לך תוכיח שאין לך אחות - תנאים למשכנתא (?)

[wonderd]

אנשים יעשו חישוב כלכלי ויאמרו לכם שלא כדאי לקנות בית, כי הריבית גבוהה מדי, הסיכון גדול מדי וזה לא מקובל בכל מיני חלקים של העולם. מבחינה כלכלית טהורה הם צודקים. לפי צורת החיים של חלק גדול מאיתנו, אם אתה חי באותו איזור רוב החיים, שווה לך לקנות בית באיזור שבו השכירות לפחות קרובה לסכום תשלום המשכנתא. נכון שיש הפסד גדול של רבית שמשלמים לבנק, אבל הפסד זה הולך לאיבוד במשך השנים כשאנחנו גם ככה מבזבזים בלי הכרה על שטויות ולפחות בסוף התקופה יהיה לנו נכס שייך לנו שאפשר למכור או להמשיך לגור בו ללא תמורה נוספת.

אני גר באותה עיר כבר 13 שנה (איך שהזמן בורח לו..), בחמש השנים הראשונות גרתי בשכירות, בחישוב קצר 72000 ש"ח, לא חבל על הכסף שזרקתי? היום המשכנתא שלי היתה יכולה להיות קטנה בסכום הנ"ל והייתי יכול להיות הרבה יותר קרוב לסיום ההלוואה. הרבה מאיתנו לא יודעים לחסוך ולכן אין לנו ברירה אלא לקנות אוטו בהלוואה, לקנות מקרר בתשלומים וכו'. סוג של הכרח אם תרצו.

 

יש שני מקרים שאני מכיר באופן אישי - אחד של זוג מבוגר שחי כ 22 שנה באותו הבית בשכירות וכשעזבו צפונה לא נשאר להם כלום מהתשלומים במשך השנים, לא חבל?

מקרה שני, חבר קרוב שלקח משכנתא יחד איתי לפני כ 7 שנים, קרע את התחת בעבודה וסגר את המשכנתא השנה, עכשיו הבית שלו בלי שכירות. הלוואי עליי, לי יש עוד 10 שנים בקצב הנוכחי.

[ToMeR]

גם אם אתה לא גר באותה העיר כל הזמן אפשרי לקחת משכנתא בלי פחד, אפשרי לגרור אותה מבית אחד לאחר ככה שאין בעיה עם זה ואין שום מוגבלות.

 

הדוגמה של הזוג המבוגר ממחישה את כל העניין של להשאר בלי כלום בסוף, וגם בלי להשאיר כלום לילדים.

[michaelbe6]

בגדול כל עוד אתה משלם משכנתא.. יש לך התחייבות אולם את אותה התחייבות יש גם בשכירות(במידה והתשלומים הם זהים פחות או יותר),הרי לא תגור ברחוב(אני לא מדבר על אלה שגרים אצל הורים ,חברים,קרוואן או אוהל בפארק הירקון).

ההבדל הוא שבסיום ההתחייבות אם יש לךי משכנתא אז נשארת עם נכס ואם אתה בשכירות נשארת עם הז#@ן ביד.

 

כמובן שהכל נכון כל עוד אתה עומד בתשלומים.

[Night Driver]

אנשים יעשו חישוב כלכלי ויאמרו לכם שלא כדאי לקנות בית, כי הריבית גבוהה מדי, הסיכון גדול מדי וזה לא מקובל בכל מיני חלקים של העולם. מבחינה כלכלית טהורה הם צודקים. לפי צורת החיים של חלק גדול מאיתנו, אם אתה חי באותו איזור רוב החיים, שווה לך לקנות בית באיזור שבו השכירות לפחות קרובה לסכום תשלום המשכנתא. נכון שיש הפסד גדול של רבית שמשלמים לבנק, אבל הפסד זה הולך לאיבוד במשך השנים כשאנחנו גם ככה מבזבזים בלי הכרה על שטויות ולפחות בסוף התקופה יהיה לנו נכס שייך לנו שאפשר למכור או להמשיך לגור בו ללא תמורה נוספת.

אני גר באותה עיר כבר 13 שנה (איך שהזמן בורח לו..), בחמש השנים הראשונות גרתי בשכירות, בחישוב קצר 72000 ש"ח, לא חבל על הכסף שזרקתי? היום המשכנתא שלי היתה יכולה להיות קטנה בסכום הנ"ל והייתי יכול להיות הרבה יותר קרוב לסיום ההלוואה. הרבה מאיתנו לא יודעים לחסוך ולכן אין לנו ברירה אלא לקנות אוטו בהלוואה, לקנות מקרר בתשלומים וכו'. סוג של הכרח אם תרצו.

 

 

הכל תלוי אם עלות שכר הדירה+אחזקה יותר נמוכה מהריבית על הסכום אותו היית משלם או לא. אם השכירות יותר נמוכה (ולא משנה אם יש לך את הכסף או לא כי על הכסף שלך אתה יכול לקבל תשואה טובה) עז עדיף לשכור (כלכלית בלבד) ואם לא אז עדיף לקנות.

 

אם היית לוקח משכנתא 5 שנים מוקדם יותר המשכנתא שלך לא היתה קטנה יותר בסכום ששילמת שכירות כי היית משלם ריבית בזמן הזה. בדוק כמה שימת יותר על החזרי המשכנתא מול עלות שכר הדירה ואז תוכל להגיד שאם היית גר בשכירות היו לך היום כמה עשרות אלפי שקלים ביד.

 

בקניית דירה למגורים נכנסים שיקולים נוספים מעבר לחישוב הכלכלי נטו והם נוחות, יציבות והיכולת לסדר את הבית איך שאתה רוצה בליי לחשוש שבעוד שנה לא תוכל לחדש את החוזה.

[שמר]

בקניית דירה למגורים נכנסים שיקולים נוספים מעבר לחישוב הכלכלי נטו והם נוחות, יציבות והיכולת לסדר את הבית איך שאתה רוצה בליי לחשוש שבעוד שנה לא תוכל לחדש את החוזה.

 

זה משפט המפתח.

בישראל לא נהוגה (מלבד בכמה פרוייקטים) שכירות לטווח ארוך, ולכן אדם לא ישקיע בדירה שמחר עשויים לטאטא אותה ממנו.

 

לשכירות יש גם יתרונות לא מעטים - ביניהם היכולת להחליף דירה ללא תשלום מיסים מיותרים ושכ"ט לעו"ד, מתווך ועוד כהנה וכהנה.

גם הגמישות של מגורים בדירה על פי הצרכים באותו רגע היא יתרון לטובת השכירות.

כנ"ל היכולת לקום יום אחד ולזוז הלאה רק כי השכנים פולטים עליכם קרינה מייננת, בלי שתיכנסו להוצאות מיותרות.

שלא לדבר על האפשרות לשים את הכסף שהושקע בבלטות (שהרי לא על המשכנתא לבדה ייקנה הבית, אלא גם על הון עצמי מסויים) וליהנות מהרווחים שאפשר לעשות עליו.

 

בקיצור - אם הייתה שכירות לטווח ארוך, כנהוג בחו"ל - כל הכתוב לעיל היה משנה את התמונה - אבל על פי רוב, בישראל - יעדיפו לקנות בית ולא לשכור (כמובן שלא מדובר על צעירים בתחילת דרכם ובד"כ ללא משפחה).

[אייל]

כיום במצב הדירות באזור המרכז בכלל ובת"א בפרט, אתה מגיע למצב שאתה כמעט כל שנה צריך לעבור דירה בגלל העלאות שכירות בלתי הגיוניות. (או שסתם זורקים אותך לטובת איזה קרוב משפחה או שוכרים שהציעו מחיר מופקע בלי שנותנים לך זכות להשוות את ההצעה)

כשאתה עובר דירה כל שנה כמעט, קשה לך להשקיע בדירה כמו שבאמת היית רוצה, ולכן אתה גר במצב של חצי-חצי, חצי ארוז חצי פרוק, חוטים רצים על הקירות והריצפה כי וכו'. גם רמת הריהוט והציוד שאתה מחזיק היא נמוכה יותר מכיוון שאתה יודע שהם הולכים להיטלטל בהעברות ,והם מתבלים משנה לשנה.

 

גם רמת המתח והעצבים שלך היא בלתי נסבלת, כי בעלי הדירות זורקים עליך "#ין" , וכיום מאוד נפוץ שמחתימים אותך על חוזים שמתחדשים חודש בחודשו או כל 3 חודשים במקרה הטוב. (אני לא הסכמתי לדברים כאלה)

שלא לדבר על כך שכל נושא חיפוש דירה חלופית הוא מתיש ונוראי, ונושא העברת הדירה גם הוא לא פשוט.

ואז אחרי לא מעט שנים כאלה מגיע הזמן לבחון את עניין המשכנתא.

עם מצב השוק כיום,אם אתה יכול להרשות לעצמך, עדיף לזרוק את החסכונות לתוך המשכנתא כי לא תקבל עליהם ריבית נורמלית באפיקים האחרים, ולקנות נכס משל עצמך. זאת הרגשה אחרת לגמרי של בטחון שאי אפשר לתאר אחרי שנים של אכילת חצץ.

 

עם זאת, אם אתה קונה נכס רק להשקעה ואין לך כמעט סכום התחלתי , צריך לבחון זאת היטב.

[איציק נ.]

אייל סיכם את זה בצורה טובה מאוד.

 

לי באופן אישי היה ניסיון חיובי עם בעל דירה מאוד נחמד ששכרנו ממנו דירה ל-3 שנים (חידשנו כל שנה) ואפילו לא העלה את המחיר בגרוש לאורך כל אותן שנים (והמחיר בסביבה רק עלה), אבל ידוע לי שהניסיון הזה לא מעיד על הכלל ואחוז גדול מהאוכלוסיה ששוכרת דירות באיזור גוש דן (בעיקר, נגיד, זוגות צעירים) סובלים מבעלי דירות ששמים עליהם זין במקרה של תקלות וגם גובים המון כסף ולא מגלים גמישות היכן שצריך.

אז למרות שהבנקים מרוויחים עליך, כי זה התפקיד של הבנק: למכור לך כסף ולהרוויח ממך - כמו כל עסק כלכלי, גם אנחנו בסופו של דבר אספנו לירה ללירה, קיבלנו קצת עזרה מההורים, ואחרי שהיה לנו ביד כמעט חצי מהכסף לבית - לקחנו משכנתא צנועה עם החזרים שלא עולים על תשלום שכר דירה. תוך 10-15 שנים הנכס הופך להיות שלך (אז נכון ששילמת ריבית ו"הפסדת" כסף - אבל מצד שני ערך הנכס עלה בשנה האחרונה ב 30%, מה שכיסה לחלוטין את ההפסד על הריבית והרבה מעבר לזה) והאפשרויות להשקיע בדירה הפכו רלוונטיות יותר וזה בדיוק מה שעשיתי (הרסתי את הבית והקמתי אותו מחדש - תמונות ינתנו לפי דרישה ).

 

איציק

[Casper]

בתור אחד שרכש לפני מספר חודשים דירה מקבלן ובחודשים הקרובים רק יכנס אליה, הניסיון שלי והסיבות למהלך הזה היו כאלה:

 

• כל עוד ההחזר החודשי דומה לעלות השכרת נכס דומה, יש כדאיות גבוהה מאוד למשכנתא. נכון שההחזר החודשי של המשכנתא כל הזמן עולה ועולה, אבל כך גם מחירי השכירות שממש לא קופאים על שמריהם. בכל אופן, אני מעדיף לשלם אפילו עוד 30% יותר בחודש על מגורים, רק כדי לדעת שהכסף הזה לא יורד לטימיון. בשנתיים שגרתי בשכירות התבאסתי על כל שקל שהלך לבעל הבית...אני כבר 8 חודשים עם משכנתא ואני הרבה יותר שלם עם הסכומים שיורדים כל חודש.
  
• ערך הדירה שרכשתי לפני 8 חודשים עלתה ב- 150K ש"ח! ברור שזה תשואה על הנייר ושמחירי נדל"ן יכולים מחר לרדת וכנראה ירדו...אבל שני העשורים האחרונים הוכיחו שלנדל"ן יש תשואה גבוהה מאוד.
  
• כמו שאייל אמר, בדירה שכורה אתה אף פעם לא ממש "משתקע". אפילו שבדירה השכורה שגרנו השקענו והיא היתה מדוגמת...עדיין לא בער בי הצורך לסדר בה כל דבר ולדגם אותה ממש עד הסוף. תחושת הארעיות תמיד שם וזה מבאס...אם תרצו, זה כמו רכב פרטי לרכב ליסינג. בשבילי ובשביל אישתי ההשקעה וההתאמה של הבית מבחינת עיצוב לטעם שלנו היא מטרה חשובה שעושה לנו הרבה טוב וכיף.
  
• הפחד מהמחוייבות- בולשיט אחד גדול לדעתי. הרי תמיד תצטרכו מקום לגור בו, בין אם זה יהיה בשכירות ובין אם זה יהיה בדירה שלכם. הרי לא תחזרו לגור אצל ההורים אחרי שיהיו ילדים. יודעים מה? אפילו אם קרה מקרה וצריך לחזור להורים, בד"כ אפשר להשכיר את הדירה בבעלותכם בסכום שכנראה יכסה לגמרי או את רוב ההחזר החודשי עם המשכנתא.
  
• הון עצמי- בד"כ ההון העצמי נע בין 30%-40% מערך הדירה...הרבה כסף שאף בוחרים במסלול השכירות אפשר ממש להנות ממנו. יש בזה משהו אבל הרי עבור רוב האנשים הכסף הזה הוא רשת ביטחון ואף אחד לא ימהר לבזבז אותו על תענוגות החיים. גם אם שמים אותו בבנק, התשואה ממנו לא משנה לך את החיים.

[wonderd]

אין ספק שמה שגרם לי לקנות שטח ולבנות בית היה עניין הנוחות והיציבות - לדעתי הצנועה (גם אחרי החוויה) אין כמו לבנות לעצמך את הבית לפי הצרכים והטעם שלך, אני בניתי בתכנון עצמי בדיוק איך שרציתי וגם חסכתי כ 40K$ על עבודה בזה שעבדתי בעצמי ובעזרת משפחה ולא השארתי הכל לקבלן.

גם אני לא שתלתי אפילו דשא בבית השכור, אבל בבית שלי אני לא מפסיק להשקיע (..עוד לא החלטתי אם לצרף את זה ליתרונות או לחסרונות), ובעיקרון הכיף שלי הוא לדעת שהכל נעשה בשבילי ולא בשביל בעל בית שיכול לסיים את החוזה בסוף התקופה.

מבחינה כלכלית, אני מבין שהמצב היום שונה, אבל בתקופתי קיבלנו מענקים עקב כך שאני גר בגולן. היום אין את זה.

 

CASPER, מותר לשאול מה פשר החתימה?

[ToMeR]

אם אתה רוצה ירוק, דשא סינטטי, אחרת ריצוף. דשא חי היום כלכלית זה נפילה בגלל מחירי המים וההשקעה השוטפת בטיפול שלו.

[אייל]

אגב, עכשיו במשבר הכלכלי הנוכחי, אנשים למדו שעדיף היה להם להשקיע את הכסף בנדל"ן ולא בקרנות/חסכונות/בורסה וכו'.

 

אני מכיר אנשים עם חסכונות שהשהו את רכישת הדירה כי חיכו לירידת מחירים, עכשיו החסכונות שלהם גם לא מספיקים ל20 אחוז מערך הדירה.

 

ואם לוקחים משכנתא נורמלית עם סכום התחלתי סביר, אפשר לחיות טוב מאוד.

אפילו לשלם החזר חודשי נמוך משמעותית ממה שהיית משלם על שכירות. (ככה זה אצלי למשל)

[איציק נ.]

אגב, עכשיו במשבר הכלכלי הנוכחי, אנשים למדו שעדיף היה להם להשקיע את הכסף בנדל"ן ולא בקרנות/חסכונות/בורסה וכו'.

 

ואם לוקחים משכנתא נורמלית עם סכום התחלתי סביר, אפשר לחיות טוב מאוד.

אפילו לשלם החזר חודשי נמוך משמעותית ממה שהיית משלם על שכירות. (ככה זה אצלי למשל)

 

כרגע הבעיה היא שאנשים נמצאים במלכוד; הדולר מתחזק, הכלכלה לא יציבה, אנשים הפסידו הון תועפות והבנקים כבר לא ממהרים לתת כסף\אשראי והריביות על המשכנתאות עלו. כולם חושבים פעמיים לפני שהם מוכרים\קונים היום.

 

איציק

[Casper]

CASPER, מותר לשאול מה פשר החתימה?

 

חלק מההספד שלי לאבי שנפטר לפני 3 חודשים בגיל 54.

[אייל]

תנחומיי גיא.

שלא תדע עוד צער.

 

אייל.

[Night Driver]

בתור אחד שרכש לפני מספר חודשים דירה מקבלן ובחודשים הקרובים רק יכנס אליה, הניסיון שלי והסיבות למהלך הזה היו כאלה:

• כל עוד ההחזר החודשי דומה לעלות השכרת נכס דומה, יש כדאיות גבוהה מאוד למשכנתא. נכון שההחזר החודשי של המשכנתא כל הזמן עולה ועולה, אבל כך גם מחירי השכירות שממש לא קופאים על שמריהם. בכל אופן, אני מעדיף לשלם אפילו עוד 30% יותר בחודש על מגורים, רק כדי לדעת שהכסף הזה לא יורד לטימיון. בשנתיים שגרתי בשכירות התבאסתי על כל שקל שהלך לבעל הבית...אני כבר 8 חודשים עם משכנתא ואני הרבה יותר שלם עם הסכומים שיורדים כל חודש.
  
• ערך הדירה שרכשתי לפני 8 חודשים עלתה ב- 150K ש"ח! ברור שזה תשואה על הנייר ושמחירי נדל"ן יכולים מחר לרדת וכנראה ירדו...אבל שני העשורים האחרונים הוכיחו שלנדל"ן יש תשואה גבוהה מאוד.

 

עכשיו תחשוב איפה היית אם 10 שנים היית חוסך את אותם 30%. היית קונה דירה כמעט בלי משכנתא ואז היה יוצא ששילמת רק 10 שנים במקום 20.

 

לגבי ערך הדירה, כשמדובר בדירת מגורים זה לא כל כך רלוונטי כי לא תגור ברחוב ואם תמכור יקר אז גם תקנה יקר.