BarryG

העיכוב בדרך כלל לא בגלל הקבלנים אלא בגלל ששיווקו קרקע שלא מוכנה להיתר. לי יש הצעה אחרת- הצמדה רק על עלות הבניה (נגיד, לפי דוח 0), ולא על כל המחיר. היזמים לא יכולים להגיד שהם נפגעים מזה.

מה ז"א? אסור לבנות חדר בגודל הזה? תוכל להרחיב? כי כרגע בונים כ- 8 בנינים עם חדרים לפי התכנון הזה (בהגרלה שלפניי).

אם כבר- במחיר למשתכן ביבנה יש דירות 6 חדרים לפי התכנון הבא: https://docs.wixstatic.com/ugd/ccfd96_8cbedd0ee67e4dd89eff75f404e70792.pdf איך ממזגים את חדר השינה הגדול שצמוד לכניסה? ובכלל אשמח לקבל הערות על התכנון הזה (יכול להיות שזאת תהיה הבחירה שתישאר לי).

אתה יכול גם להזמין מאיביי מסין עם משלוח חינם, למשל: https://www.ebay.com/itm/1Pcs-Furniture-Cabinet-Door-Pneumatic-support-Hydraulic-Gas-Spring-Stay-Strut/391648617946?_trkparms=ao%3D1%26asc%3D20140127102845%26meid%3Da4a4ac5aea2046719534618c529205e6%26pid%3D100148%26%26itm%3D391648617946&_trksid=p2059210.c100148.m2813

3-4 ימים בפריז זה כלום, יהיה לך במה למלא את הלו"ז בלי בעיה. אם תרצה שלח לי ה"פ עם ג'ימייל, יש לי מפת גוגל מפס עם אתרים ומסעדות מומלצות. עריכה: אשתדל להרחיב יותר כשיהיה לי זמן...

רעיון ממש גרוע. אם הריבית תעלה אתה תחטוף.

אגב, במחשבה שניה, הפער בין ריבית הקל"צ לריבית הקבועה הצמודה ממש נמוך, על גבול ההזוי, ביחס לציפיות האינפלציה של שוק ההון (ובסופו של דבר חלק מהמימון של הבנקים הוא באג"ח). לפי נתוני בנק ישראל, כאמור, ריבית ממוצעת של צמוד לטווח שבין 20 ל- 25 שנה היא 3.66% ושל קל"צ 4.22% לאותה תקופה, פער של 0.56% בלבד. כיוון שמדובר על לוח סילוקין שפיצר זה ככל הנראה מקביל לאג"ח במח"מ 10 בערך, ופה הפער בין ממשלתי צמוד ללא צמוד הוא 1.64%... זה אומר שהפרמיה על הריבית הצמודה במשכנתאות מוגזמת ביחס ללא צמודה.

אמרת שהמחירים יעלו כמו האינפלציה, לפי זה אפשר להתייחס לתשואת השכירות כצמודת מדד.

כדי להשוות תפוחים לתפוחים צריך להשוות תשואה ריאלית לריבית ריאלית.

מסכים לחלוטין לגבי אינפלציה, לפי העדכון האחרון של בנק ישראל ריבית משכנתא צמודה למדד לטווח של 20 עד 25 שנים עומדת היום על 3.66%- זה גבוה מהתשואה על דירה.

כשאתה מסתמך על עליית מחירים כדי להגיע לתשואה סבירה, וכשהמימון שלך יותר גבוה מתשואת הנכס, לפי דעתי כן. בנוסף הבאתי כהשוואה את מנהטן וברוקלין.

קודם כל, תקן אותי אם אני טועה- נתוני סכום המשכנתא הממוצעת ואורך החיים שלה לא מתייחסים למשכנתא חדשה אלא לסך המשכנתאות הקיימות? אם כך, המספרים לא רלוונטיים לבחינת עסקה חדשה והריבית בפועל תהיה מעט גבוהה יותר. כדי לבחון את העסקה בוא נעשה חישוב לדוגמה, אני משתמש בפרמטרים הבאים כבסיס: מחיר רכישה 1,450 ותשואת מחיר רכישה 3.5%, ריבית משכנתא 3.7% לתקופה של 25 שנה במימון 60% מהנכס, עליה שנתית בשכ"ד של 3%. לצורך הדוגמה, נניח רכישה ואחזקה של 10 שנים כשבסוף נמכור את הנכס באותה התשואה בה קנינו אותו, ונניח 1 אלף שקל בשנה הוצ' תחזוקה (לא ממש משפיע). בנתונים האלה, התשואה הכוללת שלך תהיה 8.5%, כשההפרש לעומת תשואת הרכישה נובע לחלוטין מעליית מחיר השכירות. ללא עליה במחיר השכירות, התשואה שלך היא 3.1%. אז תשואה של 8.5% זה לא רע, ו- 3.1% זה על הפנים. מכאן, השאלה היא לגבי ההערכה האינדיבידואלית שלך לגבי עליה במחירי השכירות. אני אישית לא אוהב להניח עליית מחירים בתחזיות.

יש מצבים שבהם צריך להסתכל דווקא על הממוצע ולא על השוליים, וזה אחד מהם. ברור שאפשר לקחת משכנתא על 20% מהנכס ל- 5 שנים בריבית נמוכה מאוד, אבל היא לא מעידה בשום צורה על מצב השוק וגם לא אומרת שעשית עסקה חכמה. ככלל, התשואה מהנכס צריכה להיות נמוכה מהריבית על החוב- הסיכון של החוב, המממן רק חלק מהנכס, נמוך יותר. זה נכון גם למימון של 20% מהנכס וגם ל- 80% מהנכס. אז אם בעיסקאות "סטנדרטיות" של מימון של 60%-75% מהנכס הריבית גבוהה מהתשואה של הנכס כולו, כנראה יש כאן איזשהי בעיה בתמחור. לצורך ההשוואה, במסגרת העבודה בדקתי מימון של כמה עיסקאות בניית פרויקטים להשכרה למגורים במנהטן וברוקלין. שיעורי התשואה בהם השמאים שם משתמשים לחישוב שווי הנכס כשמושכר הם בטווח שבין 5% ל- 5.5%. עריכה: קצת מצחיק לבקש מדדים ואז להגיד שממוצעים לא משקפים

תשואת שכירות הנמוכה מהריבית על החוב היא מדד לא רע למחיר בועתי.

איפה כתבתי שלא מפרישים עליהן סוציאליות?

בחוזים של שכר גלובלי לפעמים מחלקים את השכר לשני חלקים, שכר עבור השעות הרגילות ושכר עבור שעות נוספות שמשולם בכל מקרה. כך אי אפשר לתבוע תשלום נוסף בגין שעות נוספות.

ונראה לך שחברות ה- PTP יכולות להשתמש בהן בלי לפגוע במוניטין שלהן?

לדווח על שטות שכזו למנהל/אחראי זה בדיוק ההפך מ- "אל תהיה צודק, תהיה חכם". הבן אדם שבועיים במקום העבודה, כבר להתחיל לדווח למנהלים על משהו לכאורה בתחום האפור שאחד העובדים עשה? ואם המנהל חבר של אותו עובד?

אם אתה מכיר את הבסיס (מה זה מניה, מה זה אג"ח), ממליץ לקרוא את "המשקיע האינטליגנטי" של בנג'מין גרהאם, יש גם גירסה בעברית (אם כי פחות טובה מהאנגלית בעיני).

Sony MDR7506, כבר הומלצו פה פעם, קניתי, מעולות (אולי כדאי להוסיף מגבר אוזניות נייד). https://www.amazon.com/Sony-MDR7506-Professional-Diaphragm-Headphone/dp/B000AJIF4E/ref=sr_1_4?s=musical-instruments&ie=UTF8&qid=1521020547&sr=1-4&keywords=sony+mdr

הנה הלינק: http://www.dira.gov.il/odot/Pages/march_2018.aspx

קודם מגרילים את סדרה א', אם נשארו דירות הן עוברות לסדרה ב': ההגרלות מיועדות לזכאים השייכים לסדרות א' וב', אך תינתן עדיפות בהגרלה לזכאים השייכים לסדרה א'. ההגרלות שבהן תינתן העדפה לסדרה א' מתבצעות בחמישה שלבים, לכל היותר, שמטרתם לקבוע את הזוכים בהתאם להעדפות שנקבעו בתקנון: שלב ראשון: מוגרלים בני מקום מסדרה א' ומוגדרים זוכים כמספר הדירות לבני מקום. שלב שני: אם אין מספיק נרשמים בני מקום בסדרה א', מגרילים את הנרשמים בני מקום מסדרה ב' ומגדירים זוכים בהתאם לכמות הדירות שנותרו לבני מקום. שלב שלישי: מתבצעת הגרלה על יתרת הדירות ומוגרלים נרשמים מסדרה א' מוגדרים כזוכים, בהתאם למספר הדירות בהגרלה. שלב רביעי: אם אין מספיק נרשמים מסדרה א' מגרילים את נרשמי סדרה ב', ומגדירים זוכים בהתאם ליתרת הדירות בהגרלה. שלב חמישי: מתבצעת הגרלה לקביעת סדר בחירת הדירות של כל הזוכים שהוגדרו בשלבים הקודמים.

אני חושב שהתרומה העיקרית של יועץ השקעות טוב היא להיות "פסיכולוג השקעות"- או בעצם, לגרום ללקוח לא למכור בשפל ולקנות בשיא.

זה פשוט מהלך שיווקי למשוך משתמשים לפפר...

זה יפה להשוות ירידות של 25% לירידות של 4%, כשהבורסה בארה"ב סה"כ חזרה למחירים של אמצע דצמבר (נקווה שתמשיך לרדת כמובן).