האם הייתם קונים דירה להשקעה ללא התחשבות במיקום\מצב\כללי מסביב? נטו כסף.

[ohanaohad]

אהלן

העלאתי כמה שרשורים פה בעבר בקשר לרכישת דירה להשקעה אבל קשה למצוא משהו, ויש כל-כך הרבה כיוונים ואפשרויות שכבר הלכתי ממש לאיבוד.

בכל אופן -

המטרה: לקבל שכירות גבוהה ביותר כנגד משכנתא נמוכה ביותר (עלות דירה נמוכה) ולהישאר עם רווח מקסימלי.

על פי זאת, אני מחפש דירה בחיפה להשקעה.

 

הבנתי שעם ההון העצמי שיש לי, לא אוכל לקנות שום דירה אשר אני עצמי אחליט גם לגור בה, רוב הדירות בטווח המחירים 300-500אלף שקל הם דירות די שבורות, באזורים די הרוסים ממעמד נמוך.

 

אז, ביררתי וראיתי שקיימות דירות כאלה, אפילו משופצות, עם שכירות בין 1300-1800שח בחודש (למשל עיר תחתית -סטודנטים), ומבירור מבחינת מס שבח\רכישה:

1. אני לא אשלם מס רכישה כי מדובר בדירה ראשונה והעלות נמוכה מאד.

2. אם אחכה 18 חודשים מרגע הקנייה, אני לא אשלם מס שבח גם אם אמכור אותה בשקל או בחצי מיליון שקל יותר.

 

הבעיה שלי, שאני לא מסוגל לחשוב על זה כללי נטו!

הדירות (המשופצות ביניהם, כאלה שלא יהוו לי כאב ראש) ממקומות באזורים ממש גרועים, הבניינים בני 50-80 שנה, מבחוץ נראים נ-ו-ר-א-י-ם, צינורות ביוב, חשמל, הכל בחוץ, סדוק ומקולף, אין נוף בכלל, חלון מקומה 3 עם נוף לקומה 4 של הבניין ממול , ואני מראש פוסל במחשבה של "מי לעזאזל יגור שם?!" , למרות - שכיום יש דירות כאלו למכירה, עם חוזה ודייר לשנה ואפילו שנתיים! פשוט לשלם את ה300אלף שקל האלו ולקבל שכירות חודשית.

 

אם הייתי חושב על זה כלכלי נטו, מתוך מחשבה שבעוד 18 חודשים אמכור את הדירה (גם אם באותו הסכום- לפחות קיבלתי שכירות * 12 חודשים) כבר הייתה לי דירה מזמן.

 

פשוט קשה לי "לשרוף" את ההון שנחסך שנים בעבודה קשה, "על דירה זבל".

 

מה עושים?

*רווק.

*גר בשכירות.

*אין דירה לפני.

*לא מעוניין להשקיע את ההון בשום אפיק\תיק השקעות\משהו אחר שאני לא מבין בו, אין לי זמן להתעסקות עם דברים כאלה.

 

תודה,

אוהד.

[Alonyam]

הי

אתה נעול על חיפה? למשל בטבריה תוכל לקנות דירה לא רעה בכלל בחצי מיליון בשכונה לא רעה בכלל. רק תצטרך לבצע סינון קפדני לאוכלוסייה המקומית.

במחשבה שנייה אני מעריך שתצטרך לבצע סינון בכל מקום.

 

חבר, איך שאני רואה את התמונה תצטרך להתפשר. אתה רוצה לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה.

 

גם לא לקבל כאב ראש מדיירים

גם לקנות דירה במצב מצויין

גם להישאר בתקציב שציינת

 

אחד מהסעיפים האלה צריך להשתנות.

 

עקבתי אחרי השרשור(ים?) הקודם שלך ואתה די מקובע בנושא.

 

אם קשה לך להשקיע את המזומן בדירה שלא נראית לך טוב אולי עדיף שלא תשקיע אותו בכלל?

 

אין דבר כזה כסף קל. אי אפשר פשוט לעשות שכירות* 12 ולנוח על זרי הדפנה. מה עם הזמן שלך בחיפוש הדירה / דייר? חתימה על חוזה? עו"ד? נזקים בדירה במהלך שהות הדייר או אחריה? תיווך כשתרצה למכור את הנכס?

 

חבר, אם לא תצליח להתפשר באחת הדרישות שלך אני חושש שעדיף שתוותר על הרעיון.

[Fitch]

דווקא תסתכל על תוכניות כמו "נהדר בהדר" ו"כפר הסטודנטים". כאשר המלגה משלמת את שכר הדירה, הרבה יותר קל לצעירים האלה לשלם לך גם יותר מדי על דירה שלא שווה את זה רק כי היא גדולה/משופצת/מגניבה/עם מרפסת וכד'.

 

אח של חברה שלי גר ברחוב יוסף (ליד התיאטרון), הבעלים של הדירה חילק אותה ל2 דירות, אחת 2 חדרים ואחת 3. לדעתי הוא מקבל משתיהן משהו כמו 3500-4000 ש"ח.

[קאררה]

מניסיון:

 

1. תשקול את נשר (קרבה לטכניון)

2. תקנה דירה שבורה מבפנים במחיר הכי זול שתמצא.

3. תקנה דירה שממוקמת בבניין יפה מבחוץ - זה חשוב לאנשים.

4. תשפץ לדירה את הצורה לרמה בינונית-גבוהה (תבחר לבד קרמיקות, ברזים כיורים, מטבחים הכל...)

 

תצליח להשכיר אותה במהירות האור לסטודנטים כל עוד אתה סביב החודשים יולי-ספטמבר עם הדירה עומדת במצב טוב על הרגלים.

 

זאת האסטרטגיה שלי ושל המשפחה שלי. עד כה עובדת מצויין.

[ישה]

מניסיון:

 

1. תשקול את נשר (קרבה לטכניון) כל מקום שבו יש אוניברסיטה / מכללה

2. תקנה דירה שבורה מבפנים במחיר הכי זול שתמצא.

3. תקנה דירה שממוקמת בבניין יפה מבחוץ - זה חשוב לאנשים.

4. תשפץ לדירה את הצורה לרמה בינונית-גבוהה (תבחר לבד קרמיקות, ברזים כיורים, מטבחים הכל...)

 

תצליח להשכיר אותה במהירות האור לסטודנטים כל עוד אתה סביב החודשים יולי-ספטמבר עם הדירה עומדת במצב טוב על הרגלים.

 

זאת האסטרטגיה שלי ושל המשפחה שלי. עד כה עובדת מצויין.

 

על היתר אני חותם

[ohanaohad]

ALONYAM- אני לא נעול על חיפה בכלל, מבחינתי גם באילת, הבעיה שאם משהו קורה שמצריך את התערבותי, אעדיף מקום קרוב פיזית מאשר נסיעות ארוכות וחיפוש בעלי מקצוע בערים שאני לא מכיר.

חוץ מזה, אני דיברתי על דירות משופצות, כאלה שאלמנט ההפתעה בהם הוא אפסי, אין תיקונים,אין סידורים, הכל חדש (הכל יכול להיות, דירה משופצת = הפחתת סיכונים).

 

FITCH - תוכל להרחיב יותר על הפרוייקטים הנל ? יש עוד מקומות בארץ?

 

קאררה - זה רעיון נחמד, אבל בהיקף בעבודה שלי כרגע אין לי אפשרות לבקר יותר מידי פעמים בדירה , לחפש בעלי מקצוע, לראות שהכל תקין, זה יאלץ ממני לשרוף עבודה וזה לא מתאפשר.

 

 

כל הרעיון שלי בעצם, זה פשוט לרכוש דירה משופצת, ללא "רגש\הגיון\מוסר\ביטול כל דחף ואמוציה", פשוט לשים את הכסף על נכס מניב, ובעוד 18 חודשים או יותר, לפרסם למכירה במרבה המחיר, ובזמן הזה להנות מהשכירות החודשית.

 

האם יש הגיון בדבר זה?

שוב, קשה לי "לשלם" סכום שצברתי במשך שנים, על דירה במקום שבור, כמו בניין בן 60 בעיר תחתית או דירה בהדר, מצד שני, למה בעצם שיהיה אכפת לי?

 

עוד דעות?

תודה.

[ARKODrama]

קראתי פעם באחד מוספי הכלכלה ברשת לגבי חברה של שני אנשים שקונים דירות עבור משקיעים בב"ש ומטפלים להם גם בדירה. נשמע כמו אופציה טובה עבורך.

[ohanaohad]

חברים עוד דעות?

[ARKODrama]

חברים עוד דעות?

קראתי את הנושא הקודם שלך והגעתי למסקנה אחת:

 

אפיקי נדל"ן זה לא בשבילך. אתה צריך השקעה יותר סולידית בדמות תיק ניהול השקעות.

[Oshri]

לא קראתי שרשורים אחרים שלך, אבל כפי שכתב קודמי, עושה רושם שזו לא השקעה שמתאימה לך.

דירה להשקעה היא משהו שמצריך התעסקות, בעיקר אם היא מהסוג שאתה מחפש, שמאופיין בדירות

ברמה נמוכה יותר(לא שביקרות אין בעיות), שוכרים שמתחלפים בתדירות גבוהה יותר, ואיזורים מרוחקים

יותר.

[Fitch]

http://haifahaifa.co.il/%D7%A0%D7%94%D7%93%D7%A8-%D7%91%D7%94%D7%93%D7%A8-2/

 

http://www.studentsvillage.org/

[sperial]

גם אם הדירה שרכשת נמ את במצב טיפ טופ לא מובטח שגם זו של השכן מטופלת כך, והצינור יכול להתבקע אצלם ולהצריך ממך הרבה השקעה בטיפול. וזה לפני צרות עם דיירים.

תמשיך לחסוך ככל יכולתך על מנת לרוש את ירת חלומותיך בעוד כמה שנים. הצרה היא שהיוונים מחסלים כל השקעה טובה.