טיפים לזוג צעיר המחפש דירה

[Stav132]

בשעה טובה מתחילים לגשש. יש טיפים מה לבדוק,לשאול כשמגיעים לראות דירה?

מה יותר ומה פחות חשוב?

[sperial]

מעולם לא שכרתי דירה, אבל קניתי שלוש, כך שיש ניסיון מה.

הדבר הראשון הוא להגדיר צרכים: גודל, נגישות, מיקום וכו', וכן מסגרת עלויות (שכ"ד, עלויות תיווך ועו"ד).

להתרשם מיחסו של בעל הבית.

כמובן להתרשם ממצבה הטכני של הדירה, וממצב הסביבה כולל הבניין בכללו והשכונה.

כאשר יש מעמדת יותר רצינית - לבוא מספר פעמים בשעות שונות של היממה והשבוע כדי להתרשם מרעש, תנועה, חניה, שאר צמפגעים שיכולים לפגום משמעותית באיכות החיים.

[Tzvika-Pick]

בשעה טובה מתחילים לגשש. יש טיפים מה לבדוק,לשאול כשמגיעים לראות דירה?

מה יותר ומה פחות חשוב?

תשאל כמה משלמים ארנונה, אם יש שעון מים נפרד לדירה ואם אין בעיה של חתולות חרמניות שעושות ״מממממאאאאאוווווו״ מתחת לחלון באמצע הלילה.

[Stav132]

טעות שלי שלא רשמתי, התכוונתי לקניית דירה ולא להשכרה.

כשאני מגיע לראות נכס על מה לשים דגש?

[Tzvika-Pick]

הנושא של החתולות רלוונטי לשני המקרים.

[sperial]

קניית דירה היא עניין הרבה יותר רגיש משכירת דירה, משתי סיבות:

1. מדובר בעסקה לטווח הרבה יותר ארוך ועל כן צריך לבחור דירה שתתאים לשנים רבות.

2. כל עלויות אחזקת הדירה יחולו עליך ולא על "בעל הבית" ועל כן צריך להביאן בחשבון.

 

לפיכך עליך להגדיר מספר דברים, ואני שולף כמה מהזכרון:

 

1. תקציב - שיכלול את מחיר הדירה עצמה, עלויות נלוות (סדר גודל של 5% לעורך הדין, המתווך וכל מיני עניינים פרוצדורליים) ועלות התאמת הדירה לצרכיך או שיפוצה, שיכולה להתחיל בכמה אלפי או עשרות אלפי ש"ח בדירה חדשה ולהגיע למאות אלפים בדירה המצריכה שיפוץ יסודי. לעלות זו יש להוסיף עלויות להצטיידות ראשונית בריהוט ומכשירים לדירה החדשה (למשל - ציוד מטבח חדש אם הציוד הקיים שחוק ולא צפוי לחיות שנים רבות, או רכישת ארונות המתאימים למידות החדרים בדירה החדשה). במידת הצורך נטילת הלואה יותר גדולה והחזרת עודפים לאחר הכניסה לדירה והשלמת ההשקעות בה.

 

2. מיקום!!! סוג השכונה, קרבה למקום עבודה ולמשפחה, כמובן משפיע ומושפע מהמחירים באיזור. כמוכן התאמה לאוכלוסיה (שכונות צעירות מול שכונות מבוגרות), התאמה לצרכי תחבורה, שירותים קהילתיים וכו'.

 

3. צרכים וגודל דרושים: האם מדובר בזוג בתחילת דרכו או שיש כבר 3 ילדים? האם יש תוכניות להרחבת המשפחה בשנים הקרובות? לדעתי צריך לתכנן לסדר גודל של 10 שנים לפחות, כיון שעלויות החלפת דירה בשל התרחבות המשפחה גדולות גם הן. אם מדובר בילדים - קרבה למוסדות חינוך ראויים, אזורי רישום לבתי ספר וכו'.

 

4. פשרות שמוכנים להכיל: מדרגות, נוף, קרבת יתר למוסדות ציבוריים כגון בתי ספר, ולעומתם תנאים שהם בבחינת "יהרג ולא יעבור".

 

5. רכישה מקבלן מול רכישת דירה מיד שניה. ברכישה מקבלן תקבל דירה טריה שמצריכה התאמות מצומצמות יחסית, לא שיפוץ שלם. החסרונות - יותר יקרה וטיב הבניה מתגלה רק לאחר האכלוס. לעומת זאת דירה ישנה תהיה זולה יותר ולאחר מחלות הילדות, אבל סביר שבסטנדרט יותר נמוך ושתצריך שיפוץ שיכול להיות קטן או נרחב, שעלו לכשעצמו להיות מטלה לא קטנה, הן מבחינה כלכלית והן מבחינת הזמן שתדרש להקדיש לו.

 

6. שים לב שברכישה מיד שניה יהיה קשה מאד להעריך במבט ראשון את מצבה של הדירה אני "נשרפתי" בהערכה הראשונית של עלות שיפוץ הדירה שרכשתי לפני קצת למעלה משנתיים, למזלי הבנתי את הטעות בשלב מוקדם ודאגתי לתקציב שיכסה את ההערכה השגויה.

 

7. צדדים משפטיים - חשוב לודא כי הדירות ניתנות לרישום בטאבו, אפילו ברמת הערת האזהרה, וכן ודא את חוקיות הבניה. לא כדאי לרכוש דירה ואז לגלות שהיא לא ניתנת להעברה בטאבו, שלא ניתן לרשום עליה משכנתא או שהעיריה עומדת להוציא צו הריסה לחדר שנבנה באפן בלתי חוקי. כמוכן וודא מה צפי הבניה בסביבה, לא כדאי למצוא שהשטח הירוק שמול החלון עתיד להפוך לשכונת מגדלים צפופה. לפני כל פעולה, כולל חתימת "זכרון דברים" הוועץ בעורך דין מומחה למקרקעין, לא בחבר שאולי מסוגל לנהל מכירת סטארט-אפ במיליארד דולר אבל לא מסוגל לגלות בעיות ברישום של דירת חדר. יוצא מהכלל יחד שאני מכיר, ותמיד מצריך בדיקה זהירה, הוא "הרשמה" לא מחייבת לפרויקט בניה, שמאפשרת נסיגה בתוך 1-2 שבועות. וגם במקרה זה - לקרוא את המסמך 7 פעמים ולודא כי הפעולה הפיכה.

 

עוד המלצה - היה מוכן ללמוד תוך כדי תנועה. כאשר אתה יושב עם מתווכים ומשווקים שים לב לדגשים שלהם. מתוך המעלות שהם יציגו לצורך שיווק מרכולתם תלמד מה צריך לשאול בדירות הבאות שתראה. לך לראות דירות שלא נראותלך מפתות במבט ראשון, מצד אחד הן יכולות להתגלות כמתאימות לך משיקולים שכלל לא חישבת מלכתחילה, מאידך תלמד מהן למה לשים לב בדירות הבאות שתראה.

[Fitch]

א. אם הדירה מוצאת חן בעיניכם, או שאתם רואים בה פוטנציאל.

ב. נסח הטאבו - הרבה פעמים המוכר רושם בתור המ"ר של הדירה את מה שיש לו בארנונה (וקצת יותר) - זה לא השטח של הדירה, ולפעמים הוא נמוך משמעותית! (כבר ראיתי דירות שמפורסמות 80 מ"ר כי הן מרווחות, אבל בנסח הן 59 מ"ר). עולה 10 שקלים באינטרנט ונותן לך מידע מי הבעלים, מתי נרשם וכו.

ג. מחירי עסקאות דומות - מדלן או אתר רשות המיסים יספקו לך עסקאות בשכונה/בבניין וכך תדע האם המחיר הנדרש הוא ריאלי.

ד. מיקוח. אל תתבייש להוריד כמה שאפשר.

ה. אל תתפתה לדירות משופצות, רוב הפעמים לא תדע מה איכות השיפוץ - ויכול להיות שהוא רק גרע מאיכות הדירה כי עשו אותו עם 2 ידיים שמאליות.

ו. תלך לראות דירות, גם כאלה שלא נראות לך וגם כאלה שנראות לך יקרות מדי, זה יתחום אותך ויתן לך רקע על מה שקיים בשוק ומה המחירים.

עריכה אחרונה ב-22 למרץ, 2015 על ידי Fitch

[sperial]

מבחינת שטח צריך לשים לב לכמה דברים:

1. הרישום בטאבו יכול להיות ברוטו או נטו - הדירה הנוכחית שלי רשומה בשטח גדול מאד יחסית, אבל זה כולל, למשל, "חלון אנגלי" או נישה בלתי שימושית בעליית הגג. לעומת זאת הדירה הקודמת שלי היתה רשומה כל כך נטו שזה היה מתחת לנטו שלפיו עירית חיפה חישבה את הארנונה

2. חישוב השטח לצרכי ארנונה יכול להטעות גם הוא - יש עיריות, כמו חיפה שבה השטח הוא "נטו" ואינו כולל קירות חוץ, חלק בשטח המשותף וכו'. יש עיריות שכוללות בשטח גם שטחים ציבוריים שאינם מוצמדים לדירה, אבל מחייבים לארנונה. לכן גם חשבון הארנונה בהחלט יכול להטעות.

3. האחדת השטח המפורסם על ידי הקבלן הוסדרה רק בשנים האחרונות, לכן פרוספקט של הקבלן מלפני יותר מכמה שנים גם הוא אינו ערובה לאומדן נכון של שטח הדירה.