150 משכורות - יוזמה להנגשת תחום המשכנתאות

[רועי עוזרי]

שוב לא רוצה להיכנס לויכוחים על הכנופיה אבל אני רואה שאין ברירה.

אני הגבלתי את עצמי לגעת בברקסים, כמו רוב חברי הכנופיה, וגם שאם מישהו פעם ראשונה בא לטיפול

אנחנו מסבירים לו שבפעם הבא הוא יבוא אלינו והאו יעבוד ואנחנו נשגיח עליו.

אני בטוח שגם אם אור ייעץ, וברגע האמת האם לחתום או לא, הם יתיעצו איתו או לא.

לפחות יהיה ידע בסיסי להבין מה הפקיד רוצה, וההבדל בין הפקיד לבינו שיש אין לו אינטרס כלכלי.

ואני בטוח שאם לא היה לו נסיון הוא לא היה מציע את עצמו, כמו שאנחנו לא הצענו סתם את עצמנו.

[oryo]

אני את המשכנתא שלי חיסלתי מזמן אז אני לא מועמד לשירותים הנ"ל ואני גם לא מבין איפה אתה רואה השתלחות אישית. להיפך, אני אומר ביותר ממקום אחד שאני בטוח שהכוונה שלך טובה.

 

רועי, כשאתה תסביר למישהו איך מחליפים בלמים בידיעה שאין לו מושג והוא הולך לבצע את זה לבד על סמך ההדרכה שלך אז אתה תהיה בניסוח עדין חסר אחריות. להסביר מונחים כאלה בלי לדעת טוב טוב איך הם מתנהגים ומה המודלים העתידיים זה חוסר אחריות. מציע לך לקרוא מה שדיסקו כתב והוא איש מהמערכת שקצת יודע על מה הוא מדבר.

אני לרגע לא חשבתי שאתה מועמד לשירותים הנ"ל, אני כן חשבתי ועודני חושב שאם היית יודע במה מדובר הביקורת שלך הייתה משתנה. אני חושב שהביקורת שלך מסתמכת על הרבה חוסר הבנה בנוגע למה אני מנסה להעביר, ואולי מעט חוסר הבנה בנוגע לתחום עצמו (לדוגמא הביקורת על סימולציות, שזה עניין מספרי, גורמת לי להאמין שאתה מערבב חיזוי שוק עם התנהגות ההלוואה בהתאם לשוק, האחרון הוא דטרמיניסטי לגמרי ולא דורש 'כישורים מיוחדים' אלא מחשבון).

 

בהקבלה שלך עם הבלמים, הדוגמא היתה נכונה יותר אם היית אומר שרועי מסביר מה תפקיד הבלמים, איך הם בנויים, אלו יצרני בלמים יש בשוק וכו'. אם אחרי שקיבלת מידע כזה אתה חושב שהסיכוי שלך לכשל גדל, אז אין לי מה לומר לך.

 

זה אישי, כי הביקורת שלך כבר לא ממש עניינית, היא מתסמכת על אי הבנה שלך של מה אני מנסה לעשות, והתעלמות שיטתית פעם אחר פעם ממשפט שחזרתי עליו כ"כ הרבה עד שנמאס לומר אותו. זה אישי כי אתה אומר שאין לי מושג על מה אני מדבר, בלי שאתה יודע מי אני ובלי שאתה יודע על מה אני מדבר בכלל.

 

אז חלאס, אמרת את דבריך, מי שמעוניין להקשיב לך - זכותו המלאה לעשות זאת. בוא נפסיק להפוך את השרשור הזה להתגוששות פומבית, בעיקר לאור העובדה שהיא מבוססת על כמעט אפס מידע.

[Night Driver]

אם המידע שאתה סיפקת לגבי ההכשרה והידע שלך הוא אפס מידע אז הנעזרים בך נמצאים בסכנה אמיתית כי זה המידע שאתה סיפקת על עצמך בבואך לשווק את שירותיך (לא לשם תמורה כמובן אבל עדיין שיווק).

 

אם אתה מקבל מידע שגורם לך לחשוב שאתה יודע למרות שאתה לא יודע אז הסיכוי לכשל גדל. זה דבר בסיסי שכל מי שהעסיק מתלמדים או עובדים חסרי ניסיון הרגיש על בשרו וכיסו.

 

את הסימולציות כל מחשבון ברשת יודע לעשות וזו לא הבעייה. הבעייה לדעת איך וכמה לשנות את הנתונים כדי לדעת מה הגבולות ואת זה אתה אומר מפורשות שאין לך מושך איך לעשות (וזה בסדר גמור. גם לי אין מושג ולרוב המוחלט אם לא לכל האנשים פה). להסביר מושגים אפשר בחמש דקות על דף A4 אחד אבל זו לא הנקודה שמפילה אנשים. מה שמפיל אותם זה חוסר הידע לחזות תנודתיות בשוק (הן של צפי הכנסות והן של משפיעי ההחזר כגון ריבית ומדדים) ואת זה אתה אומר שאתה לא יודע.

[Nemesis]

נו באמת. ואת זה פקיד המשכנתאות בבנק יודע? את הפקיד בבנק זה ממש לא מעניין, ולראייה אפשר לראות את המשכנתאות שמציעים לאנשים בבנקים בפורום תפוז משכנתאות למשל. אף אחד ממוכרי המשכנתאות שנתקלתי בהם לא יודע אפילו לחשב החזר משכנתא. הגדיל לעשות אחד באיזה מחזור שנתקלתי בו ששאל, בשביל מה למחזר? במילא כבר שילמת את רוב הריבית.

[Night Driver]

פקיד הבנק הוא לא יועץ משכנתאות אלא פקיד שאומר לך מה יש ושמפה אתה תבחר. הוא איש מכירות של הבנק.

 

להקשיב לפקיד זה כמו להקשיב למוכר בחנות החשמל שממליץ לך על טלויזיה.

[oryo]

עזוב, זה בכלל לא רלוונטי, אמרתי כבר איזו "פעם-פעמיים" שאני לא יועץ משכנתאות, הבחור מתעלם מכך ובוחר לתקוף על נושאים שפשוט לא רלוונטיים לשום דבר. לשיטתו עדיף שאנשים יסמכו על הבנקאי'יועץ שלהם בלי שיש להם מושג וחצי מושג מה זה קל"צ, מה זו קרן, איך המדד קשור וכו'.

 

אני בכוונה לא נכנס לדוגמאות מהחיים על איזה בולשיט יצא לי לשמוע מפי אותם 'מומחים', וכשאני אומר בולשיט אני מתכוון לבולשיט ברמה דטרמיניסטית שלא קשורה לפרשנות אישית.

 

הגדילה לעשות המומחית למשכנתאות באחד הבנקים המרכזיים, שהציגה לי את ההחזר החודשי המשוער שלי כשאקח מסלול צמוד מדד. כששמתי לב שההחזר קבוע, למרות שהקרן צמודה (ולכן אם המדד עולה/יורד, הקרן עולה/יורדת) - ביקשתי ממנה לבצע הערכה מחדש כאשר המדד עולה בX% לשנה, התשובה שלה היתה PRICELESS: 'אין לי אפשרות במחשבון לעשות כזה דבר'.

שתבין - מדובר בגורם שיכול להעלות את ההחזר החודשי שלך במאות שקלים בטווח הרחוק, אבל לא רק שהיועץ לא מספר לך על זה, הוא אפילו לא יכול לסמלץ את זה גם אם השכלת לבקש ממנו.

 

ואז בא אדם ומציע להסביר לך מה זה קרן ומה זה מדד, שתדע לשאול את השאלות האלו בעצמך - וחוטף על זה. צחוקים.

 

יש לי גם סיפור על יועץ פרטי מומחה שהביא לי עצה שבלונית בלי להתאים אותה לתנאי ההתחלה והפרמטרים הספציפיים שלי, אבל זה בכלל לא רלוונטי - אני לא בא להחליף אף אחד מהם, אני רק רוצה שהאדם שעומד מולם יבין את ערימת המושגים שהם שופכים לו על הראש.

עריכה אחרונה ב-4 ליוני, 2015 על ידי oryo

[ישה]

שני הסנט שלי

 

וגילוי נאות

 

אור העביר אלי את המצגת שהוא מתכוון להעביר

 

רוב ההע(א)רות היו קוסמטיות בעיקר, קרי להבהיר דברים בשפה יותר מובנת ,או להעצים ולהדגיש פה ושם.

 

כל מי שישמע את הרצאתו רק ישיג מכך תועלת כי מהדיוט גמור , הוא יבין מי נגד מי ,דברי הבנקאי לא יישמעו כמנדרינית מדוברת , ולאלה שחושבים על רכישה וטרם רכשו , המתודיקה שהוא מספק יכולה לסייע מאוד.

 

אבל לא אמרתי שאחרי הרצאתו יהפוך ההדיוט למומחה, זו גם לא המטרה לדעתי.

99.995% לא מבינים במשכנתא, שבאחוז הנותר אני כולל את כל אלה שחיים ממשכנתא החל ממוכרי משכנתאות בבנק ( הם בפירוש לא יועצים , אולי רועצים שרק טובת הבנק לנגד עיניהם) ואנשים וחברות המספקים ייעוץ תמורת תשלום.

 

וגם הם לא מאור הגולה בלשון המעטה.

 

רכישת דירה זה המהלך הכלכלי הגדול ביותר של המשפחה בישראל, ולפעמים דירה נרכשת ביתר מהירות מאשר טלויזיה .

 

זה המצב בו אנו חיים.

 

ולגבי הביקורות

 

אף אחד לא יכול לחזות במדינה שלנו מה יקרה מחר , בוודאי לא מה יקרה במהלך 20 שנה, לא אור לא הבנקאי ולא אף יועץ.

 

מקסימום לסמלץ מצב .

 

כנסו למחשבוני משכנתאות של הבנקים לא תמצאו שם סימולציה בהלוואה צמודת מדד להשפעת המדד על ההחזר החודשי והכללי. רק באותיות קטנות על רקע מטשטש תמצאו הערה בסגנון " לא כולל השפעת המדד" פיחחחחח

 

לכן הלוואת המשכנתא צריכה לשקלל את כל הבלתי נודע, לגדר את הסיכונים, ולא למקסם רווחים.

[Night Driver]

בהלוואה צמודת מדד ההחזר שלך קבוע ומשתנה רק עם המדד. לא פלא שזה לא מופיע במחשבונים כי איזו סימולציה אתה צריך כדי להבין שכשהמדד הוא 10% ההחזר החודשי עולה ב 10%?

 

לגבי יועצים אז כמו בכל תחום יש טובים יותר, טובים פחות וגם גרועים רק שאם יועץ נותן ייעוץ שגוי הוא מבוטח נגד רשלנות מקצועית (בהנחה שהוא לא חאפר) ואתה לא. כל מה שאני אומר זה שאתה מהמר פה בגדול ואם תטעה ותטעה אתה חשוף לתביעה לא קטנה.

 

כמה שתנסה לקחת את הדיון לפן האישי ולנסות לגרור אותי לשם לא תצליח. אני לא מערב פה שום אמוציות ואני מדבר על עובדות בלבד.

[Nemesis]

תשובתך אגב לא נכונה. מה שצמוד למדד הוא הקרן וכתוצאה מכך ההחזר משתנה בהתאם. לא רק ההחזרים גדלים, אלא היתרה לסילוק.

 

ושנית, זה כלל לא ברור לכל הדיוט מה יהיה ההחזר בעוד 25 שנה כאשר המדד עולה ב 3 אחוז לשנה.

עריכה אחרונה ב-4 ליוני, 2015 על ידי Nemesis

[ישה]

פקיד הבנק הוא לא יועץ משכנתאות אלא פקיד שאומר לך מה יש ושמפה אתה תבחר. הוא איש מכירות של הבנק.

 

להקשיב לפקיד זה כמו להקשיב למוכר בחנות החשמל שממליץ לך על טלויזיה.

 

רק ההבדל הוא שהפקיד מקבל דפי הנחייה מהבנק איך למקסם את רווחי הבנק ולדיין לך את הצורה והדברים מכוונים כנגד כל הבנקים למשכנתאות .

 

יש המציעים את הגרוע ביותר שליש פריים .שליש משתנה כל 5 צמודה ושליש קבועה צמודה, יש המציעים את הפחות גרוע כאשר מחליפים את הצמודה ללא צמודה בקבועה

[Night Driver]

ישה, כמו שאמרתי. איש מכירות.

[ישה]

בהלוואה צמודת מדד ההחזר שלך קבוע ומשתנה רק עם המדד. לא פלא שזה לא מופיע במחשבונים כי איזו סימולציה אתה צריך כדי להבין שכשהמדד הוא 10% ההחזר החודשי עולה ב 10%?

 

לגבי יועצים אז כמו בכל תחום יש טובים יותר, טובים פחות וגם גרועים רק שאם יועץ נותן ייעוץ שגוי הוא מבוטח נגד רשלנות מקצועית (בהנחה שהוא לא חאפר) ואתה לא. כל מה שאני אומר זה שאתה מהמר פה בגדול ואם תטעה ותטעה אתה חשוף לתביעה לא קטנה.

 

כמה שתנסה לקחת את הדיון לפן האישי ולנסות לגרור אותי לשם לא תצליח. אני לא מערב פה שום אמוציות ואני מדבר על עובדות בלבד.

 

אוי אוי אוי אם בארזים נפלה שלהבת.....

 

הלוואה של 100 אלף ש"ח ל 25 שנה ריבית 2% לשנה

 

תשלום ראשון 423 ש"ח באינפלציה 0 תחזיר סה"כ 127 אלף כלומר סה"כ ריבית של 27 אלף ש"ח וכמובן ההחזר החודשי יישאר קבוע 423 ש"ח

 

אבל אם היא תהיה צמודה והמדד כדבריך יהיה 10% לשנה ( לא עלינו )

 

תשלום ראשון 423 ש"ח תשלום אחרון "רק" 5000 ש"ח סה"כ תשלם ריבית והצמדה של 462 אלף!!

 

נרד למציאות של 2% מדד נשלם רק כ 65 אלף ש"ח ריבית והצמדה

[oryo]

כמה שתנסה לקחת את הדיון לפן האישי ולנסות לגרור אותי לשם לא תצליח. אני לא מערב פה שום אמוציות ואני מדבר על עובדות בלבד.

אתה אמיתי?

... אין לך שום הבנה,... אתה משחק פה עם עתיד של אנשים שבמקרה הטוב יפסידו בגללך כמה עשרות אלפי שקלים ובמקרה הפחות טוב יפסידו את התחתונים ויתבעו ממך לא רק את התחתונים שלך אלא גם את הביצים.

...מה ההבדל בין מה שאתה עושה לבין (להבדיל אלפי הבדלות) אלה שמרפאים סררטן עם ברכות בחינם?

...כאן אדם נותן הדרכה בתחום שאין לו בו מושג ודומה לשיפוצניק שמסביר איך לתכנן רב קומות.

...כאן מדובר בסיכון הרבה יותר גדול ושתוצאות כישלון שוות לגלגל שעף בזמן הנסיעה (וגם הסיכוי שזה יקרה גדול הרבה יותר).

 

עובדות אמרת הא?

 

עריכה: ראיתי עכשיו את התגובה של ישה מעלי, מקווה שאתה עובד על כמה 'עובדות' עליו במקביל, שלא יקחו אותו ברצינות חלילה.

 

טוב די ניצחת, לקחת שרשור של כוונה טובה והפכת אותו לקרב תרנגולים. הפעם אני באמת אפסיק להגיב כי זה לגמרי הורס את כל המטרה של הת'רד.

עריכה אחרונה ב-4 ליוני, 2015 על ידי oryo

[צביקי]

אומר רק זאת.

אם לפני שלקחתי משכנתא לפני שלוש שנים הייתי שומע שיחה כזו או מתייעץ בפורום, אז זה לא היה כ"כ נפוץ, הייתי חוסך הרבה כסף.

אז הפקידה הסבירה לי בבהירות למה לא לקחת פריים בכלל. היום כבר יש הגבלות על כך.

לדוגמא.

[Night Driver]

אוי אוי אוי אם בארזים נפלה שלהבת.....

 

הלוואה של 100 אלף ש"ח ל 25 שנה ריבית 2% לשנה

 

תשלום ראשון 423 ש"ח באינפלציה 0 תחזיר סה"כ 127 אלף כלומר סה"כ ריבית של 27 אלף ש"ח וכמובן ההחזר החודשי יישאר קבוע 423 ש"ח

 

אבל אם היא תהיה צמודה והמדד כדבריך יהיה 10% לשנה ( לא עלינו )

 

תשלום ראשון 423 ש"ח תשלום אחרון "רק" 5000 ש"ח סה"כ תשלם ריבית והצמדה של 462 אלף!!

 

נרד למציאות של 2% מדד נשלם רק כ 65 אלף ש"ח ריבית והצמדה

 

ישה, איפה הסתירה?

 

אין ספק שנחזיר הרבה יותר אבל ההחזר החודשי עדיין גדל בדיוק לפי המדד ולא שקל אחד יותר או פחות.

 

ORYO, מה אישי במה שכתבתי?

 

אם אתה מיעץ בתחום שאתה לא מבין בו ועקב היעוץ מישהו מפסיד אז זה לא בגללך? גם אם אני אטעה בתכנון מוצר והוא יתפרק אז זה בגללי וזה עדיין מקצועי ולא אישי.

 

כנ"ל לגבי הציטוט השני. אני מתייחס למעשה ולא לעושה.

 

מה אישי בזה שאם אדם חושב שהוא יודע ועל סמך המחשבה הזו הולך ועושה מעשה אז הסיכוי שלו להיכשל יותר גדול מאשר אם היה יודע שהוא לא יודע?

 

אתה יכול להמשיך לנסות לתקוף אבל שוב, לא אגרר לרמה האישית.