שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[G. P. Magnus]

הויכוח על 25% הוא לא רק עקר אלא שגוי. השאלה היחידה בנושא חדלות פרעון היא תזרימית - אם מישהו מפגר בתשלומי המשכנתא בנקודה מסוימת הבנק ידרוש את כספו בחזרה ויעמיד את הבית למכירה, כאשר רק אז "כרית הבטחון" של הבנק תלויה באחוזים שונים, אבל הם גבוהים בהרבה מ-25% כי המשכנתא הממוצעת לא בת שנה אלא כנראה יותר קרובה לעשר, כך שחלק גדול ממנה שולם והשווי של הבית שנרכש לפני עשור עלה בבירור מאז (גם אם תהיה ירידה של 25%) וכמובן שאנשים לא קיבלו מראש משכנתא של 108% כמו בארה"ב אלא כנראה משכנתא נמוכה מ-60%. כל אלו מביאים לכך שהבנק, בתיאוריה, לא באמת יפסיד על רוב המשכנתאות כסף גם אם תהיה ירידה חדשה בשווי. אז איפה הפחד של בנק ישראל? הנזילות.

אם כולם רוצים למכור בבת אחת אז אין נזילות ואז הבנקים לא יכולים לממש את הנכסים ששויים גם פחות על הנייר, ואז הם בבעיה איך לשלם את ההלוואות שהם לקחו (בין מהציבור באמצעות פקדונות ובין מבנק ישראל).

[Shmelov]

היום נתקלתי בכתבה הזו בכלכליסט:

 

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3877370,00.html

 

עכשיו אני יודע שיש הרבה כתבות ממומנות של בעלי אינטרסים וכו'.

רק שבכתבה מהיום יש יותר נתונים.

הייתי בטוח שמחיר דירה ממוצע עלה כי קונים רק אנשים אמידים יחסית, קונים דירות יקרות.

חשבתי שיש הרבה פחות עסקאות אבל מחיר לעסקה גבוה יותר.

מהכתבה כאן אני רואה שיש הרבה עסקאות, אפילו יותר משנה שעברה.

יש משהו שאני מפספס פה? מציגים את הנתונים בצורה מסויימת כדי ליפות את המציאות?

אשמח שתעברו על כל הכתבה ורק אז תגיבו.

מאוד מסקרן העניין הזה..

🤔

 

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2020 על ידי Shmelov

[maxcher]

@Shmelov
https://www.facebook.com/groups/753576664794609/permalink/1791930387625893/
עולות כאן טענות שונות
העיקרית שבהן היא מחיר למשתכן, קרנות REIT שפתחו החברות וקונות מעצמן את הדירות בכספי הפנסיה של הציבור

[avargel]

לפחות איפה שאני גר, אין אף דירה שלא עלתה לפחות ב100k ש"ח בשנה האחרונה

 

נכון שמידע אישי שלי שמבוסס רק על עסקאות שאני מכיר ורק בשכונה בת ה2000 דירות שבה אני גר זה לא בדיוק סקר שוק מקיף ועמוק, אבל לפחות לי זאת אינדיקציה מספקת ליציבות השוק ולביקושים הגבוהים על אף (ואולי למרות) חוסר היציבות העולמית

 

 

אנשים (בטעות, אבל זה כבר דיון אחר) מחפשים 4 קירות "בטוחים" לזמנים קשים.

[maxcher]

כמה עסקאות אתה מכיר בשכונה של 2000 דירות?

[iluxxxa]

 

מסתבר שיש כאלה שגם מפסידים בנדלן. 

יהיה מאוד מעניין לראות את הסיכום של 2021. 

[stum]

אני לא בטוח שהנתונים מייצגים.

מי אמר שהדירות שנרכשו נמכרו על ידי אותו אדם או על ידי יורשיו בכלל ?

או שהנכס הושכר למשך תקופה, ברמה כזו שההכנסה משכירות הפכה את ערך המכירה לפחות רלוונטי (ההשקעה "כוסתה" כבר).

או שהנכס נמכר בסכום נמוך, כי מדובר בהעברה בין בני משפחה.

 

וכל מקרי הקצה האלו ועוד אינסוף מקרים, נכנסים תחת ה מקסימום 15% שבהם מוכרים ב"הפסד ריאלי".

 

 

[יבגניפ]

בהתחשב בצמצום בהתחלות בבניה חדשה ברחבי הארץ, קשה לי לדמיין ירידה במחירי הדירות פה. בטח במרכז, עם האנטי הקשה של ראשי הערים לפינוי בינוי.

מי שהיה לחוץ למכור בחודשים האחרונים כנראה נתקע. אבל עדיין, מחוץ לפריפריה ממש אם אני מבין נכון את הסרטון בלי סאונד, 80-90% מהמוכרים הרוויחו. מעניין גם אנשים גרים בשכירות בישובים שמוזכרם שם (נניח נהריה או נתיבות), כי אם אין יותר מדי כאלו - אז זה נשמע לי כמו השקעה עוד יותר בעייתית מלכתחילה. לצורך הפרופורציה, בערים שאני מכיר במרכז, יש שכונות בהן 40-50% מהתושבים גרים בשכירות.

 

[natco]

אני מאד מעריך את שאול אמסטרדמסקי, עוד מהימים של כלכליסט, והייתי מאזין מכור של "חיות כיס".

כאן נראה לי שהוא עשה ניתוח פשטני מידי, של נתונים כלליים מידי, והסיק מהם מסקנות נרחבות מידי.

אבל כן, נראה לי שאפשר להסכים שהשקעה בנדל"ן מחוץ לאיזורי הביקוש היא השקעה בסיכון גבוה.

זה די stating the obvious...

 

הסיכום של 2021 בנדל"ן, יראה כנראה כמו הסיכום של2021 ברוב התחומים בכלכלה.

אם זה מעורר במישהו שמחה לאיד, שיבושם לו.

ענף הבניה הוא מנוע צמיחה חשוב. 

יש בענף בערך 300 אלף מועסקים בצורה ישירה. (ולא יודע להעריך עוד כמה בצורה עקיפה)

וכן, גם הפנסיות שלנו מושקעות אצל חברות הבניה הגדולות.

חוץ מלכמה מתלהמים בטמקא, אין לאף אחד אינטרס בקריסת יזם בניה גדול, או חלילה, הענף כולו.

אפילו אם זה יוזיל לו את הדירה בכפר גנים ב300 אש"ח.

 

 

[stum]

אני מסכים.

אבל תוהה, אם לי לוקח 160 משכורות לקנות בית.

כמה הילד שלי יצטרך ? כמה הנכד שלי ?

 

[Fitch]

בתאריך 3.1.2021 בשעה 21:48, iluxxxa כתב:

מסתבר שיש כאלה שגם מפסידים בנדלן. 

 

מסתבר?

גם בביטקוין היו כאלה שהפסידו.

 

בלי לקחת בחשבון את ההכנסה משכירות או האפשרות שמדובר על עסקאות שחלקן מערבות הון נוסף מתחת לשולחן, הניתוח הזה אומר בערך כלום.

[iluxxxa]

זה נכתב עם קמצוץ של סרקאזם. 

לי זה ברור שאפשר להפסיד מכל דבר. וגם בנדל״ן. אבל לך ספר את זה למישהו מהדור שלנו..

[פינדר]

בכל השקעה אפשר להפסיד.

 

ממה שאני רואה מחירים קופצים בפראות.

לפני שנה חשבתי על מעבר לבית קרקע והקפאתי את זה בגלל הקורונה.

עכשיו חזרתי לרחרח ביד 2, הבתים שהיו בהישג ידי פשוט ברחו.

מחירים הזויים.

[yaniv572]

בתאריך 6.1.2021 בשעה 16:53, פינדר כתב:

בכל השקעה אפשר להפסיד.

 

ממה שאני רואה מחירים קופצים בפראות.

לפני שנה חשבתי על מעבר לבית קרקע והקפאתי את זה בגלל הקורונה.

עכשיו חזרתי לרחרח ביד 2, הבתים שהיו בהישג ידי פשוט ברחו.

מחירים הזויים.

 

השאלה כמה עסקאות בפועל יש במחירים המופרכים האלו.

לשמחתי, יצאתי מהמירוץ לזמן הקרוב אבל אני עדיין אוהב להציץ ביד על האיזורים שבהם חיפשנו דירה לפני הקניה.

באיזור אחד (באר יעקב), כשחיפשנו (שנתיים אחורה) היינו רואים לא מעט דירות 4 חדרים ב 1.8 (לטעמי מחיר מופרך ובגלל זה גם לא רכשנו). היום? סתם הצצתי ואני חושב שלא ראיתי דירה אחת כזו. הכל היה מ 1.95+ (וראינו בזמנו לפחות 15 דירות בטווח מחירים שחיפשנו).

אז או שאנשים חיים בסרט ומציעים מחירים מופרכים או שאנשים באמת מסכימים לשלם כאלה סכומים - ועד שזה לא ישתנה אני לא חושב שיהיה מה לעשות.

בסופו של יום אני הפלתי עסקה כי הבנתי איזו התאבדות כלכלית זו עבורנו(משכנתא של 1.35 שרובה ל 30 שנים) והחלטתי שכדאי שנחסוך עוד שנה. אז באמת התמזל מזלנו וגם רכשנו דרך מחיר למשתכן(יבנה) וגם במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק.

באמת שעצוב לי על אותם אנשים שהיו באותו מצב כמו שלי ולא רואים את האור בקצה המנהרה בנושא הדירות, מקווה שזה ישתנה

[save]

מהכרות כמה עסקאות בשכונה : המחיר ביד2 הוא המלצה. בפועל הן נסגרו בפחות.לכן יד2 הוא לא מדד מדויק. אתר משרד האוצר יותר מדויק , גם אם עברו מעטפות. רק שצריך להבין מה יש בגוש וחלקה.