שאלת נדל"ן | האם אפשר לעשות תוספת בנייה לבית פרטי ולמכור אותה?

[Gavrik]

השאלה בכותרת... לנושא האם אפשר להוסיף קומה לבית פרטי שתהווה יחידה נפרדת ולמכור אותה? או שהשכרתה בתור יחידת דיור זה המקסימום?

[corola98]

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3717801,00.html

 

Sent from my MI 5s using Tapatalk

[ישה]

מכאן אסור למכור

 

)4 )דירת מגורים שנוספה בשל ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב,כהגדרתו בתוספת השלישית, בלא העברת הבעלות בה לאותו קרוב, ולא יינתןלגביה היתר לשימוש חורג לשימוש שאינו למגורים; החליטה הוועדה המקומיתעל מתן ההקלה, לא יינתן היתר אלא אם כן נרשמה הערה, לבקשת יושב ראשהוועדה המקומית, שלפיה ייעוד יחידת הדיור נושא ההקלה הוא להשכרה אולמגורי קרוב, בלבד

 

 

מכאן מותר למכור

 

)10 )על אף האמור בתוספת השלישית, על השבחה במקרקעין בשל מתן הקלהכאמור בסעיף קטן זה, למעט השבחה בשל התרת שינוי השימוש בשטח מרתף אומחסן כאמור בפסקה )8 ,)תחול חובת תשלום היטל השבחה בשיעור של שלושיםוארבעה אחוזים מההשבחה )בפסקה זו - היטל מופחת(; מחצית ההיטל המופחתתשולם בעת קבלת ההיתר שלא היה ניתן לתתו אלמלא מתן ההקלה ויתרתההיטל המופחת תשולם בעת מימוש זכויות במקרקעין כמשמעותו בפסקה )3)להגדרה "מימוש זכויות" שבתוספת השלישית, לאחר מתן ההקלה.

 

(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו;

[NirLevi]

השאלה בכותרת... לנושא האם אפשר להוסיף קומה לבית פרטי שתהווה יחידה נפרדת ולמכור אותה? או שהשכרתה בתור יחידת דיור זה המקסימום?

אתה צריך לבדוק את התכנית שחלה על המגרש, כמה זכויות בנייה נותרו וכמה יח"ד מותר לבנות.

 

אם שאבת את כל זכויות הבנייה במצב הקיים ומותרת יח"ד אחת, אתה יכול להגיש תכנית נקודתית לתוספת זכויות בנייה ופיצול יח"ד במגרש, בכפוף לתשלום היטל השבחה ודמי היתר (תלוי בבעלות).

 

התשובות שלמעלה לא מדויקות ומתייחסות למקרים אחרים, שבהן נבנית יח"ד חדשה בשטח קיים של המרתף.

[Gavrik]

אתה צריך לבדוק את התכנית שחלה על המגרש, כמה זכויות בנייה נותרו וכמה יח"ד מותר לבנות.

 

אם שאבת את כל זכויות הבנייה במצב הקיים ומותרת יח"ד אחת, אתה יכול להגיש תכנית נקודתית לתוספת זכויות בנייה ופיצול יח"ד במגרש, בכפוף לתשלום היטל השבחה ודמי היתר (תלוי בבעלות).

 

התשובות שלמעלה לא מדויקות ומתייחסות למקרים אחרים, שבהן נבנית יח"ד חדשה בשטח קיים של המרתף.

 

תודה רבה על התשובה המנומקת.

 

ז"א שהשלב הנכון הראשון יהיה לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה כדי לבדוק את זכויות הבניה שיש במגרש ואם אין זכויות בניה לגשת לאדריכל שיכין תוכנית ולהגיש אותה לעירייה בכפוף לתשלום על מס היטל?

[NirLevi]

תודה רבה על התשובה המנומקת. בבקשה.

 

ז"א שהשלב הנכון הראשון יהיה לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה כדי לבדוק את זכויות הבניה שיש במגרש ואם אין זכויות בניה לגשת לאדריכל שיכין תוכנית ולהגיש אותה לעירייה בדיוק בכפוף לתשלום על מס היטל? היטל השבחה

......

[ישה]

ניר תרשה לי לחדד ואשמח לשמוע את דעתך.

 

בניתי בית קרקע ומיציתי את כל זכויות הבניה של שטח עיקרי בו על פי התב"ע.

 

רוצה עכשיו לפצלו לשתי יחידות דיור ( ללא תוספת בניה ).

 

אפשרי? לדעתי כן

(1) ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במגרש מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש על פי הוראות התכנית החלה על המגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בהתקיים כל אלה:

(א) הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה היא דירה צמודת קרקע;

(ב) שטחה של הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה הוא 120 מ"ר, לפחות;(

ג) שטחה של דירת המגורים שתיווסף, מעבר למותר לפי תכנית, למעט שטח מדרגות גישה למפלס, לא יפחת מ-45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים;

(ד) התכנית כאמור נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011);

(ה) במועד הגשתה, הבקשה להקלה אינה חורגת מהמגבלה שנקבעה בהחלטת הוועדה המקומית כאמור בפסקה (2), ככל שנקבעה; לא החליטה הוועדה המקומית על קביעת מגבלה כאמור בפסקה (2), תינתן ההקלה אם לא הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הוועדה שהוצגה לפניה בכתב, אם הוצגה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה אינם נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר דירות המגורים;

(ו) לא הוגשה התנגדות לבקשה להקלה לפי סעיף 149, ואם הוגשה התנגדות כאמור – הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית כי אין במתן הקלה לפי סעיף קטן זה כדי לגרום לפגיעה בלתי סבירה במי שהגיש התנגדות כאמור;

 

 

השימושים המותרים הם לפי סעיף קטן 4

(4) דירת מגורים שנוספה בשל ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, כהגדרתו בתוספת השלישית, בלא העברת הבעלות בה לאותו קרוב, ולא יינתן לגביה היתר לשימוש חורג לשימוש שאינו למגורים; החליטה הוועדה המקומית על מתן ההקלה, לא יינתן היתר אלא אם כן נרשמה הערה, לבקשת יושב ראש הוודה המקומית, שלפיה ייעוד יחידת הדיור נושא ההקלה הוא להשכרה או למגורי קרוב, בלבד;

 

ועכשיו באים לשאלה האם מותר למוכרה וזאת על פי סעיף קטן 10

 

(10) על אף האמור בתוספת השלישית, על השבחה במקרקעין בשל מתן הקלה כאמור בסעיף קטן זה, למעט השבחה בשל התרת שינוי השימוש בשטח מרתף או מחסן כאמור בפסקה 8 , תחול חובת תשלום היטל השבחה בשיעור של שלושים וארבעה אחוזים מההשבחה (בפסקה זו – היטל מופחת); מחצית ההיטל המופחת תשולם בעת קבלת ההיתר שלא היה ניתן לתתו אלמלא מתן ההקלה ויתרת ההיטל המופחת תשולם בעת מימוש זכויות במקרקעין במשמעותו בפסקה 3 להגדרה "מימוש זכויות" שבתוספת השלישית, לאחר מתן ההקלה;

 

בנוסף ניתן להפוך מרתף או מחסן לשטח עיקרי לפי הוראות סעיף 8

 

(8 על אף האמור בהוראות לפי חוק זה או בתכנית החלה על המגרש, בהקלה כאמור בסעיף קטן זה תתיר הוועדה המקומית את שינוי השימוש בשטח של הדירה, שנועד לשמש כשטח שירות למרתף או למחסן על פי תכנית, או שהוסף כשטח שירות כאמור לפי הוראות חוק זה, לשימוש כשטח למטרה עיקרית של מגורים, ובלבד שסך השטח ששינוי כאמור יותר בו לא יעלה על 60 מ"ר, ומתוכו שטח המחסן שיותר שינוי השימוש בו לא יעלה לע 7.5 מ"ר;

 

 

[ישה]

אתה צריך לבדוק את התכנית שחלה על המגרש, כמה זכויות בנייה נותרו וכמה יח"ד מותר לבנות.

 

אם שאבת את כל זכויות הבנייה במצב הקיים ומותרת יח"ד אחת, אתה יכול להגיש תכנית נקודתית לתוספת זכויות בנייה ופיצול יח"ד במגרש, בכפוף לתשלום היטל השבחה ודמי היתר (תלוי בבעלות).

 

התשובות שלמעלה לא מדויקות ומתייחסות למקרים אחרים, שבהן נבנית יח"ד חדשה בשטח קיים של המרתף.

 

מהיכן נשאבת האופציה הזו בחוק? ומה היקף הבניה הנוספת מתוך שטח המגרש?

[NirLevi]

ניר תרשה לי לחדד ואשמח לשמוע את דעתך.

 

בניתי בית קרקע ומיציתי את כל זכויות הבניה של שטח עיקרי בו על פי התב"ע.

 

רוצה עכשיו לפצלו לשתי יחידות דיור ( ללא תוספת בניה ).

 

אפשרי? לדעתי כן

(1) ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במגרש מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש על פי הוראות התכנית החלה על המגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בהתקיים כל אלה:

(א) הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה היא דירה צמודת קרקע;

(ב) שטחה של הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה הוא 120 מ"ר, לפחות;(

ג) שטחה של דירת המגורים שתיווסף, מעבר למותר לפי תכנית, למעט שטח מדרגות גישה למפלס, לא יפחת מ-45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים;

(ד) התכנית כאמור נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011);

(ה) במועד הגשתה, הבקשה להקלה אינה חורגת מהמגבלה שנקבעה בהחלטת הוועדה המקומית כאמור בפסקה (2), ככל שנקבעה; לא החליטה הוועדה המקומית על קביעת מגבלה כאמור בפסקה (2), תינתן ההקלה אם לא הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הוועדה שהוצגה לפניה בכתב, אם הוצגה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה אינם נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר דירות המגורים;

(ו) לא הוגשה התנגדות לבקשה להקלה לפי סעיף 149, ואם הוגשה התנגדות כאמור – הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית כי אין במתן הקלה לפי סעיף קטן זה כדי לגרום לפגיעה בלתי סבירה במי שהגיש התנגדות כאמור;

 

 

השימושים המותרים הם לפי סעיף קטן 4

(4) דירת מגורים שנוספה בשל ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, כהגדרתו בתוספת השלישית, בלא העברת הבעלות בה לאותו קרוב, ולא יינתן לגביה היתר לשימוש חורג לשימוש שאינו למגורים; החליטה הוועדה המקומית על מתן ההקלה, לא יינתן היתר אלא אם כן נרשמה הערה, לבקשת יושב ראש הוודה המקומית, שלפיה ייעוד יחידת הדיור נושא ההקלה הוא להשכרה או למגורי קרוב, בלבד;

 

ועכשיו באים לשאלה האם מותר למוכרה וזאת על פי סעיף קטן 10

 

(10) על אף האמור בתוספת השלישית, על השבחה במקרקעין בשל מתן הקלה כאמור בסעיף קטן זה, למעט השבחה בשל התרת שינוי השימוש בשטח מרתף או מחסן כאמור בפסקה 8 , תחול חובת תשלום היטל השבחה בשיעור של שלושים וארבעה אחוזים מההשבחה (בפסקה זו – היטל מופחת); מחצית ההיטל המופחת תשולם בעת קבלת ההיתר שלא היה ניתן לתתו אלמלא מתן ההקלה ויתרת ההיטל המופחת תשולם בעת מימוש זכויות במקרקעין במשמעותו בפסקה 3 להגדרה "מימוש זכויות" שבתוספת השלישית, לאחר מתן ההקלה;

 

בנוסף ניתן להפוך מרתף או מחסן לשטח עיקרי לפי הוראות סעיף 8

 

(8 על אף האמור בהוראות לפי חוק זה או בתכנית החלה על המגרש, בהקלה כאמור בסעיף קטן זה תתיר הוועדה המקומית את שינוי השימוש בשטח של הדירה, שנועד לשמש כשטח שירות למרתף או למחסן על פי תכנית, או שהוסף כשטח שירות כאמור לפי הוראות חוק זה, לשימוש כשטח למטרה עיקרית של מגורים, ובלבד שסך השטח ששינוי כאמור יותר בו לא יעלה על 60 מ"ר, ומתוכו שטח המחסן שיותר שינוי השימוש בו לא יעלה לע 7.5 מ"ר;

 

 

 

הבחור מבקש לבנות תוספת בנייה על גג המבנה, לפצל ולמכור כיחידה נפרדת את הקומה העליונה. אין לי מושג היכן הוא מתגורר, אך הדבר אפשרי בלא מעט מקומות בארץ.

 

המלל שהבאת מתייחס לחוק אחר המאפשר בניית יחידה נוספת בתוך השטח הקיים והסבה לשימוש להשכרה למגורים. לא למכירה כיחידה נפרדת.

 

כמובן שהמדינה רוצה להשתתף במסיבה, על כן אתה נדרש לשלם היטל השבחה מופחת בגין ההשבחה, כתוצאה מההכנסה הנוספת בגין יח"ד.

 

מהיכן נשאבת האופציה הזו בחוק? ומה היקף הבניה הנוספת מתוך שטח המגרש?

 

לא הבנתי את השאלה.

עריכה אחרונה ב-7 לנובמבר, 2017 על ידי NirLevi

[ישה]

ניר

 

השאלה מתייחסת להודעה מספר 4 שלך.

 

לגבי אפשרות מכירה שעליה משלמים היטל השבחה מופחת לדעתי מהכתוב לא מדובר רק על האפשרות להשכיר אלא גם על מכירה

 

ראה את סעיף 10

 

(10) על אף האמור בתוספת השלישית, על השבחה במקרקעין בשל מתן הקלה כאמור בסעיף קטן זה, למעט השבחה בשל התרת שינוי השימוש בשטח מרתף או מחסן כאמור בפסקה 8 , תחול חובת תשלום היטל השבחה בשיעור של שלושים וארבעה אחוזים מההשבחה (בפסקה זו – היטל מופחת); מחצית ההיטל המופחת תשולם בעת קבלת ההיתר שלא היה ניתן לתתו אלמלא מתן ההקלה ויתרת ההיטל המופחת תשולם בעת מימוש זכויות במקרקעין במשמעותו בפסקה 3 להגדרה "מימוש זכויות" שבתוספת השלישית, לאחר מתן ההקלה;

 

פסקה 3 מדברת על העברתם ראה להלן

 

(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו;

[NirLevi]

ניר

 

השאלה מתייחסת להודעה מספר 4 שלך.

 

לגבי אפשרות מכירה שעליה משלמים היטל השבחה מופחת לדעתי מהכתוב לא מדובר רק על האפשרות להשכיר אלא גם על מכירה

 

ראה את סעיף 10

 

(10) על אף האמור בתוספת השלישית, על השבחה במקרקעין בשל מתן הקלה כאמור בסעיף קטן זה, למעט השבחה בשל התרת שינוי השימוש בשטח מרתף או מחסן כאמור בפסקה 8 , תחול חובת תשלום היטל השבחה בשיעור של שלושים וארבעה אחוזים מההשבחה (בפסקה זו – היטל מופחת); מחצית ההיטל המופחת תשולם בעת קבלת ההיתר שלא היה ניתן לתתו אלמלא מתן ההקלה ויתרת ההיטל המופחת תשולם בעת מימוש זכויות במקרקעין במשמעותו בפסקה 3 להגדרה "מימוש זכויות" שבתוספת השלישית, לאחר מתן ההקלה;

 

פסקה 3 מדברת על העברתם ראה להלן

 

(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו;

 

החבות בהיטל השבחה היא לעניין מימוש הזכויות במכר מלא של הבית הקיים.

 

בעת מימוש הזכויות במכירה תחול חבות מופחתת בהיטל השבחה בגין היחידה הנוספת בלבד, אלא אם קיימות עוד תכנית משביחות, וזה משהו אחר.

[ישה]

עכשיו ירד האסימון תודה.

 

מה לגבי השאלה שלי לגבי הודעה מספר 4 שלך

 

זו ההודעה

 

אתה צריך לבדוק את התכנית שחלה על המגרש, כמה זכויות בנייה נותרו וכמה יח"ד מותר לבנות.

 

אם שאבת את כל זכויות הבנייה במצב הקיים ומותרת יח"ד אחת, אתה יכול להגיש תכנית נקודתית לתוספת זכויות בנייה ופיצול יח"ד במגרש, בכפוף לתשלום היטל השבחה ודמי היתר (תלוי בבעלות).

 

וזו השאלה

 

מהיכן נשאבת האופציה הזו בחוק? ומה היקף הבניה הנוספת מתוך שטח המגרש?

 

 

[NirLevi]

וזו השאלה

 

מהיכן נשאבת האופציה הזו בחוק? ומה היקף הבניה הנוספת מתוך שטח המגרש?

 

 

אם הבנתי את כוונתך, אני משער שזה יענה לך על שאלתך הראשונה.

 

http://architecture.org.il/info_hokim_shtahim.php

 

היקף הבנייה הנוספת תלוי בעיקר בתכניות החלות בסביבה הקרובה לנכס. אם התכנית המבוקשת לא מהווה סטייה מהנורמה מסביב בזכויות הבנייה ובמספר הקומות, לא צריכה להיות בעיה.