מה בודקים "תכלס" כשבאים לראות דירה לרכישה למגורים?

[A_lex]

כידוע ה"עוף" הוא מקור ידע אינסופי ולכן אני פונה אליכם עם השאלה שבכותרת.

 

קצת רקע: אנחנו זוג צעיר (ish) פלוס 2 (לא חתולים ). לאחר ארבע שנים שבהן עקבתי ברפרוף אחרי מחירי הדירות וראיתי כל פעם, שלא משנה כמה חסכנו, גודל המשכנתא הנדרשת לא יורד (ובנתיים שילמנו כבר איזה 150 אש"ח בדמי שכירות), החלטתי שהגיע הזמן לקנות.

את עניין הגדרת התקציב, האזור, וסוג הדירה כבר סגרנו עם עצמנו. בערך. עדיין עובד על שיכנוע החצי השני שאין מה לעשות, ודירה בראשל"צ/הרצליה/רמת גן וכו' לא תהיה לנו .

 

עכשיו נשארה השאלה: מה בדיוק לבדוק כשבאים לראות דירה?

החיפוש העלה את השרשור הזה, אך פרט לתשובה של ספריאל, לא ניתן שם הרבה מידע.

 

אז אנא, עזרתכם...

ובאופן כללי, אשמח לכל טיפ שתוכלו לתת לזוג שעומד בפני הצעד הכלכלי הגדול בחייו.

[avargel]

יש כמה בחינות:

א. התאמה לצרכים. (גודל ומס' חדרים, שימושיות בהתאם לצרכים הספציפיים שלכם וכו'. למשל: מארחים הרבה? סלון גדול. מבשלים הרבה? מטבח גדול, וכו').

 

ב. התאמה למיקום (קירבה למקומות העבודה, למוסדות הלימוד, למשפחה, למרכזי קניות וכו'.)

 

ג. מצב הנכס מבחינה משפטית (מי באמת הבעלים? שעובדים / עיקולים / הערות אזהרה/חריגות בניה)

 

ד. מצ"ב הנכס מבחינת תחזוקה (אינסטלציה, חשמל, חלונות, דלתות, מטבח, אמבטיה, שירותים)

 

ה. שכנים

 

ו. חניה

[vladclar]

אתם מתכוונים לשפץ את הדירה ( איסטלציה , חשמל, ריצוף, מטבח, דלתות, חלונות, טריסים אולי הזזת קירות ) או לסייד ולגור כמו שזה?

כלל ראשון - לא לחתום על שום זכרון דברים. אם החלטתם לקנות והמחיר סוכם, תאריך פינוי וגובה ותאריכי התשלומים נקבעו, תיקחו את פרטי הדירה ( גוש, חלקה, תת חלקה), תבקשו לראות תעודות זהות של בעל/ים הדירה ותפנו לעורך דין. אפשר ללכת לאותו אחד, כאשר אתם, הקונים בחרתם בו.

בנק - תלכו לכמה מהם, תשבו עם יועץ משכנתאות, תבררו מה תוכלו לקבל ותבקשו הצעה מכל בנק לתנאי הלוואה ( בהמשך תחזרו לכאן ובשרשור משכנתאות תקבלו המלצות מישה איך לשפר את ההצעות ). אתם צריכים לדעת - הבנק משלם בסוף, לכן אל תבנו על המשכנתא בתחילת התשלומים, אל תתחייבו בהתחלה לתשלומים שאין לכם ביד ( חוץ מתשלום אחרון ).

כאשר יש לכם ביד גוש+ חלקה+ תת חלקה, אתם יכולים לבד להוציא נסח טאבו בעלות של 13 שקלים באתר שלהם ולבדוק מי הבעלים, כמה בעלים, האם יש חובות על הדירה, של מי הקרקע, חניה צמודה ועוד.

עריכה אחרונה ב-14 לאוגוסט, 2016 על ידי vladclar

[sperial]

מבחינתי השרשור שקישרת מסכם את הנושא די יפה.

 

יש רק עוד עניין אחד, קצת מוזר: עניין רגשי. לפעמים "מתחברים" לדירה זו, או מפתחים "אנטי" לדירה אחרת. זו לא תמיד אהבה (או שנאה) ממבט ראשון, לפעמים היא מתפתחת עם השנים. מבחינה זו קצת דומה לרכב. מכל מקום, כיון שמדובר בעסקה גדולה, צריך לשים לב קודם כל לכל הצדדים הטכניים והמשפטיים, כפי שהוזכר. ואני מדגיש במיוחד: מצא עורך דין מומחה במקרקעין, שילווה אותך ויחסוך ממך הסתבכויות משפטיות לא פשטות.

[NirLevi]

כמו שנכתב לעיל, בתגובות המאוד נכונות שכיסו לכם הכל, לדירה או שמתחברים או שלא.

 

אתם צריכים לראות כמה שיותר דירות עד שתתגבש לכם ההחלטה לאיזה כיוון ודירה אתם מחפשים.

 

אחרי שתמצאו משהו מעניין, תוכלו לשאול.

 

הכי חשוב - אל תחתמו על שום מסמך.

[v8noam]

מוסיף את ה2 סנט שלי שמתחבר למה שספיראל אמר, אנחנו חיפשנו הרבה זמן . מצאנו דירה שעוצבה זוועתי אבל עם אחלה פוטנציאל ואותה בסוף קנינו , זה קשה אבל תנסה לנתק את העיצוב הנוכחי של הדירה

[sperial]

מחזק מאד. שתי דירות הקודמות שלי נרכשו "על הנייר", ובמגבלות תקציביות שלא אפשרו יותר מדי שיפורים.

 

הדירה הנוכחית נרכשה דווקא אחרי שסבלה 25 שנות הזנחה. אני, עם הדמיון והחוש האמנותי השדוף שלי, לא ראיתי את הפוטנציאל אלא את השימושיות (וכמובן החסרונות, בעקר ריבוי מדרגות). אדריכלית שקלטה מהר מאד את הראש שלי ושל אשתי (הטעם שלנו דומה מאד), מיקום עם נוף ים והשקעה כספית לא מבוטלת, הפכו אותה לדירה שתענוג לחזור אליה בסוף יום העבודה.

[IRON-MAN]

אתם מתכוונים לשפץ את הדירה ( איסטלציה , חשמל, ריצוף, מטבח, דלתות, חלונות, טריסים אולי הזזת קירות ) או לסייד ולגור כמו שזה?

כלל ראשון - לא לחתום על שום זכרון דברים. אם החלטתם לקנות והמחיר סוכם, תאריך פינוי וגובה ותאריכי התשלומים נקבעו, תיקחו את פרטי הדירה ( גוש, חלקה, תת חלקה), תבקשו לראות תעודות זהות של בעל/ים הדירה ותפנו לעורך דין. אפשר ללכת לאותו אחד, כאשר אתם, הקונים בחרתם בו.

בנק - תלכו לכמה מהם, תשבו עם יועץ משכנתאות, תבררו מה תוכלו לקבל ותבקשו הצעה מכל בנק לתנאי הלוואה ( בהמשך תחזרו לכאן ובשרשור משכנתאות תקבלו המלצות מישה איך לשפר את ההצעות ). אתם צריכים לדעת - הבנק משלם בסוף, לכן אל תבנו על המשכנתא בתחילת התשלומים, אל תתחייבו בהתחלה לתשלומים שאין לכם ביד ( חוץ מתשלום אחרון ).

כאשר יש לכם ביד גוש+ חלקה+ תת חלקה, אתם יכולים לבד להוציא נסח טאבו בעלות של 13 שקלים באתר שלהם ולבדוק מי הבעלים, כמה בעלים, האם יש חובות על הדירה, של מי הקרקע, חניה צמודה ועוד.

15 שקלים וממשיך לעלות..הבינו שיש פה "מכרה זהב".

 

Sent from my K6000 Pro using Tapatalk

[The REAL B.r]

בדיוק עברנו את התהליך ומצאנו דירה אחרי מספר חודשים. בדקנו מס' שכונות, גם דירות יד שנייה בבניינים חדישים וגם דירות מקבלן בשלבי בנייה מתקדמים. לא רצינו לקנות על הנייר מהסיבה שההדמיות לא תואמות את המציאות וקשה להבין מה קונים.

 

אז בנוסף למה שנכתב, כמה דברים שעלו לי עכשיו:

- חשוב להתחיל לראות דירות בתקציב המתאים ולהיפגש עם מתווכים ובעלי דירות ולשאול הרבה שאלות. בכל דירה שתראו תלמדו משהו חדש על השכונות ועל התחום ויהיה קל להשוות אח"כ בין כל הדירות ולהבין מי נגד מי.

- לבדוק מחירי דירות שנמכרו באזור. יש מידע יעיל באתר רשות המיסים

- בדקו מפגעי רעש, קרינה, זיהום

- לי מאד חשובים כיווני האוויר. חיפשתי ומצאתי דירה עם מרפסת מזרחית כדי שאפשר יהיה לשבת בה רוב היום, חדרים צפוניים עם תאורה נעימה, ופתח מערבי שיוצר בריזה נעימה כדי שלא יהיה חנוק בבית.

- עדיף שתהיה דירה ללא קירות משותפים עם דירות אחרות.

- וודאו שהבניין והגינה המשותפת מתוחזקים היטב. זה מראה על ועד בית חזק ושכנים שאכפת להם.

- יש מרפסות שקרובות מדי למרפסות אחרות - פוגע בפרטיות

- פחות שכנים = יותר שקט, פחות בלאי ולכלוך בבניין ופחות סיכוי לשכן מעצבן, אבל מייקר את דמי התחזוקה

- בדירה משומשת תבדקו תקינות כלים סניטריים, נזילות מים במטבח ובאמבטיה, רטיבות בקירות, מזגנים ותשתית מזגנים, תריסים, חלונות, ריצוף

[A_lex]

תודה על התגובות. הכי מועילה בנתיים היתה התגובה של הב.ר האמיתי .

את החלק המשפטי כמובן אשאיר לעו"ד לכשיהיה רלוונטי. את האזור אנחנו די מכירים כי מעוניינים בדירה באזור הקרוב לאיפה שאנחנו שוכרים בשנה האחרונה. מדובר בדירות יד שניה אך לא בבניינים ישנים מאוד (כ-20 שנה). דירות חדשות לא נכנסות בתקציב ולאחר ששכרתי כל חיי בבניינים בני 40-70 (פרט לאחרונה), אני מוותר על ה"תענוג".

אשמח לפירוט של הדברים בסעיף האחרון של התגובה למעלה. מה ואיך בודקים? מה למשל בודקות חברות בדק בית למיניהן?

[sperial]

א-לקס, מניסיון - הכנס את עורך הדין בשלב מוקדם לכל דירה שמוצאת חן בעיניך, במיוחד מיד שניה - בגלל המשמעות העצומה של בעיות משפטיות.

 

לפני 4 שנים, לפני רכישת הדירה הנוכחית, היו שתי דירות שמצאו חן בעינינו ושעורך הדין הציל אותנו מפניהן - האחת בגלל בעיה ברישום בטאבו (בעיה שנפתרה רק כעבור כחצי שנה, וגם זאת בזכות קבלן שאמנם פשט רגל לפני 20 שנה, אבל היה יחסית הגון), האחרת בגלל הרבה תוספות בלתי חוקיות שנבנו ממש עם האצבע בעין של העיריה. או, דוגמא שהובאה אתמול בערוץ 10, רישום קבוצתי של הזכויות ("מושעה") שמונע קבלת משכנתא.

 

ואם דיברתי על דירה ורגשות, אני צריך להזכיר משהו שכתבתי בשרשור על מציאת בת זוג - בוא לכל דירה עם ראש פתוח, תגלה שדברים שהיו מאוד חשובים לך הם הרבה פחות חשובים מכפי שחשבת מלכתחילה, ולעומת זאת יש דברים שכלל לא חשבת עליה ועשויים להכריע בעד הדירה.

עריכה אחרונה ב-15 לאוגוסט, 2016 על ידי sperial

[Fitch]

רטיביות רואים על ידי קיר נפוח/צבע נפוח, במיוחד בקירות סביב חדרים רטובים (שירותים אמבטיה):

 

 

אני בודק גם את מצב השירותים/אמבטיה/אריחים במטבח על ידי נקישה קלה בהם, אם אין צליל חלול - הם בסדר. אם יש - הם כבר מנותקים מהקיר וזה עניין של זמן עד שתצטרך להחליפם.

 

 

 

בודקים קירות לסדקים (אפשר גם לדפוק ולראות אם שומעים חלול - אומר שהטיח כבר נפרד מהקיר, או ויזואלית).

 

 

 

 

 

בכל מקרה, הדבר הראשון והחשוב ביותר שהייתי בודק בדירה למגורים הוא לא מצבה הפיזי (בשביל זה אפשר להביא בדק בית אם כבר ננעלתם על הדירה), אלא מיקום, מיקום, מיקום.

[lesles]

בתור יועץ נדל"ן, ממליץ לך לבדוק קודם את האיזור. וספציפית את השכנים.

כי לתקן נזילה הרבה יותר קל מלסבול שכנים מעיקים.

[iluxxxa]

איך אפשר לבדוק את השכנים?

[Fitch]

גינה מטופחת, חדר מדרגות נקי ומתוחזק, תדפיס עו"ש של ועד בית (לראות אם משלמים או לא ועל מה יוצא הכסף). לבקר בנכס וסביבתו מספר פעמים בשעות/ימים שונים, כולל מוצ"ש, שישי בערב, יום חול בצהריים וכד'.