רוצים לקנות דירה להשקעה בר"ג, נשמח לחוות דעת על השכונות של העיר

[vxlan]

שמענו ממקור אחד שנווה מרום שכונה מעולה למשפחות, שזה קהל היעד שלנו.

אילו עוד שכונות מומלצות שם? 

מאיזה שכונות להימנע, לא משנה מה המחיר ? 

עריכה אחרונה ב-13 ליוני, 2024 על ידי vxlan

[SlowRide]

רמת עמידר לא מומלץ.

מרום נווה נחמדה אבל קרובה לבני ברק.

אישית אם התקציב מאפשר הייתי מחפש בשכונת החרוזים, זו נחשבת אחלה שכונה.

[יבגניפ]

רמת גן היא עיר די גדולה מבחינת שטח, הוייבים בשכונות שונות מאוד שונים, אבל לא יודע כמה זה משנה להשקעה.

 

חרוזים נחשבת לשכונה טובה, אבל היא מאוד עמוסה ורוב ולא בקרבה מיידית לתחבורה ציבורית. בונים שם המון והיא מאוד פקוקה בהתאם. היתרון זה הקרבה לפארק הירקון.

 

אישית אם הייתי קונה להשקעה, הייתי מסתכל על הראשונים. איזור עם הרבה משפחות, גני ילדים ובתי ספר. נגיעה מהבורסה, הרכבת הקלה ומה שאמור להיות, וחקלית כבר כזה, מרכז העסקים הראשי של גוש דן - כל האיזור מהבורסה ועד לקצה של המסגר ובגין בת"א. אם אתה מסתכל קדימה, מתישהו יהיו גם תחנות מטרו יחסית קרובות (צריך להסתכל על המפה, אבל אמורה להיות אחת בפינה של ויצמן - כצנלסון ואולי גם ליד ערבי נחל). יש גם תוכניות מרחיקות לכת של העיריה לאיזור הזה, שמפורסמות באתר של עריית רמת גן.

 

הייתי מתרחק מכל דבר שקרוב לבני ברק. 

[vxlan]

המחירים לדירת שלושה חד' בשכונת הראשונים די גבוהים., וגם בחרוזים,  כנראה שמסיבה מוצדקת.  בקבוצת "שכירות בר"ג" בפייסבוק נראה שהאיזורים האלה פחות מבוקשים, מניח שמכיוון שהמחיר יקר ( כי הדירות יקרות) וכי זה מרוחק ממרכז העיר. מה אני מפספס?

 

אגב מה דעתכם על שכונת נחלת גנים? שכונת הגפן?

 

כמו שנאמר פה או בשרשור הנדלן - כדאי  להתמקד בשתיים-שלוש שכונות וללמוד אותן לעומק.. אנחנו בשלב בחינה ראשונית בלבד.

עריכה אחרונה ב-14 ליוני, 2024 על ידי vxlan

[יבגניפ]

לפני 12 דקות, vxlan כתב:

המחירים לדירת שלושה חד' בשכונת הראשונים די גבוהים., וגם בחרוזים,  כנראה שמסיבה מוצדקת.  בקבוצת "שכירות בר"ג" בפייסבוק נראה שהאיזורים האלה פחות מבוקשים, מניח שמכיוון שהמחיר יקר ( כי הדירות יקרות) וכי זה מרוחק ממרכז העיר. מה אני מפספס?

 

אגב מה דעתכם על שכונת נחלת גנים? שכונת הגפן?

 

כמו שנאמר פה או בשרשור הנדלן - כדאי  להתמקד בשתיים-שלוש שכונות וללמוד אותן לעומק.. אנחנו בשלב בחינה ראשונית בלבד.

לא בטוח לגבי הביקוש האמת. ממכר שגר בראשונים שמעתי שכשחיפש דירה, היה תור בחלק מהן כמו שיש בת"א לפעמים, אבל זה אנקדוטלי. 

אני חושב שהביקוש דווקא קיים, גם קצת יותר פנימה סביב החשמונאים, ואם אני זוכר נכון - 50-60% בשכונות האלו גרים בשכירות. אתה יכול להסתכל גם באיזור הזה - יותר קרוב למרכז העיר, ובונים לא מעט פרויקטים חדשים אם זה מה שאתם מחפשים.

 

גפן וחרוזים אני חושב שהמחירים די דומים. נחלת גנים אני לא מכיר.

 

איזור אחר לגמרי: כל מה שבונים ליד תל השומר. יש לזה גם פוטנציאל לדעתי.

[vladclar]

כל עוד לא קונים דירה ברמת עמידר או ברמת השקמה, אני לא רואה שום בעיה להשכיר אותה במחיר טוב ודי בקלות. מחירי השכירות עלו לאחרונה, הביקוש ל 4 חדרים גדול בכל השכונות הנורמליות.

בשכונות יותר קרובות לתל אביב המחירים גבוהים יותר ולרוב אלה בניינים ישנים . 

בניין ישן, כל עוד הוא לא אטרקטיבי ליזמים מבחינת תמ"א 38/ פינוי בינוי, לדעתי זה חסרון.

לא ציינת מה התקציב ומה גודל הדירה שמתכוונים לרכוש. לכן לא ברור איך ניתן לכוון אותך.

אני גר כבר 25 שנה בשכונות המזרחי, ערמונים ועכשיו בנווה יהושע ( הפחות נחשבת). גם כאן לא רואה בעיה להשקיע, והייתי מעדיף דירה יותר חדשה להשקעה מאשר באותו המחיר בשכונת יקרות כמו הגפן/ הראשונים/ חשמונאים. אלא אם יש לך מידע סודי  לגבי כוונות להרוס בניין מסויים לבנות חדש במקומו.

 

 

עריכה אחרונה ב-14 ליוני, 2024 על ידי vladclar

[SlowRide]

בנוגע לבניינים ישנים, לדעתי כל עוד יש חניה ומעלית לא תהיה לך בעיה למצוא דיירים.

 

[vladclar]

ואז אחרי כמה שנים,  חלק גדול ממה שהרווחת משכר דירה , צריך להשקיע בשיפוץ רציני כזה או אחר.

עריכה אחרונה ב-14 ליוני, 2024 על ידי vladclar

[SlowRide]

זה תלוי במצב הדירה, פחות בגיל הבניין.

[vladclar]

התכוונתי לתחזוקת הבניין.

החלפת מעלית ישנה, איטום חיצוני ( סדקים,  התפוררות חיפוי חיצוני), החלפת צנרת כללית של הבניין - יכול לעלות עשרות אלפי שקלים  . הדבר הגרוע ביותר  שיכול לקרות - בניין שמוכרז מסוכן למגורים.

יש מלא בניינים במרכז רמת גן ובשכונות ישנות, שאתה לא יכול לתלות מנורת תיקרה - כל הטיח נופל. דופק מסמר בקיר -  מבין שמהבלוקים נשאר רק חול.

לא קונים דירה להשקעה בלי ראייה קדימה.

 

עריכה אחרונה ב-14 ליוני, 2024 על ידי vladclar

[SlowRide]

זה אולי בבניינים בני 60-70. ברובם לא תהיה בכלל מעלית או חניה.

[vxlan]

כשהתקשרתי לאחת הדירות בר"ג, הגעתי למתווכת שעובדת גם בחיפה וגם בר"ג.

היא כמעט נפלה לרצפה לפי תגובתה, כששמעה שאני רוצה להשקיע בר"ג ולא בחיפה, כשמה שהכי חשוב לי זה שכירות לאורך זמן ויציבות שוכרים.

אמרה שהיא מלוות משקיעים בחיפה, ושבמיליון ש"ח פחות בהשוואה לר"ג תוכל למצוא דירה באותה תשואת שכירות.

 

גרמה לנו לחשוב מחדש על הכיוון. 

בסופו של יום מה שחשוב לנו בקניית הדירה הזו מהחשוב לפחות - 

1) להישאר צמודים למחירי הנדלן.  לא מחפשים בוננזה של עליית ערך וכו'.

2) לקבל שכירות סבירה משוכרים נורמטייבים, או במילים אחרות ראש שקט מהדירה הזו.

3) שכשנרצה למכור - לא תהיה בעיית ביקוש.

 

[falou]

לפני 4 שעות, יבגניפ כתב:

חרוזים נחשבת לשכונה טובה, אבל היא מאוד עמוסה ורוב ולא בקרבה מיידית לתחבורה ציבורית. בונים שם המון והיא מאוד פקוקה בהתאם. היתרון זה הקרבה לפארק הירקון.

 

מדוייק.

 

חרוזים כרגע מתחדשת וחצי ממנה אתר בנייה. היציאה ממנה להלכה הפכה להיות עמוסה מאוד, אם כי קצת שופר עם פתיחה מחדש של נתיב שני לפניה ימינה לאיילון לכיוון מערב. עדיין, לא כיף.

 

היתרון של חרוזים הוא גישה לפארק/גבעת נפוליאון, והקרבה לירוק היא איכות חיים. אפשר גם להגיע בקלות באופניים עד הנמל/ים. אם יש ילדים קטנים, זה בכלל אחלה.

פחות צפופה מחרוזים היא שיכון וותיקים, אבל בשיכון יש יותר וילות והיא יותר יקרה. סובלת קצת מאירועים בפארק, אבל זה ממש לא נורא.

בשיכון יש גם קאנטרי לא עמוס, וזה גם יתרון, אבל הוא לא זול.

 

[Moshe c]

לדעתי השקעה בדירה לא עושים בכדי לקבל תשואה, בטח לא בתשואות הנהוגות בישראל. השקעה בדירה עושים בכדי לשמור על ערך הכסף ובכדי לייצר רווח הון משמעותי עקב עליית ערך הנכס.

לדעתי הדרך להשגת עליית ערך, היא לרכוש דירה שלאחר בדיקות מקדימות נראה כי ישנה הסתברות סבירה מאוד שיבוצע בבניין פרוייקט פינוי בינוי / תמ"א 38.

לכן, לדעתי תערוך חיפוש לדירות שמצויות בבניינים ישנים בני 4 קומות לכל היותר, ללא מעלית וללא חניה.

כמו כן, לא משנה היכן תרכוש את הדירה בר"ג, להשכיר אותה לא תהיה לך בעיה.

אל תטריד את עצמך מראש בכך שהבניין ישן מאוד, עלויות תיקונים עתידיות וכו' לדעתי ומנסיוני זה בטל ב - 60, מה גם שלצערי אין שום בעיה להשכיר דירה במצב פיזי ירוד, כל עוד כל מערכות הדירה תקינות ועובדות. 

לדעתי חיפה תניב לך תשואה שוטפת גבוהה יותר אבל אם אתה גר במרכז זה יתקזז אל מול הטירחה וההוצאות שיגרמו לך לטפל בה מרחוק - מתווך כל שנה, תיקונים, זמן נסיעה לחתימות, קבלת תשלומים וכו'.

לדעתי ר"ג תניב לך בסבירות גבוהה יותר עליית ערך גבוהה יותר מחיפה ולכן אם יש לך אפשרות הייתי קונה בר"ג.

רעיון נוסף, תבחן רכישה ביפו ג' / יפו ד'. הסיכוי שם לעליית ערך גבוה יותר מבר"ג מכיוון שבשנים האחרונות עיריית ת"א נוטה לקדם פרוייקטים חדשים יותר מר"ג ובמיוחד באזורים אלו.

המחירים בשכונות הראשונים / החרוזים כבר מזמן ביצעו את הקפיצה הגדולה שלהם, לדעתי שווה לחפש מקום שעוד נותר בו קצת "בשר".

 

 

[Michazzz]

מה התקציב שלך להשקעה? עכשיו כשהמחירים כל כך גבוהים שווה לך להכנס להשקעה כזו?

אני גר רוב שנותיי ברמת גן, יש שכונות מתחדשות (נווה יהושע), יש קרובות לקו הסגול, יש קרובות לגבול עם ת"א וגבעתיים. יש ליד בר אילן, ליד שנקר, יש הכל מהכל. עמידר גרועה ורמת השיקמה תעבור ג'נטרפיקציה ותתחדש כנראה ראשונה בגלל הקירבה לפארק הלאומי, הקרבה לרמת-חן (רמת חן ורמת אפעל הן הכי שוות לדעתי) כי ראש העיר מגיע משם וכל משפחתו עדיין מושקעת שם. וגם שחר חסון גר שם🙃

ואולי דווקא בפ"ת תעשה עסקה יותר טובה כי שם יש הרבה פינוי בינוי והדיירים מחפשים כל פעם דירה לעבור אליה, ויש סיכוי טוב לעשות תמ"א בבנין שקנית

עריכה אחרונה ב-14 ליוני, 2024 על ידי Michazzz