שאלות לגבי השוואת משכנתאות

[יניב ח.]

שלום

 

אני עומד לקחת משכנתא ומתלבט בין הבנקים.

חלק מהכסף ילקח בתוכנית צמודה למדד וחלק צמוד לפריים.

 

לגבי הצמודה למדד, כל בנק מנסה לשכנע שהעוגן שלו יותר סולידי.

אני במשא ומתן עם טפחות, דיסקונט, ולאומי.

 

מישהו לקח בזמן האחרון משכנתא באחד הבנקים האלו, ויודע לתת מידע לגבי העוגן?

וכמו כן האם כדאי לקחת מסלול שמשתנה כל שנה או 5 שנים?

 

תודה מראש

 

יניב

[ToMeR]

אני גם מתחיל להתעניין בעניין של לקיחת משכנתא ואני אשמח לדעת מאיפה מתחילים את התהליך (אני לא יודע אם יש לי זכאות למשכנתא של המדינה)

[Night Driver]

בריביות של היום ריבית קבועה לכל חיי ההלוואה מאוד כדאית אלא אם יש לך מרווח נשימה גדול בנושא גובה ההחזרים.

 

אם יש לך קרוב מורה בדוק בבנק הבינלאומי (ניתן לקבל פחות מ 2 אחוז צמוד למדד בריבית קבועה שזה מאוד נמוך).

[dorki]

לא הייתי לוקח משכנתא שצמודה לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%), הריבית הזו נמצאת היום בנקודה שממנה אפשר רק לעלות - והרבה.

נא לא לשכוח שמשכנתא נילקחת להרבה שנים ושהאנומליה שישנה היום בשוק ההון לא תימשך לנצח.

 

אני הייתי לוקח משכנתא צמודה ומקבע אותה. בטווח הקצר אני אפסיד, אבל כשפישר יתחיל להעלות ריבית מי שיהיה במסלול הזה הוא זה שיצחק.

[elibaba]

אם יש לך קרוב מורה בדוק בבנק הבינלאומי (ניתן לקבל פחות מ 2 אחוז צמוד למדד בריבית קבועה שזה מאוד נמוך).

 

מטורף! זה נמוך ברמות שלא ייאמנו. אני לקחתי לפני 6 שנים בריבית 3.4% צמוד קבועה וחשבתי שעשיתי את עסקת חיי.

[Night Driver]

מצבך טוב. אני לקחתי לפני11 שנים ב 5.5 צמוד ועדיין העדפתי את הקבועה כי גם אם לטווח הארוך המשתנה היתה יותר זולה בסה"כ כשאתה תקוע שנה או שנתיים עם החזר גבוה מידי זה שבעתיד תשלם פחות לא עוזר לך לשלם עכשיו.

 

לפני חודש פרעתי אותה ולמרות הקנס זה עדיין היה כדאי (היה לי את הכסף ואף השקעה לא תיתן לי כזו תשואה ובמקום הסכום הזה פתחתי תכנית חיסכון לשנה עם הפקדות בגובה ההחזר. עוד שנה נראה מה יהיה מצב הריביות ואז נחליט על ההמשך).

[יניב ח.]

שי

 

אתה בטוח לגבי הריבית בבינלאומי?

 

הסיבה שבדקתי מסלולים עם ריבית משתנה זה בגלל שרציתי תחנות יציאה.

 

אני אבדוק שוב בבינלאומי

 

ל tomer

זכאות אפשר לקבל אם לא הייתה לך מעולם דירה, ויש מחשבון שבו אתה בודק כמה נקודות מגיעות לך

 

http://www.moch.gov.il/Moch/HousingSupport/AshafHasiua.htm

 

יניב

[Night Driver]

בת דודה שלי מחזרה אצלם משכנתא לפני חודשיים (לתקופה של 8 שנים) וזו הריבית.

 

לגבי תחנות יציאה, אם אתה לוקח בריבית קבועה נמוכה כל כך אין לך בעייה לפרוע אותה מתי שאתה רוצה ללא קנס כי הסיכוי שריבית הגיוס של הבנקים תרד מתחת לזה הוא אפסי וגם אם כן הקנס יהיה קטן מאוד.

[menir1]

אני לא יודע מה הסכום הכולל של ההלוואה שלך, אך לפי דעתי כדאי לקחת תמהיל בנוסח הבא:

• כ-60% הלוואה מצודה עם ריבית קבועה - ל-15 שנה אפשר לקבל ריבית של 3.4% (יש לקחת בחשבון מדד של 3%)
  
• עם ה-40% הנותרים לשחק בין:
  • צמודה עם ריבית משתנה כל 5 שנים (היום הריבית מאד נמוכה בין 2.35% ל-2.7%, שוב ל-15 שנה) כך שאתה מנצל את גובה הריבית הנמוכה היום.
    
  • מסלול לא צמוד על בסיס פריים - היום אפשר לקבל P-0.5, שזה 1.75%. קח בחשבון ששהריבית הזו צפוייה לעלות, לכן על תיקח סכום גדול מדי כדי למנוע תנודתיות גדולה בהחזר החודשי כתוצאה מהעלאת ריבית בנק ישראל. אולם כיוון שרמת הריבית הנ"ל צפוייה להשאר על כנה לפחות בשנה הקרובה, שווה לדעתי לנצל אפיק זה. כך בחשבון שעל החזר מוקדם במסלול זה אין קנס.

[dorki]

• אולם כיוון שרמת הריבית הנ"ל צפוייה להשאר על כנה לפחות בשנה הקרובה, שווה לדעתי לנצל אפיק זה.
  

אתה מוכן לנצל את קשריך הטובים עם פרופ' פישר ולסדר לי פגישה איתו?

[אמיר שליט]

• • מסלול לא צמוד על בסיס פריים - היום אפשר לקבל P-0.5, שזה 1.75%. קח בחשבון ששהריבית הזו צפוייה לעלות, לכן על תיקח סכום גדול מדי כדי למנוע תנודתיות גדולה בהחזר החודשי כתוצאה מהעלאת ריבית בנק ישראל. אולם כיוון שרמת הריבית הנ"ל צפוייה להשאר על כנה לפחות בשנה הקרובה, שווה לדעתי לנצל אפיק זה. כך בחשבון שעל החזר מוקדם במסלול זה אין קנס.

כשריבית הפריים תעלה ותעלה, בשלב מסויים גם הריבית בהלוואה עם ריבית קבועה תעלה, וגם הריבית המשתנה תעלה.

היום אתה משווה 1.75 מול 2.5 ו-3.4. מחר אולי P-0.5 יהיה 3 אחוז אחוז והריביות האחרות כנראה יתקרבו יותר לאזור ה-4-5 אחוז.

מועדים לשמחה.

.

[Mosho]

ריבית הפריים כל הזמן עולה ויורדת, לעומת המדד שתמיד עולה. המדד משפיע על כמה שאתה חייב לבנק (ריבית+קרן) והפריים משפיע על הריבית שהבנק לוקח. לטווח הארוך הפריים כמעט תמיד משתלם יותר.

[dorki]

באמת ?

 

בכל מצב רגיל (כרגע המצב איננו רגיל), ריבית הפריים משקפת את האינפלציה + "עוד משהו".

ה"עוד משהו" הזה יכול להיות גם לא מעט, כשהמדד יתחיל לעלות אז ריבית הפריים תטוס למעלה ויחד איתה התשלומים החודשיים של המשכנתא.

[Mosho]

לא תמיד הפריים עוקב אחר המדד. משכנתא בפריים תמיד אפשר להחזיר ללא קנס. עלייה במדד משפיעה על כל החוב, ריבית + קרן בניגוד לעלייה בפריים שמשפיעה רק על הריבית. בכל מקרה אם הייתי לוקח משכנתא הייתי מחלק אותה בין מדד לפריים פחות או יותר שווה בשווה כי אני לא יכול לחזות את העתיד. אם בסוף ייצא שהמדד משתלם יותר אני ארצה להיות גם על העגלה ההיא

[menir1]

אתה מוכן לנצל את קשריך הטובים עם פרופ' פישר ולסדר לי פגישה איתו?

 

זאת דעתי בלבד, והיא מבוססת על סמך המצב המקרו כלכלי הנוכחי - מדדים הקרובים צפויים להיות נמוכים, ובטווח של השנה הקרובה הצפי האינפלציוני הוא בסביבות ה-2% לעומת 4% ב-2009, לכן אין צפי לעליית ריבית משמעותית בחודשים הקרובים עד שנה. שוב לדעתי (איני יועץ השקעות ולכן כל הנאמר כאן הוא על דעתי בלבד ואינו מהווה המלצה). כמו כן ציינתי, שכיוון שסביר שהריבית תעלה בעתיד הרחוק יותר, לא כדאי לקחת חלק גדול מדי כדי להקטין את התנודתיות של התשלום החודשי. יש לזכור שהלוואה מבוססת פריים אינה צמודה למדד לכן הקרן נשחקת עם הזמן, וכיוון שאין קנס פרעון מוקדם, תמיד יהיה ניתן למחזר ללא קנס כאשר המסלול לא ישתלם (והיום המסלול מ-א-ד משתלם).