BarryG

סבבה, אבל אתה מבין שזאת לא עיסקה מייצגת? ואם היא בפריפריה הרחוקה אז יש כאן מימד נוסף של סיכון, בטח היום עם כל המחיר למשתכן.

אבל זה רחוק מאוד מלהיות המצב היום בארץ

אנחנו מדברים על זה כבר כשני עמודים. אם אתה קונה נכס שמניב 5% תשואה וריבית החוב היא 3% אז אחלה. בארץ ברמת המחירים כיום, קשה להגיד שתשואת הנכס גבוהה, ובטח גבוהה משמעותית, ממחיר החוב. חוץ מזה שבלוח שפיצר המינוף הולך ויורד כל הזמן והתזרים לבעל הנכס ממש גרוע. בהמשך לדוגמה הקודמת שלי, עם הנחה מקלה יותר- במקום ריבית 3.5% שהנחתי קודם על נכס בתשואה של 3%, בוא נניח אפילו ריבית של 3%. אם המשכנתא ל- 25 שנים, על חצי ממחיר הנכס, החזר החוב החודשי עומד על 96% מהשכירות. במצב כזה ברור שבפועל, בעל הנכס לא נהנה משום תזרים 25 שנים! וסביר שאפילו מוציא כסף מהכיס בשביל תיקונים, חודש בלי שוכרים פה ושם וכו'. זאת השקעה ממש גרועה כיוון שבעל האקוויטי לא מקבל שום תשואת cash on cash וכל התשואה שלו נובעת משינוי במחיר הנכס. משקיעים "מקצועיים" לא היו נכנסים לעיסקה כזאת.

צחי, רק לתקן- זה לא תשואה, זה שינוי במחיר.

אגב זה לא רק אני אומר: https://www.cnbc.com/2018/01/03/why-warren-buffett-says-index-funds-are-the-best-investment.html

אני בטח לא רואה את סבתא שלי קונה דירה. וכן, בהחלט, למה לא בעצם?

1. מינוף הנדל"ן לא עוזר לך, התשואה על ההון לא תהיה שונה משמעותית משווי הנכס. בשוק ההון אתה כבר ממונף כי אתה משקיע בחברות ממונפות. 2-3 נכונים 4. בשוק ההון אין עלויות שוטפות (דמי הניהול זניחים לחלוטין), בנדל"ן אתה צריך להתעסק עם ניהול והשכרת הנכס- גם זמן וגם כסף. 5. בנדל"ן היכולת להגיע לפיזור סיכון נמוכה עד לא קיימת לרוב האנשים, בשוק ההון אתה יכול לפזר סיכונים בקלות 6. סחירות- לקנות ולמכור נכס נדל"ן לוקח כמה חודשים טובים לפחות, עם עלויות עיסקה גבוהות. בשוק ההון אין בעיית סחירות ועלויות עיסקה זניחות. כשאני כותב שוק ההון אני מתכוון לרכישה של מדד מניות כמו ת"א 125 או S&P500, משהו שכל אחד יכול לעשות עם מעט מאוד ידע קודם והשקעת זמן, ובהחלט סביר למי שמחפש מה לעשות עם 1.5 מיליון או 50 אלף.

אני מת על זה שבפורום הזה כל פעם שמישהו מזכיר ממוצע ישר דוחפים את המשפט על החבר של ישה, בלי לחשוב בכלל אם זה מתאים למצב הספציפי. הממוצע אכן חסר משמעות כשההתפלגות רחוקה מנורמלית, אבל אתה באמת חושב שנתוני הריבית הממוצעת רחוקים מלייצג התפלגות נורמלית? מה, הנתון של 4.06% ממוצע לקל"צ של 15 עד 20 שנה כולל חצי המדגימות ב- 3% וחצי ב- 5%? avargel, לפי העקום הנוכחי בעוד 5 שנים ריבית בנק ישראל ב- 2.5%.

בבקשה: http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx נכון לסוף יולי, קל"צ ממוצע של 5 עד 10 שנים 3.11%, 10 עד 15 שנים 3.57%, 15 עד 20 שנים 4.06%

זה שהרוב לא יודעים איך לנהל את הכסף שלהם לא אומר שאי אפשר. אם התייחסת למצב הקיים אתה צודק, אבל זה חסר משמעות מבחינת המלצה. וכמובן אתה טועה לגבי זה שהתשואה על ההון גבוהה מתשואת השכירות- ברגע שהריבית על המשכנתא גבוהה מתשואת הנכס, התשואה על ההון נמוכה ממנו. הזוי אבל זה המצב בשוק הדיור בארץ.

בוא קודם נניח מצב של קרן חוב קבועה, כי תזרים שפיצר מבלבל. אם היית קונה את הדירה עם 1 מיליון משכנתא היית משלם 2,916 ריבית לחודש לפי ריבית 3.5%. ז"א, משכר הדירה החודשי שהיית מקבל על הדירה היה נשאר 2,084. מכאן, בלי להתחשב בסיכון של כל השקעה, ה- 4% על המיליון עדיפים על קניית דירה ב- 1 מיליון הון עצמי ו- 1 מיליון משכנתא. עכשיו התאמה ללוח שפיצר- אתה מקטין את הריבית ועולה מתשואת הון עצמי של פחות מ- 3% ל- 3% של הדירה. עדיין נמוך מה- 4% של תיק ההשקעות. Fitch, לרוב אין תשואה שמעל ל- 3% ???

ומה עם התשואה על המיליון שקל הון עצמי? אם תשואת השכירות היא 3%, וריבית המשכנתא גבוהה מזה, התשואה על ההון העצמי של רכישת דירה נמוכה במקצת מ- 3%. מכאן, מספיק שהוא עושה יותר מ- 3% על ההון ובכלל עדיף לשכור ולא לקנות. אנשים מסתכלים על תשלומי השכירות כ"כסף לפח" ומתעלמים לחלוטין מהתשואה על ההון העצמי שלהם.

זה לא נכון. נעשה תרגיל פשוט- ניקח דירה עם שכ"ד שנתי של 60 אלף ש"ח. במצב א', תשואה של 3% שזה בערך המצב היום, המחיר שלה 2 מיליון בדיוק. במצב ב', תשואה של 3.5%, המחיר שלה 1.714 מיליון. נניח שיש לנו 1 מיליון ש"ח הון עצמי, השאר בעזרת משכנתא. במצב א' המשכנתא על סך של 1 מיליון ש"ח, בריבית ממוצעת של 3.5%, ההחזר השנתי לתקופה של 25 שנה 60.7 א' ש"ח. סך הכל נשלם על הדירה 2.516 מיליון. במצב ב', המשכנתא על סך 714 מיליון ש"ח. נניח שהריבית עלתה ב- 1% (נזכיר שהתשואה עלתה רק בחצי אחוז), כך שהריבית עליה היא 4.5%. נבנה את ההחזר כך שהסכום יישאר זהה (כ- 60 א' ש"ח בשנה), יוצא שסיימנו את המשכנתא תוך 17 שנים. סך התשלום במקרה זה הוא 2.037 מיליון ש"ח. הפער בין שני המצבים- חצי מיליון שקל. מבחינת רגישויות, עם מגדילים את הריבית על המשכנתא של מצב ב' ל- 5.5%, הפער בין המצבים יורד ל- 347 א' ש"ח. אם ההון העצמי הוא 700 א' הפער יורד ל- 412 א' ש"ח.

לטייל לבד יכול להיות כיף אדיר, אתה תלוי רק בעצמך ועושה את מה שמתחשק לך באותו רגע. בא לך לשבת באמצע היום 3 שעות לשתות בירה בבר מגניב שבמקרה נתקלת בו? אין בעיה. בגלל שבנית חצי מהטיול על סיורים מודרכים, ממש מהבוקר עד הערב, הייתי עושה הפוך לגבי שאר הימים- מסמן מראש כמה מקומות מענינים ולא מתכנן כלום. קם בבוקר, מוצא משהו מעניין לאכול וזורם משם בכיוון כללי של אחד המקומות האלה, בלי להינעל על להגיע לשם בשעה כלשהי או להגיע לשם בכלל. רומא היא מקום שכיף להסתובב בו. שים בתיק שתי סוללות הטענה לנייד ויש לך גם מדריך טיולים צמוד בכיס, ולא תפחד ללכת לאיבוד. עובר ליד בניין מיוחד? בודק מה ההיסטוריה שלו. עובר ליד מסעדה שנראית מענינית בדרך? בודק מה המאכל המומלץ, עוצר לחצי שעה-שעה.

אם אתה רוצה, יש לי מפה של רומא בגוגל מפס עם אתרי תיירות, מסעדות, גלידריות וכו' מומלצים. כיוון שזאת מפה שהכנתי לפני כשנה לכל מקום תיירות יש גם טקסט עם הסבר. אם אתה חובב אומנות יש עוד כמה מקומות מומלצים. הגלריה הלאומית לאומנות מודרנית די מגניבה, במקום לסדר אותה לפי תקופות היא מסודרת לפי נושאים- וכך יש לך פסלים ותמונות מתקופות וסיגנונות שונים באותו החדר. כמובן, כדאי לקחת מדריך אודיו. שים לב שבחלק מהמקומות- מתוך הרשימה שלך, הוותיקן וגלריה בוגרזה- דורשים הזמנה מראש באינטרנט. מבחינת תחבורה ציבורית, לא זוכר אילו דילים יש שם אבל אפשר לקנות כרטיסים לאוטובוס בכל קיוסק וגוגל עובד טוב עם לתת לך את המסלול האופטימלי. מבחינת גלידריות, רשת Grom מומלצת. ממליץ מאוד להגיע גם ל- Fatamorgana Corso, למרות שהיא לא בדיוק במרכז- יש שם גלידת פירות יער ובירה. ליד הקולוזיאום יש את ה- Brewdog Bar, אחלה בירות.

שמע, באמת מתנצל אם הבנתי אותך לגמרי לא נכון. האיום לגבי הוצאת דיבה מגוחך.

אתה מנסה להסתיר מהבנק את העובדה שלאשתך אזרחות אמריקאית, לא?

מה זאת אומרת אתה חושב שהבנק תיחמן אותך? אתה מבין שהוא חשוף לתביעות וחקירות אם הוא פותח חשבון לאזרח אמריקאי בלי הפרוצדורה הנדרשת ב- FATCA? נראה שמי שבא לתחמן פה זה אתה...

תבדוק עם לאומי קארד

לא...

התוצאות שאני אקבל עבור חברות ציבוריות הפועלות בתחום המיזוג באירופה זה דלונגי, אלקטרולוקס ו- SEB, תאגידים שמתעסקים בכל מוצרי החשמל לבית ולא מתמקדים במזגנים.

הרמקולים במבצע של massdrop מגיעים עם רגליות גומי קטנות, אין צורך בספוגים האלה. כבלי החשמל הם כבלים רגילים כמו של חיבור מחשב או קומקום של פעם, סביר שיש בבית.

לא זוכר תוך כמה זמן הגיע, נראה לי שבועיים-שלוש. לגבי מסים היה קטע מוזר- הם שלחו שתי חבילות, אחת גדולה עם הרמקולים ואחת קטנה עם הכבל אודיו המפוצל לשניים. משום מה המכס החליט שהמחיר של הכבל הוא, אם אני זוכר נכון, בערך 270 שקל וחייב אותי במע"מ על הסכום הזה, אבל על החבילה של הרמקולים עצמם לא חוייבתי בכלום... לכן ברור שלא התווכחתי לגבי המעמ על הכבל. לא הייתי בונה על זה כמובן.

שווה ביותר, קניתי במבצע הזהה הקודם שהיה לפני כחצי שנה, שווה כל שקל (אפילו מתלבט אם לקנות עוד זוג למרות שאין מה לעשות איתם בפועל כרגע...)

אם הקונטקסט של אותה ההשוואה הוא לבדוק מה התברר כהשקעה טובה יותר, אז בהחלט, אפשר לעשות השוואה. כמובן בהסתייגות שגם הסיכון שלא נובע מימון ככל הנראה שונה (אלא אם מדובר במניות של ריטים של נדלן למגורים בישראל) ולכן סביר כי התשואות יהיו שונות.