קנייה ומכירה של דירה "על הנייר" לטובת קניית דירה אחרת

[.liron.]

שלומות,

בשלהי 15' אחי קנה דירה בפרוייקט שעתיד להיות מאוכלס בתחילת 19' וזאת במחיר x.

כעת, בחלוף שנתיים, מחיר הדירה ( להבנתי) עומד על x+200k.

ישנה אפשרות מעניינת לרכישת דירה במחיר של x+400.

שאלות:

1. במידה ואחי ירצה למכור את הדירה, האם עליו לתכנן תשלומים כלשהם (מס שבח, לדוגמא)?

2. מה המשמעות בהיבטי משכנתא? לציין כי בזמנו לקח את המשכנתא המקסימלית (75%). באם יגדיל את המשכנתא, יישמרו לו התנאים?

3. באופן כללי, איך מתבצע התהליך?

 

תודה מראש

 

Sent from my SM-G920F using Tapatalk

[Nemesis]

במצב כזה הוא עלול להיות מחויב במס שבח.

ייתכן מאוד ותוגדר בתור משפר דיור, כך שאחוז המשכנתא המקסימלי יהיה 70 אחוז בלבד. אתה יכול לגרור משכנתא, אבל בתור לקוח שבוי התנאים על הסכום הנוסף יהיו בדכ פחות טובים. לחלופין אתה יכול למחזר הכל.

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2017 על ידי Nemesis

[ישה]

האח לא מוכר דירה אלא זכות במקרקעין לכן ישלם מס שבח / מס הכנסה בשיעור המס השולי שלו על אותם ה 200K.

 

סתם דוגמה מספרית ממוחי הקודח

 

משכנתא - אם לדוגמה לקח 1000K לפני שנתיים פריים ל 30 שנה שליש, קל"צ 2 שליש ל 20 שנה ישלם סה"כ ריבית 311K בשיעורי הריבית של היום סה"כ ריבית כ 395K

 

אם המשכנתא הייותה 75% מערך הדירה X הרי , הX הוא 1333K

 

לכן עלות הדירה החדשה 1733K

 

אם יקבל שוב לפי 75% הרי יכול לקבל 1300K משכנתא ואם לפי משפרי דיור רק 70% יוכל לקבל כ 1210K. סביר שיוכל לקבל שוב לפי 75% מימון.

 

הוסף הוצאות עו"ד לרכישה מכירה , דמי תיווך ? מס רכישה כתלות בערך הדירה החדשה.

 

חישוב זהיר יצטרך משכנתא נוספת של 300K .

 

משכנתא של 1300K מדובר בהחזר של כ 7000 ש"ח ( דורש הכנסה של כ 17500 נטו לתא המשפחתי )לעומת 5000 ש"ח למשכנתא של 1000K וסה"כ ריבית כ 510K.

 

שיחשוב אם כל זה כדאי לו ואפשרי לו.

[דני זומרשטיין]

אם קנה על הנייר ולא קיבל את הדירה בפועל, הרי שיתכן וכלל לא יכול למכור אותה אלא אם החברה שבונה את הפרוייקט ואשר מכרה לקונה המקורי את הזכויות, תסכים להכניס מישהו אחר בנעליו, וגם אז יש בעיות שצריך לפתור אותן ובדרך כלל עסקאות כאלה מתפוצצות בשלב שמגיעים לעורכי דין מקצועיים לצורך ביצוע העסקה.

ככל שהוא אדם פרטי, גם אם זו דירה יחידה שלו, כל זמן שלא יתגורר בה 18 חודשים [נכון לחוק דהיום] , הוא ישלם מס שבח בגובה 25% כאשר כל הוצאה שיש לו בגין הרכישה ו/או שדרוגים ועלויות משפטיות, נכללות כהוצאה פטורה ממס.

[.liron.]

בקיצור, שיישאר בדירתו המקורית. תודה!

 

Sent from my SM-G920F using Tapatalk

[redroze]

הייתי בסיטואציה הזו.

זה בהחלט אפשרי אבל צריך תכנון מוקפד.

משיקולי מס אנחנו חיכינו שהדירה תהיה מוכנה ואז מכרנו.

לרוב הקבלנים מכניסים סעיף לחוזה שלא ניתן למכור את הדירה אבל עד שאחיך לא יברר אל מול הקבלן לא תדע.

הדירה שהוא רוצה לרכוש גם "על הנייר"? מתי היא אמורה להיות מוכנה?