מה עושים עם ועד בית לא מתפקד

[Michaelr]

היי, לא רציתי להתעלק על שרשור ועד הבית המקביל.

אנחנו גרים בדירה (בבעלותינו) בבניין בן 26 לא סטנדרטי כל כך בפ"ת, הוא בנוי על שטח ארוך וצר כך שרוחב הבניין הוא דירה אחת ואורכו שלוש דירות.

אז בכל קומה יש: דירת 5 חדרים---דירת 3 חדרים---דירת 5 חדרים. סה"כ 6 קומות, בקומה השישית יש דירת גג גדולה וקומות הגג של הדופלקסים מהקומה החמישית.

בבניין יש סה"כ 16 דירות ובגלל צורת הבניין יש 2 מעליות ו2 מערכות סולאריות, ולכן הבניין דיי יקר לתחזוקה.

מאז שהבניין נבנה ב1996 תשלומי הועד לא השתנו: 150 ש"ח לדירות 3 חדרים (5 דירות), 180 ש"ח לדירות 5 חדרים (8 דירות) ו200 ש"ח לדירות 6 חדרים (3 דירות).

הבעיה היא שהועד לא מתפקד, יש אסיפות דיירים אולי פעם ב3 שנים (בלי פרוטוקול מסודר, רק דיבורים ובלי ביצוע שום החלטה), האחרונה לפני שנה הייתה אסיפת "חירום" כי מסתבר שהיה חוב של כמעט 10K ש"ח לחברת המעליות. אין פירוט הוצאות והכנסות.

ביקשנו שהועד יפתח קבוצת ואטסאפ לבניין (או שלפחות יביא את מספרי הטלפון של כולם ואנחנו נפתח) וזה לא קרה. יש מנקה שמגיע בערך פעם בשבועיים כך שלפחות הבניין לא מטונף מבפנים. שטח הגינה בבניין קטן, אין גנן והגינה מלאת זבל, פעם-פעמיים בשנה הועד גוזם בעצמו את השיחים כדי שלא יפלשו לשטח העירוני. אין ביטוח רכוש משותף. המון נורות שרופות שלא מוחלפות כבר שנים, נזקי מים בתקרה בלובי ובחניה מנזילות ישנות וכ"ו...

בקיצור הועד לא מתפקד, הבניין מוזנח ודרוש שיפוץ קוסמטי.

הועד דואג שיהיה חשמל, שהמערכות הסולאריות יעבדו ושהמעליות יעבדו אבל לא הרבה מעבר.

חצי מהבניין בשכירות. להבנתי יש דייר או שניים שעושים בעיות עם תשלומי הועד. ברור לנו שלועד אין כח להתעסק בתפקיד וגם אין מספיק כסף (לא הגיוני שמאז שהבניין נבנה לא העלו את דמי הועד), אף אחד לא רוצה להחליף אותו.

 

מה עושים במקרה כזה? אנחנו רוצים לשפר את מצב הבניין אבל לא יודעים מאיפה להתחיל וגם לא רוצים לתפקד כוועד.

כנראה שהפתרון הכי טוב יהיה חברת אחזקה. איך מוצאים אחת כזאת? האם הם עוזרים גם בעניינים כמו שיפוץ קוסמטי של הבניין (צביעה, החלפת גופי תאורה, "מייקאובר" לגינה) או שהם מתעסקים רק בתחזוקה השוטפת? כמה העניין עולה? (ראיתי מספרים שונים, בין 20 ל50 אחוז תוספת לדמי ועד) איך אוספים אסיפת דיירים ואיך מעלים להצבעה את נושא חברת האחזקה? להבנתי צריך לנהל פרוטוקול מסודר עם חתימות הדיירים כדי שמשהו באמת יקרה.

כמה בכלל אמור לעלות ועד בבניין  6 קומות, 16 דירות, 2 מעליות ו2 מערכות סולאריות? 

תודה!

[DareDevil]

הדבר הכי בסיסי כמו קבוצת ווטאפ אפשר לארגן על ידי דפיקה על הדלת ולבקש את המספר טלפון (הייתי מארגן כמה עוגות בשביל לרכך את העוינות). לאחר שיש לך כבר את הרשימה של הטלפונים. פשוט להתקשר לכל אחד מהם ולברר אם הוא שוכר או בעל דירה, בהתאם לצרף לקבוצה או לבקש את המספר של בעל הדירה.

עדדין אני חושב שעדיף שיהיו לך 2 קבוצות של השוכרים ושל בעלי הדירות..

 

מפה אתה יכול לכלכל את צעדייך אם אתה רוצה להקים צד נגדי = רוב בעלי דירות על מנת שתוכל לבצע הפיכה בוועד הבית ולהביא חברת אחזקה. מקריאה בפורום, נראה שעדיף לבצע את וועד הבית לבד. 

כן, זה הרבה עבודה אבל סה"כ יכול להיות לך שיפור באיכות החיים, שזו בעצם המטרה. 

 

[A_lex]

16 דירות עם שתי מעליות ושתי מערכות סולריות? יש לי תחושה שחברת אחזקה תיקח לפחות 500 וכנראה יותר.

אצלי בבניין של 36 דירות עם שתי מעליות ומערכת סולרית התשלום החודשי מעל 300 ורוצים להעלות מעל 350 בשביל שתהיה קצת רזרבה.

[dany]

כנס לאתר האגודה לתרבות הדיור, תמצא שם את כל המידע החוקי:

http://www.tarbut-hadiur.gov.il/content/173

כל אחד יכול לכנס אסיפה שלא מן המניין ולבחור נציגות חדשה בהתאם לחוק, מניח שהועד הקיים לא יתנגד שיחליפו אותו לפי מה שאתה מספר.

 

בכל אופן דמי הועד הנוכחים נמוכים ביותר ולא אתפלא אם יתגלו חובות נוספים או שתצטרכו לבצע גביה מיוחדת של אלפי שקלים כדי לתקן את כל ההזנחה שתיארת.

על כל חברת ניהול שלוקחים צריך לפקח, לרוב זה נהפך למיותר כשיש ועד רציני כי הוא יכול לבצע את כל העבודה בלי תשלום לחברת אחזקה.

 

 

[לירון .ה.]

אכן, משהוא צריך לפקח על חברת הניהול. אז זה לא פתרון קסם, במיוחד שאין ועד מתפקד, או גביית כסף מאורגנת.

הייתי מתארגן כמה דיירים שאכפת להם מהמצב, ניגש לועד ומנסה לדבר.

להקים קבוצת ווצאפ של כל מי שאפשר. לעלות דמי ועד בית, 150 לא מספיק לכלום.

אנחנו 7 קומות, אם מעט דיירים, 2 מעליות, גינה גדולה, חניה עם שער. לוקחים 350. כולל ניקיון פעמיים בשבוע.

[michaelbe6]

לפני 13 שעות, Michaelr כתב:

 

אנחנו רוצים לשפר את מצב הבניין אבל לא יודעים מאיפה להתחיל וגם לא רוצים לתפקד כוועד.

 

פה קבור הכלב.

רוצים שינוי ?

תהיו אקטיביים, תהיה וועד, ומשם תתחיל לנסות לשנות.

אם אתה לא טיפוס שדוחף , מנדנד, מציק, לא מרפה וכו.. זה כנראה לא בשבילך והסיכוי לשינוי נמוך.

תשובה מבאסת, אבל אמיתית.

 

 

עריכה אחרונה ב-30 לספטמבר, 2021 על ידי michaelbe6

[Michaelr]

לפני 4 שעות, michaelbe6 כתב:

תשובה מבאסת, אבל אמיתית.

בהחלט תשובה מבאסת.

כמו שאמרתם אתחיל מלגשת לשכנים  שאכפת להם ולאחר מכן אגש לועד ואבקש לכנס אסיפה. כנראה שצריך גם לשבת איתו שעה-שעתיים כדי להבין מה מצב קופת הועד ולעזור לו להכין דוח הוצאות והכנסות כי אחרת זה לא יקרה. הועד הקיים כמובן לא יתנגד ואפילו ישמח אם יחליפו אותו, הנושא אפילו עלה באסיפה האחרונה אבל לא זז לשום מקום.

 

לפני 5 שעות, A_lex כתב:

16 דירות עם שתי מעליות ושתי מערכות סולריות? יש לי תחושה שחברת אחזקה תיקח לפחות 500 וכנראה יותר.

כנראה שאף אחד בבניין לא יסכים לשלם סכומים כאלה לועד.

 

לפני 5 שעות, dany כתב:

בכל אופן דמי הועד הנוכחים נמוכים ביותר ולא אתפלא אם יתגלו חובות נוספים או שתצטרכו לבצע גביה מיוחדת של אלפי שקלים כדי לתקן את כל ההזנחה שתיארת.

ברור לנו שדרושה השקעה של כמה אלפים לדירה כדי לתקן הכל, לא יודע אם זה ברור כל כך לדיירים האחרים, יש פה כמה דיירים שכנראה לא אכפת להם בכלל ממצב הבניין. אולי הם לא מבינים שההזנחה גם גוררת ירידה בערך הדירות- להערכתי ירידה של כמה עשרות אלפים בקלות.

[A_lex]

החוסר איכפתיות שלהם עשוי לבוא בעוכריהם...

תזמן פגישת דיירים, כולל פרסום שבועיים מראש ותליית מודעות בבניין. אלו שלא איכפת להם, לא יבואו.

עכשיו, חצי שעה לאחר המועד שנקבע, כל מי שהגיע נחשב למניין חוקי ויכול לקבוע עבור כולם. יוצא שמי שבא זה רק מי שאכפת לו ואיתם יותר קל להגיע לרוב בהצבעה, והרוב הזה יקבע לכל הבניין.

גם אם יבואו חמישה אנשים ושלושה מהם יצביעו בעד - זו תהיה ההחלטה הקובעת. כבר קרה אצלי בניין שמתוך ה36 הגיעו 9, וחמישה הצביעו על משהו שקבע הוצאה של מאות שקלים לכל דירה בבניין.

[bobi]

שוק חברות הניהול פרוץ לחלוטין. היו דיבורים על להסדיר את זה בחוק, אבל זה נפל. המצב הוא שכל הזמן קמות חברות, נופלות, משנות שמות, הרבה פעמים מדובר בחברה של איש אחד שעושה את הכל.

בדרך כלל כדי למשוך בניינים להצטרף, הן עושות משהו פופוליסטי בבניין, כמו מסך טלויזיה ותאורת לדים בלובי או התקנת מצלמות אבטחה ואחרי זה צריך לקוות לטוב. מהנסיון תמיד זה מתחיל טוב ואז מתדרדר עם הזמן ובכל כמה שנים צריך להחליף חברה.

 

הבעיה הגדולה אצלכם, היא שיש הרבה דירות להשכרה, הבעלים שלהן סביר להניח שלא ירצה להשקיע כסף בתחזוקה וזאת אחת הבעיות הגדולות בבניינים משותפים כיום. יש לזה גם לפעמים יתרונות בכך שבעל הדירה לא משלם את ועד הבית ולא איכפת לו אם הוא יעלה.

נכון ששיפוץ יעלה את ערך הדירות, אבל רק עבור מי שמתכנן למכור, לכל השאר זה לא משנה, ערך הדירה הוא סתם מספר על הנייר אם הם לא מתכננים למכור.