רכישת דירה להשקעה (דגש על פורטוגל, אבל גם מדינות אחרות באירופה הולך)

[Fazer]

הפורום יודע הכל, אז אולי גם זה:

אמא שלי מעוניינת לרכוש דירה בפורטוגל גם כהשקעה וגם... לא יפה להגיד, אבל כדי שיהיה. אומנם חשבנו על פורטוגל, אבל פתחנו את המחשבה קצת יותר כדי לבחון גם מדינות אחרות באירופה (אנחנו אזרחים אירופאיים, אז יותר קל שם). לפורטוגל יש כמה חסרונות: מיסוי גבוה, יחסית רחוק ויקר לטוס לשם, אסור לעשות AirBNB בערים הגדולות, ומחירי נדל"ן שם כבר עברו עליה משמעותית ולכן לא יהיו כאן מכפלות, וזו הסיבה שפתחנו את האופציה גם למדינות אחרות.

 

בפייס יש קבוצות לכל מדינה שתרצו (וגם כמה שלא תרצו), אבל יש לי תחושה ששם זה או ישראלי שמוכר לישראלי שמוכר לישראלי, וכולם מנסים לעשות קופה על הפראייר הבא, קצת כמו בתרמית פירמידה, או חברות נדל"ן ישראליות שקנו קרקעות במקומות לא אטרקטיבים, בונות פרויקטי דיור גדולים, ומנסות לשווק אותם בעיקר לישראלים עם הבטחות גדולות (נפוץ בקפריסין, רומניה, ואולי בעוד מדינות). כל שבוע יש אינסוף זומים של שתי הקטגוריות האלו עם כותרות כמו "הזדמנויות הנדל"ן ב X", הייתי בכמה מהם וזה נראה לי יותר כמו יריד מכירות שבו אנשי מכירות חלקלקים מנסים למכור לכם אויר חם, לכן אני לא משוכנע שאפשר לקבל תובנות אמיתיות מהקבוצות האלו.

 

תוהה אם יש כאן מישהו עם ניסיון או ידע בנושא שיכול להעשיר אותי (ואת הפורום) בקצת ידע ממקור ראשון.

 

תודה.

עריכה אחרונה ב-9 לנובמבר, 2024 על ידי Fazer

[קורן בן אשר]

השנקל שלי.

קודם כל בטוח שלאוריו, למרות מיקומו בארה"ב, יש הרבה מאוד תובנות כלליות ושימושיות בעניין. בגדול, כאדם מן היישוב ולא מבין גדול בפיננסים ונדל"ן, אני חושב שהשקעה מרחוק בנדל"ן במדינה שאתה לא מכיר ממש ממש טוב היא אחד העסקים המסוכנים ביותר שיש. אמא שלך היא מן הסתם מן הדור הישן, וחושבת שערימה של בלוקים זה בטחון. אישית נראה לי שבמקרה שלכם אפיקי השקעה לא נדל"ניים זה דבר הרבה יותר נכון והגיוני.


 

עריכה אחרונה ב-9 לנובמבר, 2024 על ידי קורן בן אשר

[sperial]

מה אתם יודעים על פורטוגל בכלל ועל שוק הנדל״ן שם? האם אתם ערוכים לטיפול בענייני. מיסוי בינלאומי?

כנראה שאמא שמעה איזה שמועה שכדאי להשקיע בנדל״ן בחו״ל, ולא הבינה שמדובר בשוק לא מוכר, בעסקות עם הרבה השלכות, ובפעילות של לא מעט מתווכים שיודעים לגזור קופונים נאים ואולי ממש להונות לקוחות.

אם אין כוונה להשקיע לא מעט זמןוכסף בלימוד הנושא עדיף לחפש דרכים אחרות.

[DareDevil]

אני אדבר על הניסיון שלי - בחיפוש לגבי נכסים בצ'כיה (לא קניתי נכס).

1. השוק המקומי שונה מהותית בכל דבר שניסיתי לחפש - יש דברים שדומים לשוק המקומי אבל צ'כיה מאוד שונה. נגיד גיליתי לאחרונה שיש בניינים שהם בניינים משותפים שצריך להתקבל אליהם דרך האגודה/משהו בסגנון של עמותה עותמאנית - יש אשכרה סוג של ועדת קבלה לבניין או אסיפה שבה הדיירים הנוכחיים מצביעים אם לקבל את הקונה או לא (אאל"ט לפני קניית הנכס אתה צריך לעבור את האסיפה).

2. גודל הדירות שונה וגם החלוקה שלהם - ז"א שאם בישראל - באזורים מסוימים יחשבו את המטבח בתור חדר או את הסלון בתור חדר. שמה משום מה מחשבים את זה בתצורה שונה.

3. יש נכסים ששווים יותר ונכסים ששווים פחות - נגיד בצ'כיה יש להם hut שזה בעצם בקתה ביער או מקום שפחות מיושב שנועד לחופשות. כמו צימר אבל לא בדיוק כזה במובן שישראלים מכירים.

4. להכיר את האזור ולבקר בו - לא עשיתי את זה אבל זה נראה לי די אובייס לכן חשבתי שצריך לצרף את זה.

5. מרחק ואיכות של בתי חולים - אני לא יודע עד כמה אמא בקו הבריאות אבל נראה לי חשוב להשים דגש על כזה דבר.

6. מרחק מערים קרובות - אפשר לקנות בית בחור רציני (רחוק מעיר הבירה) אבל עדיין קרוב לעיר גדולה אחרת וגם אז צריך לראות שנסיעה של שעה או חצי שעה זה יכול להשפיע.

7. לא מכיר אם במדינות היעד שאתם חושבים עליהם אבל באתר שאני בדרך נכנס ומסתכל על הנכסים שמוצעים למכירה, יש פירוט של מרחק מכל מיני עסקים, מרפאות ושווקים שזה די עוזר להבין מי נגד מי.

8. חלקיות של נכס - גם את זה למדתי לאחרונה - אתה יכול לקנות חלק מנכס לדוגמה 1/8 מנכס שזה בעצם אומר שאתה לא קונה את כל הדירה אלא רק חלק ממנה (די ברור) אבל זה אומר שיש לך עוד 7/8 של בעלים וזה יכול להיות משפחה או סתם אנשים רנדומליים.

9. אתר יד2 לחיפוש נדלן - יש הבדל גדול בין אם הפרסום הוא באתר באנגלית לבין האתר המקומי (במקרה שלי - צכית), הן מבחינת היצע, הן מבחינת מחירים והן מבחינת המוכרים..

10. זה האתר שאני מחפש בו - https://www.sreality.cz/en וכמובן מפנטז לקנות בו דירה במחיר של משכורת מינימום ישראלית..

 

הנה מה קונה לך חצי מיליון שקל בצ'כיה 

https://www.sreality.cz/en/detail/sale/house/family/nupaky-nupaky-za-hotelem/2415190604

והנה מה קונה לך דירת 5 חדרים בחדרה (בקירוב ל2.8 מיל' שקל)

https://www.sreality.cz/en/detail/sale/flat/2+kt/praha-nove-mesto-klimentska/2191271244

ספציפית הדירה הזו 2.5 מיל' שקל אבל כאמור יש עמלות למתווך ועוד בלת'מים שצריך לקחת בחשבון.

[Derish]

לפני שעה, Fazer כתב:

תוהה אם יש כאן מישהו עם ניסיון או ידע בנושא שיכול להעשיר אותי (ואת הפורום) בקצת ידע ממקור ראשון.

 

זכור לי ששגריר הפורום בפולין התלבט לאחרונה בסוגיה דומה, כך שאולי כדאי לכם לדבר בפרטי ולהשוות רשמים.

@garicho

[Nemesis]

אני קניתי לאחרונה דירה בבוקרשט.

אבל קניתי דירה שפורסמה באתר יד 2 רומני, אחרי שטיילתי בעיר וראיתי אי אילו דירות במו עיני.

בדקתי את סוגיות המיסוי וההוצאות הנלוות, איך מתנהל שוק השכירות שם ומה הסיכויים / סיכונים.

זה שאני קצת דובר את השפה ויש שם משפחה רחוקה כמובן עוזר מאוד.

[BarryG]

תוכל להסביר מה ההיגיון של "כדי שיהיה"? 

[avngas]

בעבר נשאלה שאלה דומה בפורום הזה ואחת התגובות התייחסה לסכנות.

אני לא מוצא את התגובה ההיא, אבל הכתבה בקישור מדברת על אותו הדבר.

אומנם הכתבה על דירה בספרד אבל צריך להיות מודע לכל הפרטים הקשורים למהלך בכל מדינה.

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001471830

 

[Fazer]

לפני שעתיים, BarryG כתב:

תוכל להסביר מה ההיגיון של "כדי שיהיה"? 

קונים דירה, משכירים אותה למשפחה מקומית, לא מצפים לעשות עליה "מכה" פיננסית סטייל כאלו שקונים ל AirBNB או איזו עליית מחירים פסיכית בדירות, ואם חו"ח יש מצב שאתה רוצה לגור בחו"ל (מכורח או מרצון) או שיש איזושהי סיטואציה פיננסית בעייתית בארץ, יש רכוש במדינה זרה שניתן למכור אותו, לגור בו, או לעשות איתו משהו אחר.

 

סוג של ניהול סיכונים וחלוקה של ההון בין ישראל למדינה נוספת. וכן, אפשר גם לשים בבנק ולקבל ריבית (סביב 3%-4% באירופה), אבל יש גם איזשהו מחשבה (נכון, שמרנית מעט אבל עדיין נפוצה), שארבעה קירות זו השקעה יציבה.

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2024 על ידי Fazer

[BarryG]

לפני 2 דקות, Fazer כתב:

קונים דירה, משכירים אותה למשפחה מקומית, לא מצפים לעשות עליה "מכה" פיננסית סטייל כאלו שקונים ל AirBNB או איזו עליית מחירים פסיכית בדירות, ואם חו"ח יש מצב שאתה רוצה לגור בחו"ל (מכורח או מרצון) או שיש איזושהי סיטואציה פיננסית בעייתית בארץ, יש רכוש במדינה זרה שניתן למכור אותו, לגור בו, או לעשות איתו משהו אחר.

 

סוג של ניהול סיכונים וחלוקה של ההון בין ישראל למדינה נוספת. וכן, אפשר גם לשים בבנק ולקבל ריבית (סביב 3%-4% באירופה), אבל יש גם איזשהו מחשבה (נכון, שמרנית מעט אבל עדיין נפוצה), שארבעה קירות זו השקעה יציבה.

אם זאת השקעה פיננסית זה לא הגיוני כל כך, עדיף לפתוח חשבון בברוקר אמריקאי ולקנות מדדי מניות...

כהשקעה לא פיננסית גם לא עושה שכל, הרי אם תחליט לעבור כדי לגור בחו"ל לא תהיה בעיה לשכור דירה, זה גם הרבה יותר גמיש... זה לא שאם לא תהיה לך דירה בחו"ל תיתקע בלי מקום לגור בו.

[קורן בן אשר]

זה הגיוני כמו לקנות אוטו בפורטוגל ולשים אותו שם באחסנה ארוכת טווח באיזה קונטיינר, שיהיה. (הכוונה מבחינת היגיון; ברור שזה לא בדיוק אותו דבר.)

 

זה עניין פסיכולוגי נטו, ולא עושה שכל בשום צורה. 

[Nemesis]

אני ממש לא מסכים.

זה רחוק מלהיות אוטו שנמצא באפסנה.
ברוב הבירות האירופאיות ניתן להסתדר בלי רכב. בלי קורת גג קשה.

למצוא דיור לטווח קצר סטייל איירבנב אם יש עומס של מבקשים זה במחירי שחיטה.

אם מדובר בהשקעה שהיא גם כך סבבה וניתן לנהל אותה, אני לא רואה למה לא.

[BarryG]

הבעיה שמאוד קשה לנהל את זה מרחוק, ואם יש חברה חיצונית שמנהלת אתה מוותר על חלק משמעותי מההכנסה, וצריך לסמוך עליהם ב- 100%...

חוץ מזה, ברחיש שבו צריך למצוא משהו עכשיו לטווח קצר, כנראה שלא תוכל להשתמש בדירה בכל מקרה כי יהיו שם כבר דיירים. ולמה שתגביל את עצמך לאותה עיר שבה נמצאת הדירה?

[natco]

רקומר- אם אתה מחליט "להמלט מהארץ בלילה אפל וקר", אז הנכס שלך כנראה לא יהיה פנוי.

הרי לשיטתך, הוא מושכר בזמני שגרה, כדי ליצור הכנסה, ולכל הפחות לקזז את האחזקה שלו (מיסים וכו').

אלא אם אתה מתכוון להגיע בטיסת החילוץ ולישון כפיות עם השוכר שלך, לא תוכל להשתמש בו מיידית, אלא רק בתום החוזה.

 

כפי שלמדתי מחכם סיני זקן- "אין ידיד נאמן מכסף מזומן".  

אני סבור שבמצב העניינים הנוכחי להוציא כסף פיזית מהארץ (ממש חשבונות מט"ח פיזיים בבנקים לא ישראלים, לא סתם להשקיע באג"חים חו"ל בבית השקעות ישראלי) זה לא רעיון מופרך בכלל.

אפשר שהכסף יהיה מושקע היטב שם. 

 

כמו כן - נדל"ן בחו"ל עשוי להיות עסק לא רע בכלל, רק לא כתכנית מילוט...

[Nemesis]

נדלן בחו"ל משמעו גם כסף מזומן בחו"ל.

תלוי מאוד גם איפה הדירה, אבל למשל בבוקרשט לרוב הדירות מושכרות מאובזרות במלואן והשוכרים נכנסים עם מזוודות וכמה כלי מטבח.

סביר להניח שתמורת תשלום של 2-3 חודשי שכירות יקחו את הדברים שלהם וילכו מהרגע להרגע.

אני לא בטוח עד כמה מהר ישכירו לך דירה לטווח ארוך בתור מישהו שאינו תושב.