רכישת דירה למגורים - מה היית עושה בנעליים שלי ?

[CFAnon]

בוקר טוב.

 

מספר שנים שאנחנו שוכרים דירה והאמת - נמאס לי מגחמות של בעלי דירות וחוסר יציבות כללי.

האזור שבו אנו שוכרים מאוד נוח לנו ואעדיף להישאר בו אך זה לא קו אדום.

 

• אנחנו זוג בני 30 עם ילד בגיל גן.
• אין לנו הלוואות או התחייבויות כלל.
• לא משקיעים, לא מכירים שוק ההון, שוק דיור או מה לא - רוצים דירה אחת לגור בה.

 

ההכנסות:

ההכנסות שלנו הם כ17 נטו בחודש.

ההכנסה היא של בן הזוג בלבד. בת הזוג אינה מייצרת הכנסות ולא צפויה לכאלו בטווח ה5 שנים הקרובות.

ההכנסה החודשית לאחר 5 שנים צפויה לגדול לכיוון ה20-25 ולהישאר שם.

 

חסכנו שקל לשקל והגענו לסכום מכובד של כ 300,000.

ישנה קרן השתלמות נזילה של סביב ה 60 אלף.

עוד קרן השתלמות שתפתח בעוד כ 5 שנים שגם בה צפוי 60 אלף.

 

יכולת חסכון לעו"ש, נכון ל3 שנים אחורה, היא של 60 אלף בשנה.

 

יש קרן חירום בגובה 50 אלף.

ועוד 50 אלף, כסף צבוע למטרת לימודים אך יכול לשמש כקרן חירום אלטרנטיבית לתקופת זמן מוגבלת. אם נידרש לכך.

 

אין עזרה מאף אחד ולא מתכוונים לבקש עוד. זה הסכומים זה מה יש.

 

ההוצאות:

בכל חודש נשאר לנו כ 3 עד 5 אלף פנויים אחרי כל ההוצאות כולל שכר דירה.

שכר הדירה באזור שלנו הוא סביב ה3,000 ש"ח.

יתאפשר להקטין הוצאות בעוד כ2,000+- אבל זה לא לטווח ארוך ויהיה לפרקי זמן של חודשים ספורים כל פעם.

 

הרכישה:

המיקום זה הכי חשוב לנו. בעיקר בגלל חינוך והיכולת לעשות דברים בלי רכב (הכל קרוב, דואר בתי ספר סופרים כספומט מסעדות).

תקציב הרכישה שמיועד הוא סביבות ה1.2 באזור הפריפריה לדירות מיד שנייה (לא מעוניין בדירה חדשה).

מכוון לדירות צעירות יחסית, בעיקר כדי להימנע מהפתעות שיפוץ או תמא שרוב הבניין החליט עליהם יום בהיר אחד.

מחירי דירות 4-5 חדרים שהייתי רוצה באזור שלי נעות בין 1.1 לבין 1.7.

 

מעריך עלויות עורך דין, שמאי, מתווך, ריהוט חדש ושיפוץ אם ידרש ולכן התקציב הריאלי הוא כנראה (לקירות בלבד)  מיליון או מיליון מאה בלבד.

פתוח לדירה פחות טובה באזור שלי (יש קצת רחוק מפה ב800-900 אבל דירות ישנות בשכונות פחות טובות אבל כפתרון זמני לשנתיים שלוש יכול לעבוד.. עדיף שלא .. אבל אם אין ברירה ...)

 

רוצים לסיים את המשכנתא תוך מקסימום 15 שנים (שתילקח בריבית קבועה למזעור סיכונים).

 

שאלות:

1. האם זה, לדעתכם, מצב בו כדאי לרכוש דירה? לחכות ? כמה זמן ?

2. האם יש טיפ אחד, שהייתם שמחים שמישהו היה אומר לכם לפני הרכישה של הדירה ?

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2021 על ידי CFAnon

[Shaike.Zam]

העצה שלי: אם אפשר, עדיף לקנות, אל תקשיב לכל השרלטנים שעדיף להשכיר, לך תסתדר בלשלם שכירות בגיל 60.

 

לנושא, עו"ד: 0.25% לא כולל מעמ

שיפוץ: (תלוי נכס) תוסיף כ 10% מעלות השיפוץ.

תיווך אם נדרש: 2.5% לא כולל מעמ

שמאות זה מחיר קבוע לא זוכר, כ-700 שח אולי.

 

אם הדירה תעלה כ1.1, עבור הון עצמי של 300K זה הלוואה של כמעט 75 אחוז, משמע ריביות לא הכי טובות.

הייתי כמוך, הלכתי ללמוד לבד את כל נושא המשכנתאות במשך כמה ערבים לבד, עשיתי מו"מ ארוך מול כמה בנקים ובסוף קטפתי את הפירות וחסכתי כ10K עבור יועץ משכתנאות.

 

ממליץ להשאיר כמה עשרות אלפי שקלים בצד "על כל מקרה"

 

טיפ שלי בכל מה שקשור לשיפוץ: על מה שחייבים לעשות שהדירה ריקה (ריצוף או צבע) לעשות לפני האיכלוס, אם אפשר לדחות לאחרי המעבר ובהדרגות (כמו החלפת דלתות אם התקנת גופי תאורה), אז לפי דעתי עדיף.

 

אגב, באיזו עיר מדובר?

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2021 על ידי Shaike.Zam

[CFAnon]

תודה.

 

אם אקח בחשבון את הטיפ לגבי שיפוץ, שלא יהיה ב DAY ONE, אז הכמה עשרות אלפים הם בעצם תוצר לוואי של ההערכות שלי של 100-200 לכל העו"ד תיווך שמאות ריהוט.

קרן החירום שלי אמורה לכסות אותי במצבי קיצון שיהיו מעבר לזה.

 

לא ציינתי רכיב פיצויים נזיל בפנסיה עוד כ100 אם נחליט למשוך, אבל שוב, רק במקרי קיצון.

 

לא הייתה נוגע בקרנות השתלמות שלך עבור דיור ?

[Transporter]

לפני 8 דקות, CFAnon כתב:

 

לא הייתה נוגע בקרנות השתלמות שלך עבור דיור ?

 

פעם הרואה חשבון שלי דיבר איתי על הנושא הזה

אנשים שמים כסף בקרנות האלה ומפחדים לגעת בו כי לך תדע מה יקרה מחר, וכשאתה מגיע לגיל 70 אתה לא נוגע בו כי לך תדע איזה תרופות יקרות תצטרך בגיל 80

ובסוף הכסף הזה הולך לילדים.

 

אצלי באופן אישי  זה מחולק לכמה קרנות\השקעות שכל אחת מיועדת לדבר אחר

וככה אני לא מרגיש רע עם זה כשאני מושך

לפעמים זה באסה אם אתה משקיע ויודע שהשוק בעליה. אבל אם נחכה אז אף פעם לא נמשוך

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2021 על ידי Transporter

[om2]

את קרנות ההשתלמות שלי אני חושב לצבוע למטרת לימודים של הילדים (אולי שלנו אם נצטרך לעשות הסבה)

 

לא רואה את עצמי יכול לעזור להם כספית לדירה.

אבל לפחות בלימודים זה יהיה בבחינת חכה לדגים

 

 

 

 

[Shaike.Zam]

לפני 28 דקות, CFAnon כתב:

תודה.

 

אם אקח בחשבון את הטיפ לגבי שיפוץ, שלא יהיה ב DAY ONE, אז הכמה עשרות אלפים הם בעצם תוצר לוואי של ההערכות שלי של 100-200 לכל העו"ד תיווך שמאות ריהוט.

קרן החירום שלי אמורה לכסות אותי במצבי קיצון שיהיו מעבר לזה. - בכל מקרה, לשמור כמה עשרות אלפי ש"ח מעבר לשיפוץ והכל. 100-200 (אלף?) עבור עוד תיווך שמאות וריהוט נשמע אוברייטיד בטירוף, גם ריהוט, עדיף במדרגות.

 

לא ציינתי רכיב פיצויים נזיל בפנסיה עוד כ100 אם נחליט למשוך, אבל שוב, רק במקרי קיצון - אופציה בהחלט אחרונה (מבחינתי זה אפילו לא אופציה) לגעת בכספי פנסיה. זה העתיד שלך ושל אשתך.

 

לא הייתה נוגע בקרנות השתלמות שלך עבור דיור ? - לא, התשואה שלה עדיפה על הריבית של המשכנתא, מה שכן (ואני סותר את עצמי כאן) הייתי משחרר אותה כשהיא נזילה עבור מחזור וסגירות מסלולים משתנים עבור איכות חיים טובה יותר (פחות החזר חודשי).

 

תשובות מודגשות.

 

אני את הקרן השתלמות מעדיף לפרועכ כשהיא תיהיה נזילה עבור מסלול צמוד משתנה.

ואם לא, עבור שיפוץ (החלפת מטבח, שיפוץ חדרי שירותים ומקלחות)

עבור הילדים יש גמל להשקעה שכל חודש מופרש קצת (כשיגיעו לגיל 21 בע"ה, זה יהיה סכום לא רע שהלוואי שלי היה אותו), יש גם חיסכון לכל ילד מטעם המדינה.

 

ושוב, הרוב פה זה עניין אינדיבידואלי.

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2021 על ידי Shaike.Zam

[Nakamichi]

אני בעד לקנות.

אבל ההבדל בין 1.1 ל-1.7 הוא מאוד גדול.

משכנתא בריבית קבועה זה ממש לא הדבר הנכון. זאת ריבית שהיא מראש די גבוהה.

זאת אומרת שהפריים צריך לעלות לא מעט בשביל שתגיע לריבית שאתה מראש מתחייב עליה כקבועה.

תמיד אתה יכול למחזר את הרכיב של הפריים ללא קנס.

 

אני מציע לך כאמור לקנות. 

 

[sperial]

תיווך זה 2% בתוספת מע"מ. עו"ד בד"כ 0.5% בתוספת מע"מ.

 

המלצה חמה - לא לחתום על שום מסמך (זכרון דברים וכו'), אלא לתת לעורך הדין לבדוק את הדירה מבחינה משפטית ורישומית לפני כריתת חוזה כלשהו. ולבחור בעורך דין שזה תחום עיסוקו ויש לו ניסיון בנדל"ן.

[avargel]

לפני 54 דקות, Shaike.Zam כתב:

העצה שלי: אם אפשר, עדיף לקנות, אל תקשיב לכל השרלטנים שעדיף להשכיר, לך תסתדר בלשלם שכירות בגיל 60.

 

שרלטנים 😲

 

לפני 54 דקות, Shaike.Zam כתב:

לנושא, עו"ד: 0.25% לא כולל מעמ

 

במקומות הזולים עו"ד לוקח יותר, ראיתי גם חצי אחוז 

 

לפני 54 דקות, Shaike.Zam כתב:

שיפוץ: (תלוי נכס) תוסיף כ 10% מעלות השיפוץ.

תיווך אם נדרש: 2.5% לא כולל מעמ

 

2% תיווך

וגם זה ניתן להפחית לפחות מחצי במו"מ סביר

 

לפני 54 דקות, Shaike.Zam כתב:

שמאות זה מחיר קבוע לא זוכר, כ-700 שח אולי.

 

שמאות מוקדמת עולה כפול 4 מזה

שמאות לדרישת בנק עולה זכום קבוע עפ"י מדרגות ביחס לשווי הדירה

 

לפני 54 דקות, Shaike.Zam כתב:

 

אם הדירה תעלה כ1.1, עבור הון עצמי של 300K זה הלוואה של כמעט 75 אחוז, משמע ריביות לא הכי טובות.

הייתי כמוך, הלכתי ללמוד לבד את כל נושא המשכנתאות במשך כמה ערבים לבד, עשיתי מו"מ ארוך מול כמה בנקים ובסוף קטפתי את הפירות וחסכתי כ10K עבור יועץ משכתנאות.

 

ממליץ להשאיר כמה עשרות אלפי שקלים בצד "על כל מקרה"

 

ולשלם על העשרות אלפים האלה ריבית?

יש קרן חירום, מספיק.

 

לפני 54 דקות, Shaike.Zam כתב:

 

טיפ שלי בכל מה שקשור לשיפוץ: על מה שחייבים לעשות שהדירה ריקה (ריצוף או צבע) לעשות לפני האיכלוס, אם אפשר לדחות לאחרי המעבר ובהדרגות (כמו החלפת דלתות אם התקנת גופי תאורה), אז לפי דעתי עדיף.

 

אגב, באיזו עיר מדובר?

 

 

פות"ש, משפט אחד הקפיץ אותי:

לפני כשעה, CFAnon כתב:

• לא משקיעים, לא מכירים שוק ההון, שוק דיור או מה לא - רוצים דירה אחת לגור בה.

 

 

אתה מכניס 17K נטו. משמע אתה מאוד חכם וכנראה גם למדת מס' שנים כדי להתמקצע במה שאתה עושה.

אם בעבודה היו אומרים לך שאם תיקח קורס של חצי שנה השכר שלך יעלה בכמה אלפים טובים, לא היית לוקח?

 

ובכן, אם כן תחליט ללמוד איך כסף עובד ומה משמעות ריבית דריבית [ולא משנה כרגע אם בשוק ההון או בנדל"ן], תקבל הרבה יותר מכמה אלפים - כי הכסף הזה יהיה פסיבי ולא מעמל כפיים.

 

 

ולגופו של עניין

אם ממילא אתה נעול על דירה למגורים ולא מעניין אותך למקסם את הכסף שלך

אני במקומך מנצל כל שקל זמין, שזה אומר 300 נזיל + 60 קה"ש + 50 קרן חירום + 50 צבוע ללימודים, מה שמביא אותך להון של 460K

קונה דירה ב1.6 שלא דורשת שיפוץ

 

ואסביר:

ככלל, זה נבון מאוד לשמור כסף בצד למטרות שונות. בטח ובטח קירום חירום או לימודים

אבל

במקרה שלך יש שילוב של 3 גורמים שרק הצירוף שלהם יחד גורמים לי להיות קיצוני כנ"ל

1. הוכחת יכולת חיסכון אגרסיבי במיוחד. יקח לך פחות משנה לבנות את קרן החירום, ופחות משנה נוספת להחזיר את הסף הצבוע ללימודים. מקסימום - אם נדרש כסף לפני כן - הלוואה בלחיצת כפתור תהיה מפלט החירום שלך אמנם הריביות גבוהות, אבל כאמור מסתבר שלא תצטרך בכלל להשתמש בזה + בינתיים תחסוך ריביות במשכנתא.

2. אני מבין שאצלך הכסף שוכב בצד - משמע ערכו נשחק מדי חודש. עדיף לך כבר לחסוך איתו חלק מריביות המשכנתא וכן להשתמש בו כדי להגיע לדירה טובה יותר - מה שמביא אותי לסעיף הבא:

3. אתה מדבר על דירה למגורים ולא למטרת השקעה. לכן, עדיף שתמצא דירה שמתאימה לצרכים שלך מכל הבחינות, מאשר להתפשר. כתבת שדירה עולה 1.1 - 1.7 אז אני מעריך שדירה סביב ה1.6 תהיה מעל הממוצע ותוכל למצוא אחת מתאימה ++

 

[Potato]

לפני 32 דקות, sperial כתב:

תיווך זה 2% בתוספת מע"מ. עו"ד בד"כ 0.5% בתוספת מע"מ.

אלא אם כן על הפרצוף שלך רשום מס הכנסה ישמחו לעבוד איתך במזומן ולחסוך את הקנס שנקרא מע"מ.

לפני 32 דקות, sperial כתב:

 

המלצה חמה - לא לחתום על שום מסמך (זכרון דברים וכו'), אלא לתת לעורך הדין לבדוק את הדירה מבחינה משפטית ורישומית לפני כריתת חוזה כלשהו. ולבחור בעורך דין שזה תחום עיסוקו ויש לו ניסיון בנדל"ן.

מזכיר לי סיפור,זוג הלך לקנות דירה-הדירה הייתה של סבא וסבתא ועברה בירושה לאמא ולבת,הבת קטינה ולאמא יש בן זוג והם ידועים בציבור,הדירה שלהם מלפני הגירושים.

סיפור מהטוסיק מה שנקרא,לסדר את כל ההליך הזה לקח כמעט שנה.

 

[Katom]

לפני שעתיים, Transporter כתב:

אבל אם נחכה אז אף פעם לא נמשוך

הפתרון לזה הוא אסטרטגיית השקעה(כמו שכתבת - כסף שמיועד למשהו) ולא ביזבוז לשם הביזבוז.

 

לפני כשעה, avargel כתב:

יקח לך פחות משנה לבנות את קרן החירום

זה בהנחה והשנה הבאה תיהיה זהה לשנה הנוכחית, קרן חירום - כשמה כן היא, למקרי חירום.

לדעתי טעות לגעת בקרן חירום בכל מצב שהוא לא חירום עבורך.

 

לפני 3 שעות, CFAnon כתב:

1. האם זה, לדעתכם, מצב בו כדאי לרכוש דירה? לחכות ? כמה זמן ?

לדעתי לא, אני בכללי מתנגד בכל מצב לרעיון של לקנות בית בכל האגורות שיש לך, הסיכון גבוה.

אם אתה שואל את דעתי שלא שווה הרבה, כי אין לי ואני לא מתכנן לקנות בית, אז אני אגיד שאני הייתי כבר עכשיו מתחיל לחפש דירה להשכרה עם בעלים נחמד, את ההון העצמי מחלק בין פקדונות (פפר,בנק ירושלים..) - ושוקל שוב לקנות דירה כשבת הזוג תסיים את הלימודים ותוכלו להעריך טוב את פוטנציאל ההשתכרות שלכם.

פנסיה חבל לגעת, הסכום יחסית נמוך ותשלמו קנס רציני.

קרן השתלמות - חבל מאוד לגעת, כידוע הוא אפיק החסכון היחיד שלא ממוסה (עד תקרה), ככל שאתה מושך אותו מוקדם יותר אתה מבזבז שנות חסכון פתורות לחלוטין ממס.

 

לפני 3 שעות, CFAnon כתב:

2. האם יש טיפ אחד, שהייתם שמחים שמישהו היה אומר לכם לפני הרכישה של הדירה ?

רכישה דירה היא כנראה ההחלטה הכלכלית הכי משמעותית בחיים של אדם, לפני שעושים את זה כדי טוב טוב להבין עם איזה כלים נכנסים ואיך אפשר לשפר עמדות, הטיפ שאני נותן הוא שהרבה יותר קל לחסוך יותר מאשר להכניס יותר, לכן חובה לקרוא ולהבין חסכונות (כל הצורות וכל הסוגים).