בניית מרפסות בבית משותף - התקרבות לקו בניין/אישורי שכנים וכד'

[Fitch]

שלום,

2 מהשכנים של אמא שלי רוצים לבנות מרפסות.

היא גרה בקומה ראשונה במבנה אחורי בו 3 דיירים (אחד כל קומה) שמסומן 2 בתשריט, ואין לה הרבה אטרקטיביות למרפסת.

היא חוששת שהמרפסות של השכנים יצלילו לה את החלון בסלון וימנעו מאור שמש לחדור.

הוספתי את הדמיית המרפסת בירוק.

 

א. האם בבואם לבקש היתר, השכנים צריכים אישורם של 75% מהדיירים?

ב. האם הדייר בקוטג' שמסומן 1 בתשריט גם נחשב? (זו חלקה אחת עם 4 תתי חלקות).

ג. האם הם יכולים להתקרב לשביל משמאל רק 40% מתוך 3.5 המטרים עד אליו? (כלומר עומק המרפסת תהא לכל היותר 1.4 מטר?).

ד. האם יכולים להחריג ולאפשר להם לבלוט יותר?

ה. האם כדי לממש את כל ה14 מטרים שלהם, הם יכולים "לרוץ" לאורך כל 3 החדרים בצד זה? (כי הסלון עצמו הוא רק 4.3 מטר).

 

מדובר על קרית מוצקין (גוש 11563).

 

תודה,

[bjlb]

היה לי בדיוק את אותו סיפור בחיפה.

גם לי היה חשש מהצללה של הדירה וחדירה לפרטיות (אני הייתי קומת קרקע והיתה לי גינה)

עברתי דירה.

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2016 על ידי bjlb

[NirLevi]

א. כן.

ב. כן.

ג. בדוק את קווי הבניין על פי התב"ע.

ד. ראה סעיף ג'. אולי כן ואולי לא. במצבים שכן - בכפוף להיטל השבחה.

ה. ראה סעיף ג'.

 

קח בחשבון שקיים קושי להוכיח הצללה, ומעבר לכך, לכמת זאת לכסף.

[Fitch]

תודה ניר,

לגבי ג' - הרצתי חיפוש כאן http://www.land.gov.il/IturTabot2/taba1.aspx ולא מצאתי שום תב"ע שמדברת על מרפסות/חריגה לעבר קו בניין.

 

הדבר היחיד שאיכשהו חל זה

תוכנית ק/130/א

 

בניה מעבר לקו שנקבע בתוכנית כגבול לבניה קו בנין קדמי וקו בנין

אחורי תותר בניית גזוזטראות הנמצאות לפחות 2.5 מ' מעל מפלס המדרכה

ושאינן בולטות מעבר לקו האמור יותר מאשר 2 מ' או %40 מהמרווח האחורי

של המגרש הכל לפי הבליטה הקטנה, הגזוזטראות יהיו כאלו שקירוין נמצא

בגובה של שתי קומות או יותר מעל רצפתן ושטחן לא יעלה על 12 מ"ר או

על %10 משטחה העיקרי של הדירה שהן חלק ממנה הכל לפי הנמוך יותר ושטח

זה לא ייכלל במניין השטח העיקרי המותר לבניה, השטח העודף מעל האמור

לעיל ייכלל במניין השטח העיקרי המותר לבניה.

[ישה]

גוש לא מס]יק

 

צריך גם חלקה

[NirLevi]

תודה ניר,

לגבי ג' - הרצתי חיפוש כאן http://www.land.gov.il/IturTabot2/taba1.aspx ולא מצאתי שום תב"ע שמדברת על מרפסות/חריגה לעבר קו בניין.

 

הדבר היחיד שאיכשהו חל זה

תוכנית ק/130/א

 

תשובה נכונה, אך לשאלה אחרת, שעניתי עליה בעקיפין בסעיף ד'.

 

אתה צריך לבדוק מה התכנית שחלה על החלקה אשר מגדירה את קווי הבניין המותרים.

ככל הנראה, היא התכנית המתארית, אם אין תכנית נקודתית שבאה אחריה.

[Fitch]

החלקה היא ארבעים ושתיים.

 

עכשיו השכן קומה 3 אחרי שלא התרצה לבנות מרפסת שמש, רוצה לבנות תוספת לדירתו על שליש מהגג.

מה קורה במקרה זה? האם יש חוק שיכול למנוע זאת ממנו (בהנחה והוא והדיירת קומה 2 מסכימים לכך)?

 

תודה

[ישה]

אתה צריך לעיין בשתי התוכניות ק 130 ו ק 130 א'

 

לגבי חריגות מקו בניה.

 

אם הגג הוא רכוש משותף ( זה המצב בד"כ ) הרי שאינו יכול לבנות עליו ללא הסכמת אימך.

 

קרא כאן http://www.psakdin.co.il/Court/532567#.WAYTm4MrJ0w

[Fitch]

הגג הוא משותף ומוצמד בתקנון ל3 הדירות בבניין באופן שווה.

כמו כן, לכל דירה 9/43 חלקים מהרכוש המשותף.

 

פסק דין מעניין, אך המקרה שם שונה במקצת. הייתה הצמדה לדירה. אבל הבעלים רצה להשתין מהמקפצה. כמו כן, הדיון סביב "הפסד" זכויות הבניה של יתר הדיירים הוא מעניין.

 

מקריאת התוכניות עולה כי ניתן לבנות חדר של עד 24 מ"ר, בנסיגה של 2 מ' מהמעקה האנכי של הגג.

24 מ"ר זה פחות משליש גג (97 מ"ר).

עריכה אחרונה ב-18 לאוקטובר, 2016 על ידי Fitch

[ישה]

אם שם הייתה הצמדה ולא נתנו לבנות קל וחומר אצלכם.

 

רכוש משותף - כשמו כן הוא.

 

שייך לכולם ולא שייך לאף אחד פרטני.

 

כלומר גם אם מותר לבנות 24 מ"ר וחלקו עולה על 24 מטר , הוא לא רשאי לבנות, ללא הסכמה של בעלי הרכוש המשותף.

 

זאת הבנתי , אולי ניר יאיר עינינו יותר בסוגיה.

 

כיוון שמדובר במשהו עם היקף כלכלי נכבד הייתי מתייעץ עם עו"ד בקי במקרקעין.

[dany]

נדחף באותו נושא,

כמה דיירים החליטו שבא להם להוסיף מרפסת (אין מרפסות בכלל בבניין),

מה צריך לבדוק מבחינת ניירת שזה צעד אפשרי בכלל מבחינת הרשויות המקומיות?

[NirLevi]

אם שם הייתה הצמדה ולא נתנו לבנות קל וחומר אצלכם.

 

רכוש משותף - כשמו כן הוא.

 

שייך לכולם ולא שייך לאף אחד פרטני.

 

כלומר גם אם מותר לבנות 24 מ"ר וחלקו עולה על 24 מטר , הוא לא רשאי לבנות, ללא הסכמה של בעלי הרכוש המשותף.

 

זאת הבנתי , אולי ניר יאיר עינינו יותר בסוגיה.

 

כיוון שמדובר במשהו עם היקף כלכלי נכבד הייתי מתייעץ עם עו"ד בקי במקרקעין.

מדויק.

 

החלקה היא ארבעים ושתיים.

 

עכשיו השכן קומה 3 אחרי שלא התרצה לבנות מרפסת שמש, רוצה לבנות תוספת לדירתו על שליש מהגג.

מה קורה במקרה זה? האם יש חוק שיכול למנוע זאת ממנו (בהנחה והוא והדיירת קומה 2 מסכימים לכך)?

 

תודה

בהנחה שיש הסכמת שכנים והתב"ע מאפשרת, הבחור צריך לשלם תשלומי איזון לדיירים בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

 

נדחף באותו נושא,

כמה דיירים החליטו שבא להם להוסיף מרפסת (אין מרפסות בכלל בבניין),

מה צריך לבדוק מבחינת ניירת שזה צעד אפשרי בכלל מבחינת הרשויות המקומיות?

בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, ניתן לבנות תוספת של 12-14 מ"ר מרפסת זיז ללא צורך בבקשת זכויות בנייה נוספות.

אם המרפסת תחרוג מקו הבניין בנספח הבינוי של התב"ע הקיימת, תשלם עבור המרפסת היטל השבחה (הקלה).

[Fitch]

בהנחה שיש הסכמת שכנים והתב"ע מאפשרת, הבחור צריך לשלם תשלומי איזון לדיירים בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף

 

גם אם הבניה שלו "נכנסת" בחלק היחסי שלו?

 

האם תוכל לעזור פרטנית במקרה הצורך?

עריכה אחרונה ב-19 לאוקטובר, 2016 על ידי Fitch

[ישה]

לא שייך לו שליש מהגג

 

לכולכם שייך כל הגג.

 

ננסה להבהיר

 

שטח הגג 100 מ"ר לכן חלקו של כל אחד 33 מטר, הוא רוצה לבנות 24 מטר, לכאורה סבבה.

 

בוא נאמר שעל הגג מותר לבנות 40 מ"ר.

 

ברור שהוא בונה יותר מחלקו, ועל רכישת חלקכם הוא צריך לשלם והרבה

 

כי שאר השכנים יוכלו לבנות רק 16 מטר.

[Fitch]

אני מחלק את זה ל2:

1. יש לו שליש מהגג. וסה"כ 9/43 חלקים ברכוש המשותף (משהו כמו 21%).

2. לחלקה כולה יש X אחוזי בנייה שנותרו.

 

א. לפי תוכנית ק/130/א מותר לבנות על הגג על חצי משטחו (97/2=48.5 מ"ר), אם הוא בונה 24 מ"ר = 16 שלו ועוד 4 של כל שכן. על ה4 האלה יש לפצות.

ב. אחרי הבניה שלו, אם הוא מנצל יותר מ0.21X הוא צריך לפצות את השאר ב"איבוד אחוזי בניה אפשריים" (משהו שעלה מפסק הדין).

 

עכשיו נגיד והוא בונה 16 מ"ר והם פחות מ0.21X מאחוזי הבניה שנותרו לחלקה, ועוגנים בחוזה שהוא לא יממש שום אחוזים נוספים לעולם - האם נדרש לפיצוי כלשהוא ו/או איסור כלשהו?

עריכה אחרונה ב-19 לאוקטובר, 2016 על ידי Fitch