BarryG

אני משוכנע שהמנגנון שונה. מחירי השכירות נקבעים בשוק השכירות- ככל שיש יותר דירות מחירי השכירות יורדים, ולהפך, בהתאם לביקוש לאזור (שגם הוא בעקיפין מושפע מהמחירים). מכאן שהתפתחות מחירי השכירות מספרת על עודף/חוסר היצע של שירותי דיור, ומהם אפשר להסיק לגבי טענות כמו "לא בונים מספיק דירות". מחירי הדירות עצמן הם תוצאה של מחירי השכירות והתשואה המבוקשת/ריבית על משכנתא. ככל שהתשואה המבוקשת נמוכה יותר, או הריבית על המשכנתא נמוכה יותר, כך אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר ביחס לגובה דמי שכירות זהה. כשריבית בנק ישראל היא 3% אנשים ירצו, סתם לדוגמה, 4.5% על הדירה, וכך דירה שמשכירים ב- 5,000 לחודש תעלה 31.3 מיליון. כשרהיבית במשק ירדה ל- 0.1% אנשים מוכנים להסתפק בתשואה של 3% וכך מחיר הדירה עלה ל- 2 מיליון. אני טוען שמשכירי הדירות לא יכולים להעלות מחיר בגלל שקנו ביוקר- אם יש מספיק היצע הדירה שלהם תעמוד ריקה והם יצטרכו להתיישר עם שוק השכירויות. אפשר לראות את זה באזורים עם עודף דירות מובהק כמו ראש העין לדוגמה.

למה בעצם?

נשמע פנטסטי, 2 דירות בקומה זה מעולה, שני כיווני האוויר אחד מול השני מה שאמור ליצור אחלה בריזה בקיץ.

כמו שאר בעלי המניות, ה"טייקונים" הפסידו את כל ההשקעה. זה שהיו להם כמה השקעות לא אומר שההשקעה הספציפית (איידיבי, כלכלית ירושלים, פרטנר) לא הייתה הפסדית- יש סיבה טובה לכך שיש חברות בע"מ. עריכה: מסכים שהם כנראה הפסידו פחות משאר בעלי המניות, כמו שכתבתי קודם, בעלי שליטה יכולים למשוך מהחברה כסף גם כדמי ניהול ושיטות דומות, אבל בדרך כלל מדובר בסכומים לא גבוהים ביחס לכלל שווי ההשקעה.

מה זה "בוא נגיד"? זה ממש לא נכון.

הדיבידנדים מתחלקים באופן שווה לחלוטין בין בעלי המניות- כל מניה מקבלת X. היתרון בלהיות בעל שליטה הוא שאתה יכול למשוך כסף מהחברה בצורות אחרות, למשל, דמי ניהול. בבנקים בארץ אין את זה. ולגבי תיספורות, בדרך כלל בעל האקוויטי מפסיד את רוב, אם לא כל, ההון שהשקיע, בעוד שבעל החוב מקבל החזר כלשהו. נראה לך שפישמן, זיסר ודנקנר התעשרו מההסדרים שבוצעו בנכסים שלהם?

למה בעצם? דיבידנדים אתה מקבל כמו כולם. שניים מהבנקים, לאומי ודיסקונט, הם בלי גרעין שליטה. חוץ מזה, ההבדל בין מחזיקי השליטה למיעוט נובע בדרך כלל מהטבות שבעלי השליטה מושכים על חשבון המיעוט, כמו דמי ניהול. בבנקים בארץ הסכומים האלה זניחים לחלוטין אם בכלל קיימים.

אצלנו זה נראה ככה, על נקודת מים אחת יושבים הברז של הכיור, מדיח כלים, צינור לתמי 4 שמתפצל קצת לפני הכניסה לתמי 4 גם למכין קרח במקרר. לא הרגשתי בעיות כלשהן בשנתיים שאנחנו בדירה.

אם אני לא טועה הם טוענים שזה לא יהיה על בסיס בלוקצ'יין, ומכאן שזה ידרוש השקעה מטורפת בתשתיות מיחשוב- וזה בנוסף לכל החסרונות של מטבע "וירטואלי".

הירידה בריבית בעולם בהחלט השפיעה על רווחי הריבית של הבנקים, כיוון שיש גבול תחתון לריבית על הפיקדונות. יכולת לראות את זה בגרף של מרווח הריבית הממוצע של הבנקים בארה"ב. אם תוציא מדוחות הבנקים בארץ את הנתונים שלהם תראה תמונה דומה. למעשה, הבנקים הם מהעסקים היחידים שירוויחו מעליית ריבית- המרווח יוכל להיפתח. ואני כמובן לחלוטין איתך לגבי צרכנות נבונה.

זה לא משנה איך אני חושב, מבחינת מבנה העלויות של הבנק הוא לא יכול להציע לך ריבית נמוכה שמשתקפת מהחישוב שאתה עושה. הרי כדי להקים X הלוואות, ולתת Y פיקדונות, העלויות שלו זהות בלי קשר לריבית, והם ההון שלו זהה בלי קשר לריבית. אם הוא רוצה לכסות את העלויות האלה ולייצר תשואה סבירה על ההון הוא חייב שיהיה מרווח מסויים בין הריבית שהוא נותן לזו שהוא מקבל, כשמה שמשפיע על ההכנסה זה המרווח עצמו ולא היחס בין הריביות. אז אתה רוצה לטעון שמרווח ממוצע של 2.5% זה מוגזם, או מרווח ממוצע למשקי בית של 5% ומשהו לפי הכתבה בכלכליסט זה מוגזם, סבבה. אבל אל תצפה שהמרווח יהפוך ל- 0.5% כי במרווח כזה הבנק מפסיד.

2. מבחינת הבנק אין שום הבדל בין ריבית זכות 10% וריבית חובה של 13% למצב של ריבית זכות 0.5% וריבית חובה של 3.5%. ההכנסות מריבית נטו בשני המקרים יהיו זהות לחלוטין כמובן. אני מקווה שלא צריך לעשות בשבילך את החישוב... כל שאר הטיעונים שלך לא רלוונטיים כי הם נובעים מההנחה שצריך לחשב שיעור רווח על הריבית, שזה מוטעה לחלוטין. עוד הוכחה שזה מוטעה? אנליסטים בוחנים יעילות של בנקים בין השאר באמצעות "יחס היעילות", היחס בין הוצאות הבנק (במונה) להכנסות (במכנה). בצד ההכנסות, חלק מההכנסות המשמשות לחישוב הן ההכנסות מריבית נטו, הכנסות הריבית פחות הוצאות ריבית. לא לוקחים את הכנסות הריבית במכנה ואת ההוצאות במונה, שזה מה שאתה עושה משום מה.

עכשיו ברור איפה אתה מתבלבל. היזם קונה את הקרקע, שוכר קבלן לביצוע הבניה ומוכר את הדירות. הקבלן רק מבצע את הבניה. גם לפני עליית המחירים הקבלנים לא התקיימו בכבוד אלא על שיעורי רווח אפסיים, וכך גם עכשיו.

2. פער, או מרווח ריבית, זה הריבית שהבנק גובה מינוס הריבית שהוא משלם, לא חילוק. פער ריבית של 2.5% נשמע סביר. 3. סבבה, אתה טוען שהשוק בארץ לא תחרותי כי ועד עובדים וכו'. תבדוק מה פער הריבית בבנקים אמריקאיים בשוק שאי אפשר להגיד שאינו תחרותי. אפילו תן לי לעזור לך: https://www.statista.com/statistics/210869/net-interest-margin-for-all-us-banks/ 4. לא ביקשתי ממך להצדיק את הבנק, אלא להבין שהחישוב שלך מעוות לחלוטין ושאין לך סיכוי לקבל את הריבית שאתה מבקש כי מדובר בהפסד לבנק. 5. הטיעון לא רק שלא רלוונטי, אלא גם לא נכון. תבדוק את הנתונים.

Spire, אבל אתה לא מביט בנתונים. לפי הנתונים הרווח של היזמים שמשווקים קרקעות שהם קנו מזמן קפץ משמעותית והקבלנים עדיין עם רווחיות נמוכה מאוד בגלל התחרות ביניהם. בדוגמה, שלך, גיל עבד עם רווחיות אפסית בגלל שלידו עוד 3 חנויות שמוכרות מילקי. כשהמחיר מהספק שלו עלה הוא גם העלה מחיר, אבל נשאר ברווחיות אפסית כי המחיר רכישה עלה באותו הסכום. אצל קבלנים ויזמים המצב הפוך כמובן, גיל הוא זה שהצליח לקחת אליו את כל הרווח מעליית מחיר המילקי ודניאל לא הצליח להעלות את המחיר שבו הוא מוכר לגיל כי גיל יכול לקנות מילקי מ- 10 ספקים אחרים שמתחרים ביניהם.

יודע מה, אני זורם איתך. בוא נפתח את הדוח השנתי של בנק הפועלים לשנת 2017. הכנסות ריבית 10,889 מיליון שקל, אשראי לציבור וני"ע של 348 מיליארד שקל בערך, זה אומר שהריבית הממוצעת שהוא קיבל היא בערך 3.1%. מנגד, הוצאות ריבית 2,192 מיליון שקל,יתרת פיקדונות ואג"ח של 380 מיליארד, מכאן הוא שילם בממוצע 0.57% ריבית. מרווח של בערך 2.53%. הרווח הנקי של הבנק באותה שנה היה 2,631 מיליון ש"ח. עכשיו לפי הטענה שלך, הוא צריך לעשות כמה? פי 2 על הריבית שהוא משלם? זה אומר לקבל ריבית ממוצעת של 1.14%? זה אומר שההכנסות יורדות מ- 10.9 מיליארד לבערך 4 מיליארד, מחקת לו 7 מיליארד שקל הכנסות כשההוצאות זהות. בשקלול מס העברת אותו להפסד של בערך 3 מיליארד שקל, איך זה נראה לך הגיוני? וזה לפני שדיברנו בכלל על זה ששיעור המחיקות ההיסטורי שלו הוא 0.4% מהאשראי בכל שנה, אז איך אתה רוצה שהמרווח שלו יהיה נמוך מזה או אפילו באיזשהו סדר גודל שדומה לזה???

הדיון על מחסור בדירות הוא לטעמי מיותר לגמרי. הביקוש לדירות אינו קשיח ולכן מדובר פשוט בפונקציית ביקוש רגילה המייצגת גרף יורד- ככל שהמחיר יורד הכמות המבוקשת עולה.

אתה מבין שההכנסות של הבנק נובעות מהמרווח והתרגיל שעשית חסר משמעות ומעוות לחלוטין, נכון? אם הבנק נתן הלוואה של 100 שקל בריבית של 6% אז הוא הכניס 6 שקל, והלווה ב- 5% אז הוציא 4.5 שקל, סך הכל הרוויח 1.5 שקל על הון עצמי של 10 (לפני עלויות העסקת עובדים, אחזקת סניף, מערכות מיחשוב). לפי החישוב שלך, כשהוא לווה בריבית של 0.1%, זאת אומרת משלם 9 אגורות, הוא צריך להלוות בריבית של 0.4%, זאת אומרת להכניס 40 אגורות, כך שהרווח יהיה 31 אגורות על הון עצמי של 10 שקל, תשואה של 3.1% לפני שמכניסים בכלל עלויות נוספות? וגם לא הכנסנו לפה חובות אבודים, אם 0.2% מההלוואות לא חוזרות (שזה ממש מעט) נראה לך שהוא יכול להתקיים לפי החישוב שלך? אם אתה טוען שהמרווח גדול מדי, זה טיעון שאפשר להתייחס אליו. אבל לחשב שיעור רווחיות על הפער שבין ריבית ההלוואה לריבית פיקדון זאת פשוט לא הדרך להסתכל על זה. ואגב, ככל שהריבית יורדת המרווח יורד.

זה ממש לא מעיד על מחסור אלא על האסטרטגיה של היזם (שוב, מדגיש, יזם ולא קבלן). יש יזמים שרוצים לצמצם חשיפה לשינוי במחיר ולמשוך את ההון העצמי מהר, לכן מורידים קצת מחיר ומשקיעים הרבה בשיווק, ויש שהאסטרטגיה שלהם הפוכה ורוצים למקסם את ההכנסות.

למה אחרי ההתכתבות פה ביומיים האחרונים אתה ממשיך לבלבל בין יזמים לקבלנים? הרווח של היזמים גדל, הרווח של הקבלנים לא. מוזמן לבדוק את החברות הציבוריות בתחום, המצב של החברות הקטנות יותר גרוע. לגבי הניתוח שלך שגם לבעלי דירה עדיף שתהיה ירידת מחירים אתה צודק לגמרי. לגבי ההודעה האחרונה שלך: - תמיד ימצאו משקיעים שייקנו את הדירות: הטענה הזאת מגוכחת בלי להתייחס למחיר שבו הם יסכימו לקנות (כי אתה בעצם אומר שיש אנשים שיסכימו לקנות בכל מחיר, ובמקרה הזה היינו רואים דירות בקרית גת נמכרות ב5 מיליון שקל). אם יהיה עודף היצע יהיה קשה יותר למצוא שוכרים, מחיר השכירות יירד, אחרי מעט זמן גם מחירי הדירות ירדו. - השטח הוא סופי: כבר כתבו כאן לגבי מנהטן- שטח של תל אביב, פי 4 יותר תושבים. ואגב מנהטן, שם בנו יותר מדי בשנה האחרונה ויש ירידת מחירים. וזה בלי להזכיר את הירידה ב- 2008 (שנכון, לא נבעה מעודף היצע אלא מחוסר ביקוש, אבל בהחלט מראה שגם באחד משווקי העוגן העולמיים תיתכן ירידת מחיר)

pooh-bear, ניתוח עליית המחירים מדויק. אני לא מסכים עם הפיסקה האחרונה- היזמים הם לא "גוף אחד" שמחליט ביחד, הם גם מתחרים אחד בשני. אם תשווק הרבה קרקעות היזמים יבנו- בסופו של דבר חלק מעלות רכישת הקרקע ממומנת על ידי חוב שנושא ריבית. יש בשנים האחרונות כמה דוגמאות של אזורים (קרית גת, עפולה) עם עודף היצע של דירות שבינתיים הביא לירידה במחירי השכירות- ולפי דעתי יחלחל גם למחירי הדירות באזורים האלה כשיתבהר שמחירי השכירות לא עולים.

Spire, זה לא עניין של קטנים וגדולים. זה ההבדל המהותי מאוד בין יזם לקבלן. אני אדגים: נניח שעלות הבניה ב- 2010 עמדה על 4.5 אלף למ"ר. בא יזם למכרז על קרקע ל- 50 דירות, כל אחת 100 מ"ר, אומר לעצמו שטח כולל של 5,000 מ"ר יוצא עלות בניה 22.5 מיליון שקל. הוא רואה שהמחיר למ"ר באותו אזור הוא 10 אלף למ"ר, מבין שההכנסות ממכירת הדירות יהיו בערך 50 מיליון. הוא רוצה רווח של 15%, שזה יוצא 7.5 מיליון. לפי זה הוא מציע לקנות את הקרקע במחיר של 20 מיליון ש"ח. במקום להתחיל לבנות ישר חיכה שלוש שנים, המחיר למ"ר באותו אזור עלה ב- 20% ל- 12 אלף למ"ר. היזם מבקש מקבלנים הצעות מחיר לבניה, מקבל שההצעה הכי זולה היא 5 א' למ"ר בגלל שהבטון ושכר עבודה התייקרו. מה קיבלנו? היזם מכר את הדירות ב- 60 מיליון, עלות קרקע 20, עלות בניה 25, נשאר לו רווח של 15 שזה 25%. מה למדנו? ברגע רכישת הקרקע העלות הזאת, שהיא מאוד מהותית, מתקבעת. כך כל שינוי עתידי במחירי הדירות ישפיע מאוד על הרווח (אפשר לראות שאם מחיר הדירות בדוגמה שלי היה יורד ב- 10%, ל- 9 אלף למ"ר, לא היה רווח ליזם. היזם לפיכך לוקח על עצמו את סיכון השינוי במחירי דירות. מבחינת הקבלנים, הם מציעים הצעות לביצוע הבניה- אין פה סיכון מחיר משמעותי. בתחום הקבלנות יש תחרות גדולה, במיוחד לרפוייקטים שאינם גדולים מאוד בהיקף, ושולי הרווח נמוכים מאוד- כבר לא מעט שנים. אין לזה קשר לרווחי היזמים שנוצרו בגלל העליה במחיר הדירות בשנים האחרונות, כאשר כל מי שחיכה מעט עם הקרקע, או לא מיהר למכור את הדירות בתחילת הפרויקט וחיכה לסופו, הגדיל את הרווח משמעותית.

לא מפתיע שכלכליסט עושים סלט מטורף. יש הבדל בין יזם (מי שקונה את הקרקע, משווק ומוכר את הדירות ושוכר קבלן שיבנה את הבניין) לקבלן, שהוא ספק של היזם ומבצע את הבניה. יש יזמים שהם גם קבלנים של עצמם ויש שלא, אבל גם פה הקבלן הראשי בדרך כלל מחלק חלק מהעבודה לקבלני משנה. נתוני דן&ברדסטריט מדברים על הקבלנים עצמם- בענף הזה הרווחיות זעומה ויש תחרות ענקית. חבל שהנתונים שהביאו מתייחסים רק לשלושה רבעונים, היה יותר מעניין לראות את הנתון הזה בחמש השנים האחרונות, למשל. וכלכליסט עושים סלט עם ציטוט דוח משרד האוצר לגבי תזרים המזומנים של היזמים ממכירת דירות.

מסכים לחלוטין עם הפיסקה האחרונה, אבל בגלל שמדובר בהשקעה במדדים ולא בדירה קל לפזר את הסכום על פני תקופת זמן, ע"ע dollar cost averaging

אכן קיבלת את התשואה של הנכס, אבל רמת הסיכון שונה לגמרי, הרי במצב הזה אתה חשוף לחלוטין לשינוי במחיר הנכס. כשאתה לוקח כסף "הבייתה" אתה מוריד את החשיפה משמעותית. ברמת הסיכון יש חשיבות גדולה לתשואת cash on cash ולא רק לתשואה "בספרים".