BarryG

כשאתה מסתמך על עליית מחירים כדי להגיע לתשואה סבירה, וכשהמימון שלך יותר גבוה מתשואת הנכס, לפי דעתי כן. בנוסף הבאתי כהשוואה את מנהטן וברוקלין.

קודם כל, תקן אותי אם אני טועה- נתוני סכום המשכנתא הממוצעת ואורך החיים שלה לא מתייחסים למשכנתא חדשה אלא לסך המשכנתאות הקיימות? אם כך, המספרים לא רלוונטיים לבחינת עסקה חדשה והריבית בפועל תהיה מעט גבוהה יותר. כדי לבחון את העסקה בוא נעשה חישוב לדוגמה, אני משתמש בפרמטרים הבאים כבסיס: מחיר רכישה 1,450 ותשואת מחיר רכישה 3.5%, ריבית משכנתא 3.7% לתקופה של 25 שנה במימון 60% מהנכס, עליה שנתית בשכ"ד של 3%. לצורך הדוגמה, נניח רכישה ואחזקה של 10 שנים כשבסוף נמכור את הנכס באותה התשואה בה קנינו אותו, ונניח 1 אלף שקל בשנה הוצ' תחזוקה (לא ממש משפיע). בנתונים האלה, התשואה הכוללת שלך תהיה 8.5%, כשההפרש לעומת תשואת הרכישה נובע לחלוטין מעליית מחיר השכירות. ללא עליה במחיר השכירות, התשואה שלך היא 3.1%. אז תשואה של 8.5% זה לא רע, ו- 3.1% זה על הפנים. מכאן, השאלה היא לגבי ההערכה האינדיבידואלית שלך לגבי עליה במחירי השכירות. אני אישית לא אוהב להניח עליית מחירים בתחזיות.

יש מצבים שבהם צריך להסתכל דווקא על הממוצע ולא על השוליים, וזה אחד מהם. ברור שאפשר לקחת משכנתא על 20% מהנכס ל- 5 שנים בריבית נמוכה מאוד, אבל היא לא מעידה בשום צורה על מצב השוק וגם לא אומרת שעשית עסקה חכמה. ככלל, התשואה מהנכס צריכה להיות נמוכה מהריבית על החוב- הסיכון של החוב, המממן רק חלק מהנכס, נמוך יותר. זה נכון גם למימון של 20% מהנכס וגם ל- 80% מהנכס. אז אם בעיסקאות "סטנדרטיות" של מימון של 60%-75% מהנכס הריבית גבוהה מהתשואה של הנכס כולו, כנראה יש כאן איזשהי בעיה בתמחור. לצורך ההשוואה, במסגרת העבודה בדקתי מימון של כמה עיסקאות בניית פרויקטים להשכרה למגורים במנהטן וברוקלין. שיעורי התשואה בהם השמאים שם משתמשים לחישוב שווי הנכס כשמושכר הם בטווח שבין 5% ל- 5.5%. עריכה: קצת מצחיק לבקש מדדים ואז להגיד שממוצעים לא משקפים

תשואת שכירות הנמוכה מהריבית על החוב היא מדד לא רע למחיר בועתי.

איפה כתבתי שלא מפרישים עליהן סוציאליות?

בחוזים של שכר גלובלי לפעמים מחלקים את השכר לשני חלקים, שכר עבור השעות הרגילות ושכר עבור שעות נוספות שמשולם בכל מקרה. כך אי אפשר לתבוע תשלום נוסף בגין שעות נוספות.

ונראה לך שחברות ה- PTP יכולות להשתמש בהן בלי לפגוע במוניטין שלהן?

לדווח על שטות שכזו למנהל/אחראי זה בדיוק ההפך מ- "אל תהיה צודק, תהיה חכם". הבן אדם שבועיים במקום העבודה, כבר להתחיל לדווח למנהלים על משהו לכאורה בתחום האפור שאחד העובדים עשה? ואם המנהל חבר של אותו עובד?

אם אתה מכיר את הבסיס (מה זה מניה, מה זה אג"ח), ממליץ לקרוא את "המשקיע האינטליגנטי" של בנג'מין גרהאם, יש גם גירסה בעברית (אם כי פחות טובה מהאנגלית בעיני).

Sony MDR7506, כבר הומלצו פה פעם, קניתי, מעולות (אולי כדאי להוסיף מגבר אוזניות נייד). https://www.amazon.com/Sony-MDR7506-Professional-Diaphragm-Headphone/dp/B000AJIF4E/ref=sr_1_4?s=musical-instruments&ie=UTF8&qid=1521020547&sr=1-4&keywords=sony+mdr

הנה הלינק: http://www.dira.gov.il/odot/Pages/march_2018.aspx

קודם מגרילים את סדרה א', אם נשארו דירות הן עוברות לסדרה ב': ההגרלות מיועדות לזכאים השייכים לסדרות א' וב', אך תינתן עדיפות בהגרלה לזכאים השייכים לסדרה א'. ההגרלות שבהן תינתן העדפה לסדרה א' מתבצעות בחמישה שלבים, לכל היותר, שמטרתם לקבוע את הזוכים בהתאם להעדפות שנקבעו בתקנון: שלב ראשון: מוגרלים בני מקום מסדרה א' ומוגדרים זוכים כמספר הדירות לבני מקום. שלב שני: אם אין מספיק נרשמים בני מקום בסדרה א', מגרילים את הנרשמים בני מקום מסדרה ב' ומגדירים זוכים בהתאם לכמות הדירות שנותרו לבני מקום. שלב שלישי: מתבצעת הגרלה על יתרת הדירות ומוגרלים נרשמים מסדרה א' מוגדרים כזוכים, בהתאם למספר הדירות בהגרלה. שלב רביעי: אם אין מספיק נרשמים מסדרה א' מגרילים את נרשמי סדרה ב', ומגדירים זוכים בהתאם ליתרת הדירות בהגרלה. שלב חמישי: מתבצעת הגרלה לקביעת סדר בחירת הדירות של כל הזוכים שהוגדרו בשלבים הקודמים.

אני חושב שהתרומה העיקרית של יועץ השקעות טוב היא להיות "פסיכולוג השקעות"- או בעצם, לגרום ללקוח לא למכור בשפל ולקנות בשיא.

זה פשוט מהלך שיווקי למשוך משתמשים לפפר...

זה יפה להשוות ירידות של 25% לירידות של 4%, כשהבורסה בארה"ב סה"כ חזרה למחירים של אמצע דצמבר (נקווה שתמשיך לרדת כמובן).

כבר הסכמת איתי שלהגיד שהם פותחו בעולם דתי לא אומר שלדת היה איזשהו קשר לפיתוח שלהם, למה להביא את הדמגוגיה הזאת שוב?

אתה בכלל לא מתקרב ללהבין עד כמה.

https://finance.google.com/finance?q=NASDAQ%3AGRPN&ei=bR9zWpncMs7HsAHynYugDQ 3 מיליארד דולר שווי, בקטנה ככה...

אתה בטוח שאתה צריך שרשראות במרץ באזור טוסקנה?

אף אחד לא מתווכח עם מה שכתבת. מתווכחים עם לאון, שכתב: " יש בתי עסק פיננסיים שיתנו לך תשואה מובטחת של 11% על הכסף שלך, וזה עוד בתשלום חודשי קבוע." כנראה פיספסת את זה...

אתה מבין שנדל"ן בארה"ב ממש לא נכנס לקטגוריה של השקעה ללא סיכון נכון?

אין דבר כזה 11% דולרי (וגם שקלי, או יורו) ללא סיכון. אם מישהו הבטיח לכם 11% ומבחינתכם אין סיכוי להפסד, ממליץ לברוח מהר.

חן, לא היינו יודעים להפיק סוכר ללא דת האיסלאם או ללא קבוצת אנשים כלשהי שבמקרה גם האמינה באיסלאם?

גלקסי S7, שנתיים וחצי, עובד בסדר גמור

באיזה עולם נפלא הריבית על הקל"צ היא 1.6%? בריבית הזאת מחירי הדירות היו פי 2 ממה שהם היום.