עזרה במשא ומתן להעלאת שכר הדירה לדייר קיים שמשלם סכום נמוך

[BoazB11]

השנקל שלי:

קיבלת כאן הרבה עצות חכמות ומועילות אם תשכיל לאמץ חלק מהן,

אבל יש נקודה אחת חשובה שלא זכתה להתייחסות. עצם היות הבניין מיועד לפינוי-בינוי.

אני שוכר דירה בבניין כזה, משלם כ-10% מתחת למחיר השוק באיזור (רעננה, די קרוב אליך),

וכשבעל הדירה רצה להעלות את השכ"ד כשהארכנו חוזה לשנה השלישית,

סוכם בסופו של דבר (ברוח טובה ועל דעת שני הצדדים) שנשאיר את התשלום כפי שהיה

בגלל מספר ליקויים שקיימים בדירה שבחלק מהם טיפלתי בעצמי וחלק מהם אני "מכיל".

מה שכן עבר אלי הוא תשלום הגז ש"מסיבות היסטוריות" שולם עד השנה ע"י הבעלים (כ-100₪ לחודש).

 

הנקודה החשובה בהקשר הזה: חלק הארי של החוזה בינינו מתייחס לפינוי של הדירה בהינתן הודעת פינוי.

החוזה מסנדל אותי מכל הכיוונים, עם ערבויות גבוהות של 2 ערבים, שאכן אצא בזמן לכשאדרש לכך.

לטענת בעל הדירה, אם לא אצא בזמן הנקוב בהודעת הפינוי, הוא חשוף לתביעת ענק בגלל עיכוב פרוייקט הפינוי/בינוי

וזו גם הסיבה העיקרית שהוא בחר בנו כשוכרים,  שאנו נראים לו אנשים מהיישוב שלא יעשו לו בעיות,

לא נטריד אותו ב'קטנות', ויהיה לו ראש שקט בכמה שנים עד שיגיע זמן הפרוייקט.

שווה לו יותר מעוד כמה מאות שקלים תיאורטיים שהוא יכול לקבל על הדירה.

 

עוד 2 נקודות להתייחסות:

 

1. בניינים לפני תמ"א או פינוי/בינוי סובלים מרמת תחזוקה מינימלית ומטה מזה, מבחינת התשתיות והשטחים המשותפים. 

אף אחד לא רוצה להשקיע שקל מיותר במה שעוד מעט ייהרס ממילא.

 

2. קומה 3 ללא מעלית בבניין ישן מצמצמת לך משמעותית את פלח השוכרים הפוטנציאליים,

מה שאומר שאם הדייר הנוכחי יעדיף להתפנות ולא לשלם יותר, יקח לך הרבה זמן יחסית למצוא שוכר אחר במחיר שנראה לך ריאלי.

עריכה אחרונה ב-17 במאי על ידי BoazB11

[Night Driver]

לפני 7 שעות, Jeka88 כתב:

לבוא ולהציג אותי בתור אחד שצמא לקבל כמה שיותר כסף על הנכס זה ממש אבל ממש לא נכון

וגם אם כן אז מה הבעיה פה?

אתה קונה נכס להשקעה וטבעי שתרצה למקסם תשואה. אתה לא אבא ולא אימא של השוכר שאתה צריך להוציא כסף מהכיס שלך ולתת לו.

[V6]

רק אמשיך את הכיוון של נהג לילה, ואת הצד השני של הדעות.

אפשר גם להגיד לו שבספטמבר יהיו שינויים - הארנונה עוברת לשוכר, כמו גם התשלומים השוטפים. ובנוסף השכ"ד עולה ל-5000 ש"ח (הבנתי ממך שהממוצע הוא 4700-5200).

אתה נותן לו את הזכות להחליט אם להמשיך, לפני שאתה משחרר את הדירה לשוק.

 

ואם יש ליקויים בדירה שמפריעים לו אתה תתקן.

 

זה רווח שלך שמסתכם לדעתי לפחות ב-1000 ש"ח לחודש, או 12000 ש"ח לשנה.

נראה לי שזה סכום לא מבוטל גם אם תצטרך "לעבוד קצת" בשביל זה.

 

עריכה אחרונה ב-17 במאי על ידי V6

[Jeka88]

לפני שעה, BoazB11 כתב:

השנקל שלי:

קיבלת כאן הרבה עצות חכמות ומועילות אם תשכיל לאמץ חלק מהן,

אבל יש נקודה אחת חשובה שלא זכתה להתייחסות. עצם היות הבניין מיועד לפינוי-בינוי.

אני שוכר דירה בבניין כזה, משלם כ-10% מתחת למחיר השוק באיזור (רעננה, די קרוב אליך),

וכשבעל הדירה רצה להעלות את השכ"ד כשהארכנו חוזה לשנה השלישית,

סוכם בסופו של דבר (ברוח טובה ועל דעת שני הצדדים) שנשאיר את התשלום כפי שהיה

בגלל מספר ליקויים שקיימים בדירה שבחלק מהם טיפלתי בעצמי וחלק מהם אני "מכיל".

מה שכן עבר אלי הוא תשלום הגז ש"מסיבות היסטוריות" שולם עד השנה ע"י הבעלים (כ-100₪ לחודש).

 

הנקודה החשובה בהקשר הזה: חלק הארי של החוזה בינינו מתייחס לפינוי של הדירה בהינתן הודעת פינוי.

החוזה מסנדל אותי מכל הכיוונים, עם ערבויות גבוהות של 2 ערבים, שאכן אצא בזמן לכשאדרש לכך.

לטענת בעל הדירה, אם לא אצא בזמן הנקוב בהודעת הפינוי, הוא חשוף לתביעת ענק בגלל עיכוב פרוייקט הפינוי/בינוי

וזו גם הסיבה העיקרית שהוא בחר בנו כשוכרים,  שאנו נראים לו אנשים מהיישוב שלא יעשו לו בעיות,

לא נטריד אותו ב'קטנות', ויהיה לו ראש שקט בכמה שנים עד שיגיע זמן הפרוייקט.

שווה לו יותר מעוד כמה מאות שקלים תיאורטיים שהוא יכול לקבל על הדירה.

 

עוד 2 נקודות להתייחסות:

 

1. בניינים לפני תמ"א או פינוי/בינוי סובלים מרמת תחזוקה מינימלית ומטה מזה, מבחינת התשתיות והשטחים המשותפים. 

אף אחד לא רוצה להשקיע שקל מיותר במה שעוד מעט ייהרס ממילא.

 

2. קומה 3 ללא מעלית בבניין ישן מצמצמת לך משמעותית את פלח השוכרים הפוטנציאליים,

מה שאומר שאם הדייר הנוכחי יעדיף להתפנות ולא לשלם יותר, יקח לך הרבה זמן יחסית למצוא שוכר אחר במחיר שנראה לך ריאלי.

עניין הפינוי בינוי יהיה מעוגן בחוזה אבל זה בשלבים מאוד מאוד התחלתיים, תהיה התראה מראש של שלושה חודשים לפני שהדייר יצטרך להתפנות, יש לו סעיף כזה גם בחוזה הנוכחי.

 

דבר אחד שאני רואה שלא ציינתי, יצא לי לפגוש את הדייר לאיזה רבע שעה ולהחליף איתו כמה מילים כשבאנו לראות את הדירה, הוא נראה אחלה בן אדם למען האמת..

מצד שני כשרצינו לתאם שיגיע בדק בית ושמאי לדירה אז הרגשתי שהוא קצת מערים קשיים מבחינת הזמינות מתי אפשר להגיע, בסופו של דבר הגענו לאיזשהו תאריך שבעלי המקצוע הגיעו אבל בהרגשה שלי זה לא בדיוק עבר חלק, לפי מה שהבנתי מהמתווך אז הדייר רצה לקנות גם את הדירה אבל הוא ובעלת הדירה לא הגיעו להסכמות בנושא המחיר אז אולי בגלל זה הוא הערים קשיים ברגע שהגיע מישהו אחר שיכול לקנות את הדירה..אבל שוב זו רק השערה שלי ואין לי שום הוכחות לזה.

 

 

[mikyl]

לפני 3 שעות, BoazB11 כתב:

אבל יש נקודה אחת חשובה שלא זכתה להתייחסות. עצם היות הבניין מיועד לפינוי-בינוי.

אני שוכר דירה בבניין כזה, משלם כ-10% מתחת למחיר השוק באיזור (רעננה, די קרוב אליך),

 

תלוי באיזה שלב זה נמצא. כל התהליך יכול להמשך בין 10 ל-20 שנים.

[ezuf]

כמו שכתבו כבר שוכר טוב שווה באמת זהב,ולו רק משום שלא יחפור ויתקטנן איתך על כל פיפס.

הארנונה עברה? הרווחת

שנה הבאה תיפגשו לבירה ותזרים איתו העלאה בקטנה של 100-150,עבר? הרווחת שוב

אל תגרום לו לעזוב (כתבת שאתה רוצה לשמר,לראות רק כסף בעיניים זה לא לשמר),אתה צריך להתחשב בעצמך וגם בו.

 

having said that,קומה 3 בלי מעלית זה היום BIG NO NO להמון אנשים

אומנם יש קומות שכל קומה זה 5-7 מדרגות (בניינים קטנים ישנים ממש),או שכל קומה בבניינים מודרנים זה 10-15 מדרגות (ככה אצל חמתי)

סטודנטים\רווקים אולי יזרמו אבל כמו שכתבו יתייחסו בהתאם לדירה ואז יגיע לך הכאב ראש,מישהו גרוש עם ילדה כמו השוכר הנוכחי\או זוג נשוי בלי ילדים או עם יהיו הרבה יותר רציניים (אל תשכח שגם בשבילו אם יעזוב זה כאב ראש למצוא משהו טוב עכשיו)

 

כך או כך בהצלחה,תבוא גם רגשית וגם כלכלית בגישה,לא רק פן אחד

עריכה אחרונה ב-17 במאי על ידי ezuf

[Night Driver]

לפני שעה, Jeka88 כתב:

לפי מה שהבנתי מהמתווך אז הדייר רצה לקנות גם את הדירה אבל הוא ובעלת הדירה לא הגיעו להסכמות בנושא המחיר

זה אומר שהוא שוכר מאוד זמני. אם הוא מחפש לקנות אס בטווח של עד שנתיים הוא ממילא לא פה.

 

תכניס גם את זה לשיקולי המשא ומתן.

[Nemesis]

מצטער, לא ברור לי למה אתם מתעקשים שקומה שלישית בלי מעלית היא big no no מבחינת זמינות שוכרים והוא עתיד להתקע בלי שוכר תקופה ארוכה.

 

מעולם לא נתקלתי בבעיה כזו, וגם לא בת זוגי. תמיד היה ביקוש ער והיה ניתן לסגור עם שוכר מתוך רשימה ארוכה של מתעניינים תוך 48 שעות.

 

קומה ומעלית הם פרמטר אחד מתוך שקלול של פרמטרים שהעיקריים שבהם הם מיקום, מחיר, מצב תחזוקתי, קומה, מעלית וממד.

 

באיזורי הביקוש אם שקלול הפרמטרים הגיוני ביחס למחיר היא תושכר מהר מאוד.

 

 

[Gavrik]

בתאריך 15.5.2025 בשעה 22:58, Jeka88 כתב:

 להשקעה בהוד השרון, שמיועדת לפרויקט  . לפי נתונים ביד 2, דירות דומות באזור מושכרות כיום בטווח של 4,700–5,200 ש"ח לחודש..

 

שים רק לב שלפעמים נתונים ביד2 לא מייצגים.

 

פעמים רבות מה שאתה רואה ביד2 זה או דירות שנמצאות שם זמן רב ולא מוצאות שוכרים בגלל מחיר גבוהה או דירות שכל שנה שנתיים מחליפות שוכרים בגלל אותה הסיבה.

 

למשל בשכונה שאני גר בה אפשר להתרשם מהיצע הדירות ביד 2 שהמחיר הוא 5700-6500 ש"ח.

 

בפועל אני ורוב השוכרים שאני מכיר בשכונה לא משלמים יותר מ5000, והדירה היחידה בבניין שמושכרת ביותר מ5 אלף מחליפה דיירים כל שנה שנתיים בגלל שבעל הדירה מנסה למקסם רווחים ובפועל היא עומדת ריקה לפעמים.

[ezuf]

לפני 6 שעות, Nemesis כתב:

מצטער, לא ברור לי למה אתם מתעקשים שקומה שלישית בלי מעלית היא big no no מבחינת זמינות שוכרים והוא עתיד להתקע בלי שוכר תקופה ארוכה.

 

מעולם לא נתקלתי בבעיה כזו, וגם לא בת זוגי. תמיד היה ביקוש ער והיה ניתן לסגור עם שוכר מתוך רשימה ארוכה של מתעניינים תוך 48 שעות.

 

קומה ומעלית הם פרמטר אחד מתוך שקלול של פרמטרים שהעיקריים שבהם הם מיקום, מחיר, מצב תחזוקתי, קומה, מעלית וממד.

 

באיזורי הביקוש אם שקלול הפרמטרים הגיוני ביחס למחיר היא תושכר מהר מאוד.

 

 

מה לעשות,רוב האנשים מפונקים ואחרי יום ארוך לא בא להם לטפס כמה עשרות מדרגות לבית.

אתה (ואני) במיעוט,ואם זה המצב,נגור בזה עד כמה שאפשר (ב2010 גרתי בדירה עם חברה שלי דאז,קומה חמישית [!] בלי מעלית,איזה דכאון להגיע הביתה ולהזכר ששכחת משהו באוטו..)

אז אולי הגזמתי במינוח אבל קומה גבוהה בלי מעלית תגרום להרבה אנשים בשקילת הדירה "אה רגע,אז לא...מצטער" (לדעתי)

[ניקו פ.]

מחילה, אבל אתם מנהלים ויכוח עקר, כי לכל סיר יש מכסה - אבל השאלה היא כמה קל למצוא מכסה. 

בתל אביב אין בעיה שדירה היא קומה 3 בלי מעלית. הן מושכרות גם ב-8/9/10 כתלות במיקום. אני מניח שבמקומות אחרים אולי פחות. 

זה תלוי מה ההיצע והתחרות בשוק. 

אם סביב הבניין שלו יש זמינות של דירות בגודל דומה אבל עם מעלית ובמחיר סביר, אז יהיה לו קשה להשכיר. 

אם זה הסביבה ורוב הבתים באזור דומים, אז יהיה יותר קל. 

בסוף זה באמת עניין של שוק. 

אצל זוג חברים שלי שעכשיו עזבו בתל אביב וגרו באיזור של 7500-8500. היו משלמים 8. בעלת הדירה רצתה 9500. דממה. ירדה ל9. דממה. ירדה ל8500 הגיעו חלק לראות ולא סגרו. בסוף סגרה ב8200 אבל לקח זמן. 

כנראה ב-8 הייתה סוגרת מהר ופותחת יותר אפשרויות. לציין כי הדירה עמדה ריקה חודשיים. זה כ-18 (עם ועד וארנונה וחשבונות) אלף שקלים שהלכו לה, משקפים הבדל של 1500 שח שכירות בחודש. 

מאידך, קרובת משפחה שמשכירה דירה בחור אי שם במרכז הארץ, הודיעה לשוכר כשנה מראש שבחוזה הבא היא משווה את מחיר השכירות לשוק (עלייה של 1500 שח). הוא התלבט התלבט ובסוף עזב. תוך 24 שעות מהפרסום הגיעו זוג שלקחו. אז קדה לנבא וזה מאוד לגיטימי לנסות למקסם רווחים ומאוד לגיטימי לשמור על דייר טוב בקצת פחות כסף. 

הדבר היחיד שאני חושב שחשוב זה באמת שיהיה כבוד הדדי והבנה של השוכר והמשכיר. כמה שיש יותר שקיפות ויושרה זה יותר טוב. 

פות"ש, לדעתי אתה צריך ללכת עם האינטואיציה שלך. אם התרשמת ממנו, אחלה, אם לא אז לא. זה סבבה דהוא דייר אחלה אבל יש הרבה כאלו. רק אתה יודע כמה קשה או קל למצוא שוכר טוב באזור הזה ומה המצב בסביבה. 

[yahaga]

פות''ש. נראה שאין מנוס משיחה ממצה עם השוכר. אם התרשמת ממנו לטובה, תמשיך בהשכרה בתנאים שיוסכם עליהם לשביעות רצון שניכם. אם לא, אז ממילא תיאלץ למצוא שוכר חדש בתנאים חדשים. 

[mikyl]

לפני כשעה, ezuf כתב:

מה לעשות,רוב האנשים מפונקים ואחרי יום ארוך לא בא להם לטפס כמה עשרות מדרגות לבית.

 

רוב האנשים יעדיפו להיות בדירה גדולה, חדשה, באזור טוב ובזול. שאלה כמה אתה מוכן (ויכול) לשלם בתמורה. בתל אביב וסביבה יש מלא בתים ישנים 4 קומות בלי מעלית. באחד מאלה אני גר. לא זכור לי שדירות בקומה שלישית ורביעית עמדו ריקות. שאלה של מחיר.

[Night Driver]

לפני 18 דקות, mikyl כתב:

בתל אביב וסביבה יש מלא בתים ישנים 4 קומות בלי מעלית. באחד מאלה אני גר. לא זכור לי שדירות בקומה שלישית ורביעית עמדו ריקות. שאלה של מחיר.

הכל תלוי מה ההפרש בין דירה כזו בקומה שלישית מוד דירה זהה בקומה ראשונה מול דירה בבנין עם מעלית.

[Fazer]

לפני 4 דקות, mikyl כתב:

בתל אביב וסביבה יש מלא בתים ישנים 4 קומות בלי מעלית

הוד השרון זה לא ת"א, דרך מגדיאל זה לא ממש רחוב צפון ת"א, אלא רחוב שמקשר בין שני צידי העיר, הוא די מעצבן ורועש, ורוב הבניינים הישנים שם, בעיקר בחלק המערבי שלו, במצבי הזנחה שונים (יש חריגים, נכון). לא יודע אם השכן @EliC25 יסכים איתי, אבל כל הסביבה הזו צריכה לעבור פינוי-בינוי, ביחד עם כל מרכז העיר המוזנח שלנו עם הפלאפליות והשווארמיות תחנה-מרכזית-סטייל, אבל מברברים על זה כבר מאז שאני בהוד"ש, וזה מ 2009 בערך.

 

אישית אני לא בעד השוכר ולא בעד המשכיר, אבל אני חושב שהרצון שלו בבת אחת להעביר את הארנונה על השוכר ולהעלות את שכר הדירה ולהגיע לעליה של 25% בבת אחת, היא חשיבה קצרת טווח שבסופו של יום לא תשתלם לו, בנדל"ן צריכים (בעיני) חשיבה ארוכת טווח.