משכנתא - בנק ישראל הולך להסיר את מגבלת ה"עד שליש פריים". טוב ? לא טוב ? מזה אומר ?

[beastmode]

לפני 39 דקות, sperial כתב:

@beastmode מכירת דירה היא עניין לא פשוט, והניסיון של דירה אחת שנמצאת בשוק שבועיים אינו מלמד דבר.

מסכים איתך אבל אני עוקב אחר "המתחרים" שלי ביד2 ורואה שגם הם לא מצליחים למכור למרות הורדת מחיר מצידם.

[ברווז]

בהחלט ייתכן שאתה פונה ל"קהל יעד" שכרגע לא לחוץ.

דירות קטנות להשקעה, במחיר הגיוני עד גבוה קצת, ייחטפו בכל מקרה ומצב- ומהר.

דירות "איכותיות" יותר, זזות יותר לאט. 

זה טבע הדברים להבנתי הדלה מאד בתחום.

[sperial]

@beastmode סיפרתי את החוויה שלי מ-2012, כמה שנים אחרי זה אמא שלי ניסתה למכור את הדירה שלה, דירה באותו גודל, יותר ישנה אבל בבניין יותר קטן. לא אני טיפלתי בעניין אלא גיסי, שהתפתה לאיזה מתווך נפוח שהבטיח שהדירה שווה סכום מסויים שלהערכתי היה 40-50% מעל המחיר הריאלי. בקיצור, עד שהוא התעשת והוריד את המחיר המבוקש הדירה כבר היתה שרופה בשוק, היום היא מושכרת בנזיד עדשים.

[beastmode]

לפני 3 שעות, sperial כתב:

@beastmode סיפרתי את החוויה שלי מ-2012, כמה שנים אחרי זה אמא שלי ניסתה למכור את הדירה שלה, דירה באותו גודל, יותר ישנה אבל בבניין יותר קטן. לא אני טיפלתי בעניין אלא גיסי, שהתפתה לאיזה מתווך נפוח שהבטיח שהדירה שווה סכום מסויים שלהערכתי היה 40-50% מעל המחיר הריאלי. בקיצור, עד שהוא התעשת והוריד את המחיר המבוקש הדירה כבר היתה שרופה בשוק, היום היא מושכרת בנזיד עדשים.

לכן אני לא עובד עם מתווכים. בכל מקרה, דירה יכולה להיות "שרופה" חודש-חודשיים, לאחר מכן,  הקונים ממילא מתחלפים.

[sperial]

גם אני לא עבדתי עם מתווכים עד שהתברר לי שבאזור בו מכרתי דירה ובאזורים בהם חפשתי מחליפה אין שום עסקות ללא מתווכים. את דעתי עליהם הבעתי במעלה השרשור.

[יבגניפ]

יש האטה בחלק מהאזורים, וחלק מסוגי הדירות, לפחות לפי מה שמפרסמים הטמקא ושות', בהסתמך על מדלן או אתרים דומים.

 

הבעיה האמיתית היא כמראה האטה בהתחלות בניה של פרויקטים חדשים ואיטיות קיצונית בתהליכי פינוי בינוי. לא חושב צריך להבריח משקיעים מהשוק, מכיוון שיש ותמיד יהיו אנשים שיחפשו שכירות לטווח ארוך.

 

[BeBest]

בתאריך 14.12.2020 בשעה 17:27, stum כתב:

מי שמתעניין ברכישה או מכירה, יודע שהשוק חי ובועט. לא יודע לגבי ירידת מחירים, אם בכלל, מינורית.

 

בתור אחד שמחפש לרכוש דירה, אני יכול להבטיח לך שהשוק ממש לא חי ובועט, יש ירידה מאוד גדולה בהיקף העסקאות ובנוסף ירידה מינורית במחירים.

המון אנשים, בניהם אני, יושבים על הגדר ומחכים לירידות נוספות.

 

ראה גרף מחיר ממוצע עבור דירת 4 חדרים בחולון (מיד2, לא מקבלן)

 

בדצמבר 19' מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת עמד על 1,807,000₪

נכון לחודש ספטמבר, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת עומד על 1,730,000₪. - ירידה של כ-4%.

אני מניח שנכון להיום כבר יש ירידה נוספת במחיר הממוצע (נדע בחודש הבא).

 

 

בשורה התחתונה המהלך של בנק ישראל נועד לעודד רכישת דירות ולהציל את הקבלנים מקריסה.

תוסיפו לזה את האשראי המוגדל שהקבלנים קיבלו (כדי שיוכלו גם הם לשבת על הגדר ולא להוריד מחירים חלילה)

הורדת מס רכישה

העדר מס הכנסה על השכרת דירה

ועוד ועוד...

 

המון מהלכים מלאי אינטרסים שכל מטרתם ללבות את שוק הנדלן.

 

[avargel]

רק לחדד

זה לא מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת,

זה מחיר ממוצע לעסקאות דירות 4 חדרים

 

 

אני מבין את הרצון והשאיפה שלך לירידת מחירים, אבל רק שואל שאלת תם:

איך תדע מתי לרדת מהגדר ולרכוש את הדירה?

איך תדע מתי הגרף שהצגת הגיע לנקודת השפל שלו ו"תתפוס" את הירידה המקסימלית?

 

 

מניסיוני האישי והבלתי רציני בעליל

כל ניסיון לתזמן את השוק נוחל כשלון חרוץ

 

מי שצריך, רוצה, ויש לו האפשרות הפיננסית - שיקנה וישכח מהגרפים

 

מי שלא צריך

או לא רוצה

או אין לו האפשרות הפיננסית

- ממילא לא נמצא בשוק

[stum]

 

  

לפני 7 שעות, יבגניפ כתב:

יש האטה בחלק מהאזורים, וחלק מסוגי הדירות, לפחות לפי מה שמפרסמים הטמקא ושות', בהסתמך על מדלן או אתרים דומים.

 

הבעיה האמיתית היא כמראה האטה בהתחלות בניה של פרויקטים חדשים ואיטיות קיצונית בתהליכי פינוי בינוי. לא חושב צריך להבריח משקיעים מהשוק, מכיוון שיש ותמיד יהיו אנשים שיחפשו שכירות לטווח ארוך.

 

 

לא הבנתי, זה נשמע לך תקין שזוג צעיר מתחרה עם משקיעים על אותה דירה ?

לצערנו, יש עיוות בשוק, בתמיכת הרבה מאוד גופים חזקים, כולל ראש הממשלה שלך, שמשאיר את המצב כמו שהוא.

כך שמדיניות המס הנוכחית מתעדפת השקעות נדלניות על פני השקעות בשוק ההון.

 

יותר מזה, הסטטוס הזה כל כך חזק, והמוסדיים כל כך תלויים בו, שיעשו הרבה, אבל הרבה כדי שזה ישאר המצב.

זה לא אומר שזה אכן ישאר כי משבר, כמו כל משבר, קורה גם אם אף אחד לא רוצה שהוא יקרה, ולכן הוא משבר, ולכן אי אפשר לצפות אותו.

 

מחר בבוקר, כל הזוגות שמינפו עצמם לדעת, אפילו רכשו דירות מחיר למשתכן כדי להשכיר אותם, ימצאו עצמם בחוב מעל הראש ?

כנראה שלא. וגם אם כן, כמו שאמרתי בעבר, כולם יעשו הכל, כדי שגם אם זה יקרה, הבית ישאר אצלהם.

 

לדעתי - כל זה יקרה כל עוד השוק מאמין שמחירי הדירות יעלו וימשיכו לעלות

עריכה אחרונה ב-19 לדצמבר, 2020 על ידי stum

[BeBest]

לפני 44 דקות, avargel כתב:

אני מבין את הרצון והשאיפה שלך לירידת מחירים, אבל רק שואל שאלת תם:

איך תדע מתי לרדת מהגדר ולרכוש את הדירה?

איך תדע מתי הגרף שהצגת הגיע לנקודת השפל שלו ו"תתפוס" את הירידה המקסימלית?

 

הלמס ומדלן מעדכנים נתונים כל 3 חודשים, אפשר לזהות די בקלות מתי המגמה מתגברת ולהיפך.

זה לא השוק של לפני 10 שנים שהיית צריך להיות מעורה בשוק הנדל"ן על בסיס יום יומי כדי להבין את המגמות בשוק, היום כל המידע נגיש וזמין באינטרנט, צריך רק לדעת לנתח בצורה בסיסית.

בכל מקרה, בנתיים אני רק חוסך יותר = יכול לרכוש דירה יקרה יותר / לקחת משכנתא קטנה יותר / תנאים טובים יותר.

 

לפני 46 דקות, avargel כתב:

מי שצריך, רוצה, ויש לו האפשרות הפיננסית - שיקנה וישכח מהגרפים

 

מי שצריך דירה ויש לו כרגע את האפשרות, מבלי מינוף יתר (הלוואות לכל מטרה למשל) שירכוש.

אני לא במצב הזה, יש לי את ההון הדרוש אבל כרגע טוב לי בשכירות ובכל מקרה יש לי חוזה לעוד שנה.

אולי בעוד חצי שנה אם הירידה תתחזק אתחיל לחפש דירה באופן מעט יותר רציני, כי כרגע אני סתם "מרפרף" בלוח באזורים שאני מתעניין בהם.

 

לפני 49 דקות, avargel כתב:

רק לחדד

זה לא מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת,

זה מחיר ממוצע לעסקאות דירות 4 חדרים

 

צודק בהחלט.

 

לפני 32 דקות, stum כתב:

הבעיה האמיתית היא כמראה האטה בהתחלות בניה של פרויקטים חדשים

 

אכן יש האטה בהתחלות הבניה, אבל אסור לשכוח שבישראל יש כמעט 200,000 דירות ריקות שמחכות לאכלוס.

אגב, העניין הזה של "ירידה בהתחלות בניה" נשמע כמו איזה חרטוט אינטרסנטי שנועד להפחיד קונים שהרי "בונים פחות תכף יגמרו הדירות".

אם תחפש בגוגל את הביטוי "ירידה בהתחלות בניה" תגלה שבכל שנה פורסמו כתבות על ירידה בהתחלות הבניה, הנה כמה דוגמאות:  2016 , 2017, 2018         , 2019

לא היה לי כוח לחפש גם לשנים מוקדמות יותר, אבל מניח שגם אז סיפרו לנו על ירידות בהתחלות הבניה.

 

 

ובכלל הנה גרף שמצאתי במהלך החיפושים

 

אם מצליבים את הגרף הזה עם הגרף שצירפתי בהודעה הקודמת, מאתר מדלן (כאשר מסתכלים על כל ישראל), נראה שיש פה אפקט הפוך ממה שמנסים לספר לנו - כשבונים פחות, המחירים יורדים / השוק קופא.

[יבגניפ]

לפני כשעה, stum כתב:

לא הבנתי, זה נשמע לך תקין שזוג צעיר מתחרה עם משקיעים על אותה דירה ?

 

הסברתי מה נשמע לי תקין. שיבנו יותר, כולל פינוי בינוי אגרסיבי באזורי ביקוש, ובניה של בניינים בני 7-8 קומות, במקום 3-4. 

 

יש ערים בישראל, בעיקר במרכז, בהן שוכרים מהווים 40-50% מתושבי השכונה. יש מקום גם למשקיעים כי לא כולם רוצים או יכולים לקנות דירה. ולא כולם ירצו או יוכלו לקנות גם אם יהיו הרבה יותר אפשרויות. ואם לא יהיו משקיעים בכלל, אז הזוג ההיפותטי שלך יצטרך לחיות אצל ההורים עד שיחסוך הון ראשוני מספיק למשכנתא. מעבר לזה, שכירות לטווח ארוך קיימת במדינות אחרות במערב, ולמרות שבישראל דירה כנראה נתפסת כסמל סטטוס או וי שצריך לסמן, זה גם לא חייב להיות ככה.

 

יש תופעות שאני מאוד לא אוהב, כמו תושבי חוץ שמחזיקים דירות רפאים בערי ישראל, כדי לבוא לכאן לשבוע בשנה במקרה הטוב, או airbnb. אבל בכלליות הבעיה הגדולה, עד כמה שאני מבין, היא פשוט בזה שלא בונים מספיק. ויש לזה כל מיני סיבות, כמו זה שבכלליות ראשי ערים בישראל לא מתלהבים מבנייה למגורים כי היא גורמת להם להוציא יותר ממה שהם מקבלים.