רכישת דירה להשקעה, מחיר גבוה או ממש נמוך תמורת אותה שכירות?

[ohanaohad]

אהלן

 

ביצעתי סקר שוק נרחב ביד2, הלכתי לראות מספר דירות.

המטרה זה רכישת דירה לצורך השקעה.

 

הממצאים מהמחקר העלו תוצאות מעניינות, ההתלבטות שלי היא כזו:

 

1. גיליתי שדירה בחיפה, בשכונת עוני (יחסית), דירה סביב ה2-3 חדרים, עולה בין 450-550אלף שקל.

באזור ביקוש רב על ידי אוכלוסיות חלשות ומרובות ילדים, ועלות השכירות שם נעה בין 2000-2300שח בחודש.

*הבניינים בני 40-60 שנה, ללא ממד, ללא מעלית, 4-8 קומות.

 

2. גיליתי שדירה בחיפה, באזור קצת יותר מתקדם, דירה סביב ה2-3 חדרים, עולה בין 750-900אלף שקל.

באזור ביקוש רב על ידי אוכלוסיות יחסית חלשות מינוס, וסטודנטים שצריכים את הטכניון באותה שכונה.

השכירות באותו אזור נעה סביב ה2100(לדירת 2חדרים בעלות של 700+/-) - 2800שח (לדירת 2-3 חדרים, במצב סביר לא משופצת שעולה עד 900אלף),

*הבניינים בני 40-60 שנה, עד 20 קומות, אין ממד, יש מעלית.

 

מה שאומר, בקיצור, השכירות +/- אותה שכירות, הבדל של כ-עד 500שקל מקסימום.

 

*נקודה חשובה מאד לדעתי שצריך לציין, חשבתי שכדאי שארכוש דירה, שאוכל בהמשך לגור בה.

מהדירות שראיתי, גם ב900 וגם ב450, הדירות ישנות, מוזנות, בנות 50 שנה בממוצע, ונראות בכללי אותו הדבר מבפנים וגם מבחוץ, ההבדל היחידי הוא המיקום, שבדירות של ה900, הוא נחשב יותר טוב עם אחוזי פשיעה ועוני יותר נמוכים.

בכל מקרה, אני לא מעוניין לגור באף אחד מהדירות הנ"ל, כך שהשיקול לקנות דירה ובהמשך לגור בה - במסגרת התקציב שלי ירד מהפרק.

 

אז אם אני לא אגור באף אחד מהדירות הנ"ל, האם כדאי לרכוש את הדירה הכי זולה, ללא התחשבות במיקום ובאוכלוסיה, ולהנות מרווח גדול יותר מהשכירות??

 

בן 26, גר עם ההורים.

 

תודה.

[Nemesis]

יש פרמטר נוסף שצריך לקחת בחשבון. רמת הסיכון.

לאנשים הגרים בדירות הזולות יותר בד"כ פחות אמצעים, כך שהסיכון שלא יוכלו לשלם את שכר הדירה לכאורה גבוה יותר.

[bagira]

כמו שאמרו, ככל שהדירה זולה יותר (לקניה ולהשכרה) כך אתה מתמודד עם אוכלוסיות יותר קשות.

 

לא רק קשות בקטע של פרנסה אלא גם קשות בקטע של "לא משלם ולך חפש את החברים שלך", כך שהתשואה הגבוהה היא רק בתאוריה.

 

ועניינית, לא יודע מה הסיטואציה שבגינה אתה גר בבית הוריך, יכול להיות שהם זקוקים לך בבית, אבל במידה ולא, הגיע הזמן לפרוש כנפיים

[ניקו פ.]

למה אתה טוען כך?

אני דווקא לא חושב שהגיע הזמן לפרוש כנפיים.

אם אין בעיות פרטיות, והכל עובד מצוין, אז לגור עם ההורים [כן, גם בגיל 26] זה הרבה יותר כלכלי מלגור לבד. לגור עם ההורים אומר שמתוך משכרות של 5K הוא חוסך 3K או אפילו 4K [אם לא מחזיק רכב] בחודש. לגור לבד אומר שמאותה משכורת הוא יצליח לחסוך אולי כמה מאות שקלים, וגם זה בספק.

[natco]

שמע סיפור לגבי הסיכון- ואני מניח שמדובר בשכונת הדר.

 

אימי רכשה שם דירה להשקעה (אגב, זה היה לפני 6 שנים, והמחיר לדירה כזו היה 130K ש"ח. לא שזה אומר משהו לגבי תשואה עתידית).

היתה תקופה של 5-6 שבועות שלא היו שוכרים.

כשהגיעו לדירה כדי לוודא שהכל בסדר- התברר שהמנעול הוחלף. הדירה נפרצה ע"י פורץ מקצועי, וכשנכנסו פנימה, התברר שהתכולה (מקרר,תנור, מיטה זוגי) נעלמו משם, והיו שם חפצים אישיים של משפחה.

בהמשך, התברר שעבריין זייף חוזה מכירה (כאילו אמא שלי מכרה לו את הדירה) והנכס נמצא בהליכי שינוי רישום בטאבו.

לקח כחצי שנה + לא מעט כסף להחזיר את המצב לקדמותו.

גם זה סיכון...

[bagira]

לגור עם ההורים [כן, גם בגיל 26] זה הרבה יותר כלכלי מלגור לבד. לגור עם ההורים אומר שמתוך משכרות של 5K הוא חוסך 3K או אפילו 4K [אם לא מחזיק רכב] בחודש. לגור לבד אומר שמאותה משכורת הוא יצליח לחסוך אולי כמה מאות שקלים, וגם זה בספק.

 

מבלי להתייחס חו"ח לפות"ש שנסיבות מגוריו עם ההורים לא ידועות, מי שחוסך כ"כ הרבה, חוסך כ"כ הרבה כי הוא עלוקה שלא משלמת שכר דירה, לא משלמת מים, חשמל, ארנונה, לא משתתף בהוצאות אוכל, אמא מכבסת לו, אמא מבשלת לו, כמו שאמרתי, עלוקה.

 

 

בסביבות גיל 23, מי שיש עבודה וגר אצל אבא ואמא ולא משתתף בהוצאות הבית הוא נצלן והכי גרוע, נצלן שמנצל את ההורים שלו.

 

וזה עוד לפני שדיברנו על פרטיות (של ההורים, לא שלו) ועל להתחיל עם בחורה בפאב ולהגיד לה שאתה חי עם אמא ואבא בבית.

[sperial]

אם אני קורא נכון - אתה מחפש בדנו"ש ויזרעאליה. בהחלט אוכלוסיות קשות יום, בעיקר בדנו"ש. ברבי הקומות של יזרעאליה קצת פחות גרוע, אבל, עדיין, לאיזה קולגה של אשתי היה ניסיון מר מאד לפני כמה שנים (באחד מרבי הקומות בסילבר): השכיר דירה, לא ראה את דמי השכירות ובסוף היה צריך לשלם גם את חשבונות המים והחשמל של השוכרים ולתקן את הנזקים שעשו.

 

לדעתי אתה צריך להביא בחשבון עלויות נוספות משמעותיות: אם הדירה משופצת היא תהיה יותר יקרה. אם לאו - או שתשקיע בשיפוץ או בתיקוני שבר אין סופיים (כולל נזקי מים לשכנים). חוץ מזה - האם אתה רואה את עצמך גר באיזור זה בעתיד?

 

ד"א - ברבי הקומות אין ממ"ד אבל יש ממ"ק (לפי סטנדרטים של שנות ה-60), שבדרך כלל משמש כמחסן קומתי. ברכבות יש מקלט, אם אתה מוכן לרדת כמה קומות בעת אזעקה.

עריכה אחרונה ב-22 למרץ, 2015 על ידי sperial

[djyakini]

כמו שהוא ציין, הוא לא מתכוון לגור בבתים הנ"ל במצבם.

 

לדעתי בעיות עם שוכרים גרועים יכולות להיות בכל מקום, מה גם שרמת האוכלוסיות בין שני האיזורים לא שונה באופן מהותי.

 

ב900 אלף ש"ח אתה יכול לרכוש 2 דירות באיזור ה'פחות טוב' ולקבל תשואה של כ 4-4.5 אלף.

[Nemesis]

לשתי דירות יש יתרון בפיזור הסיכונים, אך מצד שני גורר תשלום מס רכישה מהשקל הראשון, ובנוסף המשכנתא מוגבלת ל-50%.

[davemustaine87]

מבלי להתייחס חו"ח לפות"ש שנסיבות מגוריו עם ההורים לא ידועות, מי שחוסך כ"כ הרבה, חוסך כ"כ הרבה כי הוא עלוקה שלא משלמת שכר דירה, לא משלמת מים, חשמל, ארנונה, לא משתתף בהוצאות אוכל, אמא מכבסת לו, אמא מבשלת לו, כמו שאמרתי, עלוקה.

 

 

בסביבות גיל 23, מי שיש עבודה וגר אצל אבא ואמא ולא משתתף בהוצאות הבית הוא נצלן והכי גרוע, נצלן שמנצל את ההורים שלו.

 

וזה עוד לפני שדיברנו על פרטיות (של ההורים, לא שלו) ועל להתחיל עם בחורה בפאב ולהגיד לה שאתה חי עם אמא ואבא בבית.

 

יש הורים שמבחינתם הבן שלהם, הוא עדיין ה"ילד" שלהם, גם אם הוא בן 40. ומבחינתם שימשיך להשאר בבית. הם לא רואים בזה שום התעלקות או ניצול.

[Fitch]

משכנתא או מזומן?

[sperial]

כמו שהוא ציין, הוא לא מתכוון לגור בבתים הנ"ל במצבם.

 

לדעתי בעיות עם שוכרים גרועים יכולות להיות בכל מקום, מה גם שרמת האוכלוסיות בין שני האיזורים לא שונה באופן מהותי.

 

ב900 אלף ש"ח אתה יכול לרכוש 2 דירות באיזור ה'פחות טוב' ולקבל תשואה של כ 4-4.5 אלף.

 

הבחור לא סיפר לנו כמה חסכונות יש לו ומה כושר ההחזר שלו, שני פרמטרים מרכזיים בקביעת תקציב הרכישה.

 

לגבי מגורים בדירה - התיחסתי לאיזור, לא למצב הדירה. לפני 25 שנה גרתי ברכבת בסילבר שנה וחצי ויש לי קרוב משפחה המתגורר ברב קומות בקצה השני של הרחוב, אבל לאור ההתפתחות הדמוגרפית אני מעדיף שהבנים שלי לא יגורו באיזור (במיוחד עם משפחה), אם רק יוכלו להרשות לעצמם מקום יותר טוב.

[ניקו פ.]

מבלי להתייחס חו"ח לפות"ש שנסיבות מגוריו עם ההורים לא ידועות, מי שחוסך כ"כ הרבה, חוסך כ"כ הרבה כי הוא עלוקה שלא משלמת שכר דירה, לא משלמת מים, חשמל, ארנונה, לא משתתף בהוצאות אוכל, אמא מכבסת לו, אמא מבשלת לו, כמו שאמרתי, עלוקה.

 

 

בסביבות גיל 23, מי שיש עבודה וגר אצל אבא ואמא ולא משתתף בהוצאות הבית הוא נצלן והכי גרוע, נצלן שמנצל את ההורים שלו.

 

וזה עוד לפני שדיברנו על פרטיות (של ההורים, לא שלו) ועל להתחיל עם בחורה בפאב ולהגיד לה שאתה חי עם אמא ואבא בבית.

 

אני לא כל כך מסכים עם הטענה שכל מי שמצליח לחסוך סכום כזה ["כזה" הכוונה ל3 מתוך 5 בחודש? או ל450K שקלים?] הוא עלוקה.

כמובן שכל מקרה לגופו, ובוודאי שיש דוגמאות כמו שאתה מתאר, אבל לרוב כל המטרה בלגור עם ההורים היא כדי לחסוך כסף, ואז לעזוב. בשביל זה הורים קיימים

לא לכולם יש גב כלכלי כדי לשרוד לבד בגיל 23, 24 או אפילו 26 שלא נדע. בנוסף, לגור עם ההורים זה לא בהכרח אומר להיות עלוקה: לבשל, לנקות ולכבס אפשר גם בבית של ההורים וגם בשבילם.

זו דעתי בכל אופן.

[sperial]

מהצד השני: הבנים שלי בני 24,22,19. כולם מתגוררים בבית, ואני ממש לא רואה אותם עוזבים כל כך מהר. עם זאת צריך להוסיף:

1. בבית אין בעיית פרטיות.

2. הבכור עתודאי ומרויח שכר של חייל חובה, יתכן שכאשר ייכנס לקבע גישתו תשתנה, אבל, מצד שני, כנראה שגם בקבע המשכורת תהיה די מצומצמת כך שמבחינתי יוכל להשתמש בחדרו עוד כמה שנים.

3. עזיבת הבית יכולה להיות תהליך הדרגתי שמתפרש אפלו על פני מספר שנים. כך היה אצלי, כך היה אצל אשתי.

4. כמובן שהכל תלוי ביחסים בין ההורים לצאצאים, וביכולתם להתחשב זה בזה ובעקר לא לדחוף את האף עמוק מדי לחיי האחרים.

עריכה אחרונה ב-22 למרץ, 2015 על ידי sperial

[mogo]

אם אני לא טועה, יש שם איזורי ביניים שמיועדים בעיקר למגזר החרדי, בהם אפשר לרכוש דירה בכ-700-800 ולהשכיר ב-2000-3000.

 

אפשר לומר מה שרוצים על חרדים, אבל שכירות הם בדר״כ משלמים.

בנוסף, לרוב האיזורים האלה נהנים מעלייה תלולה במחירי הדירות, כי המגזר מגיע למקום חדש אט-אט, אבל כשהמקום תופס - הוא מגיע במאסות, והביקוש גואה.