רכישת קרקע חקלאית לפני הפשרה לבנייה (רווייה) - דברים לבדוק?

[Blaz00r]

מה נשמע חברים,

 

הגיעה אלינו הצעה לרכישה של קרקע חקלאית שעתידה להיות מופשרת לבנייה בשנים הקרובות. התכנית מקודמת ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה ונמצאת כיום בשלבי הכנת תוכניות מפורטות. הצפי הוא שהבנייה עצמה תתחיל בפועל בעוד כ-8 שנים (כאשר ברגע שהקרקע תופשר, מה שאמור לקרות הרבה לפני, ערכה כמובן יקפוץ). מבחינה זו אין לנו בעיה "להחנות" על הקרקע את הכסף ל10~ שנים (מה גם שאם הכל ילך כמתוכנן ערכה יגדל בכל מקרה).

 

על פניו נשמע מעניין, וידאתי את כל מה שנאמר לי מול מקורות מידע נוספים ונראה שהדברים נכונים והתכנית אכן בשלב יחסית מתקדם. גם מבחינת המחיר שמבקשים נראה סביר ביחס לעסקאות אחרות שנעשו בחלקות הרלוונטיות בגוש. אוסיף גם שלא מזמן נרכשו בגוש כ-150 דונם ע"י מספר חברות נדל"ן גדולות שצופות שהקרקע תופשר בקרוב לבנייה.

 

במידה ואנחנו רוצים לרכוש את הקרקע, אילו דברים כדאי לבדוק לפני? עו"ד (אמור להיות ייצוג של הגורם המתווך באמצעות משרד עו"ד גדול), שמאי? דברים לבדוק לגבי החלקה עצמה (ע"פ מספר החלקה היא אכן נכללת בתכנית לאיחוד וחלוקה ולא מיועדת לפארק/טבע)?

כל פיסת מידע תעזור, מדובר בלא מעט כסף

 

תודה!

עריכה אחרונה ב-15 לינואר, 2019 על ידי Blaz00r

[Fitch]

פרטי לנירלוי ונתקו כמובן

[aka77]

אם זה בהוד"ש, פנה אליי בפרטי איזה תכנית/ גוש/חלקה.

[Fitch]

עוד מקור טוב, מר' פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

[ישה]

קח בחשבון סכום אחד גבוה מאוד והוא היטל השבחה בגובה של 50% מעליית ערך הקרקע ועוד הקטנה של השטח שתקבל לאחר שחלק ממנו ילך לצרכי ציבור.

 

האם מדובר בקרקע פרטית או של המינהל?

 

גם הוא ינגוס.

 

בקיצור בדוק עם אנשי מקצוע היטב היטב היטב .

[Blaz00r]

Fitch - אבדוק איתם!

 

ישה - לפי מה שנאמר לנו, היטל ההשבחה לא רלוונטי במידה ואנחנו רוצים לממש את הזכות לדירה? לגבי ההקטנה - אבדוק.

מדובר בקרקע פרטית.

אם יש לך אנשי מקצוע שאפשר להתייעץ עמם, אשמח.

[ישה]

קיבלת בהודעה 2

 

ניר לוי ונתקו כאן בפורום

[Nemesis]

קח בחשבון סכום אחד גבוה מאוד והוא היטל השבחה בגובה של 50% מעליית ערך הקרקע ועוד הקטנה של השטח שתקבל לאחר שחלק ממנו ילך לצרכי ציבור.

 

האם מדובר בקרקע פרטית או של המינהל?

 

גם הוא ינגוס.

 

בקיצור בדוק עם אנשי מקצוע היטב היטב היטב .

יש עוד מוקשים.

גם אם כל טוב ויפה והולך לכיוון אישור.

 

היטל ההשבחה משולם על ההפרש בין הערכה שמאית של קרקע בסטטוס חקלאי לבין המחיר לבנייה רוויה, ולא לפי המחיר הספקולטיבי ששולם בפועל. כלומר היטל ההשבחה יכול להיות גדול מאוד.

בנוסף, יש לקחת בחשבון הפקעה של כ 50% לצרכי ציבור.

לבסוף, אם השימוש בקרקע הוא גם משרדים, תעשייה וכו', אין הכרח שלאחר איחוד וחלוקה תתקבל דווקא קרקע לבנייה רוויה, מה שמוריד בממוצע את ערך הקרקע.

 

כלומר, גם אם הכל ילך לפי הלוז והתוכניות (מה שבהרבה מקרים לא קורה), הקרקע הנרכשת עלולה לא להספיק ל "זכות לדירה".

[NirLevi]

מה נשמע חברים,

 

הגיעה אלינו הצעה לרכישה של קרקע חקלאית שעתידה להיות מופשרת לבנייה בשנים הקרובות. התכנית מקודמת ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה ונמצאת כיום בשלבי הכנת תוכניות מפורטות. הצפי הוא שהבנייה עצמה תתחיל בפועל בעוד כ-8 שנים (כאשר ברגע שהקרקע תופשר, מה שאמור לקרות הרבה לפני, ערכה כמובן יקפוץ). מבחינה זו אין לנו בעיה "להחנות" על הקרקע את הכסף ל10~ שנים (מה גם שאם הכל ילך כמתוכנן ערכה יגדל בכל מקרה).

 

על פניו נשמע מעניין, וידאתי את כל מה שנאמר לי מול מקורות מידע נוספים ונראה שהדברים נכונים והתכנית אכן בשלב יחסית מתקדם. גם מבחינת המחיר שמבקשים נראה סביר ביחס לעסקאות אחרות שנעשו בחלקות הרלוונטיות בגוש. אוסיף גם שלא מזמן נרכשו בגוש כ-150 דונם ע"י מספר חברות נדל"ן גדולות שצופות שהקרקע תופשר בקרוב לבנייה.

 

במידה ואנחנו רוצים לרכוש את הקרקע, אילו דברים כדאי לבדוק לפני? עו"ד (אמור להיות ייצוג של הגורם המתווך באמצעות משרד עו"ד גדול), שמאי? דברים לבדוק לגבי החלקה עצמה (ע"פ מספר החלקה היא אכן נכללת בתכנית לאיחוד וחלוקה ולא מיועדת לפארק/טבע)?

כל פיסת מידע תעזור, מדובר בלא מעט כסף

 

תודה!

בקש מהחברה את תקן 22 של השמאי שביצע את הערכת השווי, תסרוק ותמחק פרטים מזהים.

אסייע לך בשמחה.

 

היטל ההשבחה משולם על ההפרש בין הערכה שמאית של קרקע בסטטוס חקלאי לבין המחיר לבנייה רוויה, ולא לפי המחיר הספקולטיבי ששולם בפועל. כלומר היטל ההשבחה יכול להיות גדול מאוד.

בנוסף, יש לקחת בחשבון הפקעה של כ 50% לצרכי ציבור.

לבסוף, אם השימוש בקרקע הוא גם משרדים, תעשייה וכו', אין הכרח שלאחר איחוד וחלוקה תתקבל דווקא קרקע לבנייה רוויה, מה שמוריד בממוצע את ערך הקרקע.

 

כלומר, גם אם הכל ילך לפי הלוז והתוכניות (מה שבהרבה מקרים לא קורה), הקרקע הנרכשת עלולה לא להספיק ל "זכות לדירה".

תשובה יפה מאוד.

[Blaz00r]

אברר את הדברים האלו.

 

הנה דו"ח שמאי (3 דפים, העלתי לדרייב אם יהיה צורך למחוק אח"כ. הסתרתי את פרטי השמאי, לא יודע אם צריך/רלוונטי):

 

 

https://drive.google.com/open?id=1r2cVTnze3GWGDJEEsHQ4kVighGEhEfsI

 

https://drive.google.com/open?id=1VzZDjXCbCA3mclgMCNx4cNJ7AK7RG1C1

 

https://drive.google.com/open?id=18DOkdmakGhyBXiUsAkVkPC1F-qTk98HD

 

*כתוב שם 9 יח"ד לדונם ברוטו, ע"פ הבנתי זה כנראה יהיה 6-8

 

תודה רבה!

[korola]

לפי הדוח אז שווי קרקע ליחידת דיור הוא רק 140/9 שזה 15 אלף ש"ח.

בשלב ב' השמאי מעריך קרקע ליחידת דיור ב 920 אלף ש"ח.

 

אז למה היטל ההשבחה נמוך? למה רק 1.9 מיליון לדונם?

זה נראה כאילו הוא כבר מניח שהשמאי של הועדה יחליט ששווי קרקע ליחידת דיור הוא רק 400 אלף ולא 920 אלף.

ולכן יקבע שווי דונם לאחר התוכנית ל 4מיליון..

 

יש עוד הרבה תנאים נסתרים שאתה צריך לחפש בחוזה.

לדוגמא האם אתה מתחייב להשתמש רק בהם לצורך שירותי הבנייה?

עלות הפיתוח ליחידת דיור?

מה קורה אם האישור נמוך יותר?

מה קורה אם האישור גבוה יותר?

[NirLevi]

אברר את הדברים האלו.

 

הנה דו"ח שמאי (3 דפים, העלתי לדרייב אם יהיה צורך למחוק אח"כ. הסתרתי את פרטי השמאי, לא יודע אם צריך/רלוונטי):

 

 

https://drive.google.com/open?id=1r2cVTnze3GWGDJEEsHQ4kVighGEhEfsI

 

https://drive.google.com/open?id=1VzZDjXCbCA3mclgMCNx4cNJ7AK7RG1C1

 

https://drive.google.com/open?id=18DOkdmakGhyBXiUsAkVkPC1F-qTk98HD

 

*כתוב שם 9 יח"ד לדונם ברוטו, ע"פ הבנתי זה כנראה יהיה 6-8

 

תודה רבה!

 

יש לך את הפרוגרמה שמצורפת לחוות הדעת?

 

ממה שאני מבין, הוא הסיק שהדונם הוא בניצול של 100% בזכויות הבנייה, לאחר הפקעות וכיוצ"ב.

 

עשה עבודה לא רעה, אגב.

[Blaz00r]

אם הצלחתי להבין נכון מהי הפרוגרמה, אז:

 

• צפיפות יח"ד: 9 יח"ד לדונם / ברוטו, 18 יח"ד לדונם / נטו
  
• הפרשה לצ"צ: עד 50%
  
• מיקום: מיקום הנכס בתחום איזור לפיתוח עירוני
  
• מאפייני הבינוי: :בסיס של 123 מ"ר (כולל ממ"ד), ברוח תכנית *******
  

(או שאתה מתכוון לשרטוט עצמו?)

 

מעבר לזה, אפשר להסיק משהו מהדו"ח הנ"ל?..

 

לפי הדוח אז שווי קרקע ליחידת דיור הוא רק 140/9 שזה 15 אלף ש"ח.

בשלב ב' השמאי מעריך קרקע ליחידת דיור ב 920 אלף ש"ח.

 

אז למה היטל ההשבחה נמוך? למה רק 1.9 מיליון לדונם?

זה נראה כאילו הוא כבר מניח שהשמאי של הועדה יחליט ששווי קרקע ליחידת דיור הוא רק 400 אלף ולא 920 אלף.

ולכן יקבע שווי דונם לאחר התוכנית ל 4מיליון..

 

יש עוד הרבה תנאים נסתרים שאתה צריך לחפש בחוזה.

לדוגמא האם אתה מתחייב להשתמש רק בהם לצורך שירותי הבנייה?

עלות הפיתוח ליחידת דיור?

מה קורה אם האישור נמוך יותר?

מה קורה אם האישור גבוה יותר?

 

רשמתי את כל מה שציינת, ייבדק מול החברה. לגבי היטל ההשבחה - הדו"ח כולו ארוך מאוד (25 עמודים), יתכן שהתשובה שם?

[ישה]

ניר

 

לא ברור לי איך היטל ההשבחה (אמור להיות 50% ) בסכום כזה נמוך אלא אם יש הוצאות אחרות נוספות של מיליוני ש"ח שאינם מפורטים.

 

ראיתי את הדוגמה של תקן 22 שם אכן היטל ההשבחה לאחר ניכוי ההוצאות עומד על כ 50%.

 

נשמח לקבל הסבר מלומד.

[NirLevi]

ניר

 

לא ברור לי איך היטל ההשבחה (אמור להיות 50% ) בסכום כזה נמוך אלא אם יש הוצאות אחרות נוספות של מיליוני ש"ח שאינם מפורטים.

 

ראיתי את הדוגמה של תקן 22 שם אכן היטל ההשבחה לאחר ניכוי ההוצאות עומד על כ 50%.

 

נשמח לקבל הסבר מלומד.

 

יש המון גורמים שיכולים להשפיע על היטל ההשבחה ואף יכולים לאפס אותו. זה לא תמיד (מצב חדש-מצב קודם) X חצי.

 

ממה שאני רואה ברפרוף, הוא לקח כמה מקדמי ביטחון.

 

לעניין הפרוגרמה - יש בה לא מעט בעייתיות. מדובר בתכנית ערטילאית שלפיה השמאי כתב וביסס את חוות דעתו. צריך לקרוא היטב את כל חוות הדעת ואז לתת תשובות.

 

מאוד לא מומלץ לצאת בהצהרות שיש טעויות בחוות הדעת ובתחשיב היטל ההשבחה, כמו שנכתב בקומה שמעלי, בלי לקרוא אותה לעומק.

 

לפי הדוח אז שווי קרקע ליחידת דיור הוא רק 140/9 שזה 15 אלף ש"ח.

בשלב ב' השמאי מעריך קרקע ליחידת דיור ב 920 אלף ש"ח.

 

אז למה היטל ההשבחה נמוך? למה רק 1.9 מיליון לדונם?

זה נראה כאילו הוא כבר מניח שהשמאי של הועדה יחליט ששווי קרקע ליחידת דיור הוא רק 400 אלף ולא 920 אלף.

ולכן יקבע שווי דונם לאחר התוכנית ל 4מיליון..

 

קראת את כל חוות הדעת? קראת את הגורמים והשיקולים?

את עסקאות ההשוואה?

עריכה אחרונה ב-16 לינואר, 2019 על ידי NirLevi