מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Mr.Z]

זוג צעיר, יכולים לגרד סביב 100K ש"ח, מעוניינים לבדוק אופציה לדירה.

1. שכר זוגי של סביב 15K נטו.
2. רוצים להישאר באיזור מרכז (ראשל"צ).
3. מחיר למשתכן היא אופציה - אך מעוניינים לבחון כיוונים נוספים שלא תלויים בהגרלות.
4. זקוקים ל-3 חדרים.
5. כרגע משלמים על שכירות (דירה בלבד, ראשל"צ, 3 חד', בלי חשבונות) 3,800.
6. יכולים לעמוד בהחזר חודשי של עד 5K.

 

מה האפשרויות שעומדות בפנינו?

עריכה אחרונה ב-21 לפברואר, 2022 על ידי Mr.Z

[iAmital]

אם 100K זה ההון הראשוני המקסימלי שלכם זה לא מספיק כדי לרכוש דירה לצערי.

לדירה ראשונה אתם צריכים 25% הון ראשוני.

יש לכם אופציה של מחיר למשתכן, וגם זה יספיק רק לדירה קטנה, וגם שם המינוף יהיו מאוד גבוה.

[Mr.Z]

לפני 16 דקות, iAmital כתב:

אם 100K זה ההון הראשוני המקסימלי שלכם זה לא מספיק כדי לרכוש דירה לצערי.

לדירה ראשונה אתם צריכים 25% הון ראשוני.

יש לכם אופציה של מחיר למשתכן, וגם זה יספיק רק לדירה קטנה, וגם שם המינוף יהיו מאוד גבוה.

הלוואות גישור וכד' - האם שווה להסתכל בכיוון הזה?

[om2]

אני לא יודע מה מחיר דירת 3 חדרים ברשל"צ.

פתח יד 2/מדלן וקבל פרופרציה 

 

אבל אין סיכוי שהון עצמי של 100 יספיק.

זה אמור שאתה יכול לקנות דירה ב400 אלף

 

גם לא למחיר למשתכן ברשלצ. אולי למחיר למשתכן בחדרה/אשקלון (10% הון עצמי זה מיליון שח) וגם זה בספק כבר.

 

עם 100 אלף תוכלו להסתכל על פרפריה במחיר למשתכן. 

להשכיר אותה ולשכור דירה באיזור מבוקש

 

הלוואת גישור לא מומלצת.

כי תצטרך לקחת הלוואה של כמה מאות שגם ככה המשכנתא שלך תהיה גדולה.

כלל אצבע הוא 500 שח החזר חודשי ל100 אלף הלוואה ל25 שנים.

 

תוכלו להחזיר חודשי 5000

שזה אומר סך כל ההלוואות מיליון שח

 

עריכה אחרונה ב-21 לפברואר, 2022 על ידי om2

[sperial]

החזר הלוואה שאינה משכנתא יופחת מההכנסה הפנויה לצורך חישוב יכולת הפירעון שלך, כך שהנטו לצורך זה יהיה יותר קטן, ויחד עם אחוז מימון גבוה תהפוך לווה בסיכון גבוה, וגם אם הבנק יאשר לך הלוואה תנאיה יהיו גרועים במיוחד.

 

דרך אגב, הזכרת "הלוואת גישור" - על מה תגשר? איזה סכום משמעותי צפוי להתקבל בתוך 1-2 שנים כדי לפרוע אותה?

עריכה אחרונה ב-21 לפברואר, 2022 על ידי sperial

[avargel]

לפני 20 שעות, adi89 כתב:

האם שמעתם על משכנתת פיתוי?

משיגים אישור לאשראי גדול יותר מהסכום שצריכים, כאשר השליש היקר מהמסלולים הוא כסף שלא נמשך ושני שליש מהווה מסלולים זולים יותר ואת הכסף מהם מושכים, מה דעתכם ?

בפרקטיקה הבנק כנראה קודם ישחרר את המסלולים היקרים ואז את הזולים

לכן במסלול פיתוי בעצם מושכים את הכסף ואז מחזירים ופורעים את החלק היקר

 

מה דעתי? 

אם זה מתאפשר מבחינת אחוזי המימון, אז נהדר.

 

במשכנתא האחרונה שלקחתי "פיתתי" את הבנק במ"צ מאוד יקרה, והחזרתי את הכסף כעבור חודש

 

תכלס נשארתי עם 2/3 פריים-0.7 ועוד 1/3 קל"צ 2.27

 

בלי מסלול פיתוי זה לא היה מתאפשר

[raid5]

שלום רב,

שואל עבור חבר,

מדובר בזוג עם הכנסה נטו של 21200 ש"ח, ללא מחויבויות. רוכשים דירת יד 2, ראשונה במחיר 2.4מ', ונדרשת משכנתא בגובה של 1מ'.

ההצעה שקיבלו מאחד הבנקים היא :

קל"צ ל-14 שנים בגובה של 535K עם ריבית של 3.3%

פריים ל-30 שנים בגובה של 265K עם ריבית של 1.1% (P-0.5%)

מ"צ כל 5 שנים ל-30 שנים בגובה של 200K עם ריבית של 1.59%. 

הכוונה היא לסגור את המ"צ בטווח של 5 שנים. יתכן ואפשר לעלות אותו ל-250K על חשבון מסלולים אחרים.

המלצת הבנק היא לקבע את הקל"צ על מנת להבטיח אותו לתקופה ארוכה בזמן שצפוייה עליית ריבית בשנה\שנים הקרובות שיפגע בפריים.

בנוסף יש צפי ריאלי של הגדלה  משמעותית של ההכנסה בעוד כ2.5 שנים.

נכון לכרגע ההחזר ההתחלתי עומד על 5455 וניתן להעלות אותו לכיוון 5700.

 

תודה רבה

עריכה אחרונה ב-8 למרץ, 2022 על ידי raid5

[avargel]

תבקשו *להעלות* את הריבית של המ"צ לאזור ה3.5

ולהוריד בקלצ 

[שליקו99]

מבקשים ריבית גבוה יחסית עבור הקלצ, למרות שמדובר בקבוצת אחוז המימון הכי גבוהה, נשמע שהם לקוחות טובים של הבנק, בלי התחיבויות, משכורות טובות, ניתן להשיג ריביות טובות יותר באזור 3-3.1, 3.3 זה כבר מוגזם, גם מדובר בתקופה קצרה יחסית, מי הרכיב את התמהיל הזה?

למה לקחת פריים רק רבע מההלוואה? ניתן לקחת עד שליש שעל בסיס פריים מבלי לפגוע בריבית הטובה שהיא מציעה.

אולי אני מפספס משהו אבל אני לא רואה הגיון בלקחת מסלול ל-30 שנה על ריבית משתנה וגם צמודה למדד, על פניו נראה משתלם בגלל הריבית ההתחלתית הנמוכה אבל ניתן לראות במשך השנים שמדד המחירים לצרכן עולה בצורה קבועה, נדיר מאוד שהוא יורד, זה לשלם הרבה מאוד ריבית במשך התקופה. יש להם תוכנית פירעון מוקדם/מחזור?

עריכה אחרונה ב-8 למרץ, 2022 על ידי שליקו99

[m3x7r3m3]

אני לא מבין הרבה במשכנתאות כן?

 

אבל 

לפני 13 דקות, שליקו99 כתב:

מדובר בקבוצת אחוז המימון הכי גבוהה

 

41% מימון זה ממש לא קבוצת אחוז המימון הכי גבוהה.

הוא כתב:

לפני 3 שעות, raid5 כתב:

רוכשים דירת יד 2, ראשונה במחיר 2.4מ', ונדרשת משכנתא בגובה של 1מ'.

 

משמע אחוז המימון הכי גבוה זה 75%, הם מבקשים קצת יותר מחצי.

 

דבר שני:

לפני 14 דקות, שליקו99 כתב:

יש להם תוכנית פירעון מוקדם/מחזור?

 

כתוב במפורש:

לפני 3 שעות, raid5 כתב:

הכוונה היא לסגור את המ"צ בטווח של 5 שנים. יתכן ואפשר לעלות אותו ל-250K על חשבון מסלולים אחרים.

 

[sperial]

@שליקו99 כנראה פספסת משהו. הם בקבוצת המימון הנמוכה (פחות מ-45%).

 

מה שלא ברור לי הוא למה לקחת מ"צ לתקופה ארוכה - אלא אם מדובר ב"מסלול פיתוי" עם מקור לפרעון רכיב זה בתחנת היציאה הראשונה (5 שנים).

[raid5]

שלום לכולם,

אכן הכוונה היא לסגור את המ"צ לאחר 5 שנים, וניתן להגדיל אותו ל-250K על חשבון מסלולים אחרים- לטובת הסגירה.

גובה מסלול הקל"צ גבוה מכיוון שיש חשש שריביות הפריים יעלו בשנים הקרובות.

 

תודה רבה 

[אליהו שבת]

שהפריים יעלה, מה הפחד? על הפחד הזה משולם יותר מכפול

[שליקו99]

מסלול הפריים הוא המסלול הכי משתלם במשכנתא ורצוי לקחת את כל מה שמתאפשר ממנו בריבית המיטבית (שליש מכלל המשכנתא).

[sperial]

תתעדכן - מגבלת בנק ישאל היא 2/3 פריים. אבל זו רבית משתנה ולכן מומלץ להגביל את חלקה.