פינוי בינוי העצמאות קרית מוצקין, אאורה

[- XM -]

שבוע טוב.

מברר לצורך רכישת דירה במתחם -

תוכנית פינוי בינוי מהוותיקות והגדולות בארץ,

תקועה כבר למעלה מ 20 שנה...

יש למישהו פה במקרה מידע רלוונטי מהתקופה האחרונה לגבי התקדמות הפרוייקט והסטטוס שבו הוא נמצא?

תודה רבה.

@netco?

 

[itaysamurai]

התכוונת ל- @natco

[לב טוב]

זה? 

https://krayot.mynet.co.il/real_estate/article/hk67ue5ty

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2025 על ידי לב טוב

[- XM -]

כן. הפרוייקט הנ''ל שקישרת, בקרית ביאליק. 

מחפש עדכונים נוספים מאז.

תודה

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2025 על ידי - XM -

[natco]

יש כמה וכמה תכניות באיזור הזה.

אם אתה מתעניין במשהו ספציפי, תן גו"ח.

אם אתה מתכוון לתכנית הזו, אז היא בסטטוס "מאושר".

 

[לב טוב]

הנה עוד 

https://krayot.mynet.co.il/real_estate/article/bjc1rdvas 

לפני 15 דקות, natco כתב:

אם אתה מתכוון לתכנית הזו, אז היא בסטטוס "מאושר".

אז המצב גרוע, 

בתכנית שצרפת המצב המאושר הוא מ-2007, בכתבה מ-2021 דובר שיקודם שינוי תב"ע, דבר שכנראה לא קרה. 

@- XM - 1. אם נתקו צודק ויש שם כמה פרויקטים, מה מצאת דווקא בפרויקט הזה? 

                   2. אולי תשאל את חברת אאורה ותחזור אלינו עם תשובתם? 

[natco]

בכתבה דובר על 1700 יח"ד, התב"ע מ-2007 היא על חצי מזה.

זה לא איזור שאני עובד בו, אז אני פחות מכיר ספציפית מה הולך שם.

אם מדברים על תב"ע בת 20, אז זה פחות או יותר תואם למה שאתה מעריך - שאחריה הוגש עוד משהו.
אבל תכנון זמין, כמו תכנון זמין הוא קצת אי*יוט. אם יהיה לי גו"ח שפות"ש מתעניין בו, יהיה לי יותר קל לבסס מחקר יותר מעמיק.

 

*אגב- רעיון למפתחים שבינינו - סוכן AI שידע לתת מידע כזה לפי כתובת, ולענות על שאלות בדיוק כאלה.

אלו שאלות שאני מקבל כל יום, גם מיזמים ותיקים.

אנשים מתקשים לעשות את כל ההצלבות הנחוצות, מאתר ההנדסי של הרשות, דרך ה-GIS והתכנון זמין, כשבדרך עושים בדיקה באתר של GOV MAP כדי להמיר מכתובת לפורמט של גו"ח.

המודלים הרי יודעים לעשות "דיפ ריסרץ" בכל נושא כמעט, תוך דקות.  קטן עליו "מחקר" כזה.

 

[לב טוב]

לדוג' 

גוש 10431 חלקה 11 

גרפית נראה לי זה חל בגבול התכנית, לא בדקתי בתב"ע גו"ח.

נתונים באדיבות govmap... 

 

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2025 על ידי לב טוב

[BarryG]

לפני 29 דקות, natco כתב:

*אגב- רעיון למפתחים שבינינו - סוכן AI שידע לתת מידע כזה לפי כתובת, ולענות על שאלות בדיוק כאלה.

אלו שאלות שאני מקבל כל יום, גם מיזמים ותיקים.

אנשים מתקשים לעשות את כל ההצלבות הנחוצות, מאתר ההנדסי של הרשות, דרך ה-GIS והתכנון זמין, כשבדרך עושים בדיקה באתר של GOV MAP כדי להמיר מכתובת לפורמט של גו"ח.

המודלים הרי יודעים לעשות "דיפ ריסרץ" בכל נושא כמעט, תוך דקות.  קטן עליו "מחקר" כזה.

 

הרמתי את הכפפה חלקית, לא צריך סוכן, מספיק לשאול את מודל o3 של ChatGPT.

הבקשה: תחפש בבקשה את הסטטוס העדכני את תוכנית פינוי בינוי ברחוב העצמאות בקרית ביאליק

התשובה:

המצב העדכני (27 באפריל 2025) של תוכנית הפינוי-בינוי במתחם “העצמאות״, קריית ביאליק

אחרי שני עשורים של עיכובים משפטיים וחילופי יזמים, התוכנית מקודמת כיום בידי אאורה ישראל ומצויה בשלב גיבוש תוכנית מפורטת חדשה שמבוססת על חתימות ≈80 % מן הדיירים. התוכנית הוותיקה (תב”ע ק/346/ה) תקפה, אך צפויה לעבור תיקון נקודתי לפני הפקדה מחודשת בוועדה המחוזית חיפה במהלך 2025. עיקרי ההתפתחויות: (1) כל התביעות נגד היזם הקודם נדחו באוג׳ 2024–פבר׳ 2025, מה שמנקה חסמי עבר; (2) אאורה שילבה את המתחם בפורטפוליו ההתחדשות העירונית שלה, הציגה תכנון ל-1,728 דירות ב-9 מגדלי-מגורים של כ-30 קומות כל אחד, וממשיכה לאסוף חתימות אחרונות; (3) עם אישור התוכנית המתקנת החברה מתכננת להגיש היתר הריסה-בנייה ראשון ב-2026 ולצאת לשיווק ראשוני מיד לאחר מתן תוקף. מגדילים התחדשות עירוניתאאורהאאורהמרכז הנדל"ןtabanow.co.ilvkrayot.co.ilmynetkrayotcalcalistmynetkrayotmynetkrayot

1. רקע תכנוני

סעיף	נתונים מרכזיים
מספר תוכנית	ק/346/ה – “מתחם העצמאות” tabanow.co.il
שטח	≈52 דונם (גבולות: רח’ העצמאות – חטיבת החרמון – דרך עכו) tabanow.co.il
מצב קיים	217 דירות ישנות בטיפולוגיית שיכון וחנויות חזיתיות tabanow.co.ilmynetkrayot
יזם מוביל	אאורה ישראל (מאושר ב-2017 במקום היזם הקודם) calcalist
תכולת התוכנית (עדכון 2024)	1,728 יח״ד, 9 מגדלים -30 קומות, כ-6,000 מ״ר מסחר ומבני ציבור, חניונים תת-קרקעיים אאורה

2. סטטוס סטטוטורי – אפריל 2025

שלב	תאריך / מצב
איסוף חתימות	80 % חתומים (1,440 מתוך 1,728 יח״ד מתוכננות) – עמידה ברף 67 % להתנעת הליך תכנון מחוזי Maya Files
תכנון מפורט	אאורה מגבשת “תוכנית מתקנת” לשילוב הדרישות החדשות של העירייה ופיקוד העורף; השלמה צפויה בקיץ 2025 אאורה
ועדה מחוזית חיפה	תיאום מקדים (Pre-ROP) בוצע בדצמבר 2024; הפקדה מחודשת מתוכננת לרבעון 4/2025 - בכפוף להגשת מסמכים אאורה
היתרי בנייה	יעד פנימי של היזם – היתר הריסה-בנייה שלב א’ עד סוף 2026; בנייה בשני שלבים של ≈4 שנים כל אחד (2027-2034) אאורה

מחלוקות משפטיות שנסגרו

• עתירה בעלי דירות (עליון, אוקטובר 2023) – בית-המשפט אישר סופית את העברת הפרויקט לאאורה ודחה את הערעור האחרון של מתנגדים. mynetkrayot

• תביעת נזיקין נגד היזם הקודם (מחוזי, אוגוסט 2024) – נדחתה; חיוב התובעים בהוצאות. מגדילים התחדשות עירונית

• דרישת “הרמת מסך” נגד בעל החברה הקודמת (מחוזי, פברואר 2025) – נדחתה, מה שמסיר איום פיצוי אישי ומפנה דרך להתקדמות. מרכז הנדל"ן

3. משמעויות לדיירים ולמשקיעים

1. ודאות משפטית גבוהה יותר – סיום הליכים הופך את המתחם לאטרקטיבי למימון וליווי בנקאי.

2. הדיירים החותמים צפויים לקבל דירה חדשה בתוספת 12-15 מ״ר, מרפסת, חניה ומחסן; דיירי קרקע יקבלו גינה או תוספת שטח, בהתאם לטבלת תמורות של אאורה. אאורה

3. שווי קרקע/תמורה – הערכות שמאי פנימיות (2024) מציגות עליית ערך של ≈40 % לדירות קיימות עם קבלת היתר.

4. מיסוי – פרויקט מסווג כ”פינוי-בינוי” ולכן הדיירים זכאים לפטור מהשבח וממס רכישה על הדירה החדשה (בכפוף לעמידה בתנאי החוק).

5. לוחות זמנים – אאורה הצהירה כי תחל בשיווק מגדלים ראשונים מיד לאחר אישור תב״ע מתוקנת; דיירים מוזמנים לעקוב אחרי פרסומי החברה והעירייה. אאורה

4. נקודות למעקב ב-2025-2026

רבעון	אבן דרך צפויה
Q3 2025	הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית חיפה, פתיחת חלון התנגדויות
Q4 2025	מתן תוקף לתוכנית (אם לא יידרשו תיקונים מהותיים)
Q2 2026	הגשת בקשה להיתר הריסה-בנייה שלב א’ + הלוואת ליווי בנקאי
2027	תחילת בנייה פיזית; פינוי דיירים מדורג

---

בשורה התחתונה

התוכנית חזרה למסלול: יש יזם חזק, 80 % חתימות, עיכובים משפטיים הוסרו, ותיקון תב״ע מתקדם בוועדה המחוזית. אם לא יופיעו התנגדויות מהותיות נוספות, שלב הביצוע צפוי להתחיל בתוך כשנתיים. מומלץ לדיירים שעדיין לא חתמו לפנות ליועץ משפטי מטעמם כדי להצטרף בהקדם, ולמשקיעים – לעקוב אחרי אישור התוכנית והתחלת שיווק כדי להעריך פוטנציאל תשואה על קרקעות קומות.

 

 

[natco]

פשוט מטורף.

אתה יודע כמה זמן לוקח לי לעשות מחקר כזה?

 

אני רק מקווה שהוא לא מחרטט, כמו שהוא נוהג לפעמים בדברים אחרים, כי אם יזם לוקח החלטה שגויה  של כמה עשרות מיליונים עפ"י מחקר כזה, הוא תובע את האמאמא של מי שנתן לו את הנתונים השגויים...

 

לעניין השאלה של פות"ש:

לפי הצ'אט, אכן מדובר באותה תכנית שמצאתי, שעומדת לעבור רוויזיה.

מאחר והיא עדיין לא הופקדה, אני אהיה קצת פחות אופטימי מהצ'אט הנכבד, ואומר שעוד חזון למועד.

הפקדה מחדש פותחת שלב התנגדויות חדש... הצ'אט כנראה מגיע ממדינות נורמטיביות יותר, ולא מחשב שאצלנו, רק השלב הזה יכול לפתוח עכשיו שנתיים של סחבת (בעיקר כי התכנית היא במסמכות מחוזית, וההליכים שם נסחבים בגלל עומסים).

 

אני הייתי נותן הערכה כפולה (4ש') לתחילת ביצוע, ומקסימום תהיה הפתעה של חצי שנה-שנה לטובה... 

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2025 על ידי natco

[- XM -]

לפני שעה, BarryG כתב:

הרמתי את הכפפה חלקית, לא צריך סוכן, מספיק לשאול את מודל o3 של ChatGPT.

הבקשה: תחפש בבקשה את הסטטוס העדכני את תוכנית פינוי בינוי ברחוב העצמאות בקרית ביאליק

התשובה:

המצב העדכני (27 באפריל 2025) של תוכנית הפינוי-בינוי במתחם “העצמאות״, קריית ביאליק

אחרי שני עשורים של עיכובים משפטיים וחילופי יזמים, התוכנית מקודמת כיום בידי אאורה ישראל ומצויה בשלב גיבוש תוכנית מפורטת חדשה שמבוססת על חתימות ≈80 % מן הדיירים. התוכנית הוותיקה (תב”ע ק/346/ה) תקפה, אך צפויה לעבור תיקון נקודתי לפני הפקדה מחודשת בוועדה המחוזית חיפה במהלך 2025. עיקרי ההתפתחויות: (1) כל התביעות נגד היזם הקודם נדחו באוג׳ 2024–פבר׳ 2025, מה שמנקה חסמי עבר; (2) אאורה שילבה את המתחם בפורטפוליו ההתחדשות העירונית שלה, הציגה תכנון ל-1,728 דירות ב-9 מגדלי-מגורים של כ-30 קומות כל אחד, וממשיכה לאסוף חתימות אחרונות; (3) עם אישור התוכנית המתקנת החברה מתכננת להגיש היתר הריסה-בנייה ראשון ב-2026 ולצאת לשיווק ראשוני מיד לאחר מתן תוקף. מגדילים התחדשות עירוניתאאורהאאורהמרכז הנדל"ןtabanow.co.ilvkrayot.co.ilcalcalist

1. רקע תכנוני

סעיף	נתונים מרכזיים
מספר תוכנית	ק/346/ה – “מתחם העצמאות” tabanow.co.il
שטח	≈52 דונם (גבולות: רח’ העצמאות – חטיבת החרמון – דרך עכו) tabanow.co.il
מצב קיים	217 דירות ישנות בטיפולוגיית שיכון וחנויות חזיתיות tabanow.co.il
יזם מוביל	אאורה ישראל (מאושר ב-2017 במקום היזם הקודם) calcalist
תכולת התוכנית (עדכון 2024)	1,728 יח״ד, 9 מגדלים -30 קומות, כ-6,000 מ״ר מסחר ומבני ציבור, חניונים תת-קרקעיים אאורה

2. סטטוס סטטוטורי – אפריל 2025

שלב	תאריך / מצב
איסוף חתימות	80 % חתומים (1,440 מתוך 1,728 יח״ד מתוכננות) – עמידה ברף 67 % להתנעת הליך תכנון מחוזי Maya Files
תכנון מפורט	אאורה מגבשת “תוכנית מתקנת” לשילוב הדרישות החדשות של העירייה ופיקוד העורף; השלמה צפויה בקיץ 2025 אאורה
ועדה מחוזית חיפה	תיאום מקדים (Pre-ROP) בוצע בדצמבר 2024; הפקדה מחודשת מתוכננת לרבעון 4/2025 - בכפוף להגשת מסמכים אאורה
היתרי בנייה	יעד פנימי של היזם – היתר הריסה-בנייה שלב א’ עד סוף 2026; בנייה בשני שלבים של ≈4 שנים כל אחד (2027-2034) אאורה

מחלוקות משפטיות שנסגרו

• עתירה בעלי דירות (עליון, אוקטובר 2023) – בית-המשפט אישר סופית את העברת הפרויקט לאאורה ודחה את הערעור האחרון של מתנגדים.

• תביעת נזיקין נגד היזם הקודם (מחוזי, אוגוסט 2024) – נדחתה; חיוב התובעים בהוצאות. מגדילים התחדשות עירונית

• דרישת “הרמת מסך” נגד בעל החברה הקודמת (מחוזי, פברואר 2025) – נדחתה, מה שמסיר איום פיצוי אישי ומפנה דרך להתקדמות. מרכז הנדל"ן

3. משמעויות לדיירים ולמשקיעים

1. ודאות משפטית גבוהה יותר – סיום הליכים הופך את המתחם לאטרקטיבי למימון וליווי בנקאי.

2. הדיירים החותמים צפויים לקבל דירה חדשה בתוספת 12-15 מ״ר, מרפסת, חניה ומחסן; דיירי קרקע יקבלו גינה או תוספת שטח, בהתאם לטבלת תמורות של אאורה. אאורה

3. שווי קרקע/תמורה – הערכות שמאי פנימיות (2024) מציגות עליית ערך של ≈40 % לדירות קיימות עם קבלת היתר.

4. מיסוי – פרויקט מסווג כ”פינוי-בינוי” ולכן הדיירים זכאים לפטור מהשבח וממס רכישה על הדירה החדשה (בכפוף לעמידה בתנאי החוק).

5. לוחות זמנים – אאורה הצהירה כי תחל בשיווק מגדלים ראשונים מיד לאחר אישור תב״ע מתוקנת; דיירים מוזמנים לעקוב אחרי פרסומי החברה והעירייה. אאורה

4. נקודות למעקב ב-2025-2026

רבעון	אבן דרך צפויה
Q3 2025	הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית חיפה, פתיחת חלון התנגדויות
Q4 2025	מתן תוקף לתוכנית (אם לא יידרשו תיקונים מהותיים)
Q2 2026	הגשת בקשה להיתר הריסה-בנייה שלב א’ + הלוואת ליווי בנקאי
2027	תחילת בנייה פיזית; פינוי דיירים מדורג

---

בשורה התחתונה

התוכנית חזרה למסלול: יש יזם חזק, 80 % חתימות, עיכובים משפטיים הוסרו, ותיקון תב״ע מתקדם בוועדה המחוזית. אם לא יופיעו התנגדויות מהותיות נוספות, שלב הביצוע צפוי להתחיל בתוך כשנתיים. מומלץ לדיירים שעדיין לא חתמו לפנות ליועץ משפטי מטעמם כדי להצטרף בהקדם, ולמשקיעים – לעקוב אחרי אישור התוכנית והתחלת שיווק כדי להעריך פוטנציאל תשואה על קרקעות קומות.

 

 

 

וואו, לא טרחתי לחפש שם כי לא חשבתי שהוא ידע יותר ממה שצף ברשת, אבל זה שהוא מצליח לדלות מידע מדווחות של החברה, וממקומות נוספים ולתת תשובה מפורטת זה מדהים.

אבל כרגיל, יש כמה חרטוטים...

הוא כותב כי למעלה מ 80% חתמו, (1440 מתוך 1720). כשברור לכל דרדק שהחתימות מתייחסות למס' היחידות שנהרסות (כ 280) ולא למס' הדירות שיבנו... (אכן, למעלה מ 80% מהדירות הקיימות כבר חתמו.)

בנוסף, הוא לקח את טבלת התמורה לדיירים מאאורה, אך בפרוייקט הזה כל הדירות מקבלות הכפלה של שטח הדירה הקיימת ב 100%, כולל שטחים שנבנו בצורה לא חוקית, (להבנתי בגלל שרוב הדירות הם דירות קטנות מאוד, והמגרשים בעלי שטח גדול.)

נ.ב. לעניין התמורה החריגה. כן כן, גם אני לא האמנתי עד שראיתי את החוזה הסופי החתום.

 

הפרוייקט התחיל לפני כמעט 20 שנה, בוצעה כבר שינוי תב''ע, ל 800 יחי''ד, אך אאורה עובדים על הגדלה ל 1720 יחי''ד.

אגב מה שאותי קצת מטריד, זה - א. איך אאורה הורסת 280 ומקבלת 1700, זה מכפיל מאוד גבוה, האם צפוי שבוועדה המחוזית יחתכו מהתוכנית, וממילא כל החישובים ישתנו? או שזה כן מתבסס על איזה שהוא חישוב שכן עושה שכל.. 

בנוסף, בעדכון האחרון שאאורה שלחה לדיירים לפני פחות מחודש, היא כתבה כי החברה נערכת להגשמת מסמכי התב''ע ולהגשתם עד סוף החודש. מה הפירוש של זה בעברית?

 

@לב טוב ניסיתי לתפוס את אאורה, בנתיים ללא הצלחה, אני גם לא יודע עד כמה ישמחו לתת לי מידע.

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2025 על ידי - XM -

[לב טוב]

לפני 24 דקות, - XM - כתב:

ניסיתי לתפוס את אאורה, בנתיים ללא הצלחה, אני גם לא יודע עד כמה ישמחו לתת לי מידע.

מה הפירוש? 

אתה מעוניין לקנות דירה בפרויקט, זה לא דירה במאדים. 

אתה ברצינות שוקל לקנות דירה בלי לדבר עם החברה הבונה ולהריח מה קורה בשטח? 

לפני 26 דקות, - XM - כתב:

הוא כותב כי למעלה מ 80% חתמו, (1440 מתוך 1720). כשברור לכל דרדק שהחתימות מתייחסות למס' היחידות שנהרסות (כ 280) ולא למס' הדירות שיבנו... (אכן, למעלה מ 80% מהדירות הקיימות כבר חתמו.)

ומה לא טוב בזה? 

בשביל לשנות תכנית בחלקה צריך חתימות של בעלי הזכויות בנכס, לא אנשים שיש להם חוזה מול החברה על לקבל דירה עתידית. 

או בקיצור - מי שאמור לחתום זה מי שמופיע בנסח טאבו כבעל הנכס.

 

[natco]

לפני 49 דקות, - XM - כתב:

1700, זה מכפיל מאוד גבוה, האם צפוי שבוועדה המחוזית יחתכו מהתוכנית, וממילא כל החישובים ישתנו? 

יש להם תב"ע מאושרת. הם לא גוזרים מכפילים מהקיים, אלא מהתב"ע....

אתה שואל אם זה טריק שיצליח להם? לדעתי הלא מחייבת- כנראה שלא על מלא. 

כמו בבזאר טורקי- מתחילים קצת גבוה, שיהיה לאן לרדת.

 

להבנתי, הצעת ההשקעה שלך היא מול זכויות של דייר קיים, כן? אתה לא קונה ישירות מאאורה.

אם כך, הם לא מחוייבים מולך בחוק מכר, אלא לפי החוזה הפרטני של הדייר שמוכר לך.

בטח כתוב שם ש"כל הזכויות הנוספות הן בכפוף לאישור הרשויות" או משהו דומה.

אם יקצצו להם יח"ד, יש מצב שהם יקטינו תמורות, בהתאם למה שהחוזה מאפשר להם. אם יקצצו להם מטרים, אפשר לנחש שהמטרים האלו ירדו גם בדירות התמורה.

 

סה"כ השקעה עם סיכוי, אבל גם עם סיכון.

הנטיה החששנית היא להמתין ולראות לפחות איך תראה התכנית המופקדת. וגם לנסות להבין מההתנגדויות  לתכנית הקודמת, מה הולך להיות עכשיו.

כמובן שככל שהוודאות תעלה, המחיר יעלה איתה לינארית...

[- XM -]

לפני כשעה, לב טוב כתב:

מה הפירוש? 

אתה מעוניין לקנות דירה בפרויקט, זה לא דירה במאדים. 

אתה ברצינות שוקל לקנות דירה בלי לדבר עם החברה הבונה ולהריח מה קורה בשטח? 

ומה לא טוב בזה? 

בשביל לשנות תכנית בחלקה צריך חתימות של בעלי הזכויות בנכס, לא אנשים שיש להם חוזה מול החברה על לקבל דירה עתידית. 

או בקיצור - מי שאמור לחתום זה מי שמופיע בנסח טאבו כבעל הנכס.

 

אאורה לא מוכרים כעת דירות, אני נכנס לנעליים של דייר קיים.

וזה עונה גם על השאלה השניה, כרגע בנסח מופיעים רק 220 בעלי דירות קיימות, ו 80% מהם חתמו, לא 1440 חתימות.

 

@natco, אכן כן. יש לי את החוזה של המוכר מולם, את זה יבדוק העו''ד, אבל אלו בדיוק החששות שלי.

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2025 על ידי - XM -

[BarryG]

לפני שעתיים, natco כתב:

פשוט מטורף.

אתה יודע כמה זמן לוקח לי לעשות מחקר כזה?

 

לקח לו 2 דקות וקצת. אני מדגיש שזה המודל o3 שלהם, שיצא לפני שבוע וקצת, לא זמין בחינם. כן, הוא מדהים מבחינת יכולת חיפוש ושליפת נתונים, אבל גם אצלו יכולות להיות טעויות (חיפשתי פרויקט של חברה אחרת וביקשתי להרכיב דוח 0 לפי הנתונים בדוח, הוא החליט שהעלויות שהחברה פרסמה שנותרו הן כלל העלויות וכשניסה להסתמך על זה ולעשות חישוב של עלות בניה למ"ר יצא לו מאוד נמוך, וכשתהיתי לגבי זה די הסתבך עם עצמו ולא היה קונסיסטנטי).

 

לפותח השירשור, תדע שאאורה אלופים בלהתעכב, וזה ככה כשחברה "סטנרדטית" מתעכבת בממוצע ב- 3-4 שנים בפרויקטים לפני תב"ע מבחינת מועד קבלת תב"ע ביחס להערכה הראשונית בדוחות הכספיים. לאאורה המון פרויקטי פינוי בינוי וייקח לה המון זמן לבלוע את כולם, אם זה בכלל אפשרי. 

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2025 על ידי BarryG