רכישת קרקע/זכות לדירה - עד כמה העסק בטוח ומשתלם?

[nikitales]

שלום,

שוקל לרכוש קרקע בתור זכות לדירה עתידית, אבל ישנן מלא חששות ולבטים. מצד אחד נשמע שהעיסקה משתלמת, מצד שני אין שום דבר בטוח. מצופה שהקרקע תקבל היתר בנייה בעוד כחמש שנים. 

מישהו מכיר סיפורי הצלחה/דיס בנושא? אשמח לדעת כמה שיותר פרטים ממי שמכיר סיפורים דומים. 

תודה

[פינדר]

99% שזה לא משתלם.

במקרה של ה1% שכן משתלם, מי שיהנה מזה יהיו הנכדים שלך.

בקיצור, don't.

[Moshe c]

ברוב המקרים רכישת זכות קרקע לדירה מחברה שזה העיסוק שלה לא משתלם. הרי אם זה היה משתלם, החברה עצמה הייתה נשארת עם הקרקע ולא מעבירה לך את הרווח ולכן אישית הייתי פוסל על הסף. 

לעומת זאת, רכישה מאדם פרטי שכל בעלי הקרקע האחרים גם כן פרטיים, זה מצב שלדעתי לא מחייב פסילה על הסף אבל דורש בדיקה מעמיקה ע"י איש מקצוע שיברר את מצב הקרקע האמיתי כדי שלא תסתמך על סיפורים. 

 

[gadik6]

לפני 5 שעות, nikitales כתב:

שלום,

שוקל לרכוש קרקע בתור זכות לדירה עתידית, אבל ישנן מלא חששות ולבטים. מצד אחד נשמע שהעיסקה משתלמת, מצד שני אין שום דבר בטוח. מצופה שהקרקע תקבל היתר בנייה בעוד כחמש שנים. 

מישהו מכיר סיפורי הצלחה/דיס בנושא? אשמח לדעת כמה שיותר פרטים ממי שמכיר סיפורים דומים. 

תודה

 

התשובה היא שזה תלוי. 

 

אל תקשיב לאנשים שמבטיחים לך 100% הצלחה, אבל אל תקשיב גם לאלו שמספרים לך ש-99% מהמקרים זה לא משתלם, בלי שהם באמת מבינים בזה.

 

מה הסטטוס של הקרקע, האם זה קרקע צהובה, האם זה בקרבת אזור בנוי, האם זה כבר עלה לועדה מחוזית, האם זה חלק מהסכם שיתוף וכדומה, כל אלו שאלות שתצטרך ללמוד ולבדוק.

 

גם זכות לדירה זה מושג מעורפל. הרבה מתווכים מוכרים יחידת קרקע בתור "זכות לדירה", למרות שבהרבה המקרים זכות לממש דירה, כלומר עסקת קומבינציה בה אתה נותן ליזם/קבלן את הקרקע, ומקבל בתמורה דירה, בכפוף לתשלום מע"מ שירותי בנייה ומס שבח בלבד, דורשת יותר מיחידת דיור אחת.

 

מהחישובים שאני עשיתי, יש מקרים בהם זה משתלם, אבל התחזית של מי שמוכר את זה לרוב יותר אופטימית מהמצב בשטח.

 

החכמה היא לדעת לעבוד עם איש מקצוע שמבין בזה, דוגמת עורך דין שזה העיסוק שלו.

או לקנות מאדם פרטי, אחרי שעשית את הבדיקות שלך. לדעתי, לא כדאי לקנות דרך מתווכים.

 

אם תרצה המלצה, יש לי חבר עורך דין שדרכו קניתי קרקע, כחלק מהסכם שיתוף (בו גם לו יש יחידת קרקע). אני ממליץ מניסיון אישי, אין לי שום רווח מזה.

מה האינטרס שלו?   כמה אלפי שקלים שכר טרחה עבור שעות בודדות של עבודה.

 

[פינדר]

לפני שעתיים, gadik6 כתב:

יש לי חבר עורך דין שדרכו קניתי קרקע, כחלק מהסכם שיתוף (בו גם לו יש יחידת קרקע). אני ממליץ מניסיון אישי, אין לי שום רווח מזה

לא יודע איפה קנית ומה סטטוס הקרקע, אבל אם היא עדיין לא הופשרה, אז לא ברור לי על סמך מה אתה ממליץ.

אני גם לא יודע מה הסטטוס שלך. יש הבדל בין מי שיש לו דירה וכסף פנוי וקונה קרקע חקלאית בתור הימור לעתיד, לבין מי שאין לו דירה משלו וחושב שיזכה לגור בדירה שתיבנה על הקרקע.

הבחור אמר שהבטיחו לו קרקע שתפשיר בעוד 5 שנים. אם זה היה נכון לא היו מוכרים אותה. אז כבר מדובר במוכר לא ישר והייתי פוסל אותו.

 

אני אישית הרווחתי ואני גר בבניין שנבנה על קרקע כזו ואני מכיר את השלבים. קרקע שסבא וסבתא שלי קנו באמצע שנות ה80. הופשרה בסביבות שנת 2000. הבניין הראשון אוכלס ב2012, כשהם כבר היו עשור בקבר. אגב עד היום עוד לא מוצו כל הזכויות ועדיין יש חלקה שמתישהו יבנה עליה בניין. כמעט 40 שנה אחרי שסבי וסבתי רכשו את הקרקע..

זה לוקח הרבה זמן כי ההפשרה היא רק שלב ראשון. אחר כך צריך פרצלציה, רישומים, התאגדויות של בעלי הקרקע ושאר כאבי ראש שלוקחים הרבה שנים.

מהקרקע שרכשת צריך להוריד הפקעות לטובת שטחים ציבוריים. החברות המשווקות מוכרות חלקות קטנות מאוד. הרוכשים לא יודעים שאחרי ההפקעה יישאר להם זכות לשירותים ומחסן. אולי.

החלק הכי בעייתי הוא להגיע להסכמות עם כל בעלי הקרקע, בלי תביעות הדדיות. ככל שיש יותר בעלים לקרקע זה יותר קשה. והחברות המשווקות, מתוך מטרה להגדיל את הרווחים שלהן, מוכרות חלקות קטנות מאוד, מה שאומר שאם הקרקע תופשר יהיו עשרות בעלים.

 

אז אני אישית הרווחתי ואני מודה לסבא וסבתא, אבל לא הייתי רץ היום לקנות קרקע כזו.

עריכה אחרונה ב-22 לדצמבר, 2023 על ידי פינדר

[Night Driver]

אני זוכר כילד אי שם בשנות השבעים דיברו על המגדלים שבונים בכיכר המדינה בתל אביב.

 

ראית איזה מגדלים יפים עומדים שם?

[natco]

אני יכול לעניין אותך במקום זה בהשקעה אלטרנטיבית?

יש לי חבר, מניגריה. הוא נסיך אמיתי....

 

 

[gadik6]

לפני 18 שעות, פינדר כתב:

לא יודע איפה קנית ומה סטטוס הקרקע, אבל אם היא עדיין לא הופשרה, אז לא ברור לי על סמך מה אתה ממליץ.

אני גם לא יודע מה הסטטוס שלך. יש הבדל בין מי שיש לו דירה וכסף פנוי וקונה קרקע חקלאית בתור הימור לעתיד, לבין מי שאין לו דירה משלו וחושב שיזכה לגור בדירה שתיבנה על הקרקע.

הבחור אמר שהבטיחו לו קרקע שתפשיר בעוד 5 שנים. אם זה היה נכון לא היו מוכרים אותה. אז כבר מדובר במוכר לא ישר והייתי פוסל אותו.

 

 

אף אחד לא דיבר על קרקע חקלאית. אם לא עובדים עליו בעיניים, אז קרקע ש"תקבל היתר בנייה עוד 5 שנים" עברה הרבה מאז שהיא הייתה קרקע חקלאית.

תכנון, ועדות מחוזיות ועוד המון שלבים, זה תהליכים שלוקחים שנים, לכן גם קרקע צהובה זה לא אומר שיתחילו לבנות שם מחר.

 

ה"חכמה" היא לזהות קרקעות בשלב מתקדם יחסית אבל לא מתקדם מדי (שכחתי את המינוח המדויק בשפה המקצועית), וזה דברים שאנשים מהתחום, למשל עורכי דין שמתעסקים בקרקעות, יושבים בישיבות של ועדות מחוזיות ועוד, מבינים בהם יותר מהאדם הפשוט, גם אם הוא יעשה את הבדיקות שלו.

אף אחד כמובן לא נביא, ויש דברים בלתי צפויים ושינויים בתכניות (והתנגדויות ועוד), אבל איש מקצוע יכול לתת יכולת חיזוי טובה יותר ביחס לאדם הפשוט בוא נגיד.

 

ואנשים מוכרים מכל מיני סיבות, גם בשלבים מתקדמים מאוד. אבל, גם ברכישה בשלב מתקדם אפשר לעשות תשואה יפה.

האם בהכרח רכישת קרקע להשקעה תהיה עדיפה על רכישת דירה להשקעה?   לפעמים כן ולפעמים לא. כל אחד צריך לעשות את הבדיקות הפרטניות ביחס להשקעה הספציפית וביחס לאלטרנטיבות.

 

[Night Driver]

אתה עדיין מדבר על קזינו.

 

אדם שמבין ויושב בוועדות תכנון כמו שאתה מתאר לא צריך אותך. 

 

בכל השקעה בנדלן אתה צריך לבחון את האלטרנטיבות. אם אני יכול לעשות 30% תוך שנתיים ואני זקוק לכסף היום אני הולך לבנק, ממשכן את הנכס ומוכר עוד שנתיים. צא מנקודת הנחה שאתה לא החכם היחיד ואם זה נראה טוב מידי אז מוכרים לך סיפורים.

[gadik6]

שוב, אתה כנראה לא מכיר את הנושא, אז מבחינתך זה קזינו ועוד דברים בסגנון "הוא לא צריך אותך".

הוא כן צריך אותך כי הוא לא יכול או לא רוצה להוציא מהכיס עשרות מיליוני שקלים כדי "להקים" לבד הסכם שיתוף של מאות יחידות. להיפך, כשמדובר בעשרות או מאות בעלי זכויות, כפול כמה אלפי שקלים שכר טרחה מכל אחד, אז זה כסף מאוד יפה תמורת מאמץ סביר פלוס מינוס.

 

זה קזינו בדיוק כמו שהשקעות בנדל"ן זה קזינו (חסר אנשים שקנו דירה להשכרה באזורים מסוימים, ואז אחרי כמה שנים יש הצפה של דירות להשכרה, והם נתקעים בלי שוכרים ובלי יכולת לשלם משכנתא?), כמו שהשקעה בבורסה זה קזינו וכמו שרכישת דירה בחו"ל זה קזינו.

מבחינת סיכון, לדעתי זה יותר קרוב לרכישת דירה על הנייר מקבלן מאשר השקעה במניה "תנודתית".

 

ולא ממש הבנתי מאיפה הבאת 30% ועל איזה נכס אתה מדבר. ההשוואה שצריך לעשות במקרה הזה מאוד פשוטה - השקעה בקרקע, עם צפי לדירה עוד X שנים (תמורת תוספת תשלום מסוימת), אל מול רכישת דירה חדשה ורווח משכירות ועליית שווי הדירה (או מגורים בדירה וחסכון תשלומי שכירות).

כשאתה משקלל בסוף את כל ההשקעה (כולל מסים, עמלות, שכירות, תשלומי משכנתא אם רלוונטי וכדומה), לא בטוח שרכישת דירה חדשה יותר משתלמת. כמו שאמרתי, כל אחד צריך לעשות את החישובים שלו.

 

עריכה אחרונה ב-23 לדצמבר, 2023 על ידי gadik6

[MiniMiz3r]

בתאריך 22.12.2023 בשעה 09:07, nikitales כתב:

מצופה שהקרקע תקבל היתר בנייה בעוד כחמש שנים

 

מצופה יש רק בוופל שוקולד.

על מה הציפייה הזאת מבססת? האם אתה יודע מה סטטוס הקרקע הנוכחי ואם יש תוכניות כלשהן שחלות עליה? 

[פינדר]

לפני שעה, gadik6 כתב:

השקעה בקרקע, עם צפי לדירה עוד X שנים

אני עד היום עוד לא פגשתי בן אדם אחד שגר בדירה שנבנתה על קרקע שהוא עצמו קנה, כשהייתה בסטטוס של קרקע חקלאית או אחר (לא לבנייה).

הכוונה כמובן לבן אדם מהישוב, לא לקומבינטור מעורבב שיש לו מידע פנימי ויכולת השפעה.

 

מהנסיון שלי, גם אם הקרקע בסוף הופכת לדירות (שזה מראש הסתברות נמוכה), ה X יהיה מספר דו ספרתי של שנים.

 

אני באמת מאחל לך שתראה רווח מההשקעה, אבל אם פותח השרשור, שנעלם בינתיים, מקווה לגור בדירה, הייתי מייעץ לו להתרחק מעסקאות כאלו.

[nikitales]

מכל התגובות שקראתי אני מבין שרכישת קרקע היא כמו קניית חתול בשק. סביר להניח שהקרקע תקבל אישור בנייה בסופו של דבר, אבל זה עניין של זמן (בינתיים הסטטוס הוא של קרקע צהובה, יש תב"ע והתוכניות הועברו לאישור המחוז). 

מישהו מכיר יועץ נדל"ן חזק (לא מתווך!) שיכול לתת חוות דעת/תחזית מקצועית ומבוססת על מצב שוק הנדל"ן בשנים הקרובות? אם כן, אשמח לקבל פרטי התקשרות. 

[סולל הדרך]

תקנה כדור בדולח, תקבל את הייעוץ שאתה זקוק לו.

ת׳שמע... לסבתא שלי (ז"ל) היתה דירה בפתח תקווה (במקום מעולה נדל"ני) שכבר 20-25 שנה בתהליך פינוי בינוי.

זה רק אומר שהתהליכים מאוד איטיים ושהם כבר לקראת הסוף אז המחיר כבר מגלם את הסיכון הנמוך.

אם אתה לא מהתחום, סיכוי טוב שאו שההשקעה שלך תישא פרי (אם בכלל) עוד שנים רבות או שהמחיר כבר מגלם את האישורים הקרובים.

[natco]

לפני כשעה, nikitales כתב:

בינתיים הסטטוס הוא של קרקע צהובה, יש תב"ע והתוכניות הועברו לאישור המחוז

99.9% סיכויים שאין תב"ע. אם כבר, מה שיש (בשלבי תכנון או הפקדה שמשתנים) זה תמ"מ. זוהי הטעיה קלאסית, שמיועדת לתת למי שלא מבין בהליכי תכנון הרגשה ש"אוטוטו עולים על השטח".

 

תכנית מתאר מחוזית, היא תכנית כוללנית, שאי אפשר להוציא מכוחה היתרים. 

היא מתווה את מדיניות התכנון האורבני של אותו ישוב, כלומר זה השלב בו מתבצעת "צביעת" השטחים, ומנוסחת התפיסה שלפיה יתוכננו בהמשך התבע"ות.

לא ניתן להתחיל בתכנון תב"ע, לפני שאושרה תמ"מ.

אם משרד המכירות מפנה אתכם לתכנית מופקדת, פשוט חפשו אותה לפי במספר שלה באתר "תכנון זמין"- יש שם רובריקה מאד ברורה - "תכנית שניתן חהוציא מכוחה היתרים" ויש סימון כן/לא.

באותה הזדמנות, אפשר לראות מה הסטטוס שלה. תכניות כוללניות כאלה נתקעות לפעמים גם עשור בהתנגדויות ושינויים.

 

התב"ע תתוכנן בשלב הבא, שיקח לפחות 5 שנים, ואז גם יופקעו השטחים לצרכי ציבור, שהם לכל הפחות 40 אחוז מהשטח שנרכש (לרוב זה יותר, זה פשוט האחוז אותו ניתן להפקיע ללא תמורה, וזו מתנה ששום רשות לא תוותר עליה).

 

* בשלב אישור התכנית הכוללנית, הפסיקה המקובלת קובעת שישנה כבר השבחה משמעותית, מעצם שינוי היעוד מחקלאי למגורים, כך שמי שירצה לעשות "אקזיט" בשלב הזה, כבר ישלם 50 אחוז מעליית הערך, על כל השטח שלו, לפני הפקעות. כלומר- זמן ממש רע לצאת מהעסק.

 

אחד ממסמכי התב"ע יהיו טבלאות האיזון.

שם יקבע לראשונה תא השטח הספציפי בו תהיה לרוכש בזכות במקרקעין.

יש התכנות סבירה, שבמהלך הזמן שיעבור ותהליכי התכנון המפורט  עד לשלב זה, וגיבוש התצ"ר (תשריט לצרכי רישום), יווצר מצב בו ה"זכות לדירה" תהפוך לחלק של 1/25 במגרש שמיועד ל-20 יח"ד, ואז כבר אין דירה שלמה.

ושוב, כדאי לזכור שגם לאחר כל ההליך וההגעה לתצ"ר מוסכם, בתב"ע מאושרת, שיש לה תכנית בינוי מפורטת, וישנן תשתיות שמאפשרות עליה לשטח (עוד 5 שנים כמו כלום בתבע גדולה), יהיה צורך לשלם הוצאות פיתוח ואת מלוא הטל השבחה בגין ההפרש מיום הרכישה.

 

עכשיו, אתה אחד מ-25 אנשים, שצריכים לעשות ביניהם הסכם שיתוף פרטני, ולהחליט איך מממשים את הנכס המשותף.

כולם צריכים שתהיה להם היכולת לשלם את היטל ההשבחה, או להסכים למכור את חלקם למי שכן. צריכים לבחור קבלן בעסקת קומבינציה, או אלף אופציות, שצריך להסכים על אחת מהן.

 

*אני לא פוסל על הסף השקעה כזו, פשוט צריכים להבין היטב למה נכנסים.

כאן תיארתי רק את ההליך הבירוקרטי. לא נכנסתי לאפשרויות של הונאה, או של תכניות שמופקדות רק כדי להביא מכירות, מבלי שיש להן סיכוי להיות מאושרות אי פעם.

כמטץו כן, מדובר על קרקעות בבעלות פרטית. מי שעושה עסקה כזו בקרקע בבעלות רמי, פשוט שם את כספו על קרן הצבי