון לכל היותר, ועוד 200 אש"ח להוצאות נלוות. אלא אם מדובר בדירה מקבלן בסטנדרד גבוה מאד או בדירה מיד שניה שעברה לאחרונה שיפוץ יסודי ולטעמך, מצבים בהם ההוצאות הנלוות קצת יותר קטנות.

[Fitch]

לדעתי אתה מגזים עם ההוצאות הנלוות.

0.5% עו"ד זה 8,500 ש"ח.

מתווך לא בטוח שיהיה, אבל זה עוד 30K~.

 

דירה ב-1.7M, אני מקווה לא תדרוש השקעה של עוד 150K. לכן מחיר "נטו" צריך להיות 1.6-1.65M לכל היותר.