עזרה במשא ומתן להעלאת שכר הדירה לדייר קיים שמשלם סכום נמוך

[Jeka88]

לפני 46 דקות, DAHUJI כתב:

החלטת כבר... אתה מתייעץ לא כדי להתייעץ, אלא כדי לקבל אישור.

אל תדאג, אף אחד לא יקרא לך "חזיר" (וזו גם לא הסיטואציה המתוארת, נקרא שאתה כן מאוד רוצה להתחשב)... אתה חושב על מה אתה יכול להשיג, ושוב - זו זכותך.

תחשוב על כמה מקובל בתור בעל בית להעלות דמי שכירות לדייר - 2-3% בשנה בממוצע.

אתה בעלים חדש, ואתה רוצה להתחיל ברגל ימין וזה יפה ומתחשב צידך כי אתה מבין שדייר טוב ושקט זה זהב.

הדייר משלם כרגע 4,300 ש"ח וזו עובדה, והוא גם לא משלם עכשיו ארנונה.

העובדה שאתה מעביר אליו את הארנונה בעלות של 330~ ש"ח בחודש - זו כבר הוצאה שהיא כמעט 10% מהשכירות שהוא משלם וזו העלאה בפני עצמה.

3% העלאה שנתית מאותם 4,300 ש"ח הם 130~ ש"ח.

אם אני אתה (אבל אני לא), אני הולך איתו יד ביד ולאט - בשנה ראשונה קובע איתו שמעביר על שמו את הארנונה ואין פה שאלה בכלל, ומתאפק עם העלאת השכירות שנלקחת (לדעתי גם העברת הארנונה וגם העלאת דמי השכירות זה פחות מתחשב).

קובע איתו בחוזה שהחל מהשנה השניה (בראשונה הוא סופג את הארנונה) אני מעלה לו את דמי השכירות מ- 4,300 ש"ח ל- 4,500 ש"ח (200 ש"ח יותר החל מהשנה השניה), ושב- 3 השנים הבאות לאחר מכן (שנה שלישית-רביעית-חמישית) מעלה לו את דמי השכירות ב- 150 ש"ח בכל שנה (150 ש"ח מתוך 4,500 ש"ח הם 3.3% ומשם ה- % העלאה יירד כי 150 ש"ח מ- 4,650 ש"ח הם פחות מ- 3%).

נשמע לך הגיוני?

נראה לי שבמדרג הזה אתה יוצא גם בסדר גמור, גם מתחשב וגם סבבה.

 

למה לא העברה בנקאית בהוראת קבע דרך הבנק וזהו?

ככה אני משלם לבעלת הבית שלי. 

נוח לה ונוח לי.

מה נסדר עם הצ'קים כמו בשיטות של פעם ולהפקיד וכו'.

עוד לא החלטתי כלום ובגלל זה אני מתייעץ.

 

אפשר להסתכל על זה גם מהצד השני, השוכר נהנה בכל התקופה הזו מזה שהמשכירה שילמה את הארנונה שלו וגם לא העלתה לו את השכ״ד כמעט בכלל.

 

מבחינת אחוזים אני מבין שביחד זה יוצא איזור ה15 אחוז העלאה וזה לא מעט, אבל מצד שני הוא ״חגג״ עד עכשיו בסכומים מאוד נמוכים.

 

 

[Ron Poh]

אם הבנתי נכון, אתה בונה בעיקר על הפינוי בינוי, בזה אתה רואה את הרווח האמיתי ומיקסום העסקה.

עכשיו יש כמובן את הכסף ששמת על קניית הדירה וכמובן שאתה רוצה שהדירה תניב השקעה.

ו... עד כמה חשוב לך עוד 200 או 300 ש"ח לחודש, אם חשוב לך לצורך מחייה שלך... לך על עלייה בשכר הדירה, אם זה בשביל להגדיל חסכון... תעשה חושבים.

 

תבדוק שוב מחירי שכירות באיזור, שכר דירה ממוצע לא אומר כלום, יש/אין מעלית משפיע על מחיר, קומה שלישית זה לא ממש גבוה אבל כן גבוה, יש/אין חנייה שיתופית או בטאבו, יש או אין ממ"ד.

 

יש לי רושם שאתה כבר החלטת על עלייה משמעותית ורק מחפש צידוק. כאמור אני הייתי בנעלי משכיר ולא העלתי שכר דירה שנים על גבי שנים.

[redroze]

אני מהמר שעם הדרישות האלה אתה והשוכר כנראה תיפרדו.

הדרישות שלך הגיוניות אבל לדעתי זו קפיצה גדולה מאוד שיהיה לדייר קשה לעכל.

 

כדי לדאוג לאינטרסים שלך:

1. תדאג שההחלפה תהיה לפני ספטמבר כדי לא לצאת מחוץ לעונת הטרפת (יולי-אוגוסט). למרות שלפי המ"ר והקומה זו לא דירה למשפחה. אבל עדיין בתקופה הזו תקבל את השכירות הכי טובה על הדירה.

2. אני מסיק שאם מדובר בפינוי בינוי אז אין ממ"ד. קח בחשבון שהשכירות של דירות כאלה נפגעו משמעותית בשנתיים האחרונות.

[Nemesis]

החוזה הוא עד ספטמבר אז הוא לא יכול לפנות אותו קודם לכן.

 

[Michazzz]

חודש חודשיים לפני סיום החוזה תפרסם את הדירה במחיר שתרצה. אם תקבל - תפרדו כידידים. אם לא, שיישאר. את הארנונה הוא צריך לשלם ולקבל הנחות מהעיריה אם מגיעות לו.

את הכסף הגדול תקבל מהקבלן לאחר שיהרוס את הדירה - וכמובן ממכירת הדירה החדשה.

הכסף משכירות זה כסף קטן.

לי בעלת הדירה מעלה 5% כל שנה, לשוכרים שלי אני לא נוגע בשנתיים הראשונות כי אני לא "חזיר". אם הדיירים טובים זה שווה הרבה יותר. לצערי בעלת הבית שלי לא מעריכה את זה.

 

[Be roo]

לפני שעתיים, Jeka88 כתב:

השוכר נהנה בכל התקופה הזו

מה אכפת לך? זה לא היה על חשבונך. למי אפכת שהוא השיג חוזה שווה כזה מול מישהו אחר. אם הוא היה חבר שלך היית טופח לו על השכם ומשבח אותו על יכולת משא ומתן טובה.

 

לפני שעתיים, Jeka88 כתב:

יוצא איזור ה15 אחוז

עם אחוזים לא הולכים למכולת. מה שמשנה זה ההפרש בסכום.

 

 

יש פה שאלה אחת בלבד. עד כמה שווה לך להפסיד דייר טוב בשביל תוספת בשכ"ד.

 

עוד לא היתה לכם אינטררקציה, אתה לא יודע מיהו ומהו. האם הוא אדם הגיוני ומחושב או אמוציונלי.

אולי הוא יודע ששילם עד עכשיו מחיר נמוך ואין לו בעיה אפילו להסכים להצעה הכי גבוהה שלך?

ואולי הוא חי מהיד לפה וכל 100 שקל משפיעים על סל הקניות שלו?

[עוזי ל]

יש לי שכן שיש לו דירה בערך כזאת, קומה 4+חניה+מחסן

היתה מושכרת לאחד שתיקן לבד וטיפל בה ממש טוב,  בקצת פחות ממחיר השוק באותו אזור.

הבעלים החדש של הדירה העלה את המחיר למחיר המקובל באזור, אז הוא עזב והדירה היתה ריקה שנה וחצי והוא נאלץ לעשות שיפוץ כללי לדירה כדי שתושכר.

כשאתה שוכר ותיק אתה מתרגל לכל מיני ליקויים אבל בתור שוכר חדש אתה מחפש שלמות

[itaysamurai]

אנשים לא עוזבים דירה בכזאת קלות או בגלל העלאת שכירות קלה.

הוא שם זמן נכבד, יש ילדה בעניין, כנראה שמסתדר מבחינת הסדרי הביקורים עם האמא, בית ספר וכו'.

אם זה היה זוג סטודנטים, כנראה שכל שיחת העלאת שכ"ד היתה נגמרת בפרידה.

פה זה מצב שונה. אני לא חושב שפות"ש צריך לתפור אותו כי התנאים שלו היו נוחים מאוד עד כה,

אבל ממש לא לחשוש משבירת כלים.

 

אם אני בנעליך, מעביר אליו את הארנונה כי זה באמת מתבקש, אבל משאיר את השכירות כמו שהיא.

יחד עם זה, מציע לו הצעה לשכירות ארוכת טווח שכן כוללת עליה בשכ"ד.

נניח שנתיים ראשונות במחיר הקיים, שנתיים לאחר מכן העלאה וכו'.

מראה לו שאני רוצה אותו בדירה אבל שהפנים הם כן לעלייה מסויימת, גם אם לא התיישרות מול השוק.

[ניקו פ.]

אני קודם כל מציע לך לנתק רגש. זה לא אמור להפריע לך שהוא "חגג" או קיבל איזו שהם תנאים טובים. הייתה לו עסקה מול המשכירה הקודמת וזה לא נוגע אליך. 

אני גם מציע לך לבטח את עצמך עם להעביר חשבונות על שמו, גם ארנונה. אין סיבה שתשלם את זה. 

עכשיו, אתה עכשיו תעשה את החישוב שלך האם השוכר הנוכחי שווה לך עוד 2000-3000 שקלים בשנה. רק אתה יודע כמה קל למצוא שוכרים טובים באזור, האם הדירה שלך תחרותית ביחס לתחלופה בשוק, האם הדייר באמת טוב, האם חשוב לך הוא יישאר? האם יש לך כוח לחפש שוכרים? האם הדירה שלך אטרקטיבית במצב הנוכחי? 

קשה לייעץ בלי לדעת מה מיקום הנכס, מצבו, האם יש הרבה אפשרויות בסביבה, האיזה מצב ובאיזה מחיר? 

 

נאמרו כאן הרבה דברים נכונים. לא כזה קל לעזוב דירה. בטח כשאתה עם ילדים וזה. מאידך גם אנשים לעתים אמוציונליים (כמו שאתה מדבר במונחים של חוגג). בסוף תיכנס לנעליו, אם אתה מעלה לו מחיר למחיר מסוים, האם יש לו חלופה זולה יותר באזור? האם הוא יעבור לאזור אחר, זול יותר? 

 

הייתי מתחיל בלדבר איתו. שמעתי שאתה שוכר מצוין, הייתי שמח שתישאר. אבל,

הארנונה עוברת עליך. זה א' ב' של כל הסכם שכירות. אתה צריך להעביר את החשבונות  עליך. בלה בלה בלה. 

בחוזה תכניס לעצמך ולו אופציית יציאה תוך 90 יום. לטובתך.

 

תראה מה הוא אומר, אולי יזרום, אולי תתרדם מהבנאדם ותגיעו להסכמה. 

[Fazer]

לא יודע באיזה אזור בהוד״ש הדירה, אבל בוא נתחיל מזה שבתור תושב הוד השרון אני לא משוכנע ששכר הדירה המקובל הוא מה שאתה חושב שהוא - כדוגמה שכנה שלי משלמת על דירת 4 חדרים בקומה ראשונה, בנין שעבר תמ״א, 5000 ש״ח. זה אומנם נמוך לשוק, אבל לדירת 3 חדרים בקומה אחרונה של בניין ישן (בלי מעלית, בלי ממ״ד…), אני לא בטוח שתקבל בקלות 5000.

 

עכשיו אני אחזור שוב על מה שאמרו קודמי: דייר טוב שנמצא בדירה תקופה ארוכה ושומר עליה שווה את משקלו בזהב - אם הוא יעזוב, מספיק שהדירה תעמוד חודש-חודשיים ריקה וכבר הפסדת יותר ממה שתרוויחו מהעלאת השכ״ד. יודע מחברים, אגב, שכשמשכיר התחיל לשחק עם שכר הדירה בדירה ללא ממ״ד בתקופה הזו, זו היתה הדחיפה שלהם לחפש דירה מודרנית יותר שכוללת ממ״ד.

 

אני מבין לגמרי את הרצון למקסם את ההשקעה, אבל העברת הארנונה אליו זה כבר 300 ש״ח יותר בכיס שלך, ומשקף עליה של 300 ש״ח בחודש בעלות השכירות מבחינתו. אם לאחר מכן תעלה לו ב 100-200 ש״ח בשנה, זה יהיה הגיוני לכל הצדדים.

 

לגבי תמ״א… אם זה בשלב ההתחלתי, זה עוד יקח זמן. לנו לקח בערך 5 שנים, לבניין לידנו מעל עשור.

עריכה אחרונה ב-16 במאי על ידי Fazer

[Nemesis]

אם בבת ים לדירות שלושה חדרים 60 מר בקומה רביעית ללא מעלית יש ביקוש ער מאוד ב 4200 שח, לא רואה למה לא יהיה בהוד השרון לשלושה וחצי חדרים ביקוש במחיר יותר גבוה יותר, אלא אם כן המצב התחזוקתי גרוע.

[Fazer]

@Nemesis לא תמיד אפשר להשוות ככה אחד לאחד, אם יעלו לך ל 5000 בדירה ישנה שאתה שוכר ומתחזק בעצמך, בהנחה שאתה לא חי על הקשקש של הקשקש (האוכלוסיה בהוד השרון, בממוצע כמובן, היא אוכלוסיה חזקה) סיכוי סביר שאתה תמצא איך לשים עוד 500 ש"ח וכבר למצוא, נגיד, דירה בקומה סבירה יותר, דירה עם מעלית, או דירה עם ממ"ד. בנוסף, אם הוא מעלה לו ב 1000 ש"ח במכה (שכ"ד עולה ב 700 ל 5000 + 300 ארנונה), זה כמעט 25% העלאה, אחלה טריגר או לשוכר מתוסכל שיתחיל לשים פס על הדירה או לשוכר שפשוט עובר הלאה, ופות"ש מחפש באמצע מלחמה שוכרים לדירה בלי ממ"ד.

 

אישית אני לא נגד להעלות, בסופו של דבר זה ביזנס, אבל צריכים (לדעתי כמובן) להסתכל על המכלול, כשחשוב לזכור שהרווח מדירות הוא לא מההשכרה (בבנק עושים יותר אחוזים עם פחות כאב ראש), אלא מהשבחת הנכס (תמ"א) או מעליית ערכו במכירה.

 

זו, כמובן, רק דעתי האישית שמתבססת על אינסוף ספקולציות  

[Nemesis]

תמיד ייתכן שהשוכר הנוכחי יעדיף לשלם יותר ולקחת כבר דירה יותר מודרנית. אמרתי כבר בפוסט קודם שהוא יצטרך להחליט אם הוא רוצה למקסם את התשואה מהשכירות או רוצה שקט תעשייתי.

רק אמרתי שקשה לי להאמין שיתקשה למצוא שוכר בהוד השרון לשלושה וחצי חדרים במיקום סביר ומצב תחזוקתי טוב, ב 4700. לא אמרתי שבהכרח יהיה מדובר בשוכר הזה שישאר.

[Ooga]

לפני 8 שעות, Jeka88 כתב:

אבל מצד שני הוא ״חגג״

איזו גישה מגעילה.

הבנאדם 6 שנים משלם, לא עושה בעיות, לא עושה נזק לדירה, ואתה בכלל לא היית בתמונה. מבחינתך הוא חגג.

מה, הוא גר שם בחינם?

או שאתה חושב שהוא שם כל יום כסף בצד ליום שתקנה את הדירה ותעלה לו את השכירות בכמעט 20%?

 

זה לא שאתה לא יכול לבקש, אבל בבירור פתחת את השרשור כדי להרגיש טוב עם מה שאתה רוצה לעשות, לא נראה שהמגיבים פה זורמים איתך.

[Jeka88]

לפני 48 דקות, Ooga כתב:

איזו גישה מגעילה.

הבנאדם 6 שנים משלם, לא עושה בעיות, לא עושה נזק לדירה, ואתה בכלל לא היית בתמונה. מבחינתך הוא חגג.

מה, הוא גר שם בחינם?

או שאתה חושב שהוא שם כל יום כסף בצד ליום שתקנה את הדירה ותעלה לו את השכירות בכמעט 20%?

 

זה לא שאתה לא יכול לבקש, אבל בבירור פתחת את השרשור כדי להרגיש טוב עם מה שאתה רוצה לעשות, לא נראה שהמגיבים פה זורמים איתך.

נראה לי קצת הגזמת,

בבירור כולם מסכימים פה שהארנונה צריכה לעבור אליו, מה שכבר מעלה לו את השכ״ד ב8 אחוז ובגדול זה בכלל פעם ראשונה שאני וגם די בטוח שאחרים שומעים דבר כזה שהמשכיר משלם את הארנונה של השוכר.

בלי קשר לזה נניח והוא היה משלם את הארנונה אז לא היה נכון להשוות לו את מחירי השכירות לאותו איזור?? משהו פסול בזה?!?

 

לבוא ולהציג אותי בתור אחד שצמא לקבל כמה שיותר כסף על הנכס זה ממש אבל ממש לא נכון, לאורך כל הדרך אמרתי שאני רוצה לשמר אותו ואין לי בעיה שהוא ישלם שכ״ד בצד הנמוך של הסקאלה.

 

ושוב אחזור על עצמי, פתחתי את השרשור בשביל להתייעץ ובשביל שכולם יהיו מרוצים, גם אני וגם השוכר, צריך לראות פה את שני הצדדים ולא להתחשב רק בצד אחד.

 

לפני 3 שעות, Fazer כתב:

לא יודע באיזה אזור בהוד״ש הדירה, אבל בוא נתחיל מזה שבתור תושב הוד השרון אני לא משוכנע ששכר הדירה המקובל הוא מה שאתה חושב שהוא

הדירה נמצאת ברחוב דרך מגדיאל.