רכישת סינגל בארה"ב

[avargel]

מטעמי מיסוי, עסקה בארץ לא כדאית עבורנו בשלב זה.

 

אם אמצא עסקה בארה"ב שתניב לי 6-8% נטו, זה משהו מתאים לפרוטפוליו שלי כרגע.

 

כמובן שלומד מכל תגובה שנכתבה כאן, אנא המשיכו (-:

[farkash7]

בדקת את נושא המיסוי בארץ על דירה בחול?

15% מהברוטו בלי יכולת להזדכות על הוצאות או מס שולי על הנטו.

 

דווקא מבחינת מיסוי דירה בארץ היא אולי העסקה הכי טובה שיש.

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2022 על ידי farkash7

[tzahico]

דעתי בארבע מילים --> Don't fight the Fed.

 

עריכה - אבל אם בכל זאת אתה מתעקש, אז למה דווקא בית ולא Condo בבניין שמתוחזק על ידי חברת ניהול עם Superintendent שגר בקומפלקס?  בהרבה יותר קל לנהל את זה מהארץ מאשר בית שאתה לא יודע מה רמת התחזוקה שלו ואלו הפתעות מצפות לך (ותאמין לי, אני יכול לכתוב לך מגילה בעניין).

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2022 על ידי tzahico

[gadik6]

  

לפני 11 שעות, Liviur כתב:

רק רוצה לציין משהו - בתים שעולים 100 אלף (אפילו דירות) - א ח ר י שיפוץ וclosing cost - רק שתיהיו ראלים - נמצאים באיזורים שאיך נגיד את זה בעדינות - בעייתיים - או חור רציני ביותר.

זה אפילו לא חצי ממחיר של בית סביר בפרבר סביר (לא קרוב לשום עיר גדולה ובטח לא בסטייטים העיקריים)

 

אתה כותב בכזה בטחון שאנשים שלא מכירים את הנושא עוד עלולים להאמין לך.

 

בדקת את כל הערים הגדולות ב-50 הסטייטים?   כי במילווקי למשל ישאר לך עודף מ-100 אלף עבור בית נחמד (לא חורבה), אולי אפילו דופלקס, בשכונה סבירה, כולל כל ההוצאות הנלוות.

 

 

לפני 11 שעות, farkash7 כתב:

ברור, ואז אתה מקבל חשבונות תיקון אסטרונומיים בלי יכולת להגיב למשל או עלויות פינוי גבוהות. חברת ניהול חוסכת המון כאבי ראש אבל מייצרת אחרים שהם נדירים יותר אבל חדים וכואבים.
 

ברור, לבית בslums עם שוכרים בהתאם. אתה בונה על תזרים מזומנים יציב של 8%-10% נטו במקומות כאלה? אני באמת חייב להבין איך אתה עושה את זה.
לגבי הלוואה מהבנק בארץ, אתה יכול לקבל אחלה הלוואה לכל מטרה הבעיה שזה יושב לך על המסגרת, כשתבוא לבקש משכנתא מהבנק או הלוואה אחרת לצורך קצת יותר דחוף ההלוואות האלה ישפיעו על יכולת ההחזר שלך שהבנק מחשב. לך תספר לאישתך שאתם לא יכולים לקחת משכנתא/הלוואה לרכב חדש, כי קנית דירה בארה"ב באיזה חור עם הלוואה.

כמובן שיש דרכים שזה לא ישפיע, נגיד לקחת הלוואה לפחות משנתיים, אבל אם אתה לוקח $70K לפחות משנתיים זה החזר לא קטן בכל חודש... למישהו עם תקציב מוגבל זה לא בדיוק פיקניק.

אני אמרתי את דעתי. בתקציבים האלה חבל על הכסף באמת, קנה דירת סטודנטים בבאר שבע, לפחות הכסף יושב פה, אתה לא חשוף לדולר, אין פתיחת תיק במס הכנסה, אין מילוי דוחות מס, אין התעסקות עם רואי חשבון אמריקאים אין התעסקות עם חברות ניהול מעבר לים. רק אתה והסטודנט. כן תעשה רק 3% נטו בשנה אבל אם תחשיב את המינוף (משכנתא) התמונה משתנה... (ולא דיברתי על השקט ולא לקבל מכתבים מאיימים ממס הכנסה).

 

עלויות התיקון נלקחות בחשבון כשמנסים להעריך תשואה עתידית. נכון, אלו לא בתים חדשים, אבל יחס השכירות למחיר הרכישה מצדיק את זה.

יותר מזה, אם ההשקעה היא לטווח הארוך (נגיד 5 שנים), אז כל התיקונים הגדולים (אם אין לך "מזל") מתפרסים על פני תקופה ארוכה, והתשואה הממוצעת עולה (אתה הרי לא תחליף גג כל שנתיים).

 

אני גם לא יודע על סמך מה אתה קובע שזה slums. אלה מקומות שהם לא יותר slums משכונות ג' ו-ד' בבאר שבע, ואת זה אני אומר אחרי ביקור שם (ולא כי קראתי באינטרנט).

נכון, אלו לא בתים או שכונות שאני הייתי בוחר או רוצה לגור בהן, אבל לאמריקאי מהמעמד הבינוני-נמוך זה בהחלט מספיק.

מצד שני, כשרואים על מה אנשים משלמים אלפי שקלים בתל אביב, אז הבתים שם נראים כאופציה סבירה ביותר.

 

ובוא, בן אדם רוצה להשקיע כ-330 אלף שקל ואתה שולח אותו לקנות דירת סטודנטים בבאר שבע, שתעלה לפחות כפול (אם לא יותר). במקרה הזה הוא לא יצטרך לקחת משכנתא, או לספר לאישתו שהם לא יכולים לטוס לבקר את הדודה ברומניה?

וגם דירת סטודנטים זה התעסקות (בהנחה וזה לא מנוהל על ידי מתווך) - לפרסם, למצוא שוכרים, לטפל בבעיות בדירה (גם בשכונה ד' רוב דירות הסטודנטים לא בדיוק חדשות) וכדומה.

 

כמו שאמרתי, ברגע שאתה מוצא חברה שאתה יכול לסמוך עליה, כל ההתעסקות היא מינימלית. אפילו את המסמכים בשביל רואה החשבון הם מכינים עבורך (והוא ממש לא חייב להיות אמריקאי, יש מספיק רואי חשבון ישראלים שיכולים לטפל גם במסים בארה"ב וגם בישראל).

היתרון היחידי לדירה בישראל זה שאתה לא "חשוף" לדולר ולא מושפע מהתנודות במחירי הבתים בארה"ב. מצד שני, אתה מקבל פה פחות מחצי מהתשואה נטו ונדרש להשקיע סכום התחלתי גבוה יותר.

 

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2022 על ידי gadik6

[Liviur]

לפני 5 דקות, gadik6 כתב:

אתה כותב בכזה בטחון שאנשים שלא מכירים את הנושא עוד עלולים להאמין לך.

 

אני כותב את זה בכזה ביטחון בתור משהו שגר בסטייט אחד , משפחה בעוד כמה סטייטים , עובד עם חברה ברחבי ארהב ומחזיק נדלן בארהב (וטיילתי פה לא מעט) ומכיר עלויות עבודה פה בכמה מקומות בארהב (שמאוד שונות זה נכון , אבל ככלל אצבע - חומרים זולים , עבודה יקרה)

האם אני מכיר את כל ארהב ? לא. לא מתיימר להכיר.

באיזורים שאני מכיר (בעיקר לאורך החופים) זה יהיה מה שציינתי.

 

בא נעשה אבל מעבר על מספרים קצר עם הדוגמא שנתת.

מהסתכלות קצרה על הcensus - הכנסה חציונית לבית אב במילווקי היא פחות מהכנסה חציונית לאדם בארהב (בפער) (43 אלף מול 67). זה לא מעמד בינוני נמוך - זה מעמד נמוך נמוך.

מחיר ממוצע לבית לפי Zillow יוצא 167 אלף

זו העיר השניה הכי ענייה בארה״ב בין ה50 ערים הכי מאוכלסות. ונכון שהרבה דברים יותר זולים שם אבל חלק גדול מעלויות המחיה והמיסוי הם אחידים.

ואני אוסיף את הלינק הבא לגבי פשע:

https://www.neighborhoodscout.com/wi/milwaukee/crime

5%

 

האם יש שם איזורים נחמדים ? בטוח

בתקציב שציינת שהוא חצי מהמחיר הממוצע? פחות בטוח. אבסולוטית מקום שמושך אוכלוסיה איכותית ? פחות.

 

יש דוגמאות יותר טובות אגב שאני מכיר כן?

ויותר מזה היו זמנים יותר טובים להיכנס בדיוק לזה ומש לי כמה וכמה חברים שקנו בפחות מ100 אלף יחידות דיור (מכל מני סוגים) וזה יצא משתלם מאוד ובאיזורים אחלה לגמרי! שלא תבין שאני נגד כל זה, פשוט עכשיו + 100 אלף ממונף - צריך ממש להכיר את השטח טוב או לסמוך על משהו שמכיר את השטח טוב + קצת אומץ ואופטימיות לדעתי.

[farkash7]

לפני שעה, gadik6 כתב:

ובוא, בן אדם רוצה להשקיע כ-330 אלף שקל ואתה שולח אותו לקנות דירת סטודנטים בבאר שבע, שתעלה לפחות כפול (אם לא יותר). במקרה הזה הוא לא יצטרך לקחת משכנתא, או לספר לאישתו שהם לא יכולים לטוס לבקר את הדודה ברומניה?

וגם דירת סטודנטים זה התעסקות (בהנחה וזה לא מנוהל על ידי מתווך) - לפרסם, למצוא שוכרים, לטפל בבעיות בדירה (גם בשכונה ד' רוב דירות הסטודנטים לא בדיוק חדשות) וכדומה.

אגע רק בנקודה הזו כי לשאר התייחס Liviur.

 

במקרה הזה הוא אכן יצטרך לקחת משכנתא, רק שלקחת משכנתא בארץ הוא יכול בתנאי מימון שאין לו שום סיכוי להשיג בארה"ב בסטטוס שלו.
בנוסף כשהוא יראה לבנק שכירות קבועה שנכנסת מנכס בארץ המשכנתא הזו כבר לא תשפיע על יכולת ההחזר שהבנק מחשב לו (בהנחה שהשכירות מכסה את המשכנתא).

 

לגבי הניהול של הדירה שם, בוא הייתי סטודנט שם, אני יודע בדיוק איך העסק הזה מתנהל.
לרוב מי שמוצא את השוכרים זה הסטודנטים עצמם, הם רוצים לקבוע עם מי הם גרים, יש לוחות בפייסבוק, הם מראיינים את השותף הפוטנציאלי שלהם ומעבירים לו את הפרטים של בעל הבית.
לגבי תיקונים/אחזקה שם. שוב לרוב זה גם נופל על הסטודנטים, הם מתאמים עם בעל המקצוע, הם נשארים בבית כשהוא מגיע ושולחים לבעל הבית את החשבון.

אני זוכר שבדירה האחרונה שגרתי בה בעל הבית רצה שאחתום על כל הדירה ואמצא שוכרים בעצמי. לאחר שנוכחתי לדעת שלחדר אחד קשה למצוא שוכר אמרתי לו שאני יורד מזה ועוזב. לא עברה דקה והוא התקשר אליי ואמר "תחתום רק על החדר שלך, מה שתצליח למצוא נהדר מה שלא בעיה שלי" (בסוף מצאתי לו דרך אגב).
בעלי בית בבאר שבע באמת עושים אפס מאמץ באופן יחסי, וכן שכונה ד' היא יחסית סלאמס, אבל כשגרים לך בבית סטודנטים עם הורים שמשלמים שכר דירה זה לא מעניין אותך, אתה לא צריך להתעסק עם שום evictions או כל שטות אחרת, התשלום שם יותר בטוח מאזורי יוקרה בארה"ב.

אז בוא נראה, בבאר שבע עושים 3% נטו? אבל אם אתה ממונף ב50% (משכנתא) זה משתפר לא? מבחינת תשואה על הכסף ששמת אתה במקום אחר... קרוב מאוד למה שתשיג בארה"ב בלי כאבי ראש, תיקים במס הכנסה ובלי חשיפה ל$.

כמובן שאם אתה עושה פליפים בארה"ב זה משהו אחר.
כמובן שאם אתה קונה מקבץ של יחידות בתים בארה"ב זה משהו אחר (העלויות השוטפות מתחלקות, יש לך יותר כוח מול חברת הניהול, חודשים אבודים מתחלקים, בקיצור יש לך ממוצע לא משהו בינארי), וכמובן כמובן שאם אתה אמריקאי עם קרדיט אז המצב הוא בכלל אחר, אתה יכול להתמנף על חשבון הבתים שלך ולגדול ולגדול. החסם היחיד שלך הוא כמה אנרגיות יש לך וכמה זמן תחיה.

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2022 על ידי farkash7

[avargel]

לפני 12 שעות, tzahico כתב:

דעתי בארבע מילים --> Don't fight the Fed.

 

עריכה - אבל אם בכל זאת אתה מתעקש, אז למה דווקא בית ולא Condo בבניין שמתוחזק על ידי חברת ניהול עם Superintendent שגר בקומפלקס?  בהרבה יותר קל לנהל את זה מהארץ מאשר בית שאתה לא יודע מה רמת התחזוקה שלו ואלו הפתעות מצפות לך (ותאמין לי, אני יכול לכתוב לך מגילה בעניין).

 

אני שוקל גם את האופציה שהזכרת, אבל אם אני מבין נכון [ותקן אותי אם אני טועה] -  בעצם יש לי איזשהו חלקיק בעלות בLLC שמשותף לעוד שחקנים רבים

אני מרגיש שתהיה לי יותר שליטה בבית שרשום על שמי בטאבו. לא?

 

דעתכם?

 

 

לפני 12 שעות, farkash7 כתב:

בדקת את נושא המיסוי בארץ על דירה בחול?

15% מהברוטו בלי יכולת להזדכות על הוצאות או מס שולי על הנטו.

 

דווקא מבחינת מיסוי דירה בארץ היא אולי העסקה הכי טובה שיש.

 

במסגרת שיעורי הבית אני כמובן בודק גם את נושא המיסוי, ושמח שהעלית את הנקודה.

 

בעצם אני רשאי לבחור מראש אחד מ2 המסלולים, או מס שולי על הנטו [איזה הוצאות ניתן להכניס פנימה? אחזקה שיפוץ תיווך וכו', מה עם טיסות? מה שורה במקרים של הפסדים? האם אני מזדכה במס פה בארץ? - לציין שאני ממילא מגיש דו"ח שנתי למ"ה]

או מסלול של 15% על הברוטו - בעצם אתה אומר לי שיתכן שבכלל אין רווח באותה שנה [נניח שהיה שיפוץ גדול או שלא היה שוכר בחלק מהזמן] ואצטרך לשלם מס על הברוטו למרות שהנטו מאופס או אפילו שלילי?

 

 

לגבי מס על דירה בארץ, זה אחלה מבחינת התשואה התזרימית [שכירות]. אבל לא התכוונתי למיסי שכירות אלא דוקא לרכישה / שבח, ואני מודע היטב לכל התיזמונים עם דירה שניה חליפית וכו'. לא אכנס לזה כרגע.

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2022 על ידי avargel

[farkash7]

לפני כשעה, avargel כתב:

בעצם אני רשאי לבחור מראש אחד מ2 המסלולים, או מס שולי על הנטו [איזה הוצאות ניתן להכניס פנימה? אחזקה שיפוץ תיווך וכו', מה עם טיסות? מה שורה במקרים של הפסדים? האם אני מזדכה במס פה בארץ? - לציין שאני ממילא מגיש דו"ח שנתי למ"ה]

או מסלול של 15% על הברוטו - בעצם אתה אומר לי שיתכן שבכלל אין רווח באותה שנה [נניח שהיה שיפוץ גדול או שלא היה שוכר בחלק מהזמן] ואצטרך לשלם מס על הברוטו למרות שהנטו מאופס או אפילו שלילי?

אתה לא בוחר מראש. בכל שנה מי שמכין לך את הדו"ח מסתכל על ההכנסות/הוצאות ולפי זה בוחר באופציה הטובה ביותר לאותה שנה.
במסלול של ה15% אתה לא יכול להזדכות על כלום ממה שהבנתי, אפילו לא על מיסים ששילמת שם. על פחת אתה כן יכול להזדכות, אבל שוב תוודא אותי שאני לא טועה.
במסלול של המס שולי אתה יכול להזדכות על הכל, מיסים ששולמו, טיסות, תשלום לרואי חשבון, תיקונים, תשלום על הניהול, פחת... הכל בקיצור.

בגדול ישנן מדינות שהמיסים בהן נמוכים עד לא קיימים (המס של הstate אני מתכוון לא הפדרלי), והארנונה מאוד נמוכה. במדינות כאלה בשנים רגילות אתה תיקח את המסלול של ה15%.
במדינות בהן יש מיסים גבוהים של הstate אתה כנראה לא תשקיע, אבל גם אם כן ואם הארנונה כבר גבוהה לא בטוח שהמסלול של ה15% יהיה עדיף... תלוי גם במס השולי שאתה משלם כמובן.

שים לב שמס שבח אתה משלם גם שם 25% כמו פה. אין לך דרך להימלט מזה. לא יהיה לך כפל מס כמובן אבל גם אם לא היית משלם שם מס שבח היית משלם אותו פה למס הכנסה. בגדול מה שמס הכנסה אומר זה שאתה צריך לשלם לו מס שבח גם על הדירה שם, אז כל מס שבח שתשלם בארצות הברית תצטרך להשלים אותו ל25% לרשויות פה.

לגבי מה שאמרת על שליטה. בסוף אתה תלוי לחלוטין בחברת ניהול ובחוקים של הstate. תחושת השליטה שלך בבעלות על בית היא מלאכותית, וחוץ מזה אתה לא מחפש שליטה, אתה מחפש שקט ותשואה.
לי יש בית שם שאני הבעלים הישיר שלו. אם מישהו היה אומר לי שאני מוותר על הבעלות תמורת יותר שקט? בבקשה.
היתרון של בית סינגל שכנראה יהיה לך יותר קל למכור אותו ואולי פוטנציאל עליית המחיר גבוה יותר. כשאתה קונה יחידה במולטי פמיילי אני חושב שהשוק שלך יותר קטן כשאתה בא למכור, אבל אולי זו תחושה מוטעית.

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2022 על ידי farkash7

[tzahico]

לפני 3 שעות, avargel כתב:

אני שוקל גם את האופציה שהזכרת, אבל אם אני מבין נכון [ותקן אותי אם אני טועה] -  בעצם יש לי איזשהו חלקיק בעלות בLLC שמשותף לעוד שחקנים רבים

אני מרגיש שתהיה לי יותר שליטה בבית שרשום על שמי בטאבו. לא?

 

צריך להבדיל בין Co-Op לבין Condo.  מה שאתה מתאר זה Co-Op, שבו למעשה אתה רוכש מניה בחברה שמחזיקה את הבניין, ומקנה לך זכות לגור בדירה באותו בניין.  המחיר בד"כ יותר זול, אבל ישנן המון הגבלות בענייני שכירות (אם בכלל החברה מאשרת את זה) ולכן לא מומלץ, אלא אם אתה מעוניין לגור בדירה בעצמך.

 

Condo זו דירה שרשומה על שמך (כמו בארץ).  אתה משלם משכנתא, ובנוסף:

Property Tax - ארנונה - כאן בעיירות הצפוניות של ניו-ג'רזי מדובר בד"כ בעלות שנתית של 3% (פלוס) מערך הנכנס, אבל ברוב ארה"ב זה יותר נמוך.

Condo / HOA fees - שקול לועד בית כאן בארץ.  המחיר תלוי ברמה של הבניין והשירותים הנלוים אליו.

 

במקומך הייתי מחפש Condo עם Property Tax ו Fees נמוכים שקרוב לתחנת רכבת עם חיבור למרכז תעסוקה.

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2022 על ידי tzahico

[Liviur]

לפני כשעה, tzahico כתב:

Condo / HOA fees - שקול לועד בית כאן בארץ.  המחיר תלוי ברמה של הבניין והשירותים הנלוים אליו.

זו נקודה מצויינת. מאוד חשוב לבדוק את זה - זה יכול לאכול לחלוטין כל רווח במקרים מסוימים (ולא - לא תמיד אפשר להעביר את זה לאחריות הדיירים. זה קצת מורכב) - וזה אגב באיזורים מסוימים (בתים באיזורים של HOA של מסלול גולף לדוגמא שהHOA ממש יקר) אפילו מוריד את הערך של הבית בגלל העלות הלא זניחה הזו. (ראינו בתים בעיירה מעולה באיזור שלי - בית באיזור של הhoa היה 100 אלף פחות מבית מעבר לכביש שהיה מחוץ לאיזור של הhoa).

הfees והכמות כאב ראש שזה מביא מאוד מאוד משתנה ממקרה למקרה.

 

בנוסף ל property tax כמו שציינו שאגב משתנה ברמת העיר. גם אני משלם 3 אחוז על הבית בצפון ג׳רזי - אבל זה נחשב ממש ממש גבוהה ואפילו בעיירות ליד זה יכול להיות חצי. פרופרטי גבוהה לרוב אומר מיסים גבוהים שהולכים לטובת בתי ספר , תשתיות וכו ולא מעט פעמים יש קורלציה טובה בין איזור שטוב למשפחות לזה. יש יוצאי דופן כן ? ערים מאוד יקרות בלי בתי ספר ותשתיות ציבוריות כי כל אחד בסיילו שלו.

[avargel]

בתאריך 12.5.2022 בשעה 09:44, Liviur כתב:

הכנסה חציונית לבית אב במילווקי היא פחות מהכנסה חציונית לאדם בארהב (בפער) (43 אלף מול 67).

 

אני אשמח למקור

[Liviur]

משתדל לרוב להשתמש בנתוני census

https://www.census.gov/quickfacts/milwaukeecountywisconsin

 

https://www.census.gov/library/publications/2021/demo/p60-273.html