מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[BarryG]

מחירי רכישה כמובן גוררים מחירי סחירות למעלה

למה בעצם?

[arco1]

לדעתי תכנית שתאפשר שכירות לטווח ארוך תהייה טובה יותר מהגרלות של כספי ציבור.

 

אין שום הגרלות של כספי ציבור פה. הממשלה גובה פחות כסף על הקרקע מחסרי דירה, מה שאומר שהיא גובה מהם פחות מס. אי גבית מס לא שווה לבזבוז כספי ציבור. למה רק מגזרים מסויימים צריכים לקבל הטבות מהמדינה (כמו חרדים למשל)? יש תכנית שמטיבה עם כלל ציבור חסרי הדירות ללא העדפת מגזר מסוים אבל יש מלא חכמים שימצאו סיבות נגד. אם בזכות התכנית (קצת עקומה, אך בסופו של דבר עובדת) ישארו כאן כמה אלפי צעירים, אז המדינה גם תקבל מהם כספי מיסים בעתיד ותחזיר את ההשקעה. כשיש לך ואתה ממש מוצלח (כמו oryo) אז ממש קל להיות חכם גדול על חשבון אחרים.

 

אני למשל נגד ביזבוז כספי ציבור על צה"ל, עם ייעול רציני אפשר בוודאות לצמצם את התקציב במיליארדים רבים. אבל יותר קל לדרוש את הגדלתו מטיעונים פופוליסטים כאלה ואחרים, שמסתכמים בערך ב"אם לא נגדיל את תקציב הבטחון - הלך עלינו". אולי תדברו על זה וכך באמת המדינה תחסוך כסף רב שהולך לפח.

[סאפיר]

למה בעצם?

 

עזוב למה זה. השאלה החשובה באמת היא למה כתבתי סחירות במקום שכירות... O_o

 

כי מחירי שכירות הם פקטור של מחירי הרכישה. וכשמחירי הרכישה עולים למעלה, בעלי הנכסים שרוצים למקסם את התשואה (בצדק כמובן) מושכים את המחיר למעלה כדי שהשכרת הנכס תהיה כדאית. כשכולם פועלים ככה, המחירים בשוק השכירות נמשכים למעלה ע"י מחירי הנכסים העולים.

 

זאת אגב, אחת השיטות לראות אם מחירי הרכישה "הגיוניים" ואם אכן יש מחסור.

אם המחירים (רכישה ושכירה) עולים ביחד (באחוזים דומים), זה אומר שהשוק מאוזן ויש ביקוש "נכון" לשני האפיקים. אם אחד מהם מתנתק מהשני, זה מראה על חוסר איזון.

למשל:

1. גרף מחירי הרכישה מתנתק מזה של מחירי השכירה - הרבה ביקוש בשוק הרכישה והרבה אנשים שקונים דירות להשקעה, מה שיוצר עודף היצע בשוק השכירות.

2. גרף מחירי השכירות עולה יותר בחדות מזה של מחירי הקניה - רכישת דירות להשקעה הופכת ללא אטרקטיבית, אנשים מכרו את הדירות השניות והשלישיות שלהם ו"אין" דירות להשכרה.

 

1 קורה כשאין אפיקי השקעה סולידיים יותר משתלמים מנדל"ן ו-2 בדרך כלל קורה אחרי מפולת במחירי הנדל"ן כשהרבה אנשים חסכו וחסכו כמויות אדירות של כסף ולא בזבזו אותו כי "אוטוטו דירה" ואז הם פתאום יכולים להרשות לעצמם דירה. 2 גם הרבה הרבה הרבה יותר נדיר, כי ברוב המדינות שאני מכיר יש דירות של המדינה שמושכרות ישירות ע"י המדינה או בעקיפין דרך חברות שזה העיסוק שלהן. דירות שלא יימכרו כי השוק זז לכאן או לכאן.

 

כשיש מחסור אמיתי בדירות (כמו שמספרים לנו שהמצב בארץ), מחירי הרכישה והשכירות עולים בקצב דומה ומחקים את המדד הרגיל פחות או יותר, וכך שומרים על ערך ריאלי שלא משתנה.

[BarryG]

אני משוכנע שהמנגנון שונה.

מחירי השכירות נקבעים בשוק השכירות- ככל שיש יותר דירות מחירי השכירות יורדים, ולהפך, בהתאם לביקוש לאזור (שגם הוא בעקיפין מושפע מהמחירים). מכאן שהתפתחות מחירי השכירות מספרת על עודף/חוסר היצע של שירותי דיור, ומהם אפשר להסיק לגבי טענות כמו "לא בונים מספיק דירות".

מחירי הדירות עצמן הם תוצאה של מחירי השכירות והתשואה המבוקשת/ריבית על משכנתא. ככל שהתשואה המבוקשת נמוכה יותר, או הריבית על המשכנתא נמוכה יותר, כך אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר ביחס לגובה דמי שכירות זהה. כשריבית בנק ישראל היא 3% אנשים ירצו, סתם לדוגמה, 4.5% על הדירה, וכך דירה שמשכירים ב- 5,000 לחודש תעלה 31.3 מיליון. כשרהיבית במשק ירדה ל- 0.1% אנשים מוכנים להסתפק בתשואה של 3% וכך מחיר הדירה עלה ל- 2 מיליון.

 

אני טוען שמשכירי הדירות לא יכולים להעלות מחיר בגלל שקנו ביוקר- אם יש מספיק היצע הדירה שלהם תעמוד ריקה והם יצטרכו להתיישר עם שוק השכירויות. אפשר לראות את זה באזורים עם עודף דירות מובהק כמו ראש העין לדוגמה.

[Nemesis]

^^ אבל זה בסופו של דבר יתאזן.

אם יעמדו הרבה דירות ריקות לשכירות, חלק מבעליהן יעמידו אותן למכירה.

ימכרו הרבה כאלה, מחיר המכירה גם ירד.

[BarryG]

אין משמעות לאקט המכירה. או שבעל הדירה יוריד את שכר הדירה או שימכרו למישהו שיהיה מוכן לשלם בהתאם לשכר הדירה שהוא חושב שהוא יקבל והתשואה שהוא יבקש. מחיר הדירה בשני המקרים יירד בגלל הירידה בשכירות שנובעת מעודף היצע של דירות.

[סאפיר]

אני משוכנע שהמנגנון שונה.

 

אין פה במה להיות משוכנע. ככה זה עובד כי ככה זה עובד. בשוק פתוח לחלוטין כמו בישראל, מחירי השכירות הם נגזרת של מחירי הרכישה ולא להיפך, כי אין מחירי עוגן שנקבעים ע"י גופים נטולי אינטרס ישיר בשוק (ממשלה).

 

ברגע שהשוק נמצא במחסור של דירות לרכישה, המחירים עולים, וכמות האנשים שנאלצים להשכיר עולה, ומחירי השכירות עולים בהתאם כי אפשר. כי אנשים רוצים לגור לבד ולא עם ההורים אז הם נאלצים לשלם את המחירים. הם קהל שבוי של אחד משני השווקים האלה - מכירה או השכרה.

 

כמובן שמחירי הרכישה והשכירות קשורים אחד בשני, (לפחות במידה מסוימת, הם יכולים להתנתק אחד מהשני כמו שהסברתי בהודעה הקודמת) אבל סדר הפעולות הוא מחירי רכישה שגוררים את מחירי השכירות ולא להיפך מהסיבה הפשוטה שמחירי השכירות הם אחוז מסוים - ובדרך כלל יחסית קבוע - של מחירי הרכישה. המקרה היחיד בו עליה של מחירי השכירות תקרה קודם ותגרור את מחירי הרכישה למעלה הוא מקרה של מחסור אמיתי וחמור בדירות (דה-פקטו יותר בתי אב מדירות), כך שכל מי שהוא בעלים של דירה,הוא בעלים של דירה אחת בלבד והוא גר בה. משהו שאני לא רואה קורה אי פעם.

[BarryG]

אין פה במה להיות משוכנע. ככה זה עובד כי ככה זה עובד.

אל תתבלבל, המנגנון שתיארת הוא תאוריה. "ככה זה עובד" זה ממש לא נימוק.

איך המודל שלך מסביר את ירידת מחירי השכירות בראש העין וחריש? אם נסתכל על שוק אחר, שוק המשרדים נגיד, אתה טוען שמחיר הרכישה של בנייני משרדים משפיע על מחירי השכירויות שאפשר לגבות?

 

בשוק פתוח לחלוטין כמו בישראל, מחירי השכירות הם נגזרת של מחירי הרכישה ולא להיפך, כי אין מחירי עוגן שנקבעים ע"י גופים נטולי אינטרס ישיר בשוק (ממשלה).

מה הקשר למחירי עוגן? תבדוק כל דוח של מחירי שכירות של חברות מחקר/יעוץ, תמיד שמים את מחירי השכירות מול שיעור התפוסה (שנובע ממאזן ההיצע/ביקוש), אין קשר למחיר השטחים.

 

מחירי רכישה שגוררים את מחירי השכירות ולא להיפך מהסיבה הפשוטה שמחירי השכירות הם אחוז מסוים - ובדרך כלל יחסית קבוע - של מחירי הרכישה

פה אתה טועה- מחירי השכירות הם ממש לא אחוז קבוע ממחיר הדירה. האחוז הזה משתנה בהתאם לאלטרנטיבות ההשקעה במשק והריבית על המשכנתא. וזה כמובן לא אומר שהמחיר משפיע על השכירות ולא להפך.

[Fitch]

spire, תודה על מיצוי הדיון עמך.

ברכות לזוכים.

[סאפיר]

אל תתבלבל, המנגנון שתיארת הוא תאוריה. "ככה זה עובד" זה ממש לא נימוק.

איך המודל שלך מסביר את ירידת מחירי השכירות בראש העין וחריש? אם נסתכל על שוק אחר, שוק המשרדים נגיד, אתה טוען שמחיר הרכישה של בנייני משרדים משפיע על מחירי השכירויות שאפשר לגבות?

 

 

מה הקשר למחירי עוגן? תבדוק כל דוח של מחירי שכירות של חברות מחקר/יעוץ, תמיד שמים את מחירי השכירות מול שיעור התפוסה (שנובע ממאזן ההיצע/ביקוש), אין קשר למחיר השטחים.

 

 

פה אתה טועה- מחירי השכירות הם ממש לא אחוז קבוע ממחיר הדירה. האחוז הזה משתנה בהתאם לאלטרנטיבות ההשקעה במשק והריבית על המשכנתא. וזה כמובן לא אומר שהמחיר משפיע על השכירות ולא להפך.

 

 

צ'מע, חזרתי עכשיו אחורה וקראתי שוב את ההודעות, ואני באמת לא יודע למה, אבל יצאתי לוחמני נורא, וגם לקחתי את זה לכיוון אחר ממה שהתכוונתי בהתחלה בכלל. אז קודם כל אני מתנצל, לא זאת הייתה הכוונה. עזוב שאחרי זה בכלל חלקתי על מה שכתבת ע"י הצדקת מה שכתבת. בקיצור, בוא נדמיין שהעמוד האחרון לא קרה.

 

הכוונה בתגובה שלי לסלואורייד הייתה שבעוד שמחירי רכישה גבוהים כן מעלים את מחירי השכירות, הרי אנשים בכל זאת רוצים לגור לבד ומוכנים לבלוע את הצפרדע של מחירי שכירות גבוהים כי הם לא יכולים להרשות לעצמם לקנות. לדעתי מחירי שכירות נמוכים לא יורידו את מחירי הקניה. כי גם כמו שאתה אומר, מחירי השכירות הם פונקציה (בנוסף) של ריבית ב"י וריבית המשכנתא, אז כל עוד אתה מקבל בנדלן יותר מאשר באפיק השקעה סולידי אחר, אתה תחזיק בדירה ותקבל "מה שאפשר". ואם מחירי השכירות בסביבתך ירדו, אתה תוריד אותם גם, ותקבל תשואה נמוכה יותר, אבל על מחיר הדירה זה לא ישפיע כי לא תוציא אותה כי אין לך משהו אחר לשים בו את הכסף.

 

הסנריו היחיד בו מחירי שכירות יוכלו להוריד את המחירי הרכישה הוא כזה בו מחירי השכירות נחתכים בצורה דרסטית מאוד שהופכת את עצם הקונספט של "משקיע נדלן" ללא משתלם.

[SlowRide]

תכנית של שכירות לטווח ארוך עם מחיר קבוע תפגע בתפיסה ששכירות זה לזרוק כסף לפח. כשעלות השכירות לא תשתנה במשך 5-10 שנים, גם מחיר הדירה לא יעלה. בסופו של דבר המטרה היא לאפשר פתרונות דיור שיהיו נגישים לכלל הציבור. הגרלות של דירות בהנחה לא באמת עושות את זה.

[סאפיר]

אגב, גם זה כבר קורה. במסגרת מחיר למשתכן. שכנה שלנו זכתה בדירת 100 מטר או משהו כזה ברעננה בשכונה חדשה ב-4200 שקל ל-5 (או 10, לא זוכר בדיוק) שנים.

אני לא יודע למה זה לא מפורסם יותר וגיליתי על זה לראשונה כשהיא סיפרה לנו.

 

אני חושב שהבעיה הכי גדולה כאן (בעזרת התקשורת) היא רדידות. שגם אני חוטא בה לפעמים. לא בודקים לעומק מה נעשה במסגרת התוכנית ונתקעים על "פרוייקט הדגל" שלה - ההגרלות לרכישה. אבל מסתבר שיש שם הרבה יותר מזה ושהיא הרבה פחות נקודתית ו"עכשיועכשיועכשיו" ממה שחושבים.

[Fitch]

שכנה שלנו זכתה בדירת 100 מטר או משהו כזה ברעננה בשכונה חדשה ב-4200 שקל ל-5 (או 10, לא זוכר בדיוק) שנים.

מלבד השכירות יש עלויות נוספות שמהן מרוויח הקבלן/זכיין/אנערף. דמי טיפול או דמי אחזקה או שמהו כזה.

 

תכנית של שכירות לטווח ארוך עם מחיר קבוע תפגע בתפיסה ששכירות זה לזרוק כסף לפח. כשעלות השכירות לא תשתנה במשך 5-10 שנים, גם מחיר הדירה לא יעלה.

 

ובתוכנית כזאת לא יגולם מרכיב סיכון לעליה במחירי השכירות, כך שהמחירים ההתחלתיים יהיו יקרים מהשוק (כמו שקורה עכשיו)?

[Nemesis]

למיטב ידיעתי דמי השכירות בתוכניות אלה כוללים את דמי הניהול.

[סאפיר]

מלבד השכירות יש עלויות נוספות שמהן מרוויח הקבלן/זכיין/אנערף. דמי טיפול או דמי אחזקה או שמהו כזה.

 

 

 

ובתוכנית כזאת לא יגולם מרכיב סיכון לעליה במחירי השכירות, כך שהמחירים ההתחלתיים יהיו יקרים מהשוק (כמו שקורה עכשיו)?

 

אין לי מושג, לא זה ולא זה. לא שאלתי.

מה שכן, המחירים ההתחלתיים הם ממש לא יקרים מהשוק, בדקתי ביד2 וחוץ מדירה אחת, כל הדירות 4 חדרים יקרות משמעותית.