BarryG

אבל אתה משווה בין מניה לדירה...

טוב, פה אנחנו נכנסים להגדרה של "קשר ישיר" ובכל מקרה, זה לא נכון להשוות נכס ממונף לנכס לא ממונף רק בגלל שיש ציטוטי מחיר שלהם. אם תיקח את אותה החברה, אם היא ממונפת ב- 20% אז הסיכון נמוך מאוד, אבל אם היא ממונפת ב- 90% אז הסיכוי להפסיד את כל ההשקעה שלך גבוה מאוד. מצד שני, התשואות שהיא תייצר על ההון במקרה השני יהיו הרבה יותר גבוהות. אי אפשר להגיד שבגלל שבשני המקרים מדובר במניות אז הסיכון והתשואות דומות.

אתה טועה בניתוח שלך כשאתה מקביל את הדירה למניה במקום להקביל את הדירה לחברה ואת ההון העצמי למניה. הטעות שלך ככל הנראה נובעת מכך שאת מחיר המניה אתה רואה ואת מחיר החברה לא, כאשר בעולם הנדלן המצב הפוך- אתה רואה את מחיר הדירה ולא את מחיר ההון העצמי. בוא ניקח את הדוגמה שלך לעולם הנדל"ן, אבל בארה"ב- כיוון ששם המשכנתאות הינן ללא חזרה ללווה ומיוחסות לנכס. הדוגמה שלך שקולה ל- "קניתי במחיר X הון עצמי (אקוויטי) של דירה ממונפת ב- 60%. אם המחיר של האקוויטי עלה ב- 10% אני ארוויח 10%, אבל אם לקחתי הלוואה אישית בגובה 60% מהאקוויטי כדי לממן את רכישתו אני ארוויח הרבה יותר." ברור שלך שמה שכתוב פה הוא הסתכלות מאוד לא נכונה, הרי שינוי במחיר האקוויטי נובע משינוי במחיר הדירה או תנאי המימון. גם ברור לך שיש פה מינוף כפול- גם של הדירה וגם שלך, ולכן ברור שאי אפשר להקביל את זה לרכישת דירה ולקיחת משכנתא. נכון שמניה היא נכס ודירה היא נכס, אבל מניה היא נכס שבדרך כלל הוא ממונף ודירה היא לא. ההקבלה הנכונה היא בין חברה לדירה.

הרוב המוחלט ממונפות (הענף היחיד שבו יחס החוב להון הממוצע נמוך מ- 10% הוא תוכנה). ככל שהסיכון העסקי עולה כך ההיגיון לגייס חוב יורד. איפה רשמתי שהמינוף של החברות לא עוזר לי להגדיל את יחידת הרווח שלי? ברור שהוא עוזר, אחרת הן לא היו מתמנפות. לא הבנתי. למה להתייחס שונה למימון דירה ב- 60% חוב לבין רכישת מניה של חברה שממומנת ב- 60% חוב, חוץ מעניין החזרה ללווה?

כל אלה שמצדדים במתן עדיפות טוטאלית לבני מקום, תחשבו מה היה קורה אם זה היה מיושם- תושבי המרכז היו מקבלים דירות בהנחות של 300-500 א' ש"ח ותושבי הפריפריה בהנחות של 100-200 א' ש"ח במקרה הטוב. זה מצב לא הוגן לחלוטין. בצורה שבה זה מיושם כיום, בני המקום לפחות יכולים להנות מהתוכנית גם אם לא זכו בדמות שכר דירה נמוך יותר במידה ונוצר עודף היצע להשכרה של כל אלו שזכו ולא מתכננים לגור שם.

ישה, את מה שרשמת צריך להדפיס ולחלק לכל מי שהולך לקנות דירה

פה אתה טועה, הנכס שאתה קונה בבורסה כבר ממונף ברוב המקרים- רק שזאת חברה בע"מ אז אין חזרה לבעלים.

ישה, צריך להסתכל על הנרשמים לפי סדרות... יכול להיות שהיסכוי של סדרה א' בחלק מהמקומות הרבה יותר גבוה.

מסכים לגמרי, אבל את זה מישהו שלא מבין לא יכול לבדוק בשיחה קצרה לפני תחילת היעוץ בתשלום...

יש לי רעיון לבחינת הידע המקצועי של יועץ משכנתאות, אשמח אם תאמרו מה אתם חושבים: לשאול מה ההנחות שהוא לוקח לאינפלציה ולריבית בנק ישראל בטווח הארוך בבניית לוח הסילוקין. אם האינפלציה היא בערך 1.5% או גבוה מזה, וריבית בנק ישראל מעל 2.5% בעוד 5 שנים, מעולה. אם לוקח איפלציה נמוכה מ- 1% וריבית בנק ישראל כמו היום, להתרחק. דעתכם?

נו, אז גם לפי מה שאתה רושם אפשר לפתור את הכל עם הגדלת היצע. מבחינת התייחסות לירידה בהתחלות הבניה: ב- 2017 אכן הייתה ירידה בהתחלות הבניה, 49 א' יח"ד לעומת 54 א' ב- 2016, 53.7 א' ב- 2015 ו- 47.5 א' ב- 2014. במקביל, רכישת הקרקעות דווקא זינקה ב- 2017 ל- 46.3 א' ביחס ל- 35.9 א' ב- 2016, 30.9 א' ב- 2015 ו- 29.7 א' ב- 2014. ממה שאני יודע, קבלנים לא מנסים לדגור על הקרקע, עבור רובם אין בזה היגיון כי הם משלמים ריבית והתשואה מהפרוייקט יורדת. לפי דעתי, מה שקרה בפועל הוא ששיווקי הקרקע בשנתיים האחרונות הם של קרקעות שלא מוכנות לבניה מיידית בגלל לחץ של האוצר. כך מקבלים מצב ששיווק הקרקעות עלה, אבל בפועל לא ניתן לבנות עליהן והתחלות הבניה יורדות.

הפתרון ממש לא חסר, כתבתי אותו בפירוש- להגדיל את ההיצע.

קראת מה כתבתי או שאתה סתם מגיב לטיעונים דמיוניים?

מה שאומר שבמקום התוכניות המטופשות האלה צריך להגדיל את ההיצע, לא?

לא אומר שהתוכנית הנוכחית טובה, אבל הפתרונות שציינת היו גורמים לעליית מחירים נוספת.

העיכוב בדרך כלל לא בגלל הקבלנים אלא בגלל ששיווקו קרקע שלא מוכנה להיתר. לי יש הצעה אחרת- הצמדה רק על עלות הבניה (נגיד, לפי דוח 0), ולא על כל המחיר. היזמים לא יכולים להגיד שהם נפגעים מזה.

מה ז"א? אסור לבנות חדר בגודל הזה? תוכל להרחיב? כי כרגע בונים כ- 8 בנינים עם חדרים לפי התכנון הזה (בהגרלה שלפניי).

אם כבר- במחיר למשתכן ביבנה יש דירות 6 חדרים לפי התכנון הבא: https://docs.wixstatic.com/ugd/ccfd96_8cbedd0ee67e4dd89eff75f404e70792.pdf איך ממזגים את חדר השינה הגדול שצמוד לכניסה? ובכלל אשמח לקבל הערות על התכנון הזה (יכול להיות שזאת תהיה הבחירה שתישאר לי).

אתה יכול גם להזמין מאיביי מסין עם משלוח חינם, למשל: https://www.ebay.com/itm/1Pcs-Furniture-Cabinet-Door-Pneumatic-support-Hydraulic-Gas-Spring-Stay-Strut/391648617946?_trkparms=ao%3D1%26asc%3D20140127102845%26meid%3Da4a4ac5aea2046719534618c529205e6%26pid%3D100148%26%26itm%3D391648617946&_trksid=p2059210.c100148.m2813

3-4 ימים בפריז זה כלום, יהיה לך במה למלא את הלו"ז בלי בעיה. אם תרצה שלח לי ה"פ עם ג'ימייל, יש לי מפת גוגל מפס עם אתרים ומסעדות מומלצות. עריכה: אשתדל להרחיב יותר כשיהיה לי זמן...

רעיון ממש גרוע. אם הריבית תעלה אתה תחטוף.

אגב, במחשבה שניה, הפער בין ריבית הקל"צ לריבית הקבועה הצמודה ממש נמוך, על גבול ההזוי, ביחס לציפיות האינפלציה של שוק ההון (ובסופו של דבר חלק מהמימון של הבנקים הוא באג"ח). לפי נתוני בנק ישראל, כאמור, ריבית ממוצעת של צמוד לטווח שבין 20 ל- 25 שנה היא 3.66% ושל קל"צ 4.22% לאותה תקופה, פער של 0.56% בלבד. כיוון שמדובר על לוח סילוקין שפיצר זה ככל הנראה מקביל לאג"ח במח"מ 10 בערך, ופה הפער בין ממשלתי צמוד ללא צמוד הוא 1.64%... זה אומר שהפרמיה על הריבית הצמודה במשכנתאות מוגזמת ביחס ללא צמודה.

אמרת שהמחירים יעלו כמו האינפלציה, לפי זה אפשר להתייחס לתשואת השכירות כצמודת מדד.

כדי להשוות תפוחים לתפוחים צריך להשוות תשואה ריאלית לריבית ריאלית.

מסכים לחלוטין לגבי אינפלציה, לפי העדכון האחרון של בנק ישראל ריבית משכנתא צמודה למדד לטווח של 20 עד 25 שנים עומדת היום על 3.66%- זה גבוה מהתשואה על דירה.