שאלה במיסוי מקרקעין - העברת בעלות דירה בטאבו

[moosh]

עדיין אין לי רשיון, אבל לשמחתי עשיתי התמחות.

בכל אופן כל עו"ד שעיסוקו במקרקעין יאמר לך שמדובר בעסקת מתנה וכן צריך לעשות הסכם מתנה, ולהעביר את הבעלות בטאבו.

אני מניח שאת הייעוץ תוכל לקבל מעו"ד שיבצע את העסקה וייתנו לך מחיר כולל לביצוע הפעולה כולל הייעוץ.

מכיוון שמדובר בייעוץ משפטי מקובל לגבות עבורו שכ"ט, בפרט במקום בו הייעוץ יכול להוביל לעילת תביעה על רשלנות מקצועית.

 

ראשית ניתן להעביר את הדירה על שמך וזאת עסקה לכל דבר שיש לה עלויות (אכן מס הרכישה יהיה מופחת, וזה לא חייב להיות יקר, תלוי מקרה יכול להיגמר בכסף קטן).

שנית יש השלכות לעניין בעת מכירת הדירה בחבות במס שבח (אם בכלל תרצה למכור בעתיד) (וגם כאן ייתכן וזה לא רלוונטי)

רק להוסיף שהמס נגבה בהתאם לפער בין שווי רכישת הדירה לבין שווי מכירת הדירה ( בעתיד ייתכן שהדירה תהיה שווה יותר בגלל התמ"א אך אולי מחירי הדירות יירדו)

 

לסיום ירושה איננה עסקה ואין לה עלויות מס , אבל השאלה היא האם אתה היורש היחיד? יש צוואה? ועל כן מבחינת הביטחון כן עדיף לבצע עסקה ו"לגמור את זה" מאשר להמתין.

 

 

בין המקרה הספציפי שלך אין קשר לפרוייקט התמ"א מלבד העובדה שהרישום החדש בטאבו במסגרת התמ"א לוקח זמן מסוים שבו לא תוכל להעביר בעלות בדירה שלכם).

[moosh]

עדיין אין לי רשיון, אבל לשמחתי עשיתי התמחות.

בכל אופן כל עו"ד שעיסוקו במקרקעין יאמר לך שמדובר בעסקת מתנה וכן צריך לעשות הסכם מתנה, ולהעביר את הבעלות בטאבו.

אני מניח שאת הייעוץ תוכל לקבל מעו"ד שיבצע את העסקה וייתנו לך מחיר כולל לביצוע הפעולה כולל הייעוץ.

מכיוון שמדובר בייעוץ משפטי מקובל לגבות עבורו שכ"ט, בפרט במקום בו הייעוץ יכול להוביל לעילת תביעה על רשלנות מקצועית.

 

 

ראשית ניתן להעביר את הדירה על שמך וזאת עסקה לכל דבר שיש לה עלויות (אכן מס הרכישה יהיה מופחת, וזה לא חייב להיות יקר, תלוי מקרה יכול להיגמר בכסף קטן).

 

שנית יש השלכות לעניין בעת מכירת הדירה בחבות במס שבח (אם בכלל תרצה למכור בעתיד) (וגם כאן ייתכן וזה לא רלוונטי)

 

רק להוסיף שהמס נגבה בהתאם לפער בין שווי רכישת הדירה לבין שווי מכירת הדירה ( בעתיד ייתכן שהדירה תהיה שווה יותר בגלל התמ"א אך אולי מחירי הדירות יירדו)

 

לסיום ירושה איננה עסקה ואין לה עלויות מס , אבל השאלה היא האם אתה היורש היחיד? יש צוואה? ועל כן מבחינת הביטחון כן עדיף לבצע עסקה ו"לגמור את זה" מאשר להמתין.

 

 

בין המקרה הספציפי שלך אין קשר לפרוייקט התמ"א מלבד העובדה שהרישום החדש בטאבו במסגרת התמ"א לוקח זמן מסוים שבו לא תוכל להעביר בעלות בדירה שלכם).

[adidas1]

אוקיי, תודה לכולם, אני אנסה לסכם ולראות שהבנתי מה שכתבתם:

 

1. במידה ואני מקבל את הדירה בירושה, אין עלויות מס אך זה יכול להוות בעיה במידה וישנם יורשים נוספים. אלא אם כן יש צוואה שמורישה לי את הדירה באופן בלעדי. אני צודק?

2. העברת דירה על שמי - גורר מס רכישה

3. אני מוסיף את שמי כבעלים בטאבו ביחד עם אבי - משתמש בפטור לזכאות על דירה ראשונה. במידה ואבי נפטר כאשר שנינו רשומים בטאבו, אני משלם מס שבח

4. אני מקבל את הדירה במתנה - עלי לשלם 1/3 מס רכישה במידה ואני מוכר את הדירה תוך פחות משמונה שנים

 

ז"א אפשר להגיד שהאופציות להעביר דירה הן:

1. ירושה

2. מתנה

3. הוספת שמי לשם אבי בטאבו

4. מחיקת שם אבי בטאבו ורשימת שמי

 

פחות או יותר הבנתי מה האופציות שלי וברור לי שחוקים משתנים ולא כל מה שרשמתי למעלה מדוייק. תודה למי ששלח לי שמות עו"ד, אתקשר ואבדוק. כנראה שזה לא משהו לסגור מעל דפי הפורום

[אביב]

אתה חושב שהבנת. מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב וחשוב שמישהו שמבין בזה יעשה לך תכנון מס'. יש תלות בפרמטרים נוספים שלא עלו כאן וחשוב שתשאיר את הנושא לאיש מקצוע.

 

אתה צריך או יועץ מס' שמתמחה במיסוי מקרקעין או עו"ד שמתעסק במיסוי מקרקעין. בלי בכלל לדעת ובניגוד לכל היגיון אתה עלול לעשות עברת מס' בלי שתדע מזה בכלל.

צור קשר עם עו"ד יהוראי וינוגרד. אם הוא לא ידע לתת לך מענה הוא בוודאי ידע להמליץ לך, ומהנסיון שלי ההמלצות שלו טובות.

המלצה שלי- אל תחסוך כסף על הייעוץ בנושא הזה. העלות תהיה זניחה לעומת טעות שאתה עלול לעשות.

[נתנאל]

במידה ותקבל את הדירה מאביך במתנה, תאלץ לשלם שליש מעלות מס הרכישה שכל אדם אחר היה נאלץ לשלם אילו היה קונה מאביך את הדירה.

מס שבח לא תשלם במידה ותגור בדירה בדרך קבע לפחות 3 שנים, ולא תמכור 4 שנים לאחר קבלת המתנה.

לגבי הוספת שמך בטאבו, במידה ואתה מוסיף את שמך במעל ל33.3333 אחוז בדירה, הדירה תחשב לך כדירה ראשונה ותאבד את זכאותך לפטור במס הרכישה בדירה הבאה (ציינתי שם את מדרגת המס, כל סכום מעל לסכום זה חייב במדרגת מס).

 

גילוי נאות: סיימתי מבחני מועצה בראיית חשבון, עוד לא קיבלתי את הרשיון אך מיסוי מקרקעין וכל חומר שקשור לנושא הזה הינו בחומר הלימוד ובמבחני המועצה.

 

תמיד עדיף להתייעץ עם רו"ח או עו"ד שמתמחים במיסים, אך קח בחשבון שאין דרך לעקוף את הבסיס שרשמתי כאן.

עריכה אחרונה ב-12 לינואר, 2016 על ידי נתנאל

[YaronNahum]

במידה ואתה מעביר את הדירה על שמך או מוסיף את שמך, אתה משתמש בזכאותך לפטור על דירה ראשונה (פטור ממס רכישה עד 1,568,800).

במידה ואביך נפטר חלילה עדיין תהיה חייב במס שבח (במידה ולא העברת את הבעלות) גם כשמדובר בירושה.

במידה ותקבל את הדירה במתנה מאביך, תשלם רק 1/3 מס רכישה ממה שהיית אמור לשלם אילו היית רוכש חיצוני (יש תקופת צינון של 4 שנים, בהם תאלץ להתגורר בדרך קבע בדירה על מנת לא לשלם מס שבח)

 

במידה ותקבל את הדירה מאביך במתנה, תאלץ לשלם שליש מעלות מס הרכישה שכל אדם אחר היה נאלץ לשלם אילו היה קונה מאביך את הדירה.

מס שבח לא תשלם במידה ותגור בדירה בדרך קבע לפחות 3 שנים, ולא תמכור 4 שנים לאחר קבלת המתנה.

לגבי הוספת שמך בטאבו, במידה ואתה מוסיף את שמך במעל ל33.3333 אחוז בדירה, הדירה תחשב לך כדירה ראשונה ותאבד את זכאותך לפטור במס הרכישה בדירה הבאה (ציינתי שם את מדרגת המס, כל סכום מעל לסכום זה חייב במדרגת מס).

 

גילוי נאות: סיימתי מבחני מועצה בראיית חשבון, עוד לא קיבלתי את הרשיון אך מיסוי מקרקעין וכל חומר שקשור לנושא הזה הינו בחומר הלימוד ובמבחני המועצה.

 

תמיד עדיף להתייעץ עם רו"ח או עו"ד שמתמחים במיסים, אך קח בחשבון שאין דרך לעקוף את הבסיס שרשמתי כאן.

 

נתנאל , אתה טועה ומטעה,

הזכות למדרגה מופחתת של מס רכישה היא לדירה יחידה ולא דירה ראשונה , כלומר אם אתה מוכר את הדירה הזאת וקונה חדשה , הזכות נשמרת לך.

 

אם אתה לא בטוח , אל תרשום.

 

(בגלל זה אני לא מתייחס לקביעות שלך לגבי מס רכישה אבל לדעתי הן לא מדויקות )

[misterb]

מתעלק עם מקרה קצת יותר מסובך אולי..

דירה שהייתה רשומה בטאבו 50% על גורם שלישי (נושה שקיבל את זה בהסדר חוב), ו-50% על ההורים. כשההורים נפטרו הילדים ירשו בעצם חצי דירה. כלומר כל אחד מהם בעלים על רבע דירה, והבעלות עודכנה בטאבו לפי צו ירושה בהתאם, בשנה האחרונה.

מה הדין לגבי היורשים עכשיו ? לאחד מהם מדובר בדירה שניה, לשני אין דירה. מה המשמעות מבחינת מיסוי ומבחינת זכויות בדירה חדשה ?

האם האח שאין לו דירה יהיה זכאי ל'מחיר למשתכן' ? (עומד בשאר התנאים חוץ מבעלות על דירה)

[YaronNahum]

קצת חומר קריאה לפעם הבאה בשירותים

https://taxes.gov.il/incometax/documents/guides/da%202015.pdf

 

רמז , תגש לעמוד 44 . (לפחות לגבי הפטור ממס שבח) לגבי מכרזים של מחיר למשתכן , צריך לקרוא את המכרז ,

אבל אם זאת דירה מירושה , שהיא גם דירה יחידה ויש לו רק חלק מהדירה כנראה שיהיה זכאי.

שוב כפוף למכרז של מחיר למשתכן

עריכה אחרונה ב-12 לינואר, 2016 על ידי YaronNahum

[misterb]

תודה, להבנתי אם הבעלות על דירה היא פחות מ-1/3 אז היא לא נספרת כדירה שבבעלות, לכן אין פגיעה בזכאות.

יש גם פטור ממס שבח על ירושה מהורים.

[sperial]

נתנאל - אם אין שינוי הרי שכלל 4 השנים לפטור ממס שבח בוטל לפני כשנתיים. בכלל, מאז 2013 היו שינויים מפליגים בחוקי מס שבח וצריך ללמוד אותם מהתחלה, וכאמור - להעזר במומחה בתחום.

[נתנאל]

החוקים שרשמתי חלים החל מ2014, אני מעודכן בחוקים.

[נתנאל]

נתנאל , אתה טועה ומטעה,

הזכות למדרגה מופחתת של מס רכישה היא לדירה יחידה ולא דירה ראשונה , כלומר אם אתה מוכר את הדירה הזאת וקונה חדשה , הזכות נשמרת לך.

 

אם אתה לא בטוח , אל תרשום.

 

(בגלל זה אני לא מתייחס לקביעות שלך לגבי מס רכישה אבל לדעתי הן לא מדויקות )

 

עם כל הכבוד ירון, אני בטוח במה שאני רושם, אכן הכוונה היתה לדירה יחידה (ראשונה אצל פותח השרשור ולכן הבלבול). כל שאר החוקים שרשמתי כולל מדרגות המס נכונות.

[YaronNahum]

איך הוא יאבד את הזכות למדרגה נמוכה ממס רכישה בדיוק?

הוא יכול למכור את הדירה בעת רכישה של דירה אחרת (רק אם הרכישה היא שנה וחצי לאחר מכן ) או אפילו תוך שנה מיום הרכישה .

עריכה אחרונה ב-13 לינואר, 2016 על ידי YaronNahum

[נתנאל]

האדון הנכבד שאל לגבי ירושה ולגבי מתנה מאביו (בעודו בחיים).

עניתי מה יקרה לגבי כל אחד מהמקרים:

במקרה של ירושה, ישלם מס רכישה בעלות של 1/3 מהעלות שאדם אחר (חיצוני) היה משלם על אותו הנכס, כמובן במידה ולא זכאי לפטור (אם זו אינה דירתו היחידה) או במקרה שעלות המס הינה מעל מדרגת הפטור (חייב במס על ההפרש בין מדרגת המקסימום לפטור לבין עלות המס המקורית).

במקרה של מתנה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח במידה וזו תהיה דירתו העיקרית (יהיה עליו להוכיח זאת) במשך 3 שנים לפחות מתוך 4 שנים שיהיה חייב להחזיק בה לפני מכירתה.

אחרת יראו באירוע כאירוע מחייב מס שבח במכירה.

עריכה אחרונה ב-13 לינואר, 2016 על ידי נתנאל

[נתנאל]

לדוגמא:

על חלק השווי שעד 1,568,800 ₪: 0% מס רכישה (פטור במידה וזו דירתו היחידה)

על חלק השווי שבין 1,568,800 ₪ – 1,860,790 ₪ – ישלם 3.5%.

במידה ומדובר בירושה וזו איננה דירתו היחידה:

ישלם 1/3 מס רכישה על כל ערך הדירה.