סכסוך שכנים בגלל ממ"ד, איך לפעול נכון?

[CartMan2oo5]

שבוע טוב לכולם,

אנחנו תושבי שדרות, המדינה בשיתוף פעולה עם משרד הביטחון נתנו מימון מלא לבניית ממ"ד בכל בית בעיר.

מי שלא רצה לא היה חייב לבנות. כמובן שרב תושבי העיר הסכימו לבנות, חלק כדי שיהיה ממ"ד בבית וחלק כי זה חדר נוסף בחינם.

אנחנו גרים בשכונה שבה כל הבתים הם בניין מגורים 3 קומות, אנחנו גרים בקומה הראשונה. מאחר ולדיירי הבניין בקומה השניה והשלישית יש ממד מובנה צמוד לדלת ולראשונה לא, הפרוייקט נתן אישור ספציפית לסוג הבניינים שלנו לבנות בקומה הראשונה בלבד.

אנחנו סירבנו לבנות ממ"ד מ3 סיבות עיקריות, הראשונה כי אבא שלי מבין בבנייה ואחרי שראה איך הקבלנים בונים אותם הוא סירב בתוקף. הבטון מאיכות ירודה, הבניה עצמה לא טובה, למשל החלונות לא נסגרים כראוי או שבכלל יושבים עקום, הממ"ד עצמו מקבל סדקים ועם הזמן פשוט מתנתק מהבית, חתיכות בטון נופלות מהמשקוף, מכר שלנו ניסה לקדוח בקיר ע"מ לתלות משהו ופשוט נפל גוש בטון שהתפורר לחול, דלת הממ"ד לא נסגרת טוב ואני יכול להמשיך ככה עד מחר. כמובן שהעירייה\קבלנים לא לוקחים אחריות על תיקון הליקויים וחלקם לא ניתנים לתיקון בכלל.

הסיבה השניה היא שהקבלנים הבטיחו שתוך 3 חודשים הבנייה תיהיה מוכנה והכל יחזור לקדמותו, בפועל הבניה בכמה מקרים יכלה להגיע לשנה וחצי ומיותר לציין ששום דבר לא חזר לקדמותו, אנשים שהגדר בגינה שלהם נעקרה או פורקה כדי שטרקטורים יצליחו לגשת למקום העבודה, בחלק מהמקרים לא חזרה למקום או שאם חזרה זה היה נראה כמו ה' ישמור, המון זבל בניה נשאר בגינות ולא פונה עד היום. וכמובן שבכל תקופה הבניה לפועלים יש גישה מלאה לבית וזה לא נח ונעים בעליל. בקיצור ממש נדיר היה לראות ממ"ד שנבנה כמו שצריך, זה היה תלוי בקבלן ובפועלים עצמם. בדרך כלל הקבלנים היפנים\סיניים עשו עבודה יפה אבל הם היו מיעוט בכל הפרוייקט הזה.

והסיבה השלישית היא שבגלל שהגינה שלנו היא רכוש פרטי של הקומה הראשונה (שילמנו עליה בנפרד אלפי שקלים בקניית הבית לפני 21 שנה) אני ואבא שלי עשינו מעיין הרחבה של הבית, שבעצם על ההרחבה הזאת אמור לעמוד הממ"ד לפי התכנון המקורי. הציעו לנו שמהנדס ינסה לבנות את זה במקום אחר אבל המיקום לא היה נח ובנוסף לסיבות שציינתי מקודם החלטנו סופית לא לבנות.

 

כעבור תקופה, צץ לו מאיפשהו איזשהו קבלן שפתאום מציע לבניינים שלנו להמשיך בניה לקומה השניה והשלישית. כמובן שרב השכנים התלהבו ורובם הסכימו ורצו מאחר וירוויחו חדר נוסף בבית.

כשאבא שלי שמע את זה הוא נכנס לשוק שיש אישור לדבר כזה, מאחר והממ"ד המקורי שנבנה לקומה הראשונה לא בנוי להחזיק על עצמו עוד 2 ממ"דים מעליו, משהו בעמודים שלו שבתוך האדמה או משהו כזה.

הפעם אין מימון מלא של הפרוייקט, והקבלן דורש מכל בניין השתתפות עצמית של כ50 אלף שקלים על הוספת עמודים או משהו כזה, והסכום מתחלק בין דיירי הקומה השניה והשלישית. אחד הדיירים בשכונה שלנו כבר אישרו את הפרוייקט והבנייה התחילה, אבא שלי נכנס לשוק פעם שניה מאחר ושם לב שחותכים כ30 אחוז מהממ"ד המקורי מחלקו העליון כי הגובה שלו גבוהה מדי כדי להצליח לבנות עוד 2 ממד"ים מעליו.

 

בסופו של דבר השכנים שלנו מהקומה השלישית והשניה (בעיקר) לוחצים עלינו שבאשמיתנו אין אפשרות לבנות להם ממ"ד מאחר ואנחנו לא בנינו, ובגללינו הביטחון שלהם "מעורער" ודורשים מאיתנו לתת אישור לבנות ממ"ד, מאיימים שיפנו לעורכי דין ועירייה ובסופו של דבר יחייבו אותנו לבנות.

 

אף אחד לא מצליח להשיג תשובות מי זה הקבלן הזה, מאיפה צצו הפרוייקטים האלה, האם יש לו אישור לזה מהעירייה\מדינה, רב השכנים ששמעו את זה פשוט הסכימה מבלי לבדוק פרטים וזה נראה מזעזע. אחרי כל החפירה הזאת, מה לדעתכם עלינו לעשות? למי לפנות כדי לבדוק את הדברים לעומק? ניסיתי להתקשר לעשרות טלפונים בעירייה\משרד הביטחון וכולם מפנים אותי אחד לשני ובסופו של דבר אין שום תשובה ספציפית.. אף אחד לא יודע כלום. אולי יש פה מישהו שקצת מבין בנושא הזה ויוכל לשפוך קצת אור, תודה.

עריכה אחרונה ב-5 לדצמבר, 2015 על ידי CartMan2oo5

[shugiflex]

לקבלן הזה יש אישור מהעיריה? אם כן, קח את האישור הזה ותיגש לעיריה לקבל הבהרות.

[CartMan2oo5]

הוא לא מוכן לענות על זה, ובעירייה לא נותנים שום הבהרות ספציפיות עליו, חלק אומרים שזה בסדר, חלק אומרים שהוא עובד פסול והוא באמצע משפט עם המדינה, חלק אומרים שלא יודעים מי זה בכלל.. שערורייה

[Nakamichi]

תשמע, אתה בבעיה.

השכנים רוצים, ובצדק, להרוויח עוד חדש בתשלום נמוך, עם או בלי הצדקה בטחונית.

אתה מצידך ומסיבותיך לא מעוניין - להלן סכסוך שכנים קלאסי.

 

אם יש רוב בבניין, יכולים לכפות עלייך.

במידה והבניין השני התחיל לבנות - תעקוב אחרי הבנייה - אם הקבלן מתכנן עוקץ, הוא יתעכב או ייעלם והדיירים מהר מאוד יתחילו להתלונן.

אם יש פגמים מהותיים בבנייה - תיקח את הדיירים מקומה 2-3 ותסביר להם.

 

יש להם הצעה מהקבלן? הוא קבלן מורשה? הוא רשום? יש לו ח.פ? תריץ בדיקות.

לפעמים שווה לשלם איזו אלפייה לחברת בדק בית או חוקר פרטי שייתן לך את כל הממצאים בעניין.

 

אם הם לא משתכנעים ולא מצאת משהו על הקבלן שיניע אותם מזה - אז זה עובר לזירה משפטית.

[CartMan2oo5]

איך הם יכולים להכריח אותי לבנות על קרקע ששייכת לי? שילמתי עליה והיא בבעלותי למשך 48 שנים לפי החוזה.

מעבר לזה שהבניה היא לא משהו מהעירייה אלה קבלן פרטי שכנראה מרוויח מזה שקל או 1000000

[Nakamichi]

סתם דוגמא:

 

http://m.ynet.co.il/Articles/4171168

[Talgaz]

סתם תיאורתית, אם לבנאדם אין כסף להכנס לכזה פרויקט? עדיין יש אפשרות לחייב אותו?

[סיוויק 08]

נסו לעשות ריסט כולכם, שבו יחד ותמצאו את הקבלן הכי טוב והתכנון הכי הולם,

תתחלקו בהכל, תבנו כולכם, זו פשרה שתמנע סכסוך ותניב תועלת וסדר נכון של בנייה ושכנות וכו'.

אמנם זה יכפה עליך חדר [והוצאות] אבל אתה תמצא מה לעשות בו.

 

זה פתרון שתוכל לקבל עכשיו ולצאת במינימום נזק ועם הרבה תועלת -

או בעוד 3 שנים עם אותה תועלת אבל ביותר נזק ובעסה וסטרס, לכל הפחות.

 

לך על ממד ואולי גם תרוויח את סבב הלחימה הקרוב כשאתה ממוגן בתוכו

[natco]

ובעירייה לא נותנים שום הבהרות ספציפיות עליו

אין דבר כזה.

אמנם שדרות, אבל עדיין לא המערב הפרוע.

אם הוא התחיל בנייה בשכונה= יש היתר בנייה. והיתר מפקע"ר.

קח את גו"ח של הבניין שבונה, וגש בשעות קבלת קהל למנהל ההנדסה.

אמורה להיות שם בקשה להיתר.

בסוף הדף הראשון (שבו אתה אמור לראות חתימות של פקע"ר, בעלי הזכות בנכס, ועורך הבקשה), מצד שמאל בטבלה הלפני-אחרונה, אמור להיות שם הקבלן ומס' הרשיון שלו. את הנ"ל אתה יכול להריץ כאן, ולראות אם הוא לגיטימי, או לא.

אם כל החתימות קיימות, ואם הוא רשום לעבודות הנדסה בנאיות (שים לב-לא "שיפוצים" או כל רישום אחר), אז הכל חוקי.

 

לגבי הרישא של דבריך, ההתנגדות שלך עלולה שלא "להחזיק מים" בבית המשפט, מאחר ו"אני ואבי התכווננו לבנות", או "הבטון שלהם מתפורר" לא יעמדו כנגד הסיכון בו אתה מעמיד את שכניך, בכך שאינך מאפשר להם לבסס יסודות לממ"ד בחצר, שלא ברורה החזקה שלך עליה (בבית משותף החזקה אינה כבבית פרטי, גם אם רשומה לזכותך איזו זיקת הנאה).

אתה עלול לשלם פיצויים בסכום גבוה מאד, בנוסף על כך שהמפקח (שיש לו סמכויות של שופט בעניין זה) יכפה עליך לאפשר להם לבנות.

 

אני יכול לנסות להרגיע אותך, שבביצוע לפי החוק, ישנה חובה לבדיקת חוזק בטונים (נלקחת דוגמא מכל יציקה באתר), ושיש בתמונה גם מהנדס קונסטרוקציה (גם את חתימתו תוכל לראות באותו דף ראשון בבקשה להיתר) שתכנן את מגדל הממ"דים כך שיעמוד בכל הנדרש, והוא גם אחראי לפקח שהתכניות בוצעו כלשונן.

אם יש חאפראי בשטח, זה "על הראש שלו".

תמיד תוכל לפנות אליו אם יהיו תלונות, וגם להגיש נגדו תביעה על רשלנות מקצועית.

 

סתם תיאורתית, אם לבנאדם אין כסף להכנס לכזה פרויקט? עדיין יש אפשרות לחייב אותו?

מפתיע, אבל כן. בעיקר כשמדובר על שיפוצים שקשורים לחוזק מבני (למשל, אם המבנה מסוכן, וצריך לחזק אותו).

במקרה הזה אני מניח שיסתפקו בירידה של 70% מהקירות לחצרו של פות"ש, כנדרש בתקנות פקע"ר, הדיירים יחלקו זאת ביניהם, אך לא יבוצעו אצל פות"ש כל הכנות מעבר לזה (חשמל, פתחים, טיח וכו') ולא יהיה לו "חדר שלם" להנות ממנו.

ברגע שיבקש להשלים את הנ"ל, יאלץ להחזיר לדיירים את חלקם בקירות שיצקו והוא נהנה מהם.

עריכה אחרונה ב-6 לדצמבר, 2015 על ידי natco

[Nemesis]

אם מדובר בשטח גינה שלו, רשום בטאבו כמוצמד לדירה, אתה סבור שניתן לכפות עליו הקטנת שטח רכושו כדי לבנות שם ממדים לשאר הדיירים ללא פיצוי?

[Ron Poh]

...מאחר ולדיירי הבניין בקומה השניה והשלישית יש ממד מובנה צמוד לדלת ולראשונה לא, הפרוייקט נתן אישור ספציפית לסוג הבניינים שלנו לבנות בקומה הראשונה בלבד.

אנחנו סירבנו לבנות ממ"ד...

...עשינו מעיין הרחבה של הבית, שבעצם על ההרחבה הזאת אמור לעמוד הממ"ד לפי התכנון המקורי.

...מאחר והממ"ד המקורי שנבנה לקומה הראשונה לא בנוי להחזיק על עצמו עוד 2 ממ"דים מעליו, משהו בעמודים שלו שבתוך האדמה או משהו כזה.

...מאחר ושם לב שחותכים כ30 אחוז מהממ"ד המקורי מחלקו העליון כי הגובה שלו גבוהה מדי כדי להצליח לבנות עוד 2 ממד"ים מעליו.

בסופו של דבר השכנים שלנו מהקומה השלישית והשניה (בעיקר) לוחצים עלינו שבאשמיתנו אין אפשרות לבנות להם ממ"ד מאחר ואנחנו לא בנינו

אז בניתם או לא בניתם ממ"ד?

לדייריים בקומה 2 ו 3 יש או אין ממ"ד?

אם אין ממ"ד, ממה יחתכו 30%?

[YaronNahum]

 

לגבי הרישא של דבריך, ההתנגדות שלך עלולה שלא "להחזיק מים" בבית המשפט, מאחר ו"אני ואבי התכווננו לבנות", או "הבטון שלהם מתפורר" לא יעמדו כנגד הסיכון בו אתה מעמיד את שכניך, בכך שאינך מאפשר להם לבסס יסודות לממ"ד בחצר, שלא ברורה החזקה שלך עליה (בבית משותף החזקה אינה כבבית פרטי, גם אם רשומה לזכותך איזו זיקת הנאה).

אתה עלול לשלם פיצויים בסכום גבוה מאד, בנוסף על כך שהמפקח (שיש לו סמכויות של שופט בעניין זה) יכפה עליך לאפשר להם לבנות.

 

 

נראה לי קצת מוזר אם כי במדינתנו הקטנה הכל אפשרי ,

ושאלה קצת דומה וקצת שונה, אם למשל יש לי חניה שרשומה בטאבו , אבל החליטו לבנות את הממד מעל החניה כך שבעצם החניה הופכת ללא שמישה ,

האם גם אז אפשר לחייב אותי , הרי שילמתי על השטח והוא חלק מהדברים שצמודים לדירה ?

[natco]

וואלה, הסתבכתי איתכם.

האמת, אני לא ממש בטוח לגבי כל מקרה היפוטתי שהעליתם.

זה כבר מתחום הפסיקה, לא החוק.

ואני, כולה אדריכל. לא עו"ד מתחום הנדל"ן.

 

אני מניח שכשמדובר בחנייה, התשובה תהיה לא, כי זו פגיעה גדולה מידי בקניין.

כשמדובר בחצר של בית משותף, גם כשזו מוצמדת לדירת הגן, אני פשוט מכיר פסיקות שכן.

כשאהיה מול מחשב נייח, אנסה לחפש אותן.

 

זה כנראה באמת תלוי במקרה ספציפי.

אם הממ"ד ירד מול הויטרינה של הסלון, או באמצע חניה של מישהו, כנראה שהמפקח ישלח את המבקש למצוא פתרון אחר לממ"ד שלו

[Ron Poh]

natco

גם אני זוכר פסיקות בסגנון, נכון שזכותו של בעל הדירה הראשונה קיימת, אך קיימת גם זכותם של קומות 2 ו 3 שיהיה להם ממ"ד שכיום במדינת ישראל זה צורך מוכח.

[Nemesis]

אני יכול להבין במקרה של זיקת הנאה, אבל במקרה של קניין ששולם עבורו? הרי ברור שגינה לא מוצמדת "סתם", אלא בעל הדירה שילם עבורה.

יש גם זכות לאנשים לאכול, אבל אני לא חושב שהחרמת אוכל ששילמת עליו מהמקרר שלך היא הפתרון, או בכלל חוקית.

 

אשמח לראות פסיקה כזו, כאשר מדובר בקניין. איכשהו קשה לי להאמין שנפסק כך.