משכנתא גישור לרכישת דירה חדשה לפני מכירת דירה קיימת

[שגיא 601]

שלום לכולם

ב4 שנים האחרונות אני חבר בקבוצת רכישה לרכישת דירה. הדירה במצב בנייה מתקדם והכניסה תהיה לקראת סוף השנה.

בתחילה הבנייה מומנה ע"י הון עצמי של חברי הקבוצה ולפני כשנה לקחנו משכנתא מסודרת מבנק מרכנתיל.

בזמן האחרון עלתה אפשרות לרכוש דירה בישוב אחר שבה אני מעוניין יותר מהדירה שבקבוצת הרכישה. מחיר שני הדירות זהה (הדירה בקבוצת הרכישה יקרה יותר בכ- 8 אחוז). מצד אחד אני מעוניין בדירה במצאתי אך לא מעוניין למכור את הנכס שבקבוצת הרכישה במהירות ובהפסד. חיפשתי קצת בנושא ומצאתי שמשכנתא גשר היא בדיוק למקרה כגון זה.

בחלק מהאתרים קראתי שניתן לקחת משכנתא גשר רק על כמה מאות אלפי שקלים אך אני צריך את כל הסכום כ 1.5 מיליון ש"ח וכמובן שאמכור את הדירה בשנה שנתיים הקרובות. האם יש דרך לקבל את כל הסכום הנ"ל?

[YaronNahum]

אני בספק אם יש בנק אשר יסכים לתת לך את כל שווי הדירה כמשכנתא. מה גם שיש הוצאות נלוות כמו מס רכישה, עו"ד וכד' שצריך לקחת בחשבון.

וגם אם תמצא, ישנה למיטב ידיעתי מגבלה של בנק ישראל של 75% לדירה ראשונה ו 50% לדירה נוספת.

 

Sent from ...

[ישה]

בוא נניח לטובתך שתוכל לקחת על הדירה בקבוצת הרכישה 75% משכנתא ( סיכוי קטן כי הבנק מעביר את הכסף ישירות לקבלן בקבוצת הרכישה ) ועל הדירה הנוספת 70% כמשפר דיור (מצהיר כי אתה הולך למכור את הדירה בקבוצת הרכישה ) מיד לאחר שתסיים בנייתה.

 

האם אז יהיה לך את המליון וחצי + הוצאות מסביב.

 

קח בחשבון כי במכירת הדירה מקבוצת הרכישה ברווח תשלם מס שבח על הרווח.

[שגיא 601]

על הדירה בקבוצת הרכישה כבר לקחתי משכנתא של 70%, השאלה אם הבנק יסכים לתת לי משכנתא של כל הסכום לדירה השניה למשך כשנה, שנה וחצי עד שאמכור את הדירה מקבוצת הרכישה ואז אשאר עם משכנתא אחת.

למה אצטרך לשלם מס שבח? זו דירה ראשונה ויחידה שלי

[YaronNahum]

אף בנק לא יתן לך הלוואה על כל סכום הדירה , אלא אם תביא בטוחות נוספות.

[ישה]

נתחיל מהחלק הקל

 

2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים,

 

כיוון שלא תחזיק את הדירה 18 חודש מיום שקיבלת טופס 4 תצטרך לשלם מס שבח

 

אין מצב שתקבל מימון מלא על הדירה השניה , מקסימום תצטרך לשעבד נכס אחר של המשפחה ולקבל הלוואת משכנתא בתנאים גרועים יותר

[שגיא 601]

אף בנק לא יתן לך הלוואה על כל סכום הדירה , אלא אם תביא בטוחות נוספות.

באם אמשכן דירה של ההורים שכבר אין עליה משכנתא, יש סיכוי שאקבל את כל הסכום? 1.5 מיליון שח?

[YaronNahum]

אם 70% מהשווי של שני הנכסים יעבור את הסכום שאתה צריך , אז כן.

רק תבדוק עלויות. זול זה לא יהיה . אולי שווה למכור את הדירה בקבוצת הרכישה באמצע ולקנות את החדש.

 

כי לא בטוח שתחסוך יותר מדי.

[ישה]

על הדירה של ההורים תוכל לקבל הלוואה לכל מטרה , ריביות לא טובות ולא יותר מ 50% מערך הדירה כפי שיקבע על ידי השמאי של הבנק.