משכנתא עם גרייס לשנתיים או מימוון קבלן

[k1235]

מדליה נשלחה לביתך על התייעצות לפני הרכישה.

 

יש לך 125K הון עצמי ואיתם אתה רוצה לרכוש דירה ב 1100K

 

אתה לא דוחה את הרכישה כי אתה בדעה שהמחירים ימשיכו לטפס.

 

כמה יש היום בקה"ש?

 

כמה אתה מייעד לתשלום המשכנתא מדי חודש?

 

תקרא את הודעה 25 לאט לאט.

 

החזר הלוואה:4500ש"ח למשך 3 שנים

מייעד החזר משכנתא באותו סדר גודל של 4500 ש"ח

 

כרגע אנחנו זוג ללא ילדים וזה הזמן שלנו לקחת את "הסיכון"

בעוד שנתיים -שלוש כאשר יהיו ילדים יהיה לנו הרבה יותר קשה לחסוך וגם מחירי הדירות יהיו 1.4-16 ומה שנחסוך ב 3 שנים הבאות לא יספיק לנו להון עצמי לדירות בסכומים הנ"ל מה גם שהמשכנתא תיהיה הרבה יותר גדולה

 

לא יודע כמה יש כרגע בקה"ש אבל אני מאמין שהיא תפתח יהיו כ 50K ש"ח

 

מבחינתי אני לוקח את ההלוואה כרגע בדומה לתחילת תשלום משכנתא מהיום

[pooh-bear]

כרגע אנחנו זוג ללא ילדים וזה הזמן שלנו לקחת את "הסיכון"

בעוד שנתיים -שלוש כאשר יהיו ילדים יהיה לנו הרבה יותר קשה לחסוך וגם מחירי הדירות יהיו 1.4-16 ומה שנחסוך ב 3 שנים הבאות לא יספיק לנו להון עצמי לדירות בסכומים הנ"ל מה גם שהמשכנתא תיהיה הרבה יותר גדולה

למה?

אתה יודע לחזות מה יהיו מחירי הדיור בחריש בעוד 3 שנים? מאיפה הביטחון הזה? יש לך איזה ניתוח כלכלי שתומך בתאוריה שלך? אני שואל ברצינות.

 

אני חושב שאתה לא מבין בכלל את הסיכון. אתה נכנס לעסקה הכי משמעותית כלכלית בחיים שלך, ולא עוצר אפילו לשניה כדי לחשוב מה יקרה בתרחיש הפחות אופטימי. אתה כל כך משוכנע שמחירי הדיור ימשיכו לעלות, שאתה לא חושב מה יקרה אם הם ירדו, הריבית תעלה או ההכנסה שלך תרד (אולי, אם יהיו ילדים, מישהו מכם לא יוכל לעבוד לזמן מסוים). כל תקלה הכי קטנה שתקרה בדרך תחרב לך את כל התוכניות.

 

קנה דירה כשתוכל לקנות אותה. אל תתחייב לכל חייך, בטח לא בשביל דירה בחריש. תשאיר לעצמך מרווח נשימה שלא תתמוטט מכל תקלה קטנה. ותמיד תיקח בחשבון גם את התרחיש הפחות אופטימי.

 

בועה היא מצב שבו ערך הנכס מאבד קשר לשווי הריאלי שלו. אחד האינדיקטורים למצב כזה הוא שאנשים קונים נכסים אך ורק מתוך האמונה שמחירם ימשיך לעלות לעד. אתה בדיוק, אבל בדיוק, שם.

[k1235]

אין לי ביטחון כלשהוא שמחירי הדירות יעלו

אבל השוק עושה את שלו ודירה שאתה רוכש על הנייר היום ב 1.1 תעלה בעוד שנתיים-שלוש 1.3

אני היום מתגורר בחדרה וראיתי מה קרה למחירי הדירות בחדרה היום דירת 4 חדרים בקומה ראשונה במרכז העיר דורשים 1.5 במחירים האלה לא אוכל לקנות דירה ב 10 שנים הקרובות

לעומת זאת שאני משווה את חריש ויכול לרכוש דירת גן 4 חדרים ב 1.1 אני רואה הזדמנות ואפשרות ריאלית לרכוש את הדירה

 

גם אם מחירי הדירות ירדו הם לא ירדו מ 1.5 ל 1.1 בשנים הקרובות ..

 

אשמח אם תאיר את עיניי מה ההבדל בין תשלום ההלוואה לתשלום המשכנתא שיהיה בעוד שנתיים ?

[pooh-bear]

אני לא יודע מה יקרה למחירי הדיור בשנים הקרובות. אני אישית חושב שהגענו לפיק, או שאנחנו לפחות מאוד קרובים, אבל זו דעתי האישית והמאוד לא קשורה לעניין. אם הייתי חושב לקנות היום דירה הייתי מוודא שגם אם התחזיות שלי לא נכונות, אני לפחות לא אתמוטט כלכלית בגלל זה.

 

אם אתה מחזיר 4500₪ בחודש, אתה משלם בשנה 54,000₪. אם תחסוך בלי לקחת הלוואה כבר הרווחת 12,000₪ בשלוש שנים, ובנוסף תוכל אולי להרוויח עוד קצת אם גם תשקיע את הכסף הזה בדרך. בנוסף, לא התחייבת לכלום.

 

אם תקנה היום דירה בלי לקחת משכנתא, תאלץ לקחת משכנתא עוד 3 שנים על הסכום שהסכמת לשלם היום. יש פה כמה אפשרויות לכשל:

א. אם מחיר הדירה ירד, סכום המשכנתא שתאלץ לקחת עלול להיות גבוה מ-75٪, הבנק לא יאשר לך משכנתא

ב. אם הריבית תעלה, ההחזר החודשי לסכום שתצטרך עלול להיות גבוה משליש מההכנסה שלך, הבנק לא יאשר לך משכנתא

ג. אם ההכנסה החודשית שלך תרד, שוב ההחזר החודשי שתצטרך עלול להיות גבוה משליש מההכנסה שלך, הבנק לא יאשר לך משכנתא

 

ואם יקרו א, ב, ו-ג ביחד (וזה לא כזה לא סביר כמו שאתה חושב, כי ב מוביל ל-א, וילדים מובילים ל-ג), ה' ישמור.

 

לדעתי, אם בשלוש השנים הבאות תוכל לחסוך ביחד עם קרן השתלמות 200-250 אלף ש"ח, בסיכוי סביר תוכל לקנות דירה עוד 3 שנים, ואם לא, תחסוך עוד שנה או שנתיים.

[ישה]

לא רכשתי את הדירה

אני מתייעץ לפני ולא אחרי

אז מה הדרך הנכונה לעשות כדי למזער סיכונים ולחסוך את העמלות הגבוהות?

 

אם קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא יכול לבוא הבנק ולחזור בו?

אספר קצת יותר את התכנון לרכישת הדירה

עלות הדירה: 1.1M

הון עצמי דרוש: 275K

התכנון לקחת הלוואה של 150K למשך 3 שנים להשלמת ההון העצמי

עד שהדירה תיהיה מוכנה לאכלוס אסיים את תשלום ההלואה (עקב כך אני לא יכול לשלם גם את הגרייס)

בנוסף לתשלום ההלואה אחסוך סכום נוסף לצורך מדד תשומות הבניה

 

בעוד כ 3 שנים תפתח קרן השתלמות שאיתה נוכל לרכוש את הציוד שחסר לדירה

 

השכר שלנו 17-18K ש"ח

 

עכשיו..

עצתכם המלומדת?

 

 

החזר הלוואה:4500ש"ח למשך 3 שנים

מייעד החזר משכנתא באותו סדר גודל של 4500 ש"ח

 

כרגע אנחנו זוג ללא ילדים וזה הזמן שלנו לקחת את "הסיכון"

בעוד שנתיים -שלוש כאשר יהיו ילדים יהיה לנו הרבה יותר קשה לחסוך וגם מחירי הדירות יהיו 1.4-16 ומה שנחסוך ב 3 שנים הבאות לא יספיק לנו להון עצמי לדירות בסכומים הנ"ל מה גם שהמשכנתא תיהיה הרבה יותר גדולה

 

לא יודע כמה יש כרגע בקה"ש אבל אני מאמין שהיא תפתח יהיו כ 50K ש"ח

 

מבחינתי אני לוקח את ההלוואה כרגע בדומה לתחילת תשלום משכנתא מהיום

 

אם משכורתכם כ 17-18K נטו ואתם ללא ילדים למה אתם לא מייעדים לפרוייקט הזה 8K כל חודש אולי גם יותר?

 

אישור עקרוני של הבנק יש לו תוקף של 3 חודשים ,וניתן לחדשו, ואם אין שינוי בשכר וכו' זה די אוטומטי , לגבי הריבית התוקף הוא ל 12 יום בלבד.

 

כאמור כפי שכתבתי תדאג שיהיה לך אישורים עקרוניים ממספר בנקים מולם גם תנהל את המו"מ לגבי התמהיל הסופי

[k1235]

אם משכורתכם כ 17-18K נטו ואתם ללא ילדים למה אתם לא מייעדים לפרוייקט הזה 8K כל חודש אולי גם יותר?

 

אישור עקרוני של הבנק יש לו תוקף של 3 חודשים ,וניתן לחדשו, ואם אין שינוי בשכר וכו' זה די אוטומטי , לגבי הריבית התוקף הוא ל 12 יום בלבד.

 

כאמור כפי שכתבתי תדאג שיהיה לך אישורים עקרוניים ממספר בנקים מולם גם תנהל את המו"מ לגבי התמהיל הסופי

 

אני מייעד לכך את ה 4500 ש"ח החזר הלוואה + 2000 ש"ח חסכון בחודש בכדי לשלם את הריביות

בנוסף אנו שוכרים כעת דירה

 

ישה,

מה אתה אומר שכדאי לעשות לאחר כל החפירות וההסברים שנתתי?

כדאי ללכת על הצעד הזה?

לפי איך שאני רואה את המציאות אם לא אבצע את הצעד הזה וארכוש דירה ב 1.1 (בזמן שבעיר בה אני גר הדירות הם ב 1.4-1.5) לא אוכל לרכוש דירה ב 10 שנים הקרובות וגם אם ארכוש החזר המשכנתא יהיה גדול הרבה יותר

 

ללכת על חצי מימון קבלן וחצי משכנתא?

[redroze]

אני לא מהמר

 

מה תהיה הריבית בעוד שנתיים שלוש אין לי מושג אבל בתחושה שלי תהיה גבוהה מהיום.

 

לכן סוגר היום

 

תהיה הריבית נמוכה יותר אמחזר , יעלה קנס כלשהו , תהיה גבוהה יותר הרווחתי.

 

ואין לזה כל קשר מה הוא יכול לקבל בגרייס או לא בגרייס היום

תוסיף לזה את האפשרות שישה ימונה להיות שר אוצר הבא ויחליט לחוקק חוק שמגדיל את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה (ע"ע כחלון וחוק דירה שלישית) בכדי להגן על הבנקים ופתאום החבר שלנו לא יכול לקחת משכנתא כדי לשלם לקבלן.

עריכה אחרונה ב-12 למרץ, 2017 על ידי redroze

[phpclub]

עם כל הקושי שבדבר, הייתי חוזר לגור עם ההורים לתקופה של שנה-שנתיים, שתעזור לכם לחסוך הרבה יותר ולהיות במצב הרבה יותר טוב.

מצד אחד אני מבין בדיוק על מה אתה מדבר, הייתי באותה דילמה בדיוק, מצד שני המחירים היום וההון שלכם הוא בעייתי משהו.

 

כמו שאמרו לך כבר, אם תלך על המהלך הזה אתה תלך על חבל דק מאוד, ואני לא אוהב סיכונים כה גדולים ועוד ללא רשת ביטחון (ההורים שיכולים לעזור, קרן חסכון כלשהיא ליום גשום).

 

אני לא מאלה שמאמינים לכך שהמחירים יורדים, אין לי ספק שהם ירדו אבל לא מאמין שהירידה תהיה משמעותית של מאות אלפי שקלים - אולי בעוד 10-15 שנה, לא היום ולא בשנים הקרובות, אבל אין לדעת.

 

אם הייתי במקומך הייתי מוצא אפיק נוסף שיעזור לי, כמו לחזור להורים.

[redroze]

אני מייעד לכך את ה 4500 ש"ח החזר הלוואה + 2000 ש"ח חסכון בחודש בכדי לשלם את הריביות

בנוסף אנו שוכרים כעת דירה

 

ישה,

מה אתה אומר שכדאי לעשות לאחר כל החפירות וההסברים שנתתי?

כדאי ללכת על הצעד הזה?

לפי איך שאני רואה את המציאות אם לא אבצע את הצעד הזה וארכוש דירה ב 1.1 (בזמן שבעיר בה אני גר הדירות הם ב 1.4-1.5) לא אוכל לרכוש דירה ב 10 שנים הקרובות וגם אם ארכוש החזר המשכנתא יהיה גדול הרבה יותר

 

ללכת על חצי מימון קבלן וחצי משכנתא?

למה חייבים ללכת על דירה חדשה?

אין בעירך דירה משומשת בפחות ממיליון ש"ח?

זה מפחית ממך את הצורך במימון הריבית ב-3 שנים הקרובות ובנוסף חוסך במהלך התקופה הזו תשלום שכירות כי יש לך איפה לגור.

[ישה]

אני מייעד לכך את ה 4500 ש"ח החזר הלוואה + 2000 ש"ח חסכון בחודש בכדי לשלם את הריביות

בנוסף אנו שוכרים כעת דירה

 

הסבר למואדם

[avargel]

א. אקדים ואומר שאני לא מאמין בירידה דרסטית של מחירי הדירות. יש פה חסר גדול, וגידול טבעי גדול, ואנשים צריכים לגור איפשהו.

 

ב. כמובן שאיני נביא ולא בן נביא.

 

ג. על אף האמור בסעיף א, ובגלל האמור בסעיף ב, לא הייתי רוכש היום דירה בחריש בסכום המדובר.

אתה גר בחריש? שכור דירה בגרושים (בגרושים!) עד שתתחיל לחסוך הון משמעותי יותר לרכישת דירה.

אתה לא גר שם? אתה רוצה לקנות שם רק להשקעה?

יש לך מושג כמה כמוך יש בחריש? שוק השכירות שם יהיה מאוד קשה (שוב, להערכתי הבלתי מלומדת) בשנים הקרובות. מאות ואלפי רוכשים להשקעה יורידו את המחירים לרצפה, העיקר שהבית לא יעמוד ריק.

 

ג. מה עם מחיר למשתכן? אם לא היתה על שמכם דירה ב6 השנים האחרונות, אתם זכאים להשתתף בתוכנית. המתן בסבלנות, אפילו שנה - שנתיים, עד שתזכה באחד הפרוייקטים, בזמן הזה תרוויח פעמיים - גם תגדיל את ההון העצמי שלך (= לשלם פחות ריבית על המשכנתא) וגם תרכוש דירה זולה יותר ממחירי השוק, וכך הפחד שלך מפני עליה נוספת שלא תאפשר לך "לעלות על העגלה" יוסר.

 

 

לרכוש היום כשיש לך 125k דירה ב1.1M ?! ועוד בחריש?!

 

לדעתי, לא נבון במיוחד.

 

יש לך הכנסה יפה (מאוד!) שזו''צ רבים משתכרים חצי ממנה. תנצל את העובדה הזאת, תחסוך כל פרוטה (ואני מדבר על חיסכון מסיבי. אין לך חינוך ילדים וכד'). ותבוא לעוד 3 שנים עם הון מכובד ביותר.

 

אני אישית לו הייתי במצבך היייתי חוסך 10k כל חודש.

 

זו''צ יכול לחיות נהדר מ7000 ₪ בחודש.

 

 

לא נכנס לך לכיס. רק מביע דעתי לאחר שפנית אלינו להתייעצות.

 

 

בהצלחה!

עריכה אחרונה ב-13 למרץ, 2017 על ידי avargel

[oryo]

לדעתי האישית, ומהיכרותי המצומצמת את התחום ואת משק הבית שלך (לפי הנתונים שצירפת): אתה קופץ מעל הפופיק.

אם אני בנעליך, הייתי מחשב מסלול מחדש.

 

בכ"א סחטיין על ההתייעצות טרם ההחלטה, משום מה זה לא מובן מאליו. אנשים חופרים את החיים לפני רכישת פלאפון אבל חותמים על חוזה של 1,600,000 ש"ח בלי למצמץ פעמיים :\

[ישה]

וואיי וואיי וואיי

 

ביקשת עצה קיבלת מכל טוב.

 

החל מלהמשיך לגור בשכירות , לדחות את הרכישה כי אין זה המועד המתאים ועוד.

 

קרא את כל העצות האלה בתשומת לב ותחליט מה ברצונך לעשות.

 

גם אם החלטת לרכוש עכשיו , יש שני תרחישים עיקריים

 

האחד לקנות דירה יד שניה , אפילו בחריש השניה לרכוש דירה חדשה מקבלן.

 

אם ראיתי נכון , אתה מכוון ברכישה לדירה יחסית גדולה ( דירת גן ) ולא דירה "פשוטה".

 

אחרי כל אלה בוא ותחליט מה ברצונך לעשות.

 

קיימת גם דרך לקנות משהו צנוע יותר ולהשתדרג בעתיד.

[k1235]

תודה רבה לכולם

הדירת גן היא 4 חדרים 95 מ"ר במחיר של 1.1 M

בחדרה הדירות היחידות שנעות סביב המחירים האלה הם דירות בשכונות קשות יום

[ישה]

אם זאת החלטתכם ולקחתם בחשבון את כל הסיכונים כל מה שנשאר הוא לסייע לכם בביצוע.

 

לכן ננסה לחדד

 

יש מצב שתעברו לגור אצל ההורים?

 

יש מצב לקחת את ההשלמה להון העצמי לטווח יותר ארוך מ 3 שנים?

 

דרך אגב את ההלוואה הזו אסור שתקחו אתם ואת פרעונה אסור שיראו בחשבון הבנק שלכם אחרת , הבנק יחשב אותה במסגרת יכולת ההחזר החודשית

 

יש מצב שתרתמו למען הפרוייקט לפחות ב 3-4 השנים הקרובות סכומים גבוהים בהרבה ממה שייעדתם.

 

יש מצב שתדחו את בוא החסידה מ 2-3 שנים ל 4 שנים?