זכיתי במכרז לקרקע בכרמי גת אבל אין לי את הסכום הראשוני להפקדה (התייעצות בקשר להלוואה)

[Oshri]

תיאורטית אתה יכול להגיע ל 100 אחוז מימון. פשוט ההלוואה

שלוקחים היא לא משכנתא, כלומר הבית לא מהווה בטוחה

עבורה. במקרים ששווי הבית לא גבוה ויש יכולת החזר גבוהה, יש לא מעט אנשים שעוקפים ככה את הוראות בנק ישראל.

עריכה אחרונה ב-11 לנובמבר, 2015 על ידי Oshri

[ישה]

שלוש אפשרויות

 

הראשונה המידע לא נכון

 

השניה הוא משך במשך תקופה ארוכה אישור עקרוני ולכן לא חלה עליו ההחמרה

 

שלישית הוא קיבל מימון של 80% אבל כנגד נכס /בטחון נוסף ואז ניתן להגיע גם כיום למימון של 100% מהנכס.

[Night Driver]

אתה מודע לזה שתצטרך מימון של 100% עד שהדירה תהיה מוכנה?

 

200,000 אפשר לגייס וזה לא בשמיים אבל עוד 600 אחר כך זה כבר לא פשוט. תבדוק טוב איפה אתה עומד כדי שלא תסתבך ותישאר בלי כלום.

[E-A]

אין צורך במימון של מאה אחוז. יש בנק מלווה שמעמיד לראשות כל הקבוצה הלוואות בלון במקרה הצורך. ככה שמקסימום אני משלם את הריביות במשך שנתיים. אני מאמין שאעמוד בזה.

[discoTD5]

ממליץ לך לקרוא לעומק את פרטי הליווי והתנאים לו.

[ישה]

בוא נתחיל מהתחלה E-A

 

ברכות לזכיה

 

כמה יעלה הפרוייקט ?

 

איך אתה חושב לממן זאת?

 

קצת חומר לקריאה http://www.hon.co.il/%d7%a7%d7%91%d7%95%d7%a6%d7%aa-%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%94-%d7%99%d7%aa%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%95%d7%97%d7%a1%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa/

[E-A]

מהתחלה? אוקיי. כיום עלות הפרויקט נאמדת ב 794 אלף כולל שכר עו"ד. כמובן שהמחיר צמוד למדד תשומות הבניה. נכון להיום אני אישית שם 50k ולוקח שני הלוואות מבני משפחה אית על סך 100 בהחזר של 4 שנים ואחת על סך 80 בהחזר של 8 שנים. יבואו חכמים וישאלו למה אני שם כל כך מעט כסף? ובצדק! ובכן אני ואשתי סטודנטים שאמורים לסיים השנה את התארים שלנו. כפי שאדם כמוך יודע לתואר יש גם עלויות עקיפות, בחישוב קל השלוש שנים האלה עלו לי יותר מ300 אלף. ומכאן הסיבה המרכזית שאין לי את הסכום הראשוני. כרגע יכולת ההחזר שלי היא כ 3000 שח בחודש, אמורה לעלות לאיזור 5-6 בעוד כחודש לאחר שאשתי תסיים חופשת לידה. את השאר נשלם כשנקח משכנתא. עד אז יכולת ההחזר תשתפר עוד יותר וההלוואה תגמר.

[phpclub]

יש לי קצת mixed feelings על מה שאתה עושה.

מצד אחד אני מאוד מעריך אנשים כמוך, שחושבים על פתרונות יצירתיים, חושבים על העתיד וגם בסוף מעיזים.

מצד שני, אני לא יודע כמה חכמה התוכנית שלך, בלי גב כלכלי כלשהוא, נאמר מההורים, אתה עלול להצליח ואתה עלול לסיים עם חובות וריביות גדולות.

 

אני זורק כאן כמה דברים שעולים לי (הכל נאמר ברוח פירגון ולא מתוך ביקורת) :

יכולת ההחזר שלך עולה ל 6000, בכמה היא יורדת בעוד כחצי שנה/שנה כאשר תצטרך לשים את הילד שלך במעון ?

קח בחשבון גם בערך 20-100K נוספים לריהוט הבית החדש.

מדד תשומות הבניה זה עוד איזה 20-40K עד שתגיע למשכנתא (הרי ממה שנכתב כאן הבנתי שהבית צריך להיות כמעט מוכן בשביל זה..)

לקחת בחשבון את מה שאני קורא לו "כסף ליום שחור" - אם חס וחלילה אתה או אישתך תאבדו את העבודה לכמה חודשים? אם יש בלתמ"ים? תיקונים יקרים לרכב? רכישות שהולכות ועולות לתינוק? (אגב, מזל טוב!) ביטוח בריאות לתינוק?

[E-A]

אי אפשר לקחת הכל בחשבון. ברור שתמיד יש פחד שיפטרו אותך אבל בנתיים אני נמצא בחברת אנשים טובים שמבינים לאיזה מצב אני נכנס ויידעו לעזור לי גם אם יצטרכו לפטר אותי. (למרות שיש סיכוי מאוד קלוש שזה יקרה) נגיד והייתי הולך על הדרך הבטוחה, הייתי חוסך עכשיו במשך אגבע שנים ומגיע ל 300 אלף. ופתאום זה כבר לא מספיק בשביל ההון הראשוני.. ואתה מביא בנתיים עוד ילד ואתה רוצה לשדרג את הרכב כי שלך כבר בן 14 והמחירים מסביב עולים. בקיצור זה לופ שלא נגמר. נורא רעדו לי הביצים כשהלכתי על ההחלטה אבל אני לא רואה אופציה אחרת להגיע לדירה במדינה הזאת. ואני לא הולך לשלם לאיזה בעל בית טרחן את המשכנתא על הבית המתקלף שלו. ובוא לא נשכח שהמשכנתא שאקח היא נמוכה בהרבה מהמשכנתא הממוצעת במשק. היא תהיה בסך הכל על סכום של כ 600 אלף ל 25 שנה כנראה. לא מדובר על החזר חודשי של 5.

[phpclub]

עשית חישוב כמה ריבית תשלם על 600 אלף ל 25 שנה? רמז: המון.

שוב, אני מבין את הגישה שלך, רק לא בטוח שזה צעד כל כך חכם.

ללכת על צעד כזה בלי כסף בצד זה סיכון גדול, אתה עלול למצוא את עצמך במשבר, בבעיות שלא נגמרות.

 

משכנתא על 600K זה לא "בסך הכל", אם אתה לוקח לתקופה של יותר מ 18-20 שנה מנוף הריבית דופק ודופק חזק.

אגב, בעוד כמה שנים שתקח את המשכנתא, אתה יודע מה תהיה הריבית בשוק?

בנוסף זה לא מסתכם ב 600, זה הרבה יותר כמו שכתבתי למעלה

 

קצת ממה שעבר עלי בשבועיים האחרונים :

 

1. יש לי תאומים, קצת יותר גדולים משלך כנראה (בני חצי שנה), לפני שבוע הייתי צריך לקנות מיטות שלא לקחתי בחשבון בתקציב, אתה יודע כמה עלה הסיפור? 2700 שח (קנינו את המיטות הכי זולות שמצאנו).

 

2. לפני יומיים ראיתי שהכיריים הבעיתיות שלי שדחיתי את ההחלפה שלהם כבר בקושי מתפקדות.

 

3. היום הייתי במוסך כדי שעין מקצועית תבדוק את מצב הרכב (כאמור אני מטפל בו בעצמי), אני צריך להחליף ברקסים אחוריים. בעוד לא הרבה זמן גם קדמיים.

זה חוץ מתושבת מנוע שאני מתלבט אם להחליף כבר או למשוך עוד טיפה.

 

4. לפני כשבוע וחצי המסך שלי נשרף, הוזמן חדש.

 

5. סופ"ש האחרון היינו בבית מלון כחלק מבר-מצווה במשפחה של אשתי, 1000 ש"ח מתנה לחתן.

 

בחודש אחד בלת"מים של בערך 7K..

[discoTD5]

E-A, עכשיו כשתיארת את המצב המדוייק, לדעתי אתה פועל נכון, ועוד 5 שנים, כשתסיימו את הלימודים ותתבססו קצת בעבודה, הדילמות האלו ייראו לך מצחיקות.

להערכתי, בזהירות, לא תהיה לך בעיה להשלים את הרכישה.

כל חישובי הריבית הם לא רלוונטיים, ולא מעלים או מורידים. בנאדם צריך לגור איפשהו, ואם כבר שישלם את שכ"ד לעצמו. (משכנתא במקום שכ"ד).

בלת"מים תמיד יש ותמיד יהיו, כך שאולי הם לא בלת"מים?

 

E-A אתה על הגל הנכון.

כל הכבוד (ברצינות) ובהצלחה!

[ישה]

בוא נראה את התמונה כפי שאני רואה אותה מהמידע שנתת , ואקדים שאני בעד רכישה ולא השכרע מתי שניתן.

 

בנייה בקבוצת רכישה כמוה כמעט כבניית בית לבד, הווה אומר התקציב והביצוע נפגשים פעם אחת בלבד בנקודת ההתחלה , ומשם דרכיהם מתפצלות , והפער יכול להגיע ל10-20% , כל זאת מבלי שלקחנו בחשבון עליית מדד תשומות הבניה.

 

כלומר שים לחשבון 100K והייתי איתך שיא הצניעות.

 

לא קיים רוכש דירה שלא שינה את התוכניות הוסף עוד 30-70K,שוב שיא הצניעות.

 

הבנייה תיקח 3-4 שנים כך הערכת , בינתיים היכן גרים? אצל ההורים / שכירות?

 

לדבריך אתה צריך עד מרץ לשלם 35% כלומר 280K , הראית לנו מימון של 50K שלך, הלוואה 100K,ועוד הלוואה של 80K כבר חסר לנו 50K. מהיכן יבואו?

 

100K הלוואה בהנחה שהיא ללא ריבית והצמדה ל 4 שנים החזר חודשי של 2,100 ש"ח

 

80K הלוואה בהנחה שהיא ללא ריבית והצמדה ל 8 שנים החזר חודשי של 830 ש"ח

 

50K הלוואה בהנחה שהיא ללא ריבית והצמדה ל 5 שנים החזר חודשי של 830 ש"ח ( עבור החוסר )

 

בשלב כלשהו צריך להתחיל לקחת את הלוואת הבלון 600K בריבית של 3% החזר חודשי של הריבית בלבד 1500 ש"ח בריבית של 4% 2000 ש"ח.

 

כן יש לנו גם מעון לשים את יורש/ת העצר, עלות ??.

 

סופסוף נגמרה בניית הבית , אני מעריך שתצטרכו הרבה יותר מ 600K , יותר לכיוון של 800K

 

בריביות של היום, שהם ברצפה משכנתא שפוייה של שליש פריים ל 25 שנה ושני שליש קל"צ ל 15 שנה זה החזר של 4800 ש"ח. תעלה הריבית ב 3% , ההחזר יגדל ל כמעט 6000 ש"ח ועוד כ 1600 הלוואות המשפחה .

 

זה בלי בלת"מ והכל מנגן באופטימיות.

 

בהצלחה מכל הלב.

 

ושוב ללא ציניות, טוב שיש משפחה שניתן להסתמך עליה בעת משבר.

[Night Driver]

הבעייה היחידה בכל התחשיבים זה שמדובר בקבוצת רכישה. אתה לא יודע כמה תעלה הדירה באמת ומתי היא תהיה מוכנה.

 

אני גם לא יודע אם לקחת בחשבון שכ"ד עד שהדירה תהיה מוכנה.

 

כמו שאמרתי, אתה הולך על חבל דק מאוד (ואני לא מדבר על פיטורין כי מי שטוב ורוצה עובד) ללא שולי ביטחון.

[E-A]

טוב אז השאלה המתבקשת: מה אתם הייתם עושים אילו הייתם בנעליים שלי? לא קונים? מחכים לירידת מחירים? מובנת לי הביקורת ואני שמח דווקא כי זה גורם לי לתכנן עוד צעדים. אבל כשאני מבקר דרך פעולה של אדם כלשהו אני אישית חושב על הדרך בא אני הייתי עושה את הדברים לכן אשמח לשמוע מה יש לכם להגיד.

[ישה]

אני עדיין בסנדלים, קיץ בחוץ.

 

 

נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלינו. כמו כן תענה על השאלות שכבר נשאלת בשרשור, וטרם ענית עליהם.

 

אם התשובה לא רלבנטית נא לציין לא רלבנטי כך יחסוך לנו בשאלות

 

זכויות היוצרים שייכים לליאונרד ( והורחבו על ידי )

1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?

 

2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)

2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?

2ג. מה לוח התשלומים הצפוי עם המוכר ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )

 

2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.

 

3. מה גובה ההלוואה הדרושה?

 

4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?

5. מה אחוז המימון שהבנק מממן?

 

6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.

 

7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).

 

8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)

אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון? בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה

 

9.בדירה להשקעה האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?

 

10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?

 

וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם