משכנתא- נחסמתי בפורום "הבנק רוצה לעזור אבל הוא מעדיף שתשלם יותר"

[שרגאמן]

הייתי רוצה לדעת קצת על כל הנוהל של משכנתא על דירה מאנשים שהתנסו בזה בעצמם בפורום

אני יודע שסך הכל מדובר על מיקוח בריא אבל:

 

איזה אחוז מערך הנכס נהוג לשלם בתחילת התקופה?

מהי תוכנית המשכנתא המומלצת לדעתכם (הצמדות, מדדים)?

מהם המוקשים שנתקלתם בהם?

ואם יש בנק מומלץ, מהו?

 

בקיצור, אני מחפש עצות לתוכנית טובה לדירה באיזור ה300,000-400,000 ש"ח (כן אני יודע, זה לא ארמון)

ומבחינתי משכנתא טובה זו כזאת שאת ההחזרים אני יוכל לכסות בדמי השכירות מהנכס בלי להיות מופתע מכל מיני הצמדות מוזרות ליין היפני

כמו כן חשוב לי שתהיה משכנתא עם נקודת יציאה שאפשר לשלם את היתרה במידה ואני מוכר אותה מיידית

 

תודה לעוזרים, ואם למישהו משום מה לא נעים לכתוב כאן הוא מוזמן לפנות בפרטי

 

וזה בסדר זה לא שאני ארוץ עם כל מה שתגידו לי ואסתמך על זה בלבד, אני רוצה כיוון להתחיל איתו

 

תודה מראש

[צביקי]

נהוג לשלם כמה שיותר מהכסף שיש לך, כי על הכסף של המשכנתא אתה משלם ריבית. האם יש לך זכאות?

[benj]

הייתי רוצה לדעת קצת על כל הנוהל של משכנתא על דירה מאנשים שהתנסו בזה בעצמם בפורום

אני יודע שסך הכל מדובר על מיקוח בריא אבל:התנסתי, ומנסיוני זהל א ממש מיקוח בכלל, כל הבנקים מציגים בערך את אותם אופציות ובמקום שבנק אחר "בא לקראתך" שם בנק אחר "דופק אותך".

איזה אחוז מערך הנכס נהוג לשלם בתחילת התקופה? זה לא עניין של תחילת תקופה או סיום תקופה, בדר"כ תוכל לקבל עד 70%+- מערך הנכס, כמובן שזה תלוי מאוד בכל מיני גורמים-מה הכנסתך החודשית? האם יש ארבים? אם איזה הון עצמי אתה קונה את הבית?(שמעתי כבר ע מקרים של 100% משכנתא- אבל תהיה בטוח שמשהו שם נשחט).

מהי תוכנית המשכנתא המומלצת לדעתכם (הצמדות, מדדים)?הכל תלוי בסכום הסופי שקחת, מה יכולת ההחזר החודשי שלך ואיזה עומק כלכלי יש לך במידה ומשהו משתבש בדרך.

קבועה/ משתנה צמודה למדד+קרן: עדיפה לסכום גבוהה ולמישהו שאין לו עומק כלכלי ומפחד מתנודות דרסטיות בריבית, החסרון המהותי בה הוא שהיא צמודה למדד ולקרן, יש מצב שכמה שנים אתה משלם ועדיין לא התחלת להחזיר את הכסף שלקחת.

פריים לא צמודה: נק' יציאה בכל זמן, הריבית הנמוכה ביותר היום בשוק, מתאימה לסכומים קטנים יותר ולבעלי עומק כלכלי.

החסרון בפריים שהיא איננה יציבה, נתונה לגחמתו של הנגיד ונמצאת במצב הכי נמוך שלה, ז"א מכאן רק תעלה

 

בתכלס, בוא נניח שחצי מהסכום יש לך ואתה צריך משכנתא, של 200K, ההנחה הרציונלית תגיד שאיןש ום סיבה שלא לקחת הכל בפריים- גם הריבית הכי טובה היום, גם לא צמודה לכלום משמע אתה מתחיל להחזיר את ההלוואה החל מהתשלום הראשון אבל ויש פה אבל גדול מאוד, אם אתה לא מוכן מבחינת עומק לעלייה של הריבית יש לך בעייה.

 

מאחר וזה המצב כנראה שעדיףלחלק את המשכנתא ל2- חצי בפריים כדי להנות מהריבית הנמוכה וחצי למשתנה (נק' יציאה כל 2,3,5,10 שנים), בכל מקרה במצב של היום לא הייתי לוקח ריבית קבועה.

מהם המוקשים שנתקלתם בהם?בעיקר ביוקרטיה, הסכום שלי היה יחסית קטן ועדיין נתקלתי בים של קשיים, שמאות, ביטוח מבנה,ביטוח חיים, החתמת מוכר, נוטוריון והרשימה נמשכת, צריך להיות מוכנים לטופס טיולים דיי רציני.

המוקש הרציני מבחינת הבנקים היה להחתים אותי שמותר להם עד היום של קבלת הכסף, להעלות לי את הריבית, משמע התנאים שסגרתי שווים לת*ת, כמובן שלא חתמתי והתעקשתי שהתנאים שהוצעו לי הם אלו שיהיו, יש לקרוא 499 פעם על מה חותמים

ואם יש בנק מומלץ, מהו? מבחינת הצעה-הבינלאומי, מבחינת שירותיות-פועלים, מבחינת פרקטיות-לאומי, מזרחי טפחות הציעו ריביות הרבה פחות טובות מהמתחרים.

אני בסופו של דבר בחרתי בבין לאומי פשוט כי הוא הבנק שלי וכך היה לי יותר נח, מה גם שהם נתנו את ההצעה הטוב ביותר אך הם אטיים מאוד.

 

 

כמובן שמה שרשמתי, הוא בגדר התנסותי האישית ואין לו תחליף כמובן לייעוץ מקצועי.

 

מקווה שעזרתי,

 

בן.

[צביקי]

כמה הערות לדבריו הנכונים של בן:

 

א. תלוי מהו שיעור הריבית הקבועה. 4 או 4.5% כמו בזכאות קבוע - משתלם.

 

ב. השוני בין הבנקים הוא מאוד תלוי סניפים. מנסיוני המועט - סניף רמת אשכול בירושלים של טפחות - נותנים שירות טוב ותנאים טובים.

[Casper]

כשאני לקחתי משכנתא לפני שנה וחצי עשיתי לכל הבנקים "שכונה".

כל בנק מציע מסלול אחד טוב ודופק אותך בשני.

אני לקחתי את החלק הכי טוב מכל בנק וביקשתי את הכל מכולם. חלק לא התייחסו ברצינות ושלושה כן.

מבין הפועלים, טפחות ואיגוד הלכתי על הפועלים כי הם ישרו קו עם התנאים הטובים יותר של טפחות ושם מתנהל חשבון העו"ש שלי.

בסופו של דבר לקחתי שליש על בסיס פריים, שליש בריבית קבועה צמודת מדד וועוד שליש בריבית משתנה כל 7 שנים צמודת מדד (היה שווה כי הריבית שם היא 2.5% או משהו כזה).

התהליך עצמו היה אצלי פשוט יותר כי הדירה היתה מקבלן, אבל עדיין זיון מוח רציני.

[discoTD5]

גילוי נאות - אני עובד בלאומי.

 

לאומי פתח אתר בלוגים בכתובת www.leumiblog.co.il

יש שם נציג של לאומי למשכנתאות, תומר קדמי, שכותב באופן מפורט ובהיר על כל תחום המשכנתאות. חלק מהטוקבקים זה התייעצות של אנשים עם שאלות בדיוק כמו שלך, והוא עונה להם באופן גלוי. אני ממליץ שתקרא, זה יפשט לך מושגים, מסלולים, סיכונים והזדמנויות.

בהצלחה,

 

יואב

[Night Driver]

זה תלוי בהרבה גורמים.

 

אם אתה קונה דירה מקבלן רוב הסיכויים שתקבל את התנאים הטובים ביותר בבנק שמלווה את הפרוייקט (אני קיבלתי 87% מערך הבית).

 

לגבי ריביות הכל תלוי במו"מ ובבטחונות שלך. ככל שתהיה לקוח יציב יותר כך הריבית תרד.

 

לגבי מסלולים, מסלול הפריים אמנם זול אבל מאוד מסוכן כי שינוי בריבית (ויהיה שינוי) יכול להקפיץ את ההחזר החודשי משמעותית מאוד. אם אתה יכול לעמוד בפיקים האלה אין בעייה והמסלול כדאי כיום אבל אם לא ברח ממנו כמו מאש (תשאל כמה יהיה ההחזר אם הפריים יעלה בעוד 5% למשל שזה מאוד ריאלי שיקרה בתקופה הלא רחוקה). זה שבעוד חצי שנה תשלם 1000 ש"ח לחודש לא יעזור לך אם לא תוכל לשלם עד אז 5000 ש"ח לחודש.

 

אישית אני חושב שבהלוואות לטווח כל כך רחוק לא כדאי להסתכן וברמת הריביות היום שווה ללכת על קבועה צמודה למדד.

[benj]

היום הפריים עומד על 2.25, כאשר רוב הבנקים נותנים פריים -0.75, ז"א ריבית של 1.5% ואין לכך תחרות, מסכים שעל סכום גבוה יחסית זה יכול להוות בעיה ולכן אם הסכום גבוהה עדיף לחלק את המשכנתא לכמה מסלולים.

 

היום שווה ללכת על קבועה צמודה למדד

 

ידידי, אני ממש חולק עליך, הריבית הקבועה היום היא הכי גבוהה בין כל המסלולים(לבדיקתי-פריים-1.5, קבועה 4.5), למה לשלם מראש יותר (3% לא הולך ברגל) כשאתה יכול לשלם פחות ותמיד להפוך את המסלול לקבוע אם תרצה, יתרה מזאת אני לא רואה שום יתרון בריבית קבוע שכובלת אותך במשך תקופה לא מבוטלת לאותה הריבית ועוד צמודה למדד והקרן- אני שוב חוזר על כך שיש מצב שתשלם תקופה מסויימת ועדיין לא התחלת להחזיר את ההלוואה שלך.

 

אין אמת אחת, משכנתא בהגדרה שלה היא לא להיט, צריך לבצע מאזן הסתרויות כמו שפרטטתי למעלה וכך לללכת על ה"מסלול הטוב ביותר" , כמובן שאין אמת אחת והדברים הם דינמיים מאוד.

 

בן

[צביקי]

בן, הסיבה ללכת על ריבית קבועה היום, היא שכשתרצה לקבל ריבית קבועה כשהפריים יעלה היא תעלה בהתאם.

אגב, סכומי הריביות שאתה נוקב בהן נראים לי לא נכונים למצב היום. למתי הם מעודכנים?

[michaelbe6]

אני הייתי ממליץ לך דווקא משהו שונה במקצת.

נשמע שאין לך מושג קלוש על ההתנהלות והמידע שיש צורך לדעת עליו בזמן קבלת משכנתא,ולכן הייתי ממליץ לך לשכור את השירותים של אחת החברות שמתעסקות במימון נדלני(ויש לא מעט כאלו),גם יהיה לך ליווי מקצועי והדרכה מקצועית בנושא,ולרוב החברות הללו ישנם הסכמים עם בנקים לגבי ריביות ותנאים שהם בדרך כלל טובים ממה שאתה תוכל להשיג כאדם פרטי.

נכון שיהיו כאן קופצים שיגידו שחבל על הכסף וכו... אולם לאנשים שרמת הידע שלהם נמוכה ויכולת המיקוח שלהם חלשה.. הסכום אותו ישלמו לחברה יהיה מזערי לעומת הרווח והנוחות שיתקבלו מהם.

אני יודע שעכשיו אחרי ההקדמה הזאת כשאני יפנה אותך לחברה ששייכת לבוס של אשתי ישר ייקפצו ויגידו שכל מה שרשמתי היה למטרת רווח אישי,אולם זה ממש לא כך,אשתי לא קשורה לתחום המשכנתאות כלל ואין לה שום רווח מהנושא,אני ממליץ בחום על החברה הזאת כי גם אני מכיר באופן אישי את הבעלים והוא אדם הגון וישר ועושה את המקסימום עבור לקוחותיו, וגם אני לקחתי את המשכנתא שלי דרכם לפני כ3 שנים,וביום שארצה למחזר את המשכנתא,אין לי ספק שאעשה זאת דרכם שוב.

בכל מקרה האתר של החברה הוא : http://www.msc.co.il/

במידה ותרצה לדבר יותר אישי,אתה מוזמן לפנות אלי בפרטי.

בכל מקרה בהצלחה.

[Night Driver]

 

ידידי, אני ממש חולק עליך, הריבית הקבועה היום היא הכי גבוהה בין כל המסלולים(לבדיקתי-פריים-1.5, קבועה 4.5),

 

קבועה היום פחות מ 3%.

 

אתה צריך לבדוק את הריבית הממוצעת לכל חיי ההלוואה כי כשאחד המסלולים מתחיל לעלות אז גם האחרים עוליםץ

[אמיר שליט]

מה שנכון להיום אינו נכון לאתמול ובוודאי שאינו נכון למחר.

 

לפני מס' שנים חבר קנה דירה וביקש ממני למצוא עבורו את העיסקה הטובה יותר בקבלת משכנתא.

נעשה מעין "מכרז" ומבין הבנקים ניצח בנק המזרחי כשבכל רגע ורגע מזנבים בנו נציגי בנקים אחרים שמתכופפים עוד ועוד כדי לדוג את הלקוח אליהם.

טפחות נתן את התנאים הטובים ביותר לאותו רגע (אחרי מו"מ ארוך ואינטנסיבי) גם מבחינת עמלות "ההקמה" וגם מבחינת התנאים והריביות בהלוואות. הבחירה הממולצת מטעמי היתה ללכת על הלוואה צמודת דולר שנשק אז לאזור ה-5 שקלים. ההערכות שלי דיברו על כך שהדולר לא יעלה ובשנים הקרובות אולי ירד לאזור ה-4.5. בתקופה ההיא ריבית הליבור היתה במגמת ירידה. לא רק שהליבור ירד וירד, מי חשב שהדולר יגיע לרמתו הנוכחית. אומנם יש שער עוגן, אבל העובדה היא שאפשר לומר שסכומי ההחזר נותרו לאורך כל השנים כמעט ללא שינוי.

כעבור מס' שנים החבר החליט לעבור לבית פרטי, מכר את ביתו פרע את המשכנתא (היה משתלם לפרוע ולא לגרור) וכמובן היה צריך למצוא את המשכנתא הטובה יותר לאותו מועד. הפעם ניצח במכרז בנק משכן והפעם הכיוון היה פריים. מאז כידוע הפריים ירד וירד.

בשני המקרים תקופת המשכנתא המבוקשת היתה ל-10 שנים.

 

אילו היו שואלים אותי היום במה לבחור, הייתי מציע לבחור במשכנתא לא צמודה עם ריבית קבועה. נכון שכרגע הריבית מעט גבוהה, אבל מי שלוקח משכנתא לטווח של 20 שנה, יתכן וזאת העיסקה הכדאית יותר בעיקר כי כרגע כל בסיסי ההצמדה למינייהם די נמוכים והסיכוי שלהם לעלות הוא יותר מסביר. כמדומני שנכון להיום רק בנק לאומי מציע את האופציה הזאת.

היתרון במשכנתא הזאת הוא שהתשלום החודשי זהה לאורך כל חיי המשכנתא ולא מושפע משינויים במדדים וריביות. התשלום הראשון, זהה לתשלום האחרון.

.

[יניב ח.]

אני בדיוק בתהליכי סיום של לקיחת משכנתה ( רק מחכים שהכסף יעבור מהבנק למוכרים )

 

אז זה מה שאני חושב

 

מבחינת בנק, מזרחי טפחות זה מה שאני בחרתי.

היו הכי ברורים, הכי נחמדים, הראו נכונות ללכת עוד ועוד כדי שאני אקח אצלם, וגם נתנו את התנאים הטובים ביותר.

בקיצור, עשו התאמצו יותר מכולם.

היו לי שיחות עם אחד היועצים בכירים שלהם שכל שיחה זה משהו כמו 40 דקות.

עד שהבנתי את כל מה שרציתי.

 

אין פה קסם, זאת הלוואה ומשלמים עליה המון כסף.

 

שי כתב על ריבית של פחות מ3%, ממה שהוצע לי זה קיים רק במסלולים קצרים.

אני לקחתי ל 25 שנה, ושם מבחינת ריבית קבועה הכי טוב שקיבלתי היה באזור ה 3.8%.

 

בסופו של דבר אני חילקתי ל4 מסלולים : משתנה צמודת מדד, פריים, דולר ויורו.

סוג של הימור, אבל אני מקווה שבסופו של דבר יהיה הכי זול.

כי מפה הריביות רק יעלו ובהרבה.

 

אני קיבלתי ללא שום בעייה 73% מימון

קח בחשבון שההצעות של הבנקים תקפות ל 12 ימים, אבל הם יכולים להאריך את זה אם הם ממש רוצים.

 

 

יניב

[AmitGo]

גם אני לקחתי מטפחות ,(ואישתי עובדת בנק - בבנק מתחרה) התנאים שלהם היו הכי הגיונים ,

מה גם שאחרי מיקוח הם התפשרו וקיבלנו בדיוק מה שרצינו. -מזל שאישתי כלכלנית- כי אני למען האמת כבר אבדתי מרוב נתונים.

 

אגב- היום בדיוק שילמתי את התשלום הראשון למשכנתא. מי יתן ומכאן לכולנו ההכנסות רק יעלו וההוצאות יקטנו.

 

אמן.

[שרגאמן]

קודם כל, אני מעריך מאוד את ההתייחסות שלכם לנושא.

 

 

סך הכל אני רואה פה הרבה אי בהירות בנוגע לסכום הסופי שאותו אני אמור לשלם בסוף התקופה

כלומר, מה תהיה עלות המשכנתא בסוף, נניח וקניתי דירה ב400,000 כמה אני אשלם עליה בסוף כולל ההלוואה.

 

אני מבין שזה תלוי במדדים שאליהם הצמדתי ושקשה לחזות את זה ל20 שנים

אבל האם יש דרך כמו שאמרתם, לשים עוגנים ולתחום מצד אחד את הרווח של הבנק ומצד שני את ההפסד?

 

 

כלומר, תוך כדי היוון, שעל אותם 400,000 שקלים שקיבלתי היום, מה X הכסף שאני אשלם בעצם בעתיד, במונחים של היום (היוון)?

 

40,000

80,000

20,000

100,000

200,000

שקל וחצי?