דירה להשקעה בארה"ב,מומלץ להגיע בעצמי לראות את הנכס או שאפשר לסמוך על חברת הניהול?

[sperial]

ואת נושא האינטראקציה עם רשויות המס - בישראל ובארה"ב - בדקת?

[Liviur]

ליביו, זה מאוד תלוי שוק. שוק המתחת ל-100 אלף דולר לבית, מעמד ביניים נמוך אצלנו בוער. נכסים עומדים בשוק בין כמו שעות לשבוע. יש לי חבר שקנה בית ב-25,000 דולר, השקיע בו עוד איזה עשר אלף דולר ועושה ממנו איזה 800 דולר בחודש. בחישוב גס אחרי עלויות ביטוח, ארנונה וחברת ניהול הוא עושה 18% תשואה שנתית. הנכס לא נחטף מהר, הבן אדם לא מוגול השקעות מקצוען, השכונה בסדר מינוס. אבל וואלה, הבן אדם מכניס כל חודש שכירות כבר מעל שנה.

 

ואללה , אם הוא קנה נכס ב25 אלף והשקיע עוד 10 - והעירייה אישרה להשכיר אותו (אצלינו לפחות יש Inspection שחייבים לעבור לפני) וזה יותר גדול מקרוואן ולא באיזור שאם אתה יוצא אחרי 8 בערב יורים בך - אז זה כבר Unicorn.

 

אני לא מכיר שום דבר דומה לזה פה.

[קאררה]

אין אינספקשן לפני השכרה בפלורידה תודה לאל. למרות שהבית במצב חמוד מאוד.

לא יורים בך אחרי שמונה בערב אבל השכונה לא הכי סימפטית. עדיין מכונת כסף.

[Liviur]

״הרווחת״

אצלינו יותר קשוח ויש רשימת דרישות דיי ברורה לוודא שהבית הוא בר איכלוס.

[BarryG]

אני מכיר יותר מאחד שחשבון הבנק שלהם מאמין באופן מלא.

 

זה כמו לשאול, האם לקנות אג"ח או מניות או כל השקעה אחרת.

זה תלוי איזו וממי.

לא מדויק, הוא לא שאל מה היתרונות והחסרונות בהשקעה בנדל"ן למגורים בכלל. השאלה מקבילה לשאלה "האם לקנות מניה של חברה שנסחרת בבורסה בנורבגיה".

ממה שנכתב פה ברור שאין לפותח השירשור שום היכרות עם השוק, ולזה נוסיף את זה שהשכרת נכס למגורים זה עסק תפעולי שדורש היכרות עם הסביבה המיידית כדי להבין את איכותו.

אני בדעה שלנהל עסק כזה מרחוק, בלי אנשים שעובדים ישירות אצלך ונמצאים בשטח, זה לא מתכון להשקעה חכמה.

[falou]

אני לא יודע מה העסקה שהוצעה. אם זה מקביל לקנייה עצמאית של דירה מהשוק, אז לא לקנות. אם זה חלק מתוכנית השקעה מאורגנת, יש מה לבדוק.

[ChemGuy85]

כמה דברים שדואגים להסתיר מפני משקיעים בינלאומיים:

 

1. מס עזבון - שתזכה ל-120, אבל אם אתה לא תושב או אזרח אמריקאי ולא יצרת תכנון מס חכם, היורשים החוקיים שלך יצטרכו לשלם מס משמעותי מאוד של עד 40% משווי הנכסים האמריקאים שברשותך(!!), אם סך שוויים גבוה מ-60 אלף דולר:

https://saar-soury.com/2019/06/30/if-you-are-a-non-u-s-citizens-investing-in-the-u-s-capital-and-real-estate-market-watch-out-you-might-need-to-pay-estate-tax/

 

 

יש תכנוני מס שניתן לעשות על מנת להתגבר על חשיפה פוטנציאלית למס עיזבון.

 

אני מתכוון לרכוש דירה להשקעה בארה"ב אבל מעוניין לטוס (כחלק מטיול)לשם ולראות/לבחון את הנכס בעצמי, האם הדבר מומלץ/מקובל או שאפשר לסמוך על חברת הניהול בעיניים עצומות?

 

אם אתה מתכנן לרכוש דירה/בית ב-100% בעלות אתה חייב לעשות עבודת מחקר מאוד, מאוד יסודית ואתה חייב למצוא חברת ניהול אמינה שתוכל לסמוך עליה בעיניים עצומות.

 

מצד שני אתה יכול להשתתף בקבוצות רכישה גדולות. מדובר בישראלים שרוכשים עשרות בתים ב-gated community באמצעות LLC, משפצים, מוצאים שוכרים איכותיים ומתפעלים דברים.

 

בשיטה הזאת יש לך אחוזים מסוימים ב-LLC תלוי בגובה ההשקעה שלך. לדוגמא השקעת 100,000$ ובתמורה אתה מקבל 3.7% מכלל רווחי ה-LLC.

 

נניח ה-LLC מחזיקה 20 בתים ו-2 שוכרים עוזבים. אתה נפגע טיפה. אתה לא קורס כמו במקרה של 100% בעלות על נכס.

 

אנשים עושים תשואות מאוד יפות.

עריכה אחרונה ב-10 ליולי, 2019 על ידי ChemGuy85

[Fitch]

עדיין מכונת כסף.

כולה שנה וקצת הוא מקבל שכירות.

עוד לא התייבש הצבע מהשיפוץ...

[oryo]

לדעתי: לא להתקרב אם אין רמת בטחון מאוד גבוהה במי שמציע לך את העסקה.

 

בתור מי שמתעסק בנדל״ן יש בהחלט עסקאות טובות בארה״ב (טוב זה מונח יחסי, אני מדבר על $/$ROI בהשוואה לשוק ההון ופרופיל סיכון), אבל יש גם הרבה בררה. קל מאוד לנצל בורות של אנשים ולגרום להם להכנס לעסקה גרועה בלי שיש להם מושג בכך, ומי שבאמת רוצה להיות חלאה יכול למנף את זה בשביל לייצר לעצמו עסקה מדהימה בהמשך - דוגמא אמיתית: א. משכנעים מישהו להכנס לעסקה ב. מבצעים ניהול גרוע וגורמים לו לדמם כסף עד שיתייאש ג. גורמים לו למכור בזול ד. רוכשים מוצר מתחת למחיר השוק. ממש ייצור לידים יש מאין.

 

אני לא מפסיק להיות מופתע מרמת הבורות של אנשים שנכנסים לעסקאות מבלי להבין בכלל את הבסיס של הבסיס (לא מדבר על פות״ש, מדבר על אנשים שאני מכיר). פגשתי יותר מדי אנשים שקנו נכסים בלי שהם מבינים מה נתוני ה cap rate, roi, expense overhead של הנכס שלהם (או בלי שהם יודעים מה אלו מלכתחילה). קצת כמו אנשים שקונים דירה בת״א ועפים על עצמם שנכנס להם 6000 ש״ח בחודש, בלי להבין מה התשואה האמיתית של הנכס - שלעתים נסכמת באחוזים עלובים מאוד...

 

אז נכון - אפשר לקנות בלי להבין שום דבר ולפגוע בנכס מדהים. אפשר גם לפספס בגדול. ידע זה חינם אז שווה להשכיל לפני שמקבלים החלטות.

[much]

יש לך מישהו/חברת ניהול אמינה שאתה יכול להמליץ לי עליו בעיניים עצומות שמבין ומנוסה בתחום?

[oryo]

לא, אני מתעסק בזה בעצמי בינתיים.